Bauort: Grundstück Fl.Nr. 376, Josef-Würth-Straße 4a (WEG-Grundstück mit 4.453m²)
Planbereich: § 34 BauGB, Bebauungsplan Nr. B 35, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Auf die beiliegenden Unterlagen der Kanzlei Labbé & Partner mbB vom 07.06.2024 wird verwiesen.
Der Sachverhalt – insbesondere die Abgrenzung vom öffentlichen Baurecht zum privaten Baurecht nach Wohnungseigentumsgesetz – wird richtig dargelegt.
Die sich – manches Mal - hieraus ergebenden Probleme gerade beim Maß der baulichen Nutzung sind bekannt, sollten aber (trotz hinreichender Feststellungen des mandatierten Rechtsanwaltes) nicht im Ergebnis dazu führen, dass hier das öffentliche Baurecht in Grünwald in unüblicher Weise gebeugt wird.
Die Rechtsfolgen mit Blick auf etwaige gleichgelagerte Fälle und das Präjudiz hieraus, lassen berechtigte Zweifel aufkommen, ob die Rechtsanwendung in solchen Sachverhalten noch mit der bisherigen – zu recht stringenten – Praxis, gerade bei den hochpreisigen Grundstücken in Grünwald das richtige und geeignete Mittel der Wahl darstellen.
Im Einzelnen:
Es wurde auf dem 4.453m² großen Grundstück Ende der 70iger Jahren von einem Bauträger eine
Siedlung mit fünf Wohnhäusern mit insgesamt neun Wohneinheiten und den dazuhörigen Nebenanlagen (Garagen etc.) geschaffen. Die Bebauung ist in geschlossener Bauweise geführt und relativ dicht – die Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl jeweils ausgeschöpft.
Die Grundstücksaufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz führte offenkundig dazu, dass für das Wohnhaus mit der Haus Nr. Josef-Würth-Straße 4a die Erschließung zu der westlich an das Wohnhaus in den Folgejahren (genehmigt 1981) errichtete Garage nicht gegeben war. Die Erschließungsfläche weist lediglich eine Breite von max. 1,50m auf, was schlicht für eine Pkw-Zufahrt viel zu schmal ist. Damit ist die verkehrlich Erschließung zu der Garage nicht gesichert und eine Parkierung der Garage unmöglich.
In dem Zusammenhang stellt sich die Frage, wo der erforderliche Stellplatz dann nachgewiesen wird. Auch die Voranfrage setzt sich mit dieser Frage des fehlenden Stellplatzes nicht auseinander.
Es wird seitens der Verwaltung nicht verkannt, dass ggf. ein Anspruch auf eine Befreiung in solchen Sonderfällen bestehen könnte – mit Blick auf die oben bereits ausgeführte Schilderung unter Anwendung des Gleichheitsgrundsatzes lässt sich jedenfalls dieser Sachverhalt nicht im Sinne der Antragstellung positiv beurteilen.
Problematisch ist sicher auch, dass bereits der Voreigentümer rechtswidrige Tatsachen durch den Umbau der Garage in Wohnraum geschaffen hat und nun der aktuelle Eigentümer diesen Umstand nachträglich heilen will. Im Falle eines etwaigen Wiederverkaufs der Immobilie stellt natürlich eine positive Beurteilung durch die Gemeinde eine nicht unerhebliche Wertsteigerung dar.
Es darf und kann nicht Aufgabe einer Gemeinde sein, derartige Fehlentwicklungen innerhalb der Siedlungsstrukturen nachträglich durch Befreiungen zu heilen.
Es steht dem Miteigentümer überdies auch frei, die Zufahrt in der notwendigen Breite herzustellen (etwa durch Rückbau von Bepflanzung und Nebenanlagen auf dem WEG-Grundstück) – dass dies rechtlich auch mit Schwierigkeiten behaftet sein mag, ist offensichtlich – liegt jedoch nicht im Ermessen der Gemeinde.
Vor alledem empfiehlt die Verwaltung der Bauvoranfrage – wie vorliegend – das Einvernehmen nicht in Aussicht zu stellen.
