Bauort: Portenlängerstraße 27, Grundstück Fl.Nr. 448/21 (Grundstücksgröße = 1.620 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Wohnhaus gemäß Genehmigung aus 2002 bebaut. Mit vorliegendem Antrag auf Vorbescheid soll die Zulässigkeit verschiedener Umbauvarianten zum Zwecke der energetischen Sanierung aber auch der Aufstockung des Dachgeschosses am bestehenden Gebäude. Zu diesem Zwecke wurden eine Vielzahl von Fragen zu den vorgestellten Bebauungsvarianten gestellt. Nachfolgend werden diese wie folgt beantwortet:
- Energetische Fassadensanierung durch Anbringung eines WDVS
Frage 1.1 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, planungsrechtlich zulässig?
Die Anbringung einer Wärmedämmung ist gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 e BayBO verfahrensfrei. Dies jedoch nur insoweit die sonstigen materiellen baurechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Dazu gehören das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Höhe der baulichen Anlage und Abstandsflächen. Vorliegend wird nach planungsrechtlicher Zulässigkeit gefragt. Die Wärmedämmmaßnahme von 20 cm an der Fassade hat Auswirkung auf das Maß der baulichen Nutzung mit der Geschoß- und Grundflächenzahl, da die Außenmaße des Gebäudes verändert werden. Mit dem § 248 BauGB wurde als Sonderregelung die Möglichkeit der Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplanes in geringfügigem Ausmaß ermöglicht. Als geringfügig wird eine Stärke von nicht mehr als 30 cm erachtet. Somit ist die Anbringung einer 20 cm Dämmung auf der Fassade grundsätzlich im zulässigen Rahmen. Eine Berechnung zur Grund- und Geschoßfläche liegt dem Antrag nicht bei. Die mögliche Überschreitung kann daher nicht beziffert werden.
Frage 1.2 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?
Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO regelt ausdrücklich die Zulässigkeit nachträglicher Wärmedämmung abschließend. Diese sind zulässig, wenn sie eine Stärke von nicht mehr als 30 cm aufweisen und mindestens 2,60 m von der Grundstückgrenze zurückbleiben. Gemäß Darstellung im Abstandsflächenplan kommen diese allesamt auf dem Grundstück bzw. öffentlichem Straßengrund korrekt berechnet und dargestellt zum Liegen, so dass die vorgesehene energetische Sanierung mit 20 cm WDVS in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig ist.
Frage 2 Barrierefreie Sanierung mit Einbau eines Aufzugs
Ist die vorgesehene Sanierung im Inneren des bestehenden Gebäudes mit Einbau eines Aufzugs wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich zulässig?
Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 a) und b) BayBO sind die Änderungen an tragenden und nichttragenden Bauteilen in und an baulichen Anlagen innerhalb des Wohngebäudes verfahrensfrei. Darunter fällt auch der Einbau eines Aufzuges. Die Dachfläche wird in Form einer Aufzugsüberfahrt nicht durchbrochen, so dass sich der Umbau nur auf den Innenraum beschränkt. Der Einbau ist zulässig.
Frage 3 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 1)
Frage 3.1 Ist die nach Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 1, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?
Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. Ebenso die Errichtung von Dachflächenfenstern. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten. Aufgrund fehlender Vermaßung kann dies nicht beurteilt werden.
Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden.
Frage 3.2 Ist die Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 1, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?
Variante 1 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung sind betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet und dargestellt worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 1 zulässig ist. Die Dachflächenfenster haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung.
Frage 4 Aufstockung Dachgeschoss nach (Variante 2)
Frage 4.1 Ist die nach Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und negativem Dacheinschnitt sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 2, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?
Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 2 sind Dachflächenfenster und ein negativer Dacheinschnitt in der Ansicht Süd als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten.
Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig.
Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden.
Frage 4.2 Ist hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts nach Variante 2 eine Abweichung von den Vorgaben der Ortgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden.
Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig. Grundsätzlich kann von jeder Festsetzung eine Abweichung zugelassen werden. Dies aber nur unter abschließend geregelten Voraussetzungen und im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde (§ 11 OGS). So kann eine Abweichung zugelassen werden, wenn
- die Abweichung für Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck (gewerbliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) oder
- die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder
- Die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- oder Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist und
Wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Ausnahmen können mit Auflagen zur Gestaltung verbunden werden.
