Datum: 03.06.2019
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:31 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:31 Uhr bis 20:35 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 13. Mai 2019;
3	Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl. Nr. 613/15 am Forstweg 3;
4	Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl. Nr. 613/15 am Forstweg 3;
5	Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes mit Tiefgarage und Pool für das Grundstück Fl.Nr. 85, Gasteig 4;
6	Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 1- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;
7	Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 2- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;
8	Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 3- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;
9	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
10	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
11	Bekanntgabe von Dringlichkeitsentscheidungen, die der 1. Bürgermeister gemäß Art. 37 Abs. 3 GO anstelle des Bauausschusses getroffen hat;
12	Freiwillige Feuerwehr Grünwald in der Hubert-Hopf-Str. 2 und 2a – Sanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen – Vergabe der Planung;
13	Grünwalder Freizeitpark – teilweise Erneuerung der Beregnungsanlage für die Plätze 1, 4, 5 und den Baseballplatz im Zuge des Umbaus von Platz 5 in einen Kunstrasenplatz – Vergabe der Arbeiten;
14	Ausbau der Wallbergstraße – Vorstellung und Genehmigung der Planung;
15	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
16	Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 623/8 an der Graf-Seyssel-Str. 7a;

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 13. Mai 2019;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl. Nr. 613/15 am Forstweg 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Auf dem großzügigen Grundstück ist die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgaragen geplant. Die einzelnen, jeweils an den Gebäuden situierten Tiefgaragen sollen über eine gemeinsame Zufahrt erschlossen werden. Das Haus 1 soll in E+D-Bebauung (Satteldach mit Verbindungsbau; DG kein Vollgeschoss) errichtet werden.

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird gut eingehalten. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen überschreitet das maximal zulässige Maß um insgesamt 686,56 m². Hiervon sind 618,80 m² für die zwei Tiefgaragen anzurechnen, für die wie in ähnlich gelagerten Fällen aufgrund der Erdüberdeckung von mind. 1m eine entsprechende Befreiung erteilt werden sollte. Die sonstigen Flächen überschreiten die Grundfläche mit den Nebenanlagen um ca. 68m² und auch hierfür sollte eine Befreiung erteilt werden.

Das Gebäude fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsstruktur ein.

Das L-Förmig angeordnete Gebäude vermittelt in der Süd und Nord-Ansicht den Eindruck zweier über einen Mittelbau verbundene Einzelhäuser mit Satteldach. Das geplante Gebäude hält auf einer Seite die Festsetzung „durchgehende Trauf- und Firstlinie“ der Ortsgestaltungssatzung nicht ein, aufgrund der insgesamt stimmigen Gestaltung könnte hier einer Abweichung ausnahmsweise zugestimmt werden.

Die Giebel auf der Süd- und Nordseite des Mitteltrakts entsprechen der Ortsgestaltungssatzung, sind aber eher klassisch geplant und widersprechen nach Ansicht der Verwaltung gestalterisch so der sonst eher modern gehaltenen Architektur des Vorhabens. Eine Korrektur wird empfohlen.

Dachflächenfenster dürfen nicht aneinander gebaut werden. Dies ist abzuändern.

Auf der Gebäudesüdwestseite ist eine Abgrabung mit Kelleraußentreppe geplant, die die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung nicht einhält. Diese ist entsprechend zu reduzieren.

Schützenswerter Baumbestand wird nach fachlicher Beurteilung des gemeindlichen Umweltamtes berührt. Eine zweistämmige Hainbuche (B15) sowie eine zweistämmige Salweide (B25) werden zur Fällung beantragt und vom Umweltamt insoweit freigegeben. Die Ersatzpflanzungen werden für ausreichend beurteilt. Es wird dringend das Aufstellen von durch das Umweltamt zu kontrollierende, ortsfesten Baumschutzzäunen bereits vor Abbruch des Altbestandes gefordert. Des Weiteren wird eine ökologische Baubegleitung gefordert.

Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage erbracht.

