Der zuständige Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 23.10.2018 beschlossen, für den vorstehenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplan die sog. Öffentliche Auslegung durchzuführen. Dieser wichtige Verfahrensschritt schließt sich regelmäßig an die bereits durchgeführte vorgezogene Träger- und Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 u. § 4 Abs. 1 BauGB an.
Die Öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 08.11. bis einschließlich 10.12.2018 statt.
Wie in der vorberatenden Sitzung des Ausschusses für Planung und Entwicklung durch den geladenen Architekten Altenberend berichtet, ist neben dem Bebauungsplanverfahren auch der sogenannte Durchführungsvertrag ein wesentlicher Bestandteil des Bauleitverfahrens nach § 12 Baugesetzbuch. Dieser Vertrag wird z.Zt. vorbereitet und durch die Geschäftsleitung der KGAL unterzeichnet und der Gemeindeverwaltung rechtzeitig zur nächsten GR-Sitzung zur Genehmigung zugeleitet.
Der vorberatende Ausschuss für Planung und Entwicklung hat in seiner nichtöffentlichen Sitzung am 20.02.2019 zu den nachfolgenden Anregungen zum Bebauungsplan folgende Beschlussempfehlungen an den Gemeinderat abgegeben:
Öffentliche Auslegung / Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB
Landratsamt München Sachgebiet Bauen
Schreiben vom 14.11.2018
T.1.1
1. Nach dem Gemeinderatsbeschluss vom 23.10.2018 wurde die Verwaltung beauftragt, den Bebauungsplan B 41 erneut bekannt zu machen, da dieser wohl an einem Ausfertigungsmangel leidet (vgl. unsere Stellungnahme vom 24.07.2018 hierzu). Bitte übersenden sie uns daher noch die erneute Bekanntmachung mit Rückwirkung für unsere Unterlagen. Nach Erhalt der Bekanntmachung geben wir ihnen die uns vorliegenden Planunterlagen zu Anbringung eines ergänzenden Verfahrensvermerkes zurück.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Der Ausfertigungsmangel wurde durch die Gemeinde Grünwald bereits behoben. Die Unterlagen dazu wurden inzwischen an das Landratsamt übersandt.
Eine Änderung des Bebauungsplanes ist nicht erforderlich
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.2
2. In der vorliegenden Planfassung wurde das Planzeichen A 8.6- abweichende Bauweise, einseitiger Grenzanbau zulässig - in der Nutzungsschablone für die Büronutzung 2 eingetragen. Nach unserer Auffassung ist das nicht zutreffend, da hier keine Grundstücksgrenze durch die überbaubare Grundstücksfläche verläuft.
Der Bauraum erstreckt sich über die Flur-nummern 183/1 und 183. Damit über die Grenze gebaut werden darf, ist nach unserer Auffassung hierfür die Festsetzung zur abweichenden Bauweise erforderlich. Das Planzeichen ist deshalb in die Nutzungsschablone für die Büronutzung 1 aufzunehmen bzw. bei Ziffer A 8.6 wird ergänzt, wo einseitiger Grenzanbau zulässig sein soll.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Das Planzeichen „a“ wird in die Nutzungsschablone für die Büronutzung 1 übernommen.
Es handelt sich um eine redaktionelle Klarstellung. Die Festsetzungen sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung redaktionell anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.3
3. In Ziffer D 1 Abs. 5 Satz. 1 ist der Klammerzusatz zu überprüfen. Nach unserer Auffassung muss es richtig „oberer Bezugspunkt" lauten. Sofern sich der Klammerzusatz "unterer Bezugspunkt" jedoch auf die festgesetzte Geländeoberkante beziehen soll, müsste u. E. der Klammerzusatz nach dem Wort „festgesetzte Geländeoberkante" eingefügt werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Festsetzung wird angepasst wie folgt:
„Die Oberkante der Gebäude darf maximal 9,90 m über der durch Planeintrag festgesetzten Geländeoberkante (unterer Bezugspunkt) liegen. ...“
Es handelt sich um eine redaktionelle Klarstellung.