Punkt a) trifft nicht zu, da es sich um ein privat genutztes Wohngebäude handelt.
Punkt b) trifft ebenfalls nicht zu, dass sich weder aus dem Bestand heraus, noch aufgrund sonstiger baulicher Aspekte die Notwendigkeit für die Errichtung eines negativen Dacheinschnitts erkennen lässt. Vielmehr handelt es sich um eine neue Errichtung eines Dachgeschosses, die bauliche Gestaltung der Dachbelichtungselemente sind Bauherrenwunsch. Ein Härtefall ist nicht vorhanden.
Punkt c) trifft nicht zu, da es sich um eine neu zu errichtende Dachgestaltung handelt. Gemäß Ortsgestaltungssatzung sind negative Dachgauben (Dacheinschnitte) unzulässig. Abweichungen hierfür wurden in der Vergangenheit nicht befürwortet. Bezugsfälle nach Erlass der Ortsgestaltungssatzung sind nicht vorhanden. Der im Plan vom 24.1.2024 abgebildete Bezugsfall in der Portenlängerstraße 32 b ist hierfür nicht dienlich da es sich einerseits nicht eindeutig um einen negativen Dacheinschnitt handelt, sondern eher ein Balkon. Andererseits stammt die bauliche Anlage aus dem Jahr 1990, die Ortsgestaltungssatzung aus 2012.
Aus vorgenannten Gründen und zur Wahrung der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung ist sollte eine Abweichung für den negativen Dacheinschnitt gem. Variante 2 nicht zugelassen werden.
Frage 4.3 Ist die Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 2, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?
Variante 2 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern und einer negativen Dachgaube vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet und dargestellt worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 2 abstandsflächenrechtlich zulässig ist. Die Dachflächenfenster sowie die negative Dachgaube (Sundowner) haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung.
Frage 5 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 3)
Frage 5.1 Ist die nach Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und Dachgauben sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 3, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?
Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 3 sind Gauben und Dachflächenfenster als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die angegebene Breite der Gaube mit 1,60 m sind zulässig. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt, ist jedoch einzuhalten. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten und mit der Planung einzuhalten.
Frage 5.2 Ist hinsichtlich der nach Variante 3 vorgesehenen Dachgauben wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 Variante 3, ersichtlich eine Abweichung von den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich der Dachgauben eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 4 und Abs. 5 der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden?
Die Frage ist etwas unkonkret hinsichtlich des Abweichungstatbestandes. § 5 Abs. 4 und 5 der Ortsgestaltungssatzung regelt grundsätzlich die Gestaltung von Dachbelichtungselementen hinsichtlich Abstände usw. Die Variante 3 sieht Dachgauben in Form von Schleppgauben vor. Die Vermaßung in der Breite beträgt 1,60 m, der Abstand zum First 1,00 m und der Abstand zur Traufe 1,06 m. Insofern wäre nicht gegen die Festsetzung verstoßen, die Gaube an sich zulässig. Weiter sind Dachflächenfenster geplant. Die Abstände zwischen den Gauben und Dachflächenfenstern sind nicht angegeben. Augenscheinlich ist der Abstand eines Dachflächenfensters zur Gaube weniger als 1 m. Dies wäre so nicht zulässig. Ein Abweichungstatbestand nach § 11 Ortsgestaltungssatzung ist nicht ersichtlich bzw. vertretbar, die Dachflächenfenster können ohne Zwang ortsgestaltungsatzungskonform umgebaut werden. Zusammenfassend ist für Variante 3 festzustellen, dass die Dachbelichtungselemente grundsätzlich in ihrer geplanten Ausführung zulässig sind, die Abstände gemäß der Ortsgestaltungsatzung sind jedoch einzuhalten, eine Abweichung von dieser wird nicht erteilt.
Frage 5.3 Ist die Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 3, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?
Variante 3 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachgauben und Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Die geplanten Gauben erzeugen selbst ebenfalls Abstandsflächen. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan sind alle Abstandsflächen korrekt berechnet und dargestellt worden und kommen auf dem Grundstück zum Liegen. Daher ist die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 3 in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig.
Die Prüfung des Baumbestandes und der Freiflächengestaltung ist nicht Prüfungsgegenstand im Antrag auf Vorbescheid.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
