Bauherr: Peter Unser
Bauort: Bergheimstraße 4, Grundstück Fl. Nr. 382/10 (Grundstücksgröße = 1.106 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 36 i. d. F. vom 25.09.1999; Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung und Garagen – und Stellplatzsatzung
GR-Mitglied Steininger ist aufgrund seiner Eigenschaft als Architekt für diese Bauvoranfrage von der Beratung und Beschlussfassung i.S. Art. 49 Abs. 1 GO ausgeschlossen.
Für das Grundstück gilt der Bebauungsplan B 36 in der Fassung vom 25.06.1999. Der bestehende Altbestand soll abgerissen werden und mit zwei Doppelhaushälften oder alternativ mit einem sog. „Vierspänner“ bebaut werden.
Das Grundstück mit einer Größe von 1.106 m² liegt in zwei verschiedenen Planbereichen des B36. Der nördliche Bauraum (nähe Bergheimstraße) im „Mischgebiet 2“ des B-Planes B 36 schreibt im Höchstmaß zwei Vollgeschosse vor, einen Bauraum und eine Bebauung mit Einzel- oder Doppelhäusern. Im südlichen Bereich entlang der Oberhachinger Straße ist maximal eine eingeschossige Bauweise mit einseitiger Grenzbebauung und Gewerbenutzung zulässig.
Das Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,30 und Geschossflächenzahl 0,40) kann bei beiden vorgelegten Bebauungsvarianten eingehalten werden.
Dem Antrag auf Bauvorfrage liegt ein Abweichung- bzw. Befreiungsantrag zu den Festsetzungen des Bebauungsplan Nr. B 36 vor, zu dem die Bauverwaltung wie folgt Stellung nimmt:
- Vorrangig sollen zwei Doppelhäuser verwirklicht werden (vgl. Plan 1). In Anlehnung an die Bebauung auf der Westseite werden die neuen Gebäude giebelständig zu Oberhachinger Straße situiert. Bei Ausnutzung der Grundfläche ist es leider nicht möglich, das Doppelhaus an der Oberhachinger Straße innerhalb der Baugrenze einzuplanen.
Frage:
Wäre es möglich, die hintere Baugrenze des südlichen Baufeldes mit ca. 2 m zu überbauen?
Antwort:
Zunächst ist festzustellen, dass der Bebauungsplan für den entlang der Oberhachinger Straße angeordneten Bauraum auf dem gegenständlichen Baugrundstück ein Mischgebiet festlegt in dem Wohngebäude unzulässig sind. Aus der Begründung zum Bebauungsplan ergibt sich, dass die Gemeinde diese Festlegung aufgrund der starken Verkehrs- und Lärmbelastung der Kreisstraße M 11 getroffen hat. Insofern wäre für die Bebauung mit Wohngebäuden eine Befreiung von der Festlegung der Art der baulichen Nutzung erforderlich.
Durch die Variante mit den zwei Doppelhäusern wird der festgesetzte Bauraum um ca. 2 m überschritten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes bestehen bis dato keine Überschreitungen der festgesetzten Bauräume. Insgesamt wirkt die Anordnung auf dem Grundstück, insbesondere hinsichtlich der Stellplätze, die zum Teil mitten im Grundstück geplant werden, nicht ideal.
- Als Bebauungsvariante wäre auch ein Vierspänner vorstellbar und wünschenswert, ähnlich dem der Anlage auf der Westseite. Die Vorteile hierbei wären das der Abstand zur Oberhachinger Straße zugunsten einer größeren Grün und Vorgartenfläche vergrößert werden würde (vgl. Plan 2). Die Parkierung könnte entsprechend der westlichen Bebauung als Garagenhof an der Oberhachinger Straße eingeplant werden. Es wären keine Zufahrten in der Mitte des Grundstücks notwendig.
Frage:
Wäre es möglich für diese Art der Bebauung eine Befreiung von dem Bauraum nach dem Bebauungsplan zu erhalten, um entsprechend der Nachbarbebauung einen Vierspänner errichten zu können?
Antwort:
Auch hier wäre analog der Frage 1 eine Befreiung für die Wohnnutzung erforderlich.
