Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 6, Grundstück Fl.Nr. 615/20 (Grundstücksgröße = 1.504 m²)
Planbereich: Bebauungspläne 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung und Abstandsflächensatzung;
GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als beauftragter Planer gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.
Das Bauvorhaben war bereits in der Bauausschusssitzung vom 14.12.2020 Beratungsgegenstand. Das gemeindliche Einvernehmen wurde aufgrund der großen geplanten und in Abzug gebrachten Lufträume und die damit einhergehende Überschreitung der Geschoßflächenzahl sowie der Beeinträchtigung des Baumbestandes abgelehnt. Das Landratsamt hat diese Auffassung geteilt und eine Umplanung unter Reduzierung der Gebäudekubatur angeordnet.
Der Bauwerber plant auf dem mittleren Grundstücksteil die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage im 2. UG, Poolhaus und Pool in E+1+D Bebauung mit einem Satteldach (DN 48°). Das Dachgeschoß ist nachweislich kein Vollgeschoß. Der Nachweis gem. der Festsetzung B35 Nr. 4.2 wurde erbracht.
In der nun vorgelegten Austauschplanung sind die bemängelten Sachverhalte berücksichtigt worden. Die Kubatur des Gebäudes hat sich durch die Anrechnung der geplanten Lufträume auf die Geschoßfläche verkleinert.
Das Maß der baulichen Nutzung mir der Grund- und Geschoßflächenzahl wird mit der Hauptnutzung eingehalten. Der Luftraum im Treppenhaus ist der Geschoßfläche zugerechnet worden, der Luftraum im 1. OG der vormals im Baukörper als Wohnraum vorgesehen war wurde zum Balkon umgeplant. Somit findet er bei der Geschossflächenermittlung keine Berücksichtigung. Der Nichtvollgeschoßnachweis ist unter Berücksichtigung der reduzierten Fläche im 1.OG durch den Balkon im Hinblick auf die Festsetzung des B35 Nr. 4.2 korrekt geführt.
Durch die Umplanung haben sich die Abmessungen des Baukörpers, die Dachneigung sowie die Firsthöhe reduziert. Dies lässt den Baukörper harmonischer und gefälliger wirken.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird durch die Planung einer Tiefgarage mit 5 Stellplätzen und der Zufahrt um jetzt ca. 123 m² überschritten. Die ursprüngliche Planung sah sechs Stellplätze vor, die vollständig außerhalb des Hauptbaukörpers geplant waren. Die beantragte Überschreitung betrug ca. 300 m². Diese Planung ging sehr zu Lasten des noch vorhandenen schützenswerten Baumbestandes, was schlussendlich ein weiterer Ablehnung- bzw. Umplanungsgrund darstellte.
Mit der nun vorliegenden Planung wurden Nutzungen im 2. UG durch die Planung von Stellplätzen ersetzt, um der massiven Überschreitung der GR II zu begegnen. Die vollzogenen Reduzierungen unter der legitimen Nutzung der bereits angerechneten Flächen führt jedoch weiterhin zu einer noch verbleibenden Überschreitung der zulässigen Grundfläche mit den Nebenanlagen für Teile der Tiefgarage und der Zufahrt von eben insgesamt ca. 123 m². Hierfür beantragt der Bauwerber eine unechte Ausnahme nach Art. 19 Abs. 4 BauNVO aufgrund der Erdüberdeckung von mind. 1 m sowie für die wasserdurchlässige Ausführung der Zufahrt.
Bei der Beurteilung vergangener Bauvorhaben wurde die Einhaltung der Grundfläche mit den Nebenanlagen bis max. 50 % über der zulässigen Grundfläche gefordert. Ausnahmen hiervon wurden für den Einzelfall und nur aus nachvollziehbaren Gründen (lange Zufahrt, bauliche Zwänge) gewährt. Diese sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Mit Umplanung der vorgesehene Nebenanlagen und unter Ausschöpfung der restlichen Grundfläche für Hauptnutzung könnte dem Wunsch nach einer Tiefgarage unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung nachgekommen werden. Die beantragte Ausnahme sollte daher nicht befürwortet werden. Die Planung ist hier entsprechend anzupassen.
Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung ein.
Eine Abgrabung auf der Nordseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und sollte befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan liegt dem Umweltamt zur Beurteilung vor. Auf dem Grundstück stehen zwei sehr schöne alte Eichen mit Stu 2,93 m und 2,26 m, die unter die Baumschutzverordnung fallen. In der eingereichten Planung werden beide Bäume erhalten. Die endgültige Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.
Der Stellplatznachweis wird grundsätzlich mittels Tiefgarage mit 5 Stellplätzen erbracht.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
