Bauort: Sudelfeldstr. 1, Grundstück Fl.Nr. 293/23 – Größe = 868 m²
Planbereich: Einfacher Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück ist aktuell mit einer Doppelhaushälfte bebaut. Im Zuge der Planung für die Neubebauung auf dem Nachbargrundstück -der Bauantrag hierfür ist ebenfalls Antragsgegenstand in dieser Sitzung- begehrt der Antragssteller die Genehmigung für die Errichtung eines freistehenden Gebäudes (Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten) in E+1+D-Bebauung. Kerninhalt des Antrags ist die Auflösung der Doppelhausbebauung auf den benachbarten Grundstücken, anhand des Antrags auf Vorbescheid in einem förmlichen Genehmigungsverfahren soll Planungssicherheit erlangt werden.
Folgende Fragestellungen sollen in diesem Zusammenhang geklärt werden:
1. Ist die Planung des Neubaus, wie in den Plänen dargestellt bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Bei der Beurteilung der Frage zur Zulässigkeit ist auf die Bebaubarkeit des Grundstücks hinsichtlich der Einhaltung der Parameter wie das Maß der baulichen Nutzung, die Abstandsflächen (nach neuer Satzung) Regelungen nach der Ortsgestaltungssatzung, der Garagen- u. Stellplatzsatzung und der Baumschutzverordnung.
Der geplante Baukörper hält die festgesetzte Grund- und Geschoßflächenzahl für die Hauptnutzung gut ein.
Die Abstandsflächen entsprechen der neuen Satzung.
Die geplanten Wand- und Firsthöhen fügen sich gem. § 34 in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Zu weiteren Planinhalten (z.B. Dachbelichtungselemente, Abgrabung etc.) sowie zur Baumschutzverordnung können auf dieser Planbasis noch keine Aussagen gemacht werden, diese sind im Zuge des Antrags auf Baugenehmigung zu prüfen.
Es werden für den Neubau ausreichend Stellplätze nachgewiesen.
Auch für den vorliegenden Antrag auf Vorbescheid gilt die Thematik zu veränderten Firstrichtung zu beurteilen, als Ziel der Auflösung der Doppelhausbebauung. Der Argumentation aus dem Bauantrag für die Breitensteinstraße 17 folgend gilt es zu beurteilen ob sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB einfügt. Entsprechend den Kommentierungen zum § 34 BauGB und nach Rücksprache mit der Genehmigungsbehörde zu dieser Thematik wurde festgestellt, dass die Firstrichtung kein Einfügungsparameter darstellt und die gewählte Firstrichtung nicht zu beanstanden sei. Ein Eckgrundstück hat hinsichtlich der Firstrichtung eine vorteilhaftere Planungssituation, da sich geplante Gebäude nach zwei Richtungen orientieren können.
Es ist festzustellen, dass die schützenswerten nachbarlichen Belange wie Abstandsflächen und die Art der baulichen Nutzung durch die Planung nicht berührt werden. Die Abstandsflächen gemäß der gemeindlichen Abstandsflächensatzung sind eingehalten. Die Bebauung dient dem Wohnen und ist somit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zu beanstanden.
Ist es städtebaulicher Wille hier die vorhandene Doppelhausbebauung beizubehalten, so ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das vorgesehene Gebiet möglich.
Vorerst ist nach Prüfung festzustellen, dass das geplante Vorhaben in der beantragten Form bauplanungsrechtlich zulässig ist.
2. Kann die Schicksalsgemeinschaft der Grundstücke mit der Fl.Nr. 293/23 und 293/24 aufgelöst werden?
Antwort der Verwaltung:
Vorweg ist festzuhalten, dass beide Eigentümer (Fl.Nr. 293/23 sowie 293/24) ihr Einverständnis und den Willen zur Auflösung dieser Schicksalsgemeinschaft erklärt haben. Nach Rücksprache mit der Genehmigungsbehörde zu dem Sachverhalt ist das gegenseitige Einverständnis bzw. die Willenserklärung beider Eigentümer Voraussetzung für die Möglichkeit der Auflösung der Doppelhausbebauung. Eine einseitige Ablösung ist rechtlich bedenklich und ggf. nicht genehmigungsfähig.
Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 31.07.2017 das gemeindliche Einvernehmen zur Bauvoranfrage zur Bebauung auf dem benachbarten Grundstück an der Breitensteinstraße 17 mit einem freistehenden Baukörper aufgrund eines gleichwertigen Bezugsfalles im näheren Umfeld (Stöcklkreuzweg) in Aussicht gestellt. Im Zuge dieser Voranfrage wurde jedoch die rechtlichen Voraussetzungen für eine Auflösung der Doppelhausbebauung nicht weiter thematisiert, da auch nicht abgefragt. Begründet wurde die in Aussichtstellung der Errichtung eines freistehenden Gebäudes mit der Einschätzung, dass sich die Bebauung auf dem antragsgegenständlichen Grundstück ebenfalls ändern wird und hier auch der Wille nach einer freistehenden Bebauung besteht.
Des Weiteren gilt es grundsätzlich zu entscheiden, ob eine weitere Auflösung des vorhandenen Gebietscharakters hinsichtlich der Firstausrichtung auf den beiden Grundstücken zu einer bedenklichen städtebaulich unerwünschten Entwicklung oder Neuausrichtung führen würde. Soweit es städtebaulicher Wille ist, den Gebietscharakter hinsichtlich der vorhandenen Firstrichtung zu erhalten, so ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das vorgesehene Gebiet möglich, soweit dies im Rahmen einer grundsätzlichen, baurechtlichen Entwicklung erfolgt. Dies sollte allerdings das letzte Mittel sein im vorliegenden Sachverhalt.
Gemäß der Fragestellung zur Auflösung der Schicksalsgemeinschaft und der Errichtung eines freistehenden Gebäudes im Grundstück, könnte daher unter den vorgebrachten Argumenten zugestimmt werden.