Eine vollständige Durchbrechung bzw. Überschreitung des festgesetzten Bauraumes erscheint unverhältnismäßig und würde diese Alternative auch den benachbarten Grundstücken eröffnen, was die Festsetzung des Bebauungsplans - mit Ziel Erhaltung eines Grünstreifens - völlig aushebelt. Auf dem westlich gelegenen Grundstück besteht dieser Bauraum nicht. Daher kann dies nicht als Bezugsbebauung herangezogen werden.
Mit der Errichtung eines Vierspänners würde die völlige Aufweichung/Durchbrechung der mittigen Baugrenze als auch der Widerspruch zur Festlegung „nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig“ dem Bebauungsplan völlig widersprechen und die Grundzüge der Planung berühren, Da hier maßgebliche Inhalte des Bebauungsplanes (bebaubare Grundstücksflächen, Art der baulichen Nutzung, Bauweise) berührt werden. Aufgrund der umfangreich erforderlichen Befreiungen sollte das Einvernehmen für diese Bebauung nicht in Aussicht gestellt werden.
- Bei Doppelhaushälften, wie in Grünwald üblich macht es nur Sinn, dieses in E+D zu planen. Um bei einem Gebäude mit E+D eine vernünftige Dachgeschossplanung zu erhalten, ist es notwendig, die Dachneigung und damit auch die Firsthöhe zu erhöhen.
Frage:
Wäre es möglich die im Bebauungsplan vorgegebene Firsthöhe von 5,50 m und auch die Dachneigung von max. 30° auf 45° zu erhöhen? Die neue Firsthöhe bei E+D würde der Firsthöhe laut Bebauung von E+1 entsprechen.
Antwort:
Im südlichen Bauraum entlang der Oberhachinger Straße ist eine eingeschossige Bebauung mit Wandhöhe 5,50 m, Sattel- od. Walmdach mit 22-30° und Flach- od. Pultdach mit bis zu 15° zulässig, was entsprechend der Begründung zum Ziel hatte entlang der Straße „abschirmende, niedrige Bebauung für nichtstörende Betriebe in Verbindung mit Mauern“ zu realisieren.
Die Wand- u. Firsthöhen sind jeweils auf die Anzahl der Geschosse bezogen festgelegt. Gleiche Festlegungen trifft die Ortsgestaltungssatzung, die sich bei diesen Festlegungen auch auf die jeweilige Anzahl der Geschosse bezieht.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Geltungsbereich bis heute zwar Flachdächer statt geneigter Dächer zugelassen wurden, die Festlegungen zur baulichen Gestaltung aber ansonsten eingehalten wurden.
- Wird der Erhöhung der Dachneigung und Firsthöhe nicht zugestimmt, wäre eine Dachgeschossplanung mit Einhaltung der Mindestdachneigung laut B 36 möglich. Auch bei Einhaltung der Mindestdachneigung nach Bebauungsplan wird die Firsthöhe trotzdem höher als im B36 vorgegeben. Eine Bebauung mit E+D wäre gar nicht möglich.
Frage:
Wäre es möglich, die Firsthöhe bei einer Bebauung mit E+D zu erhöhen, weil anders eine Bebauung mit ausgebautem Dach nicht möglich ist?
Bei einer Einhaltung der max. Dachneigung von 30° für dieses Baufenster käme eine Firsthöhe von 7,29 m heraus).
Antwort:
Eine Bebauung in E+D, also mit einem ausgebauten, zu Wohnzwecken nutzbaren Dachgeschoss ist im vorliegenden Baufenster entlang der Oberhachinger Straße tatsächlich nicht möglich, weil eine Wohnnutzung städteplanerisch von der Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes nicht vorgesehen war.
Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass die vorgelegte Planung nur mit umfangreichen Befreiungen realisierbar wäre. Die Befreiungen berühren aber jeweils und in ihrer Gesamtheit die Grundzüge der (Bebauungs-)Planung. Gemäß § 31 Baugesetzbuch kann von Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn (u.a.) die Grundzüge der Planung NICHT berührt werden.
Dies wäre hier aber der Fall. Insofern sollte bei beiden Varianten das Einvernehmen nicht in Aussicht gestellt werden.
