Der Bauausschuss hat sich in seiner öffentlichen Sitzung zuletzt am 16.01.2017 und zuvor am 17.10.2016 mit der vorliegenden Grundstücksbebauung bereits ausführlich befasst – damals ging es um das gesamte ca. 7.175m² große Grundstück (Bebauung mit zwei Bürogebäuden + umfangreiche Tiefgarage bzw. 19 oberirdische Stellplätze im Westen des Grundstückes und im rückwärtigen – östlichen – Grundstücksbereich um die Bebauung mit fünf Wohnhäusern.
Nun soll in Form eines formellen Bauantrages die Genehmigungsfähigkeit geklärt werden.
Das ursprünglich 7.175m² große Grundstück wurde real geteilt – das hier gegenständliche Grundstück weist eine Größe von 3.156m² auf.
Es geht hierbei um zwei Bürogebäude die zunächst als zwei Solitärgebäude funktionieren, jedoch mit einem Verbindungsbau als eine Einheit wirken sollen. Die Bürogebäude sind aufgeteilt in zwei Baukörper, der nördliche Baukörper ist in E+1+D-Bebauung geplant (Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss) und der südliche Baukörper ist in E+D-Bebauung geplant (wiederum Dachgeschoss kein Vollgeschoss). Die Gebäudetypologie wurde so gewählt, um beide Indexwerte beim Maß der baulichen Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl) komplett auszuschöpfen und die Abstandsflächen einzuhalten.
Mit der Hauptnutzung wird das Maß der baulichen Nutzung eingehalten. Mit der geplanten Nebennutzung (z.B. Fitnessraum zu Haus 2 im UG mit ca. 71m², Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten) wird die zulässige Grundfläche von 274,82m² um ca. 222,4m² überschritten. Allein die Zufahrten mit ihren Stellplätzen erreicht hier eine geplante Fläche von 345,74m² - welche aber mit wasserdurchlässigen Materialien ausgeführt wird – insoweit sollte hier eine Befreiung befürwortet werden (zumal diese Rechtsfrage bereits im Rahmen des vorigen Antrags auf Vorbescheid durch die Gemeinde positiv beurteilt worden ist).
Die Wand- und Firsthöhen mit den baulichen Anlagen entsprechen weitgehend der Ortsgestaltungssatzung. Lediglich mit dem Giebel bei Haus 1 ist eine Abweichung erforderlich.
Auch der Verbindungsbau hält die Wandhöhe nicht ein, da dieser in E+D (D=kein Vollgeschoss) konzipiert ist. Auch hier ist eine Abweichung notwendig, wenn man diesem Verbindungsbau so in der Ausbildung zustimmen möchte. Zwingend notwendig aus ortsplanerischer Sicht ist dieser nicht – dieses verbindende Bauteil führt auch dazu, dass man die beiden Bürogebäude als ein Gebäude wahrnimmt; dann wäre allerdings eine weitere Abweichung erforderlich, da die Trauflinie nicht durchgehend ausgeführt ist. Sie erkennen hieraus, dass der Neubau zwar alle Möglichkeiten des Maßes der baulichen Nutzung vorteilhaft ausnützt, aber an die Regeln der Ortsgestaltungssatzung hinsichtlich der Wandhöhe und der durchgehenden Traufe stößt.
Auf der Gebäudenordseite von Haus 1 wird ein ausnahmsweise zulässiger Lichtgraben geplant – die Ausnahme sollte hier befürwortet werden.
Ein kompakter Baukörper bzw. zwei Baukörper ohne Verbindungsbau mit Einhaltung der Abstandsflächen (Grundstück ist ja groß genug) wären an der Stelle die richtige Entscheidung.
Die Stellplatzanordnung entspricht im Ansatz dem Antrag auf Vorbescheid, welchem die Gemeinde bereits zugestimmt hat. Der ausreichende Stellplatznachweis ist somit erbracht. Überdies wird dadurch weitgehend der schützenswerte Baumbestand erhalten. Laut Angaben des Architekten wurde der Freiflächenplan mit dem Umweltamt abgestimmt.
Zur Südlichen Münchner Straße hin werden alle Bäume erhalten. Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden ausreichende Bäume (11 Stück) zusätzlich gepflanzt.
Im Übrigen ist das Vorhaben zulässig und genehmigungsfähig.