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 1) zu versagen.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich abgelehnt

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4. Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl. Nr. 613/15 am Forstweg 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan 65 B 11 v. 28.11.1911, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung

GR-Mitglied Kraus ist von der Beratung und Beschlussfassung als beauftragter Architekt gemäß Art. 49 Abs. 1 Gemeindeordnung ausgeschlossen.

Auf dem großzügigen Grundstück ist die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgaragen geplant. Die einzelnen, jeweils an den Gebäuden situierten Tiefgaragen sollen über eine gemeinsame Zufahrt erschlossen werden. Das Haus 2 soll in E+1+D-Bebauung (DG kein Vollgeschoss) errichtet werden.

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird gut eingehalten. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen überschreitet das maximal zulässige Maß um insgesamt 686,56 m². Hiervon sind 618,80 m² für die zwei Tiefgaragen anzurechnen, für die wie in ähnlich gelagerten Fällen aufgrund der Erdüberdeckung von mind. 1m eine entsprechende Befreiung erteilt werden sollte. Die sonstigen Flächen überschreiten die Grundfläche mit den Nebenanlagen um ca. 68m² und auch hierfür sollte eine Befreiung erteilt werden.

Der Zugang zum Hauptgebäude ist auf die Grundfläche Nebenanlagen anzurechnen.

Das Gebäude fügt sich gemäß § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.

Auf der Gebäudenordseite ist eine Abgrabung mit Lichtschacht vorgesehen, die über die komplette Gebäudebreite geplant ist. Das ist unzulässig und die Abgrabung ist entsprechend der Ortsgestaltungssatzung zu Planen und Auszuführen.

Der Stellplatznachweis wird mittels der Tiefgarage erbracht.

Schützenswerter Baumbestand wird nach fachlicher Beurteilung des gemeindlichen Umweltamtes berührt. Eine zweistämmige Hainbuche (B15) sowie eine zweistämmige Salweide (B25) werden zur Fällung beantragt und vom Umweltamt insoweit freigegeben. Die Ersatzpflanzungen werden für ausreichend beurteilt. Es wird dringend das Aufstellen von durch das Umweltamt zu kontrollierende, ortsfesten Baumschutzzäunen bereits vor Abbruch des Altbestandes gefordert. Des Weiteren wird eine ökologische Baubegleitung gefordert.

Nachbarunterschriften liegen nicht vor.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung und Tiefgarage (Haus 2) herzustellen.

Der Zugang zum Hauptgebäude ist auf die Grundfläche Nebenanlagen anzurechnen.

Eine Befreiung von der Einhaltung der maximal zulässigen Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen um ca. 686,56 m² wird aufgrund der Erdüberdeckung von mind. 1 m im Bereich der Tiefgaragen befürwortet.

Die Abgrabung auf der Gebäudenordseite ist entsprechend der Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die geplanten Lichtschächte sind auf eine maximale Tiefe von 1,50 m und 1/3 der Wandlänge zu verringern.

Einer Fällung der Bäume B 15 und B 25 wird zugestimmt.

Vor Abbruch des Altbestandes sind ortsfeste Baumschutzzäune aufzustellen. Diese sollen durch das gemeindliche Umweltamt fachlich kontrolliert und abgenommen werden.

Eine ökologische Baubegleitung ist zu beauflagen.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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5. Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohngebäudes mit Tiefgarage und Pool für das Grundstück Fl.Nr. 85, Gasteig 4;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Bauort: Gasteig 4, Grundstück Fl.Nr. 85, Grundstücksgröße = 3.766m²

Planbereich: Außenbereich nach § 35 BauGB, Garagen- u. Stellplatzsatzung

GR-Mitglied Kraus ist als planender Architekt von der Beratung und Beschlussfassung nach Art. 49 Abs. 1 GO ausgeschlossen.

Vorliegend befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 85 im Außenbereich. Im Außenbereich sind nach § 35 BauGB grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben (dienende Funktion für Land- und Forstwirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, öffentliche Versorgung mit Elektrizität, Gas etc,) zulässig.

Das bestehende Wohnhaus mit Nebenanlagen soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden.

