Der Bauausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheidsantrag zum Neubau von vier Einfamilienhäusern nicht herzustellen.
Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:
- Ist die Realteilung der Flurstücke wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Für die Realteilung ist in erster Linie die Einhaltung der Mindestgrundstücksgröße (Bebauungsplan B35) maßgeblich. Diese ist hier mit 1.500 m² festgelegt und wird laut der vorgelegten Pläne auch entsprechend eingehalten. Darüber hinaus ist auch die Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung nach erfolgter Teilung elementar.
- 4.Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach der Art der Nutzung (Wohnen) bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Die Art der baulichen Nutzung ist für das gegenständliche Grundstück durch den § 34 BauGB geregelt. Die vorhandene Umgebungsbebauung ist hier maßgeblich für die entsprechende Einstufung. Bei der Muffatstraße / Heinz-Rühmann-Straße handelt es sich um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO. Die geplante Bebauung mit vier Einfamilienhäusern und demnach Wohnnutzung fügt sich in die vorhandene Gebietsstruktur ein und ist demnach zulässig.
- Ist das Vorhaben wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach dem Maß der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Das Maß der baulichen Nutzung in Bezug auf die Grund- und Geschossflächenzahl grundsätzlich eingehalten. Die Terrassen / Pools sind in der derzeitig dargestellten Planung der Grundfläche der Hauptnutzung anzurechnen, woraus sich eine Überschreitung ergeben würde. Dies ist zu korrigieren. Einer Überschreitung der Grundflächenzahl wird nicht zugestimmt.
Der Nicht-Vollgeschossnachweis ist nicht nachvollziehbar dargestellt. Dieser muss sich zunächst auf das jeweilige Geschoss (DG) beziehen und erst dann ggf. auf das darunter liegende Geschoss. Die Dachgeschossnachweise sind entsprechend zu konkretisieren / vermaßen.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird für das straßennahe Grundstück (Häuser 1+2+3) eingehalten. Für das rückwärtige Hammerstil-Grundstück wird eine Überschreitung von ca. 212 m² erforderlich. Diese entsteht ausschließlich durch die (wasserdurchlässige) Zufahrt. Eine Befreiung hierfür kann (auch über die 70% hinaus) für eben diesen speziellen Grundstückszuschnitt ausnahmsweise erteilt werden.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
„Die überbaubare Grundstücksfläche“ stellt einen Begriff aus der Baunutzungsverordnung dar, die sich auf „Bauräume“ bezieht. Für das gegenständliche Grundstück wird durch den Baulinienplan 65 B 11 eine straßenseitige Baugrenze (im Abstand von 5m zur Grundstücksgrenze) festgelegt. Inwieweit diese eingehalten wird, ist mangels Vermaßung der Pläne leider nicht prüfbar. Soweit die 5 m Abstand eingehalten werden, ist dies baurechtlich zulässig.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der Bauweise bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Die „Bauweise“ ist für dieses Grundstück mit „offener Bauweise“ festgelegt. Diese Vorgabe wird durch die Errichtung von Einzelhäusern mit genug Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden eingehalten. Das Vorhaben ist in Bezug auf die festgelegte Bauweise zulässig.
- Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der geplanten Zufahrtssituation bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Durch die geplante Teilung des rückwärtigen Grundstücks entsteht ein sog. Hammerstil-Grundstück, wie diese gerade in Geiselgasteig sehr typisch sind. Die Zufahrten sind in der Planung für die Art der Bebauung jeweils flächenschonend vorgesehen worden. Insoweit wird die Zufahrtssituation als zulässig eingestuft.
- Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Plänen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei Erteilung einer Fällgenehmigung für die Bäume Nr. 1, 2, 40, 73, 74 / evtl. 3, 13, 53, 62, 69 baumschutzrechtlich zulässig? Wird die Erteilung einer solchen Fällgenehmigung im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt?
Antwort der Verwaltung:
Die Planung ist soweit sehr Ressourcenschonend vorgesehen. Es sollen insgesamt sechs Bäume gefällt werden, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Diese befinden sich zum Teil in den Bauräumen, zum Teil im Zufahrtsbereich. Die fachliche Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes steht noch aus.
Darüber hinaus wird für die Häuser lediglich jeweils ein Stellplatz vorgesehen, obwohl die Wohnfläche jeweils über 120 m² liegt und somit mind. Zwei Stellplätze erforderlich wären.
