Bauort: Nähe Gasteig, Fl.Nr. 36, Grundstücksgröße = 4.280m²
Planbereich: Baulinienplan Nr. 251/B/28, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
GR-Mitglied Steininger ist nach Art. 49 Abs. 1 Gemeindeordnung als beauftragter Architekt von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.
Vorstehendes Grundstück Fl.Nr. 36 mit 4.280m² Größe ist bebaut (mit Wohn- u. Geschäftshaus – „Denns“ und Wagnerei sowie div. Nebenanlagen). Weiterhin ist das Grundstück aktuell nur über die Emil-Geis-Straße erschlossen.
Der Bauwerber plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit einem Garagengeschoss im rückwärtigen Grundstücksbereich. In dem Bereich stehen heute mehrere Nebenanlagen, die teilweise abgebrochen werden sollen. Die Wagnerei sowie bestehende Stellplätze sollen erhalten bleiben.
Der Baulinienplan aus dem Jahr 1930 trifft zum rückwärtigen Grundstücksbereich keine Aussagen – es gibt demzufolge zur Situierung von neuen Gebäuden keine Beschränkungen (Baugrenzen oder Baulinien). Die Erschließung (Verkehrsanbindung) der geplanten Tiefgarage (mit 13 Stell- plätzen + Müllabfuhr) erfolgt künftig über den Gasteig. Aufgrund der zum Teil engen Erschließungsanlage im Gefällebereich und eingeschränkter Sicht wird diese Erschließungsfunktion speziell zu den Hauptverkehrszeiten problematisch sein. Es sollte ggf. eine andere Erschließung von Norden über die Staatsstraße überlegt werden, zumal die geplanten 10 oberirdischen Stellplätze über die Emil-Geis-Straße erschlossen werden.
Vgl. dazu auch Schreiben der gegenüberliegenden Anlieger (Gasteig 1 vom 16.11.2021) und die Antwort dazu des 1. Bürgermeisters Neusiedl vom 09.12.2021.
Die Baustellenabwicklung – mit den verbundenen verkehrlichen Problemen der ungünstigen Erschließungsanlagen - ist nicht Gegenstand der Genehmigungsplanung und des dazugehörigen Prüfverfahrens.
Das Maß der baulichen Nutzung (sowohl Haupt- als auch Nebenanlagen) gemäß Bebauungsplan Nr. B 35 ist mit der vorliegenden Planung gut eingehalten.
Ein weiterer Prüfmaßstab bei der Beurteilung über die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist der § 34 BauGB, wonach sich ein Vorhaben im planungsrechtlichen Sinne in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügen muss.
Das geplante Mehrfamilienhaus hat die Ausmaße 23,50m x 13,00m (Fläche). Es soll über vier anrechenbare Vollgeschosse verfügen – aufgrund der Hanglage am Gasteig nach Süden über weitere zwei Geschosse (1.UG und Garagengeschoss), welche jedoch nicht auf die Geschossflächenzahl angerechnet werden, weil diese vorliegend als Nichtvollgeschoss ausgeführt werden sollen.
Diese beiden Geschosse (1.UG und Garagengeschoss) liegen unterhalb der Geländeoberfläche und werden künftig im Endausbau wieder vom (wiederhergestellten natürlichen) Hang überdeckt – mit Ausnahme der Zufahrt. In der Südansicht ist der Bereich des freigelegten Hangbereichs zu groß dimensioniert – es soll der natürliche Hangverlauf weitgehend hergestellt werden (betrifft die offen geplanten Bereich der TG-Stellplätze 8, 9 u, 10).
Aufgrund der vier Vollgeschosse + einem Dachgeschoss / Walmdach (raumhaltig) ergeben sich folgende Wand- und Firsthöhen:
Wandhöhe I / II Firsthöhe
Nordansicht: 11,97m / 11,98m 14,32m
Ostansicht: 11,70m / 11,98m 14,32m
Südansicht: 11,97m / 11,98m 14,32m
Westansicht: 11,97m / 13,35m 14,32m
Im Sinne des § 34 BauGB sind die vorhandenen Umgebungsbauten als max. zulässige Gradmesser heranzuziehen.
Folgende Gebäude (teilw. Wohn- u. Geschäfts -/Gewerbebauten) wurden dabei herangezogen:
Gasteig 1 Firsthöhe = 14m bzw. durch Hanglage an der höchsten Stelle 15,50m
Gasteig 3 Firsthöhe = 11,80m bzw. durch Hanglage 14,00m
In der Knackenau Firsthöhe = 13m bzw. 14m (wg. Leichter Hangsituation)
Emil-Geis-Str. 5 Firsthöhe = 14,25m (Wandhöhe = 9,70m)
Emil-Geis-Str. 4 Firsthöhe = 14,40m
Bis auf Emil-Geis-Str. 5 sind Referenzobjekte sind mit einem Flachdach versehen – deswegen Wandhöhe = Firsthöhe.
Das neu geplante Wohnhaus hält die max. zulässigen Wand- und Firsthöhen der umgebenden Gebäude ein – somit fügt sich dieses Vorhaben i.S. § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Auf der Südseite des Walmdaches soll eine Photovoltaikanlage installiert werden.
Die Abstandsflächen des geplanten Wohnhauses werden eingehalten und liegen komplett auf dem großen Grundstück.
Der Stellplatznachweis wird ausreichend geführt. Für die 17 Wohneinheiten sind 18 Stellplätze erforderlich. 19 Stellplätze + 4 oberirdische Besucherstellplätze werden nachgewiesen – aufgrund der beengten Zufahrtssituation sind Besucherstellplätze im öffentlichen Verkehrsbereich am Gasteig im näheren Umfeld nicht möglich.
Inwieweit eine Einfriedung zur Ausführung kommen soll, ist aus der vorliegenden Planung nicht erkennbar. Sollte eine Einfriedung geplant werden, ist diese straßenseitig maximal 1,60m hoch auszuführen.
Der Baumbestands- und Freiflächengestaltungsplan wurde vom gemeindlichen Umweltamt geprüft und für in Ordnung befunden. Es werden die im Hang nach Süden stehenden Bäume (mit Ausnahme eines Ahorns, lauter Eschen) weitgehend beseitigt. Die Eschen sind aufgrund des sog. Eschentriebsterbens nicht erhaltenswert. Es sollen als Ersatz für die zu fällenden Bäume sieben Bäume 1. Wuchsordnung neu gepflanzt werden.
Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Fazit: Das geplante Vorhaben ist grundsätzlich zulässig und genehmigungsfähig.
