Bauherr: MS Edition 1 GmbH
Bauort: Waldfriedenstraße 1, Grundstück Fl.Nr. 614/17 (Grundstücksgröße = 3.685 m²)
Planbereich: Bebauungsplan 65B11 v. 28.11.1911, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung und Garagen – und Stellplatzsatzung
Das gegenständliche Grundstück war bereits in der Sitzung vom September und Dezember 2017 Beratungsgegenstand im Bauausschuss. Das Grundstück ist intensiv mit schützenswerten Großbäumen eingegrünt, die sowohl durch die Planung im Vorbescheid als auch durch die aktuelle Planung betroffen sind. Dies ist der Positionierung der neuen Baukörper im Vergleich zum Bestand geschuldet. Bereits in den beiden Vorbescheiden, die bislang seitens des Landratsamtes noch nicht genehmigt wurden, war der Baumschutz und Baumbestand die entscheidende Frage- und Aufgabenstellung. Eine Fällung der erhaltenswerten Buchen wurde im Vorbescheid nicht in Aussicht gestellt und an eine konkrete Planung gebunden. Ein Gutachten der Fa. TreeConsult wertet alle großen Bäume als nicht ausreichend vital oder durch Pilzbefall erkrankt. Nach Begutachtung durch das Umweltamt ist dies aber nicht grundsätzlich ein Fällungsgrund. Vielmehr sollte eine Planung realisiert werden, die den Baumbestand nach Möglichkeit erhält.
Der Antragssteller plant nun auf der südlichen, straßennahen Hälfte des Grundstücks ein modernes Einfamilienhaus (E + 1 Bebauung) mit Flachdach, Tiefgarage, Pool und dazugehörigen Nebenanlagen. Das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Grund- und Geschoßfläche in der Hauptnutzung ist grundsätzlich eingehalten, der um geplante Treppenabgang zur Erschließung des Untergeschosses ist bis zur zulässigen Grundflächenzahl der Hauptnutzung zuzurechnen.
Die Nebenanlagen (Pool, Zufahrt, Rampe zur Tiefgarage, und Zugangstreppen UG) waren zunächst nicht korrekt berechnet. Die Berechnung war entsprechend zu korrigieren und die Planung anzupassen. Aufgrund der bisher vorliegenden Berechnungen kann festgestellt werden, dass mit dem Bauvorhaben die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen immer noch geringfügig überschritten wird. Dies sollte nicht befürwortet werden, insbesondere vor der Tatsache, dass die Tiefgarage aufgrund der Erdüberdeckung mit 1m unberücksichtigt bleibt.
Die Planung ist auch diesbezüglich entsprechend abzuändern und auf das zulässige Maß zu reduzieren.
Ein Lichtschacht im Süden stellt sich aufgrund der Ausmaße eher als eine Abgrabung dar. Gem. § 8 Abs. 3 der Ortsgestaltungssatzung sind Abgrabungen auf eine Gebäudeseite zu beschränken. Da bereits im Norden eine Abgrabung geplant ist, ist dieser Lichtschacht auf ein übliches Maß hinsichtlich der Tiefe zu reduzieren.
Die geplante Abgrabung im nördlichen Teil des Gebäudes (Treppenabgang) ist nicht vermaßt und entspricht nicht der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung. Die Abgrabung ist entsprechend auf ein zulässiges Maß um zu planen.
Das Bauvorhaben fügt sich prinzipiell gem. § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung ein.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage erbracht.
Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
Die Stellungnahme des Umweltamtes ist für das gegenständliche Bauvorhaben sehr umfangreich und wurde unter dem Aspekt der geplanten Bebauung neu beurteilt. Vom vorherigen Eigentümer wurde in den Baumerhalt investiert. So wurden die alten Buchen unter anderem fachmännisch geschnitten und zur Erhöhung der Verkehrssicherheit die Kronen entsprechend verspannt.
Von der Planung der Tiefgarage ist eine alte Rotbuche (Nr. 10) betroffen. Das Gutachten der Fa. TreeConsult stellte bei einer visuellen Baumkontrolle einen Halimaschbefall am Stamm fest. Dieser konnte aktuell vor Ort nicht ausgemacht werden. Richtig ist, dass die Buche einen spitzwinkligen V-Zwiesel aufweist, der zu einer erhöhten Bruchgefahr führen kann. Mit dem Einbau eines passenden Kronensicherungssystems (das jetzige ist zu gering) und einer Kronenpflege wäre die Verkehrssicherheit jedoch gegeben. Trotz Rindennekrose am Stamm, die von einer beginnenden Fäule herrührt, wird die Buche äußerlich betrachtet als standsicher eingestuft und gilt aus Sicht des Baumschutzes als erhaltenswert.
Die vorgelegte Planung mit einer Tiefgarage berücksichtigt in keiner Weise den erhaltenswerten Baumbestand. Grundsätzlich wäre der Stellplatznachweis auch über Garagen zu erfüllen und damit auch die Bäume Nr. 10 und 23 (Tiefgarage im Kronenbereich) mit geänderter Planung der Parkierung und Poolbereich zu erhalten.
Ebenfalls vom dem Tiefgaragenbau ist die Rotbuche Nr. 21 betroffen. Diese bildet mit der Buche Nr. 22 eine untrennbar verbundene Baumgruppe. Beide Bäume weisen einen starken schrägstand auf. Erschwerend kommt für die Buche Nr. 21 eine beginnende Phytophthora-Infektion hinzu, vor einem halben Jahr war diese lt. Umweltamt noch nicht zu sehen. Einer Fällung kann daher zugestimmt werden.
Bei einer Realteilung des Grundstücks beträgt die Größe ca. 1800 m². Gemäß B35 wären sechs Laubbäume erster Ordnung zu setzen. Die gewählten Pflichtpflanzungen wären mit den bestehenden Gehölzen ausreichend.
Vor alledem ist das beantragte Bauvorhaben abzulehnen – es sind zu viele entscheidende Parameter nicht eingehalten.