Die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens könnte nach Rücksprache mit dem Landratsamt München nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB abgebildet werden. Zunächst ist Satz 1 zu lesen:

(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:

1.

die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 unter folgenden Voraussetzungen:

a)das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,

b)die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,

c)die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,

d)das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,

e)das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,

f)im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und

g)es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,

2.

die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a)das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b)das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,

c)das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und

d)Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

3.

die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,

4.

die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,

5.

die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

a)das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,

b)die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und

c)bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

6.

die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.

Und jetzt Satz 2:

In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sowie des Satzes 2 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.

Fazit:

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für ein Neubauvorhaben im Außenbereich sind nach § 35 BauGB abschließend und denkbar ungünstig für den Antragsteller, da dieser das Grundstück erst kürzlich erworben hat und bislang nicht selbst seit längerer Zeit dort wohnt.

Die vorhandene Bausubstanz ist lt. Angaben eines Gutachters in einem schlechten Zustand, so dass eine aufwendige Sanierung nicht wirtschaftlich ist – es wird zum Abbruch und Neubau geraten.

Ein Neubau muss nach Gesetzeslage zum bisherigen zulässig errichteten Wohnhaus gleichartig sein – es sind lediglich geringfügige Abweichungen des bisher genutzten Gebäudes zulässig. Auch dürfen zur Wahrung der vorhandenen Strukturen der Außenbereichssiedlung am Gasteig keine atypischen Gebäude in anderen Ausprägungen (Größe, Formensprache, Gestaltung, neue Planungsinhalte) zur Ausführung kommen.

Dies zur Einleitung vorab.

Verfahrensgegenständlich ist nunmehr ein Antrag auf Vorbescheid, der nachfolgende Planungsvarianten (vier Stück) und Fragen zur Klärung der planungsrechtlichen Situation hat:

Kann ein Neubau gemäß Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, da bislang zulässig ein Wohnhaus in E + 1 + D-Bebauung in Form eines Satteldaches errichtet war. Auch sind die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung deutlich größer – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.

Kann ein Neubau gemäß Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung überformen – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.

Kann ein Neubau gemäß Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) steht ebenfalls im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, wonach lediglich geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig sind. Demzufolge ist diese Variante planungsrechtlich unzulässig.

Kann ein Neubau gemäß Variante 4 (Hauptgebäude mit E + 1 + D, kein Vollgeschoß) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 4 ist – wenngleich gegenüber der Bestandsbebauung die Fristrichtung um 90° verändert ist – noch am ehesten im Sinne § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB als zulässig zu beurteilen, da zumindest die Kubatur und die Höhenentwicklung sowie das bestimmende Dach (als Walmdach) am Gasteig mehrfach vorhanden ist.

Kann eine Tiefgarage unterirdisch angrenzend an das Untergeschoss vom Gebäude realisiert werden?

Antwort:

Tiefgaragen sind bislang am Gasteig nicht vorhanden oder errichtet worden und stellen somit im sensiblen Außenbereich eine atypische Nebenanlage dar. Das Baugrundstück ist von der Größe und Lage gut geeignet die erforderlichen Stellplätze oberirdisch nachzuweisen.

Kann ein Außenpool oberirdisch angrenzend an das Erdgeschoss und den Terrassen vom Gebäude realisiert werden?

Antwort:

Hier gilt im Prinzip das gleiche, wie bei der geplanten Tiefgarage. Außenpools gibt es im Außenbereich nicht und stellen somit eine atypische und unzulässige Nebenanlage dar.

Zusammenfassung:

Der Bestandsbau kann beseitigt und durch einen zulässigen Neubau ersetzt werden, es gilt dabei § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB. Danach ist der Neubau nahezu gleichartig mit geringfügigen Abweichungen zu realisieren. Tiefgaragen und Außenpools sind atypische Nebenanlagen im Außenbereich und somit unzulässig.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt zu den einzelnen Fragen wie folgt:

Kann ein Neubau gemäß Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, da bislang zulässig ein Wohnhaus in E + 1 + D-Bebauung in Form eines Satteldaches errichtet war. Auch sind die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung deutlich größer – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.

