Datum: 18.01.2021
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Bürgerhaus, Römerschanz
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:23 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:23 Uhr bis 20:24 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 14. Dezember 2020;
3	Bauantrag zum Neubau eines Forsthauses in Wörnbrunn mit zwei Wohneinheiten, Büro und Carport auf dem Grundstück Fl.Nr. 6/3 Wörnbrunn 3;
4	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
5	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
6	Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 02 Erdarbeiten und Wasserhaltung – Vergabe;
7	Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 03 Baugrubensicherung – Vergabe;
8	Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 05 Betonbau – Vergabe;
9	Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 07 Edelstahlbecken – Vergabe;
10	Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 08 Badewassertechnik – Vergabe;
11	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
11.1	Beantwortung der Anfrage von GR-Mitglied Reinhart-Maier im Ausschuss für Planung und Entwicklung vom 10. Dezember 2020
11.2	Beantwortung der Anfrage von GR-Mitglied Schmidt im Ausschuss für Planung und Entwicklung am 10. Dezember 2020;
12	Bauantrag zur unterirdischen Erweiterung von Trainingsräumen auf dem Grundstück Fl.Nr. 599/12 an der Ludwig-Thoma-Str. 30;
13	Novellierung der Bayerischen Bauordnung; Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe - Beschlussempfehlung an den Gemeinderat;

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 14. Dezember 2020;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Bauantrag zum Neubau eines Forsthauses in Wörnbrunn mit zwei Wohneinheiten, Büro und Carport auf dem Grundstück Fl.Nr. 6/3 Wörnbrunn 3;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 42 vom 19.06.2008;

Das bisher bestehende und aus 1950er Jahren stammende Forsthaus am nördlichen Saum der Rodungsinsel Wörnbrunn soll durch einen modern gehaltenen Neubau in E+D-Bebauung (Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss, Satteldach 45 °) ersetzt werden. Das Gebäude erhält kein Kellergeschoss.

Es sollen hierdurch zwei Wohneinheiten (vertikal geteilt) für die Forstdienststellenleiter (Forstbezirke Deisenhofen und Waldhaus Giesing) sowie eine Büroeinheit entstehen, die jeweils der Nutzung des Gebäudes als Forsthaus zugeordnet sind.

Der aus 2008 stammende Bebauungsplan für die Rodnungsinsel Wörnbrunn legt für das Sondergebiet SO5 fest, dass Wohnungen und Wohngebäude nur dann allgemein zulässig sind, soweit sie der forstwirtschaftlichen Betriebsstelle in Grund- und Baumasse untergeordnet sind. Eine Unterordnung liegt im vorgestellten Bauantrag nicht vor. Vielmehr überwiegt die Wohnnutzung (ca. 243 m² Wohnfläche) der betrieblichen Nutzung in Form des Büros (ca. 45 m² Nutzfläche) deutlich. Der Bebauungsplan sieht aber vor, dass “Sonstige Wohngebäude” ausnahmsweise zugelassen werden. Da die Wohnnutzungen in ihrer Gestaltung sehr zurückhaltend geplant warden und in der prozentualen Aufteilung auch bereits im Altbestand die Wohnnutzung überwog, könnte einer Ausnahme hier zugestimmt werden. Insbesondere, da diese vom Bebauungsplan klar vorgesehen wird und auch die bisherige Nutzungsaufteilung im Altbestand so bereits vorhanden war.

Das Maß der baulichen Nutzung wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung eingehalten. Die Wandhöhe und die Dachneigung entsprechen dem Bebauungsplan.

Das Hauptgebäude hält den vorgegebenen Bauraum grundsätzlich ein, lediglich die zur Südseite geplante Terrasse überschreitet den Bauraum um ca. 1,325 m. Eine Abweichung hierfür könnte befürwortet werden.

Die Dacheindeckung ist ausschließlich in Schuppendeckung in Rottönen zulässig. Dies ist in der Planung und Baubeschreibung noch abzuändern.