Die Festsetzungen sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung redaktionell anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.4
4. Zwischen den Festsetzungen D 5 Abs.1 und D 8 besteht u. E. ein Widerspruch. Nach Ziffer D 8 sind insgesamt 4 oberirdische Stellplätze zulässig. In Ziffer D 5 wird einerseits zwar auf Ziffer D 8 Bezug genommen, andererseits jedoch im letzten Halbsatz aufgeführt, dass nur 3 oberirdische Stellplätze zulässig sind. Die Festsetzungen sind in Übereinstimmung zu bringen. Nach unserer Auffassung kann der letzte Satzteil „sowie bis zu drei oberirdische Stellplätze" entfallen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Festsetzung wird angepasst wie folgt:
„Zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Tölzer Straße und der östlichen Baugrenze sind keine Nebenanlagen zulässig. Davon ausgenommen sind Belagsflächen für die gem. Ziff. 8. zulässigen Stellplätze, Zufahrten, Haltezonen, Anlieferbereiche und Zugangsbereiche mit ihren zugehörigen Beleuchtungs- und Ausstattungselementen“. Es handelt sich um eine redaktionelle Klarstellung.
Die Festsetzungen sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung redaktionell anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.5
5. Durch Planzeichen A 8.9 werden die Gebäudeseiten gekennzeichnet, vor denen der Bebauungsplan die Abstandsflächentiefen durch die Baugrenzen und die zulässige Wandhöhe regeln soll. Hierfür ist es aber notwendig, dass die Abstände der Baugrenzen untereinander bzw. der Abstand der nördlichen Baugrenze zur Geltungsbereichsgrenze vermaßt werden. Um Ergänzung der fehlenden Maßzahlen wird daher gebeten.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die fehlenden Maßzahlen werden ergänzt.
Im Bereich des südlichen Innenhofs werden die Planzeichen A.8.9 entfernt, weil hier die Gebäudeseiten in einem Winkel von mehr als 75° zueinander stehen, und daher auch nach BayBO zulässig ist, dass sich die Abstandsflächen überdecken.
Es handelt sich um eine redaktionelle planungsrechtliche Klarstellung.
Die Festsetzungen sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung redaktionell anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.6
6. Für Ziffer D 9 Ietzt. Absatz gibt es keine Rechtsgrundlage im Bauplanungsrecht; das bedeutet, dass weder in einem Angebotsbebauungsplan noch in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Beschränkungen bzgl. der Betriebszeiten festgesetzt werden können (vgl. OVG Lüneburg Beschluss vom 09.04.2010 Az. 1 KN 251/09). Der Absatz kann nur unter die Hinweise genommen werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Der Absatz wird unter die Hinweise aufgenommen:
„Anlieferungen mittels LKW mit mehr als 3,5 t zulässiger Gesamtmasse sind nur im Tageszeitraum (6 – 22 Uhr) zulässig. Im Nachtzeitraum sind keine Anlieferungen zulässig.“
Da die Festsetzung ohne Rechtsgrundlage auch vorher schon unwirksam war, handelt es sich um eine redaktionelle Klarstellung. Die Einhaltung der Vorgaben zu Betriebszeiten ist im Rahmen des Bauvollzugs zu regeln.
Die Festsetzungen sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung redaktionell anzupassen und die Hinweise entsprechend zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.7
7. In der Satzung ist unter den Hinweisen noch aufzuführen, wo die in den Festsetzungen (z. B. D 9) genannten DIN-Vorschriften eingesehen werden können.
Auf das Urteil des BayVGH vom 03.03.2015 Az.. 15 N 13.636 wird in diesem Zusammenhang Bezug genommen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Folgender Absatz wird unter die Hinweise aufgenommen:
„Die im Satzungstext zitierte DIN 4109 in der bauaufsichtlich eingeführten Fassung liegt im Bauamt der Gemeinde Grünwald vor und kann zu den üblichen Öffnungszeiten eingesehen werden.“
Die Hinweise sind entsprechend des Vortrages der Verwaltung zu ergänzen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.8
8. Die Zahlenangaben in Ziffer 2.2 der Begründung sind nochmals zu überprüfen. Nach den Festsetzungen errechnet sich eine zulässige Grundfläche gemäß Ziffer A 3.2 von insges. 1920 qm. Die zulässige Grundfläche darf durch Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO um 90 % gemäß Ziffer D 1 Abs. 3 überschritten werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Begründung wird entsprechend der aktuellen Zahlen angepasst:
„Die maximal zulässige Grundfläche liegt mit ca. 3.650 m² deutlich unterhalb des Grenzwertes gem. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Die ca. 3.650 m² ergeben sich aus der zulässigen Grundfläche von 1.920 m² und der zulässigen Überschreitung um 90% durch Anlagen gem. §19 Abs. 4 der BauNVO.“
Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
T.1.9
9. Im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BayVGH bzgl. der Ausfertigung von Bebauungsplänen (vgl. unsere letzte Stellungnahme vom 24.07.2018) empfehlen wir der Gemeinde auch auf dem Vorhaben- und Erschließungsplan die entsprechenden Verfahrensvermerke zu ergänzen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Verfahrensvermerke werden auf dem Planteil 3 (Vorhaben- und Erschließungsplan) ergänzt.
Abstimmungsergebnis: 24:0
Regierung von Oberbayern
Schreiben vom 29.11.2018
Gemäß LEP-Ziel 6.2.1 sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen. Vor diesem Hintergrund regen wir an, die Möglichkeit zu prüfen, ob im Bebauungsplan Festsetzungen zur Förderung einer verstärkten Erschließung und Nutzung von erneuerbaren Energien getroffen werden können. Denkbare Inhalte wären beispielsweise Festsetzungen zu baulichen Maßnahmen, die die Errichtung von Sonnenkollektoren und Photovoltaik begünstigen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Errichtung von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie auf den Dachflächen ist allgemein zulässig. Die Ortsgestaltungssatzung in der derzeit gültigen Fassung trifft dazu folgende Aussage:
„Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen sind zulässig, sofern sie in die Dachfläche integriert sind.
„Soweit sie auf der Dachfläche aufgeständert sind, können sie ausnahmsweise zugelassen werden, wenn besondere Gründe der Bau- oder Ortsbildgestaltung nicht entgegenstehen.“
Demzufolge ist die Errichtung von Sonnenkollektoren möglich und wurde auch bereits auf den süd- und westexponierten Dachflächen des bestehenden Gebäudeteils umgesetzt.
Eine explizite Festsetzung von speziellen baulichen Maßnahmen erscheint vor diesem Hintergrund nicht erforderlich.
Keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich
Abstimmungsergebnis: 24:0
Gemäß der Ziele B III 3.1 und 3.2 des aktuell im Verfahren befindlichen Gesamtfortschreibungsentwurfs des Regionalplan München (RP 14-Entwurf mit Stand 14.06.2018) soll das Radwegenetz für den Alltagsverkehr ausgebaut und die Erreichbarkeit u.a. von Arbeitsplätzen verbessert, sowie das Stellplatzangebot für Fahrräder ausgebaut werden. Wir bitten deshalb die Belange des Fahrradverkehrs bei der o.g. Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Darüber hinaus sind aus landesplanerischer Sicht bei o.g. Bauleitplanung keine entgegenstehenden Belange erkennbar.
Ergebnis:
Die o.g. Bauleitplanung ist landesplanerisch als raumverträglich zu bewerten. Es wird gebeten die Hinweise zu den Belangen des Fahrradverkehrs sowie einer verstärkten Nutzung regenerativer Energien zu berücksichtigen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Mitarbeiter der KGAL wohnen in der Regel nicht in Grünwald und sind für den Weg zur Arbeit eher auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen als auf das Fahrrad. Es ist daher, auch anhand der Erfahrungen aus der bestehenden Büronutzung, davon auszugehen, dass der Bedarf an Fahrradstellplätzen überschaubar ist und in den Außenanlagen dargestellt werden kann.
Gemäß Festsetzung unter D. 5. sind „Zugangsbereiche mit Ihren zugehörigen Beleuchtungs- und Ausstattungselementen“ im Vorgartenbereich zulässig. Um klarzustellen, dass damit auch Fahrradabstellmöglichkeiten gemeint sind, wird in der Begründung folgender Satz ergänzt:
„Zulässige Ausstattungselemente im Bereich der Eingänge wären zum Beispiel Leuchten, Sitzbänke oder Fahrradstellplätze. Sollte sich in Zukunft bedarfsbedingt eine größere Nachfrage nach attraktiven Fahrradabstellmöglichkeiten abzeichnen, können diese im Bereich des Untergeschosses angeboten werden.“
Die Begründung ist entsprechend anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
Telekom Deutschland GmbH
Schreiben vom 19.11.2018
Rückäußerung zu Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 41a i.S. §12 BauGB Fl.Nrn.183 u. 183/1 Grünwald
Im Plangebiet ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen. Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationsanlagen der Telekom Deutschland GmbH. Es handelt sich dabei um die Hauszuführungen für die o.a. Fl.Nrn.
Nach der Kündigung aller Anschlüsse durch die Kunden, können diese Telekommuni-kationsanlagen problemlos entfernt werden.
Einen Lageplan mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen haben wir beigelegt. Zeichen und Abkürzungen im Lageplan sind der beiliegenden Kabelschutzanweisung zu entnehmen.
Bitte beachten sie: Der übersandte Lageplan ist nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten ist er unverbindlich.
Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir die bereits übersandte Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Bitte beteiligen Sie uns auch weiterhin am Planverfahren
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 24:0
Stadtwerke München
Schreiben vom 12.12.2018
Gegen den Bebauungsplan bestehen keine Einwände der SWM.
Zu den beiden Flurstücken führen jeweils Erdgas Hausanschlüsse, die im beiliegenden Bestandsplanauszug Erdgas grün dargestellt sind. Hausanschlüsse dürfen nicht überbaut oder mit tiefwurzelnden Gehölzen überpflanzt werden. Geplante Baumaßnahmen dürfen nur nach vorheriger örtlicher Einweisung in den Leitungsbestand durch die Aufgrabungskontrolle der Stadtwerke München Tel.-Nr. 089/2361-2139 begonnen werden.
Vor Abbruch der bestehenden Gebäude müssen die vorhandenen Hausanschlussleitungen stillgelegt bzw. die in geplante Tiefgaragen, Garagen, Anbauten, Wintergärten u.a. zu liegen kommenden Hausanschlussleitungen, zu Lasten des Grundstückseigentümers umgelegt werden.
Bei Fragen wenden sie sich bitte an uns unter der Telefonnummer 089/2361–6132.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Erdgansleitungen sind im Zuge der Baumaßnahmen entsprechend zu berücksichtigen.
Die Hinweise werden dem Vorhabenträger zur Kenntnis gebracht. Keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 24:0
Staatliches Bauamt Freising
Schreiben vom 07.11.2018
Mit oben genanntem Schreiben haben wir erneut den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. B 41a i. S. § 12 BauGB für die Grundstücke Fl.Nrn. 183 u. 183/1 Gemarkung Grünwald westlich der Tölzer Straße mit der Bitte um Stellungnahme erhalten. Über die bereits im Verfahren übersandten fachlichen Informationen und Empfehlungen hinaus sind keine weiteren Angaben der Straßenbauverwaltung zu berücksichtigen. Gegen den Bebauungsplan in der Fassung vom 23.10.2018 bestehen keine Einwände.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich
Abstimmungsergebnis: 24:0
Folgende Träger öffentlicher Belange wurden gleichfalls an dem Bebauungsplanverfahren beteiligt – es wurden jedoch keine Anregungen vorgetragen:
Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum
Regionaler Planungsverband
Landeshauptstadt München
Wasserwirtschaftsamt
Staatliches Vermessungsamt München
Wasserwerk Grünwald
Erdwärme Grünwald GmbH
E.ON Bayern AG
Straßenbauamt München
Gemeinde Pullach i. Isartal
Gemeinde Oberhaching
Gemeinde Grünwald
Gemeinde Straßlach-Dingharting
Polizeiinspektion 36 Grünwald
Nachfolgende Anregungen von der Öffentlichkeit (Bürgerbeteiligung) sind bei der Gemeinde eingegangen:
Öffentliche Auslegung / Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Stellungnahme Nachbar Eibseestr. 3 vom 10.12.2018
1.
