GR-Mitglied Kraus ist von der Beratung und Beschlussfassung nach Art. 49 Abs. 1 GO ausgeschlossen.
Bauherr: Robert Fink, Wettersteinstr. 10, 82024 Taufkirchen
Bauort: Robert-Koch-Straße 23, Grundstück Fl.Nr. 629/6 (Größe = 7.103m²)
Planbereich: Baulinienplan Nr. 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Mit dem Planungsbüro Kraus & Partner und dem Grundstückeigentümer hat am Dienstag, 10.12.2019 ein ausführliches Klärungsgespräch stattgefunden. Die sich hieraus ergebenden Änderungen sind rot markiert bzw. mit Streichungen versehen.
Vorliegendes Grundstück an der Robert-Koch-Straße 23 war mehrfach Beratungsgegenstand im Bauausschuss – zuletzt im Zusammenhang mit dem Antrag auf Vorbescheid vom Januar 2013. Der Vorbescheid wurde genehmigt mit Bescheid vom 21.08.2014 – die Geltungsdauer einmal bis zum 27.08.2019 verlängert. Die Frist ist mittlerweile natürlich abgelaufen – der Rechtsanspruch durch Vorbescheid ist planungsrechtlich erloschen.
Hier noch einmal die maßgeblichen Fakten aus den ursprünglichen Anfragen und dem Antrag auf Vorbescheid, die letztlich mit Befreiungen wegen Nichteinhaltung des Maßes der baulichen Nutzung im genehmigten Vorbescheid geregelt wurden:
Das gegenständliche Baugrundstück ist nach WEG aufgeteilt und mit drei Wohnhäusern bereits bebaut. Der persönliche Miteigentumsanteil des Bauwerbers beläuft sich auf 3.503m².
Das Grundstück mit einer Größe von insgesamt 7.103m² verfügt nach Abzug der Bestandsbebauung noch über ein Baurecht von:
- 437,16m² Geschossfläche (bezogen auf einen zulässigen Indexwert von 0,1549)
- 224,07m² Grundfläche (bezogen auf einen zulässigen Indexwert von 0,1249)
Gegenstand des Vorbescheides war ein Einfamilienhaus mit Garage – dabei handelte es sich um eine E + 1 + D-Bebauung (Mansarddach). Die Garage war damals schon etwas größer (13m x 6,5m) und über eine ca. 40m lange Zufahrt erschlossen.
Nachdem der Vorbescheid nicht mehr gültig ist – wird geltendes Recht angewandt. Zweifelsohne ist noch ein Baurecht vorhanden und zwar:
Gesamtgrundstück = 7.103m²
Zulässig Geschossflächenzahl max: 0,1544 = 1.096,70m² abzgl. Bestand 663,09m² = 433,61m²
Zulässig Grundflächenzahl max: 0,1244 = 883,61m² abzgl. Bestand 663,09m² = 220,52m²
Laut vorliegenden Berechnungen des Architekturbüros soll jeweils mit der Hauptnutzung das Maß der baulichen Nutzung eingehalten werden.
Die Grundfläche von 220,52m² darf zu 50% mit den Nebenanlagen (Pool, Zufahrten Pkw-Zufahrten, Tiefgarage, Terrassen / soweit nicht Hauptnutzung / Freisitz etc.) überschritten werden. Weitere Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens können im Einzelfall zugelassen werden – höchstens jedoch bis zu einer Grenze von 70%.
Das wären rechnerisch: 220,52m² x 70% = 154,364m²
Die zulässige Grundfläche der Hauptnutzung darf mit den Nebenanlagen (Pool, Zufahrten Pkw-Zufahrten, Tiefgarage, Terrassen / soweit nicht Hauptnutzung / Freisitz etc.) überschritten werden. Weitere Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens können im Einzelfall zugelassen werden – höchstens jedoch bis zu einer Grenze von 70%.
Vorliegend beträgt die Grundfläche mit den Nebenanlagen auf dem 7.103m² großen Grundstück rechnerisch:
7.103m² x 0,1244 x 70% = 618,52m² abzüglich östlicher Bestand (Garagen und deren Zufahrten)
= 618,52m² - 260,10m² = 358,42m²
Insgesamt werden auf dem westlichen Miteigentumsgrundstück bei Haus 1 und Haus 2 folgende Nebenanlagen geplant: 2 x Pool, Freisitz, Terrassen, Rampengebäude/Aufzugshaus, Zufahrten macht in Fläche
= 289,78m² < 358,42m²
Weitere Überschreitungen der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen ergeben sich durch die beiden geplanten Tiefgaragen. Da diese jedoch beide mit mind. 1,00m Erdüberdeckung ausgeführt werden sollen, steht dem in Form von entsprechend zu erteilenden Befreiungen nichts im Wege.
Die geplanten Nebenanlagen (Pool, Zufahrten Pkw-Zufahrten, Tiefgarage, Terrassen / soweit nicht Hauptnutzung / Freisitz etc.) ergeben rechnerisch eine Fläche von: 320,70m² - das ist mehr als das Doppelte….und das nur bei Haus 1….
Kommt die Berechnung noch von Haus 2 dazu, sieht es wie folgt aus:
Pool, Aufzugshaus, Terrasse, Zufahrt und Tiefgarage = 353,45m².
Macht insgesamt für die geplante Bebauung mit zwei EFH + TG eine Grundfläche mit den Nebenanlagen von 674,15m² - zulässig wären (s.o.) lediglich 154,364m² (bezogen auf eine max. zulässige GR von 220,52m² für die Hauptnutzung.
Es wären hier umfangreiche Befreiungen erforderlich, die die Verwaltung nicht empfehlen kann.
Unter Bezugnahme des nicht mehr gültigen Vorbescheides (Genehmigungsinhalt war ein Einfamilienhaus mit oberirdischer Garage) ist weiterhin festzustellen, dass sich hier eine eklatante und überdies unzulässige Baurechtsmehrung ergeben würde.
Es ist nämlich so, dass zwei Wohnhäuser mit zwei Tiefgaragen und zwei Pools und zwei jeweils vom Hauptgebäude abgerückten Terrassen (bei Haus 1 ist diese 67,60m² groß) ein völlig anderes Flächenpotential benötigen, als dies eben bei nur einem Wohnhaus mit oberirdischer Garage der Fall gewesen wäre.
Vor alledem ist das Einvernehmen zum vorliegenden Bauantrag zu versagen.
Weitere Planinhalte, z.B. Abgrabungen, Gestaltung etc. wurden aufgrund der eindeutigen Rechtslage nicht weiter gewürdigt.
Alle sonstigen relevanten Planungsinhalte (wie Dachbelichtungselemente, Abgrabungen, Kniestock, Wandhöhen etc.) wurden besprochen und soweit erforderlich an die geltende Ortsgestaltungssatzung angepasst.
Bleibt einzig bei Haus 2 (nördlicher Baukörper) festzustellen, dass dieses in der Höhenentwicklung nach § 34 BauGB (Einfügung / Umgebungsbebauung ist hier maßgebend) zu hoch geraten ist. Eine Baukörperreduzierung bei der Wandhöhe (geplant mit 7,85m – umliegend nicht höher genehmigt als 7,24m) um ca. 50cm ist erforderlich. Das könnte man bei der lichten Raumhöhe oder der Reduzierung des Sockels relativ leicht erfüllen. Das Haus 2 sieht speziell in der straßen- seitigen Westansicht überproportional hoch aus.
Der Stellplatznachweis ist mehr als erfüllt – erforderlich wären je Haus zwei Stellplätze. Bei beiden Wohnhäusern werden Tiefgaragen geplant.
Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Die Einfriedung ist nach Ortsgestaltungssatzung auszuführen.
Das gemeindliche Umweltamt hat dazu folgende Stellungnahme abgegeben:
Das vorstehende Grundstück ist vor Jahren ohne Rechtsgrund gerodet worden (war ehemals Wald).
Die wenigen noch verbliebenen Bäume sollen erhalten bleiben. Ein Nachbarbaum (Weide) wurde beschädigt – die in diesem Bereich geplante Garage / Zufahrt müssen zum Erhalt der Weide verlegt werden.
Die geplanten Ersatzpflanzungen sind im Freiflächenplan einzutragen und müssen durchgängig auf ein Pflanzmaß von 20 – 25cm StU angehoben werden.