Abstimmungsergebnis:        10 : 0

Kann ein Neubau gemäß Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung überformen – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.

Abstimmungsergebnis:        9 : 1

Kann ein Neubau gemäß Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) steht ebenfalls im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, wonach lediglich geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig sind. Demzufolge ist diese Variante planungsrechtlich unzulässig.

Abstimmungsergebnis:        8 : 2

Kann ein Neubau gemäß Variante 4 (Hauptgebäude mit E + 1 + D, kein Vollgeschoß) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.

Antwort:

Die Variante 4 ist – wenngleich gegenüber der Bestandsbebauung die Fristrichtung um 90° verändert ist – noch am ehesten im Sinne § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB als zulässig zu beurteilen, da zumindest die Kubatur und die Höhenentwicklung sowie das bestimmende Dach (als Walmdach) am Gasteig mehrfach vorhanden ist.

Abstimmungsergebnis:        8 : 2

Kann eine Tiefgarage unterirdisch angrenzend an das Untergeschoss vom Gebäude realisiert werden?

Antwort:

Tiefgaragen sind bislang am Gasteig nicht vorhanden oder errichtet worden und stellen somit im sensiblen Außenbereich eine atypische Nebenanlage dar. Das Baugrundstück ist von der Größe und Lage gut geeignet die erforderlichen Stellplätze oberirdisch nachzuweisen.

Abstimmungsergebnis:        8 : 2

Kann ein Außenpool oberirdisch angrenzend an das Erdgeschoss und den Terrassen vom Gebäude realisiert werden?

Antwort:

Hier gilt im Prinzip das gleiche, wie bei der geplanten Tiefgarage. Außenpools gibt es im Außenbereich nicht und stellen somit eine atypische und unzulässige Nebenanlage dar.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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6. Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 1- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		6

Sachverhalt

Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 3, Grundstück Fl.Nr. 613/21 (Grundstücksgröße =3.049 m²)

Planbereich: Bebauungsplan 65 B 11 vom 28.11.1911, Bebauungsplan BL 18/96 (B 35) 2. Änderung vom 08.11.2012; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als Architekt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

Der Bauwerber plant auf dem neu zerlegten Grundstücksteil mit einer Größe von 3.049 m² die Errichtung von drei Einfamilienhäusern jeweils mit Doppelgaragen.

Haus 1 ist in E+1+D Bebauung mit einem Mansardenwalmdach DN 15°/52° geplant. Das Dachgeschoß ist als Nicht-Vollgeschoß geplant.

Das Maß der baulichen Nutzung bezogen auf die Hauptnutzung wird eingehalten. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird mit der eigenen straßennahen Erschließung eingehalten.

Entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Ziffer 4.2 sind Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich ihrer Umfassungswände insgesamt – d.h. mit ihrer gesamten Fläche – mitzurechnen, sofern sie über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses eine Höhe von 2,30 m haben (§ 20 Abs. 3, Satz 2, 2. Alternative BauNVO). Der Nachweis ist geführt.

Der Baulinienplan 65 B 11 sieht in diesem Bereich eine Baugrenze von 5 m vor. Diese wird mit der Planung eingehalten.

Die geplante Abgrabung an der Garage zur Belichtung und Erschließung der Räumlichkeiten im UG entspricht in seinen Abmessungen den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung. Eine Befreiung sollte befürwortet werden.

Die geplanten Lichtschächte am Haupt- und Nebengebäude, sind in der Planung teilweise sehr flächig dargestellt und weisen Breiten von bis 4 m auf. Aufgrund von Negativbeispielen aus der Vergangenheit wurde für diesen Sachverhalt eine Regelung in Abstimmung mit dem Landratsamt gefunden. Lichtschächte sollen eine maximale Tiefe von 1,50 m aufweisen, und die Länge soll ein Drittel der Wandlänge des Gebäudes nicht überschreiten. Die betroffenen Lichtschächte sind in der Planung entsprechend zu korrigieren und zu verkleinern.  

Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.  

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht.

Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Die Stellungnahme des Umweltamtes wird zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt, das gemeindliche Einvernehmen für den Neubau eines Einfamilienhauses – Haus 1 - mit Doppelgarage   herzustellen.

Die Abgrabung an der Garage entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet.  

Die geplanten Lichtschächte am Haupt-und Nebengebäude sind auf ein Drittel der jeweiligen Wandlänge zu reduzieren.    

Bereits vor Abbruch des Altbestandes ist zum Schutz der Spitzahorn ein ortsfester Baumschutzzaun aufzustellen. Dieser muss vom gemeindlichen Umweltamt abgenommen werden.  

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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7. Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 2- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		7

Sachverhalt

Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 3, Grundstück Fl.Nr. 613/21 (Grundstücksgröße =3.049 m²)

Planbereich: Bebauungsplan 65 B 11 vom 28.11.1911, Bebauungsplan BL 18/96 (B 35) 2. Änderung vom 08.11.2012; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als Architekt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

Der Bauwerber plant auf dem neu zerlegten Grundstücksteil mit einer Größe von 3.049 m² die Errichtung von drei Einfamilienhäusern jeweils mit Doppelgaragen.

Haus 2 ist in E+D Bebauung mit einem Mansardenwalmdach DN 15°/52° geplant. Das Dachgeschoß ist kein Vollgeschoß.

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird eingehalten.

Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird aufgrund der langen Zufahrtsstreifen zu den rückwärtigen Häusern 2 und 3 mit ca. 76 m² überschritten. Eine Befreiung sollte jedoch wie in ähnlichen Fällen befürwortet werden.

Die geplante Abgrabung zur Belichtung und Erschließung der Räumlichkeiten im UG entspricht in seinen Abmessungen den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung. Eine Befreiung sollte befürwortet werden.

Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.

Die geplanten Lichtschächte am Haupt- und Nebengebäude, sind in der Planung teilweise sehr flächig dargestellt. Aufgrund von Negativbeispielen aus der Vergangenheit wurde für diesen Sachverhalt eine Regelung in Abstimmung mit dem Landratsamt gefunden. Lichtschächte dürfen eine maximale Tiefe von 1,50 m aufweisen, und die Länge soll ein Drittel der Wandlänge des Gebäudes nicht überschreiten. Die betroffenen Lichtschächte sind in der Planung entsprechend zu korrigieren.  

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.  

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht.

Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Die Stellungnahme des Umweltamtes wird zur Sitzung nachgereicht.

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt, das gemeindliche Einvernehmen für den Neubau eines Einfamilienhauses – Haus 2 - mit Doppelgarage herzustellen.

Eine Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen aufgrund der langen Zufahrt zu den rückwärtigen Gebäuden mit ca. 76 m² wird befürwortet.

Die geplante Abgrabung entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet.

Die geplanten Lichtschächte am Haupt-und Nebengebäude sind auf ein Drittel der jeweiligen Wandlänge zu reduzieren.  

Bereits vor Abbruch des Altbestandes ist zum Schutz der Spitzahorn ein ortsfester Baumschutzzaun aufzustellen. Dieser muss vom gemeindlichen Umweltamt abgenommen werden.                        

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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8. Antrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern mit Doppelgaragen - Haus 3- auf dem Grundstück Fl.Nr. 613/21 an der Ludwig-Thoma-Str. 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		8

Sachverhalt

Bauort: Ludwig-Thoma-Str. 3, Grundstück Fl.Nr. 613/21 (Grundstücksgröße =3.049 m²)

Planbereich: Bebauungsplan 65 B 11 vom 28.11.1911, Bebauungsplan BL 18/96 (B 35) 2. Änderung vom 08.11.2012; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als Architekt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

Der Bauwerber plant auf dem neu zerlegten Grundstücksteil mit einer Größe von 3.049 m² die Errichtung von drei Einfamilienhäusern jeweils mit Doppelgaragen.