Weitere beantragte Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 42:

Der geplante Parkplatz mit insgesamt sechs Stellplätzen (fünf Stellplätze sind erforderlich) sind, wird nicht im durch Bebauungsplan vorgesehenen Bereich, sondern etwas abgerückt von der Zufahrt Richtung Nord-Westen geplant. Aufgrund der Tatsache, dass in diesem geplanten Bereich bereits heute eine freigelegte und als Stellfläche genutzte Fläche vorhanden ist, würde die Planung insofern Sinn machen, anstatt den heute als Grünfläche angelegten “Vorgartenbereich” zu bebauen. Nachzuweisen hierfür ist, dass der lt. Luftbild direkt angrenzende Baumbestand weitmöglichst erhalten bleiben kann. Die Baumschutzverordnung gilt für den Außenbereich Wörnbrunn nicht.

Zwei der Stellplätze in diesem Bereich sollen als Carport errichtet werden. Durch den Bebauungsplan warden freistehende Garagen od. Carports ausgeschlossen. Dies wurde als wichtiger Bestandteil der Bauleitplanung zur Wahrung und Entwicklung des Charakters der Rodungsinsel als offene Freifläche innerhalb des Waldgebietes bauleitplanerisch festgelegt. Da das Carport zwischen Wohngebäude und Waldrand geplant ist, wird dies als aus Sicht der Erholungssuchenden kaum als freistehendes Gebäude wahrgenommen. Nach Ansicht der Verwaltung handelt es sich aber um einen Grundzug der (Bebauungs-)Planung.

Soweit der Errichtung des Carports zugestimmt wird, ist dieser auf 2,20 m Traufhöhe zu reduzieren. Für die Errichtung des geplanten Flachdaches wäre eine Ausnahme erforderlich, die der Bebauungsplan aber vorsieht. Dieser könnte unter der Voraussetzung, dass das Flachdach begrünt wird, zugestimmt werden.

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.

Beschluss

Eine Ausnahme wegen der überwiegenden Wohnnutzung wird befürwortet.

Einer Befreiung wegen Überschreitung des festgesetzten Bauraumes durch die südliche Terrasse um ca. 1,325 m wird zugestimmt.

Die Dacheindeckung ist ausschließlich in Schuppendeckung in Rottönen zulässig. Dies ist in der Planung und Baubeschreibung noch abzuändern.

Eine Befreiung wegen Errichtung von sechs Stellplätzen außerhalb des festgelegten Bauraumes wird aufgrund des Bestandes befürwortet. Der angrenzende Baumbestand ist weitmöglichst zu erhalten.

Einer Befreiung wegen Errichtung eines freistehenden Carports wird ausnahmsweise zugestimmt. Begründet wird diese Befreiung mit der zurückhaltenden Situierung des Carports zwischen Hauptgebäude und Waldrand, wodurch das Gebäude kaum als „freistehend“ zu erkennen ist.

Eine Ausnahme wegen Errichtung des Carports mit einem Flachdach wird befürwortet. Das Flachdach ist extensiv zu begrünen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	informativ	4

Sachverhalt

2. Tekturantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl. Nr. 588/10 an der Herrenwiesstraße 10;

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5. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	informativ	5

Sachverhalt

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6. Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 02 Erdarbeiten und Wasserhaltung – Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	6

Sachverhalt

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7. Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 03 Baugrubensicherung – Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	7

Sachverhalt

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8. Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 05 Betonbau – Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	8

Sachverhalt

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9. Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 07 Edelstahlbecken – Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	9

Sachverhalt

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10. Erweiterung Schwimmbad im Grünwalder Freizeitpark; VE 08 Badewassertechnik – Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	10

Sachverhalt

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11. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö		11

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11.1. Beantwortung der Anfrage von GR-Mitglied Reinhart-Maier im Ausschuss für Planung und Entwicklung vom 10. Dezember 2020

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	informativ	11.1

Sachverhalt

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11.2. Beantwortung der Anfrage von GR-Mitglied Schmidt im Ausschuss für Planung und Entwicklung am 10. Dezember 2020;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	informativ	11.2

Sachverhalt

Es wird über für die Gemeinde Grünwald relevanten Themen ausführlich informiert:

Abstandsflächenrecht
Wahlmöglichkeit zur Errichtung Spielplätze bei Wohnhäusern
Verfahrensfreie Bauvorhaben
Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken
Nachbarbeteiligung
Genehmigungsfiktion Landratsamt München

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12. Bauantrag zur unterirdischen Erweiterung von Trainingsräumen auf dem Grundstück Fl.Nr. 599/12 an der Ludwig-Thoma-Str. 30;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	beschließend	12

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Der Bauwerber plant die Errichtung von weiteren Aufenthaltsräumen im UG/Kellerbereich zum Zwecke der Nutzung als Ballett/Sportübungsraum für Kinder- und Jugendlichen auf dem gegenständlichen Grundstück.

