Bauort: Südl. Münchner Str. 10b , Grundstück Fl.Nr. 492 (Grundstücksgröße = 978 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. 21/75 (B 17) vom 22.07.1977; Bebauungsplan BL 18/96 (B35) 2. Änderung i.d.F. vom 08.11.2012, § 34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Der Bauwerber plant die Errichtung eines Bürogebäudes mit einer Wohnung und Tiefgarage sowie oberirdischen Stellplätzen. Aufgrund der Hanglage sind von der Südlichen Münchner Str. aus fünf Geschossebenen sichtbar, von der Perlacher Straße aus drei. Das Dachgeschoss sowie die Kellergeschosse 1 und 2 sind rechnerisch keine Vollgeschosse.
Das Maß der baulichen Nutzung wird hinsichtlich der Grund- und Geschoßfläche mit den oberirdischen Bauteilen laut Vortrag des Architekturbüros gut eingehalten.
Die geplante Tiefgarage wird unterhalb des zweiten Kellergeschosses errichtet und verfügt bis auf einen geringen Teil im Süden aufgrund der Hanglage über die notwendige Erdüberdeckung. Eine Befreiung für die Tiefgarage mit einer Größe von 361,41 m² sollte daher befürwortet werden.
Die festgesetzte Baugrenze entlang des Eckgrundstücks wird mit dem Erdgeschoss (dem ersten angerechneten Vollgeschoß) eingehalten.
Schwerpunkt bei der vorliegenden Planung ist die Wand- u. Firsthöhenthematik unter Bezugnahme der bekannten Hanglage und dem geltenden Bauplanungsrecht. Es gilt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 17 von 1977 (es gilt demnach hier die Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1977 – und jedenfalls deutlich vor der einschneidenden Baurechtsnovellierung 1990 / wonach Aufenthaltsräume von Nichtvollgeschossen voll auf die Geschossfläche angerechnet wurden). Die Rechtsfolge ist: Bei Anrechenbarkeit aller möglichen Aufenthaltsflächen in allen Geschossen, wird das Gebäude zwangsläufig kleiner in der Kubatur. Positiv bei der Reduzierung der Kubatur wäre wohl, dass Wand- u. Firsthöhe dann niedriger ausfallen und damit womöglich eingehalten werden könnte.
Ein anderer bauplanungsrechtlicher Ansatzpunkt wäre die Zugrundelegung des § 34 BauGB (jedoch bei Vorliegen eines qualifizierten Bplanes nicht anzuwenden), dann orientiert sich die Kubatur (insbes. Wand- u. Firsthöhe) alleinig nach der vorhandenen Umgebungsbebauung. Auch die Umgebungsbebauung (in erster Linie Richtung Süden) entlang der Südlichen Münchner Straße ist gegenüber der gegenständlichen Planung deutlich niedriger (Firsthöhe geplant hier: 16,14m – Nachbargebäude: Firsthöhen 14,35m/14,31m). Das Angebot des Architekten lediglich um 0,50m die Gebäudehöhe zu reduzieren, erscheint aus Sicht der Bauverwaltung als nicht ausreichend.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage und oberirdischen Stellplätzen erbracht. Die Stellplätze im sog. 5 m „Vorgartenbereich“ erfüllen aufgrund der gewerblichen Nutzung des Gebäudes, die Tatbestände der Festsetzung Nr. 6 Satz 1 i.V.m. Satz 6 des Bebauungsplanes Nr. B 35.
Die Nachbarunterschrift liegt vor.
Die Stellungnahme des Umweltamtes zum Baumbestandsplan liegt vor. Der Ahorn Nr. 17 ist im Plan falsch eingemessen. Er hat 1,10 m Stammumfang und fällt daher unter die Baumschutzverordnung. Er ist erhaltenswert.
Die Esche daneben hat deutliches Eschentriebsterben und ist nicht erhaltenswert, ebenso die dreistämmige Kirsche Nr. 10, sowie die Hainbuche Nr. 12. Sie sind aufgrund der Mehrstämmigkeit qualitativ schlecht.
Angesichts der vorhandenen Begrünung mit einheimischen Laubbäumen-davon fallen eine Rotbuche, ein Ahorn und eine Hainbuche unter die Baumschutzverordnung – sind die geplanten Pflanzungen 3 x Ginkgo und 2x Gleditschie in Ordnung.