Haus 3 ist in E+1+D Bebauung mit einem Mansardenwalmdach DN 15°/52° geplant. Das Dachgeschoß ist kein Vollgeschoß.

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird eingehalten.

Entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Ziffer 4.2 sind Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich ihrer Umfassungswände insgesamt – d.h. mit ihrer gesamten Fläche – mitzurechnen, sofern sie über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Vollgeschosses eine Höhe von 2,30 m haben (§ 20 Abs. 3, Satz 2, 2. Alternative BauNVO). Der Nachweis ist geführt.

Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird aufgrund der langen Zufahrtsstreifen zu den rückwärtigen Häusern 2 und 3 mit ca. 76 m² überschritten. Eine Befreiung sollte jedoch wie in ähnlichen Fällen befürwortet werden.

Die geplante Abgrabung zur Belichtung und Erschließung der Räumlichkeiten im UG entspricht in seinen Abmessungen den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung. Eine Befreiung sollte befürwortet werden.

Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.

Die geplanten Lichtschächte am Haupt- und Nebengebäude, sind in der Planung teilweise sehr flächig dargestellt. Aufgrund von Negativbeispielen aus der Vergangenheit wurde für diesen Sachverhalt eine Regelung in Abstimmung mit dem Landratsamt gefunden. Lichtschächte dürfen eine maximale Tiefe von 1,50 m aufweisen, und die Länge soll ein Drittel der Wandlänge des Gebäudes nicht überschreiten. Die betroffenen Lichtschächte sind in der Planung entsprechend zu korrigieren.  

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.  

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht.

Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Die Stellungnahme des Umweltamtes wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt, das gemeindliche Einvernehmen für den Neubau eines Einfamilienhauses – Haus 3 - mit Doppelgarage herzustellen.

Eine Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen aufgrund der langen Zufahrt zu den rückwärtigen Gebäuden mit ca. 76 m² wird befürwortet.

Die geplante Abgrabung entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet.

Die geplanten größeren Lichtschächte am Haupt-und Nebengebäude sind in ihrer Länge auf ein Drittel der jeweiligen Wandlänge zu reduzieren.  

Die Nachbarbäume im Süd-Osten sind im Baumbestandsplan nachzutragen.

                       

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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9. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		9

Sachverhalt

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10. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		10

Sachverhalt

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11. Bekanntgabe von Dringlichkeitsentscheidungen, die der 1. Bürgermeister gemäß Art. 37 Abs. 3 GO anstelle des Bauausschusses getroffen hat;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		11

Sachverhalt

 

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12. Freiwillige Feuerwehr Grünwald in der Hubert-Hopf-Str. 2 und 2a – Sanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen – Vergabe der Planung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		12

Sachverhalt

Die Verwaltung hat hierzu ein Angebot der IB WEUCON angefordert (Honorarzone II Mindestsatz, Umbauzuschlag 25%, 3% Nebenkosten).

Aufgrund der bereits geleisteten Vorarbeit empfiehlt die Verwaltung das Büro WEUCON mit der Neuplanung der Wasser und Abwasserleitungen in der Freiwilligen Feuerwehr zu beauftragen.

Auf den Haushaltsstellen 13000.9400 sind für das Jahr 2019 Haushaltsmittel in Höhe von 550.000 € eingestellt.

Beschluss

Auf den Haushaltsstellen 13000.9400 sind für das Jahr 2019 Haushaltsmittel in Höhe von 550.000 € eingestellt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Abstimmungsbemerkung
GR-Mitglied Sedlmair gibt zu Protokoll, das er gegen die Planung stimmt. Er vertritt die Meinung, dass für diesen Sachverhalt eine andere Lösung möglich gewesen wäre und er aus diesem Grund dem Vorschlag nicht folgen kann.

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13. Grünwalder Freizeitpark – teilweise Erneuerung der Beregnungsanlage für die Plätze 1, 4, 5 und den Baseballplatz im Zuge des Umbaus von Platz 5 in einen Kunstrasenplatz – Vergabe der Arbeiten;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		13

Sachverhalt

Die Auswertung ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Fa. Benz Beregnung GmbH zu Kosten von 97.644,13 € brutto.

