Bauherr: Johann Dieter Lachermeier, Forsthausstr. 1, 82031 Grünwald
Bauort: Wilhelm-Keim-Straße 25, Fl. Nr. 501/2 (Grundstücksgröße 1.124m²)
Planbereich: BI 28/49 vom 28.07.1950, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Die Bebauung des Grundstücks war schon mehrfach Beratungsgegenstand im Bauausschuss. Zuletzt war die Errichtung eines Wohnhauses mit Walmdach in E + 1 + D-Bebauung geplant und mit Bescheid vom 18.11.2011 bauaufsichtlich genehmigt. Es gab damals Befreiungen wegen Nichteinhaltung der Baugrenzen und des bestehenden Gebäudeaufrißschemas.
Der neue Bauwerber plant jetzt die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten - Walmdach in E + 1 + D – Bebauung (Dachgeschoss mit 39° Dachneigung ist kein Vollgeschoss).
Das neu geplante Gebäude hat weitestgehend die gleichen Aussenmaße, wie das bereits genehmigte Wohnhaus. Die Lage des Wohn- und Gewerbeobjektes ist leicht verändert – es orientiert sich mehr zur Südlichen Münchner Straße (Abstand alt = 10,00m / neu = 8,27m, daraus resultiert eine neuerliche Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze, die die Bauverwaltung aber städtebaulich an dieser Stelle (Eckgrundstück) für vertretbar hält.
Der Bauwerber plant eine untergeordnete Büronutzung im Erdgeschoss des Wohnhauses. Die hierfür erforderlichen Stellplätze werden zweckmäßig in einer Tiefgarage nachgewiesen. In der Tiefgarage werden insgesamt 19 Stellplätze errichtet – erforderlich sind aufgrund der geplanten Nutzungen lediglich 7 Stellplätze. Die Erschließung erfolgt zulässigerweise über die Wilhelm-Keim-Straße.
Die TG-Zufahrt erfolgt über die Johann-Lößl-Straße –hiergegen bestehen Bedenken, da in diesem Bereich der Johann-Lößl-Straße im Bereich der Verengung / Durchgang in Form eines Fußweges in Verbindung mit der Ein- u. Ausfahrt von ca. 20 Pkw´s schon eine gewisse Verkehrsgefährdung zu unterstellen ist. Zur Vermeidung von verkehrlichen Risiken ist die geplante TG-Zufahrt über die Wilhelm-Keim-Straße zu organisieren.
Die Erdüberdeckung der Tiefgarage ist lediglich mit 60cm beantragt – es ist in Grünwald üblich eine Erdüberdeckung von mind. 1,00m baulich auszuführen – die Planung ist diesbezüglich anzupassen.
Das Aufrissschema des Baulinienplans Nr. BI 28/49 ist durch die vielen Bezugsfälle, die sich in Form der Wand- und Firsthöhen und der Dachneigungen aufweisen, nicht mehr anwendbar. Der Kniestock, die Wand- und Firsthöhe werden aber nach der Ortsgestaltungssatzung eingehalten.
Es gibt jedoch bei den geplanten Gaubenbreiten in der West- und Ostansicht einen Änderungs- bedarf. Die Gauben in diesen Ansichten sind mit 2,00m zu breit – zulässig sind Gauben mit einer maximalen Breite von 1,60m – dies ist in der Planung entsprechend abzuändern.
Das Maß der baulichen Nutzung ist im Bezug auf Grund- und Geschossflächenzahl für die Hauptnutzung und Nebennutzung eingehalten.
Alle Zuwegungen Zufahrts- und Stellplatzflächen sollen aus wasserdurchlässigen Belägen hergestellt werden.
Über die Einfriedung des Grundstücks wurde keine Aussage getätigt, diese ist entsprechend der Ortsgestaltungsatzung zu gestalten.
Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Ein prüffähiger Baumbestands- und Freiflächengestaltungsplan wurde eingereicht – das gemeindliche Umweltamt schreibt in ihrer Stellungnahme, dass auf dem Grundstück kein schützenswerter Baumbestand vorhanden ist und die geplante Ersatzpflanzung als ausreichend angesehen wird.
Die bestehende Mauer zur Südlichen Münchner Straße soll erhalten bleiben, die übrigen Einfriedungselemente sind entsprechend der Ortsgestaltungssatzung nicht höher als 1,60 m auszuführen.
Fazit:
Das seit Jahren unbebaute Grundstück im Ortsmittebereich soll nun durch eine gemischte Nutzung, wobei die Wohnnutzung hier überwiegt, mit einer Tiefgarage bebaut werden. Die Erschließung erfolgt zulässiger weise über die Wilhelm-Keim-Straße/Johann-Lößl-Straße. Das Vorhaben hält bis auf wenige, kleine erforderliche Änderungen die bestehenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Parameter ein. Nachdem bereits eine rechtsgültige Baugenehmigung mit diversen Befreiungen und Abweichungen besteht, kann dem Bauvorhaben zugestimmt werden.