Wir begrüßen es sehr, dass die KGAL mehr Parkplätze als behördlicherweise vorgeschrieben baut, denn aufgrund des stetigen Wachstums der KGAL ist der Druck auf die umliegenden Straßen wieder gestiegen und die Straße am Koglerberg und die Eibseestraße werden als günstig gelegene Straßenparkplätze frequentiert. Hier würde es uns auch freuen, wenn die nicht bei der KGAL direkt angestellten Personen, also z.B. nahezu ganzjährig tätige Wirtschafts-/Betriebsprüfer etc. ebenfalls in der Tiefgarage Parkplätze erhalten würden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Für die Vergabe von Stellplätzen an externe Geschäftspartner gibt es im Bebauungsplan keine Regelungsmöglichkeit.
Das Anliegen wird dem Vorhabenträger zur Kenntnis gebracht. Keine Änderung des Bebauungsplans erforderlich
Abstimmungsergebnis: 24:0
2.
In den Unterlagen zur Bauausführung, insbesondere im Lärmgutachten, haben wir gelesen, dass für die Belüftung der Tiefgarage bzw. des Gebäudes insgesamt fünf neue Lüftungsanlagen auf den Dächern installiert werden.
Für diese Lüftungsanlagen ist eine Lärmbelastung von bis zu 70 db(A) ausgewiesen.
Durch Berechnungen des Gutachtens sollen bei uns als Nachbarn nur noch 28,2 bzw. 31,2 db(A) tags und 25,6 und 28,9 db(A) nachts ankommen. Unser Schlafzimmer liegt auf der Ostseite unseres Hauses und die Bauweise des Bürogebäudes erzeugt mit den glatten Glasfassaden und den dreiseitig geschlossenen Innenhöfen einen entsprechenden Resonanzkörper und Hall.
Wir bitten Sie für uns als Nachbarn auch in der Praxis die in dem Gutachten erklärten db(A) einzuhalten.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Die Einhaltung der immissionstechnischen Vorgaben ist im Rahmen des Bauvollzugs sicherzustellen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
3.
Die zwei geplanten Tiefgaragengeschosse erfordern wiederum einen entsprechenden grenznahen Aushub. Wir gehen daher davon aus dass diese Absicherung der Nachbargrundstücke, wie beim letzten Bauvorhaben mit Bohrpfahlwänden ausgeführt wird und für evtl. notwendige Anker wiederum entsprechende Gestattungsverträge geschlossen werden sowie evtl. Bewegungen der Erdmassen und insbesondere der Gebäude wiederum vor und nach den Bauarbeiten mit entsprechendem Beweissicherungsgutachten festgehalten und kontrolliert werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung beschließt der Gemeinderat:
Für die technische Ausführung der erforderlichen Erdarbeiten gibt es im Bebauungsplan keine Regelungsmöglichkeit.
Die Ausführung der Erdarbeiten nach den Regeln der Technik sowie die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens ist im Rahmen des Bauvollzugs zu veranlassen.
Abstimmungsergebnis: 24:0
Es ist seitens der Verwaltung festzustellen, dass die vorgebrachten Anregungen der Behörden und der Öffentlichkeit (Bürger) keine erneute Auslegung des Bebauungsplanes zur Folge haben. Die Anregungen werden entsprechend berücksichtigt - der Bebauungsplan wird diesbezüglich ergänzt bzw. geändert.