Die Vergabe erfolgt zzgl. 5% Bauträgerzuschlag.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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14. Ausbau der Wallbergstraße – Vorstellung und Genehmigung der Planung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		14

Sachverhalt

In der BA Sitzung am 11.02.2019 wurde das Ingenieurbüro Färber mit der Planung für den Ausbau der Wallbergstraße beauftragt.

Diese Planung wird in der Bauausschusssitzung ausführlich erläutert.

Auf den Haushaltsstellen 63000.9582 sind für das Jahr 2019 Haushaltsmittel in Höhe von 385.000 € eingestellt.

Beschluss

Auf den Haushaltsstellen 63000.9582 sind für das Jahr 2019 Haushaltsmittel in Höhe von 385.000 € eingestellt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Abstimmungsbemerkung
Bauamtsleiter Rothörl trägt im Zusammenhang der vorgestellten Straßenplanung der Wallbergstraße vor, dass entsprechend des Gemeinderatsbeschlusses zur endgültigen Herstellung der Joseph-Keilberth-Straße mit den dortigen Anliegern Gespräche geführt worden sind und die Planung entsprechend angepasst wurde.

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15. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö		15

Sachverhalt

GR-Mitglied Paeschke teilt mit, das seitens des TSV der Wunsch geäußert wurde, ob auf dem Gelände des Bewegungshains auf der Oberen Eierwiese eine steinerne Tischtennisplatte dauerhaft aufgestellt werden könnte. Die Verwaltung sichert eine Überprüfung der Anfrage zu und wird in einer der nächsten Sitzungen dazu antworten.  

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16. Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 623/8 an der Graf-Seyssel-Str. 7a;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	03.06.2019	ö	beschließend	16

Sachverhalt

Im Rahmen der Bauarbeiten wurde eine höhere als die genehmigte Firsthöhe ausgeführt. Diese Erhöhung um ca. 0,50 m wurde im Rahmen einer bauaufsichtlichen Ortseinsicht festgestellt und ein sofortiger Baustopp durch das Landratsamt München verhängt. In diesem Zusammenhang begehrt der Antragssteller mit der vorliegenden Tektur nun die Genehmigung für die erhöhte Firsthöhe (von 9.64 m auf 10,14 m) im Vergleich zur Ursprungsgenehmigung vom 09.01.2015. Die Erhöhung wird mit konstruktionstechnischen Notwendigkeiten begründet, da nach Angabe des Bauherrn für die Biberschwanzdeckung eine steilere Dachneigung bzgl. des Wasserablaufs notwendig ist.

Die Höhenentwicklung war bereits zum Zeitpunkt der Genehmigung der ursprünglichen  Neubebauung auf den Grundstücken 623/8 und 623/73 an der Graf-Seyssel-Str. 7 a und 9 ein Problem, weswegen die Höhe daraufhin auf 9,64 m entsprechend der Umgebungsbebauung nach unten korrigiert wurde.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der vorgelegten Tekturplanung nicht berührt. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoß.

Für die aktuelle Firsthöhe von 10,14 m wird als Bezugsfall die erst kürzlich genehmigte Bebauung an der Gabriel-von-Seidl-Str. 19 angegeben. Nach Prüfung des Sachverhaltes wurde festgestellt, dass die Gabriel-von-Seidl-Straße auf die Firsthöhe bezogen als Bezugsfall gewertet werden kann, jedoch nicht die prägende Umgebungsbebauung in der Graf-Seyssel-Straße gem. der Bewertung des § 34 BauGB darstellt. Daher wird empfohlen, das Einvernehmen für die beantragte Firsthöhe von 10,14 m aus den vorgenannten Gründen nicht herzustellen.

Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt Kenntnis vom Vortrag der Verwaltung und beschließt, das gemeindliche Einvernehmen für die Tektur des Einfamilienhauses mit Garage – Erhöhung der Firsthöhe – nicht herzustellen.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen