Der Ausschuss für Planung und Entwicklung hat den Sachverhalt am 16.10.2024 eingehend vorberaten.
Der Gemeinderat hat in seiner öffentlichen Sitzung am 21.03.2023 die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes Nr. B 56 beschlossen. Zur Sicherung der Bauleitplanung wurde zeitgleich der Beschluss zum Erlass einer Veränderungssperrensatzung gefasst. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans und für den Erlass der Veränderungssperre waren der geplante Abriss des Bestandsgebäudes und die geplante Neuerrichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. 670, Hugo-Junkers-Str. 1.
Ziel und Zweck des Bebauungsplanes gemäß Bekanntmachung:
Innerhalb des Plangebiets liegen die Grundstücke Hugo Junkers-Str. 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17 und 19, Grünwald, die mit Wohngebäuden bebaut sind. Diese Gebäude haben einen historischen Wert und eine besondere Bedeutung für das Ortsbild der Gemeinde. Änderungen der baulichen Gestaltung der Gebäude würden deshalb zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Ortsbilds führen. Zur Sicherung der aus der Sicht der Gemeinde gebotenen Baugestaltung sollen diese Grundstücke deshalb gem. § 30 Absatz 1 BauGB mit einem qualifizierten Bebauungsplan überplant werden, der sich im Wesentlichen auf die Festsetzungen der bisher nicht geregelten, städtebaulich prägenden Merkmale der Gebäude beschränkt.
Die Gemeinde hat das Bebauungsplanverfahren in enger Abstimmung mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege betrieben.
Wie in der öffentlichen GR-Sitzung vom 25.07.2023 durch den 1. Bürgermeister Neusiedl mitgeteilt, hat der sog. Landesdenkmalrat die Häuser 1 – 19 (ungerade) der Hugo-Junkers-Straße zuletzt als Ensemble in die Bayerische Denkmalliste eingetragen. Die Gebäude Hugo-Junkers-Str. 3 bis 19 (ungerade) sind außerdem als Baudenkmäler in die Bayerische Denkmalliste eingetragen worden.
Im weiteren Bebauungsplanverfahren hat die Gemeinde festgestellt, dass die Gebäude seit ihrer Errichtung baulich verändert wurden. Die Grundstücke wurden exakt vermessen, fotografisch erfasst und katalogisiert.
Bei der Vermessung und der Fotodokumentation wurde ersichtlich, dass in der Vergangenheit etliche Anbauten und Nebenanlagen aller Art verwirklicht wurden und die Gebäude im Wesentlichen kein einheitliches (schutzwürdiges) Erscheinungsbild mehr aufweisen.
Vor diesem Hintergrund ist die Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens mit rechtlichen Risiken verbunden. Denn ein Bebauungsplan ist aufzustellen, soweit und sobald es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Es muss städtebauliche Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplans geben.
Nach der genauen Bestandserfassung der Gebäude und weiteren baulichen Anlagen im Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat sich gezeigt, dass eine einheitliche (schützenswerte) Bebauung im Wesentlichen nicht mehr vorhanden ist. Es kommt hinzu, dass auch ohne die Aufstellung des (neuen) Bebauungsplans Nr. B 56 Regeln für Bauvorhaben auf den Grundstücken gelten. Für das Maß der baulichen Nutzung gilt der einfache Bebauungsplan Nr. B 25 und § 34 BauGB, wonach sich Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Weiter gelten neben den bauplanungsrechtlichen Vorschriften die örtlichen Baubestimmungen, wie die Ortsgestaltungssatzung, die Abstands-flächensatzung, die Garagen- und Stellplatzsatzung und die Baumschutzverordnung.
Die Gebäude im Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans sind auch denkmalschutz-rechtlich geschützt. Denn die Gebäude sind als Ensemble in die Bayerische Denkmalliste eingetragen; die Gebäude Hugo-Junkers-Str. 3 bis 19 (ungerade) sind außerdem als Baudenkmäler in die Bayerische Denkmalliste eingetragen.
Schlussendlich sei noch erwähnt, dass die Gemeinde bereits 1994 einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan (B 37) mit sehr ähnlichen Inhalten gefasst hatte. Der B 37 ist aufgrund des Urteils des Verwaltungsgerichts aus 1998 nie in Kraft getreten und der Aufstellungsbeschluss wurde 1999 wieder aufgehoben.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass aus Sicht der Verwaltung nach dem Ergebnis der bisherigen Ermittlungen im Bebauungsplanverfahren städtebauliche Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplans nicht vorliegen.
Die Verwaltung hat in der Sitzung des Ausschusses für Planung und Entwicklung am 16.10.2024 vorgeschlagen, das Bebauungsplanverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. B 56 einzustellen und den Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre aufzuheben.
Der Ausschuss für Planung und Entwicklung hat am 16.10.2024 nach eingehender Beratung nachfolgende einstimmige Beschlussempfehlung an den Gemeinderat abgegeben:
