Bauort: Josef-Würth-Straße 14 und 14a, Fl.Nr. 378/7 (Grundstücksgröße = 1.301 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 13.04.2023, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;
AZ 0162/25/V
Das Bauvorhaben wurden im April 2017 genehmigt und ist errichtet und in Nutzung. Im Rahmen des Verkaufs einer Doppelhaushälfte wurden die nicht ortsgestaltungskonformen Errichtungen der Dachbelichtungselemente in Form von Dachflächenfenstern der Aufsichtsbehörde bekannt und die planabweichende Ausführung festgestellt. Weiter wurde durch die Errichtung von Terrassen die Grundfläche mit der Hauptnutzung überschritten. Mit vorliegendem Antrag wird eine Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung und eine Befreiung von der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung mit den Terrassen beantragt.
Die gemeindliche Ortsgestaltungssatzung setzt in § 5 zur Gestaltung des Daches folgendes fest: Dachaufbauten sowie Dachflächenfenster müssen u.a. einen Abstand von Gauben sowie untereinander von mindestens 1,00 m betragen, und die Summe aller Dachaufbauten einschließlich der Dachflächenfenster je Gebäudeseite höchstens die Hälfte der Dachlänge betragen. Sie dürfen nicht aneinandergebaut werden.
Durch die planabweichende Errichtung der Dachflächenfenster werden die Mindestabstände zur Gaube von 1 m nicht eingehalten. Ferner sind die beiden Dachflächenfenster aneinandergebaut. In der ursprünglichen Genehmigung war nur die Gaube vorgesehen.
Das Planungsbüro bzw. der Antragssteller beantragt eine Abweichung von der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung.
Die Ortsgestaltungssatzung sieht in § 11 die Abweichungstatbestände vor. Abweichungen von dieser Satzung können von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde zugelassen oder gefordert werden, wenn
- Die Abweichung für das Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck (gewerblich u.ä)
- die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder
- die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- und Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die Abweichungstatbestandsmerkmale liegen bei dem gegenständlichen Vorhaben nicht vor. Es handelt sich um ein Wohnhaus zur privaten Nutzung, die Durchführung der Satzung stellt keinen Härtefall dar noch ist die Errichtung aus Bau- und ortsbildgestalterischen Gründen geboten noch vertretbar. Die Errichtung folgte nicht auf Grundlage der Genehmigungsplanung und war im Zuge der Baumaßnahme auch nicht verfahrensfrei. Die Dachflächenfenster sind bei beiden Doppelhäusern in gleicher Ausführung vorhanden. Die Hausnummer 14c hat bereits ein Dachflächenfenster zurückgebaut. Die Abstände und die Festsetzungen wurden damit eingehalten. Damit wird belegt, dass die Maßnahme durchführbar und vertretbar ist.
Die Ortsgestaltungssatzung will durch gestalterische Maßnahmen das besondere Grünwalder Orts- und Landschaftsbild bewahren durch die Festsetzungen zur äußeren Gestaltung von baulichen Anlagen. Dazu gehört auch die Dachgestaltung. Eine ständige Abweichung von den Festsetzungen schafft Bezugsfälle, die die Festsetzung schlussendlich obsolet werden lassen.
Aus diesen Gründen sollte die Abweichung nicht befürwortet werden.
In der Urgenehmigung wurden die geplanten Terrassen mit jeweils ca. 10 m² zum Zweck der Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung gestrichen, jedoch dann doch ausgeführt. Damit wird das Maß der baulichen Nutzung für die antragsgegenständlichen Haushälften überschritten. Für die Überschreitung der Grundfläche mit der Hauptnutzung wird regelmäßig keine Befreiung erteilt. Als Lösungsansatz wird die die Trennung der Terrasse von der Hauptnutzung empfohlen um als Nebenanlage bewertet zu werden. Einer Befreiung für die Überschreitung der Grundflächenzahl mit der Hauptnutzung wird nicht befürwortet.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