Das Maß der baulichen Nutzung für die Grund und Geschoßfläche sowie mit den Nebenanlagen wird mit der Bestandsbebauung ausgeschöpft bzw. überschritten. Eine Erweiterung in Form eines An- oder Umbaus ist aufgrund dessen nicht mehr möglich.

Gemäß §19 Abs. 4 BauNVO sind gesondert unter Nr. 3 bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche genannt, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird die grundsätzlich immer der Grundfläche zuzurechnen sind. Eine Überschreitung ist bekanntlich bis zu 50% mit Nebenanlagen zulässig, weitere Überschreitungen können im Einzelfall zugelassen werden.

In der Vergangenheit sind Befreiungen für Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen typischerweise für Tiefgaragen ausgesprochen worden, wenn sie mit einer Erdüberdeckung von mindestens 1 m geplant und errichtet wurden.

§ 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO trifft jedoch keine Differenzierung bezüglich der geplanten Nutzung der Unterbauungen, so dass genauso wie für eine Tiefgarage auch für die vorliegende geplante Nutzung als Übungssaal eine Befreiung beantragt und erteilt werden könnte. Im vorliegenden Fall ist eine Ausnahme für insgesamt ca. 220 m² zusätzliche Nutzung unterhalb der Geländeoberfläche mit 1 m Erdüberdeckung gem. § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO nötig. Angesichts der immer weiter ausufernden und unverhältnismäßigen Unterbauungen der Grundstücke ist die beantragte Befreiung sehr kritisch zu betrachten, zumal für die Zukunft eine einschränkende Regelung / Rückführung auf die (normale) mögliche Überschreitung nach BauNVO anstrebt wird. Eine weitere Befreiung für die Überschreitung der Grundfläche über das bereits im Bestand überschrittene Maß hinaus sollte daher nicht befürwortet werden.

Das Baugebiet ist als allgemeines Wohngebiet (WA) eingestuft. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Ausnahmsweise sind sonstige und nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Die gewerbliche Nutzung bzw. deren Erweiterung ist in der Vergangenheit unter Beurteilung des Verhältnisses zwischen Wohn- und Gewerbenutzung ausnahmsweise zugelassen worden. Durch die geplante Erweiterung der gewerblichen Nutzung ist erneut über die Zulassung des nichtstörenden Gewerbebetriebes im allgemeinen Wohngebiet nach § 31 Abs.1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Satz 2 BauNVO zu entscheiden. Durch die Erweiterung um weitere 220 m² gewerbliche Nutzung ist das untergeordnete Verhältnis zum Wohnen nicht mehr gegeben. Die bislang genehmigte gewerbliche Fläche würde sich auf 370 m² erhöhen, die Wohnnutzung liegt bei ca. 222 m² (gem. Aktenlage). Daher sollte eine weitere Zulassung von gewerblich genutzter Fläche nicht befürwortet werden.

Der Stellplatznachweis kann auf dem Grundstück erbracht werden. Allerdings wäre dieser unter Berücksichtigung der Genehmigung aus dem Jahr 2015 zu korrigieren.

Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Schützenswerter Baumbestand wird nicht berührt.

Beschluss

Das Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen) ist bereits mit dem baulichen Bestand überschritten – eine weitere Überschreitung – auch in Form einer etwaigen Befreiung - wird nicht befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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13. Novellierung der Bayerischen Bauordnung; Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe - Beschlussempfehlung an den Gemeinderat;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	18.01.2021	ö	vorberatend	13

Sachverhalt

Unter anderen wurde erwähnt, dass ein Satzungserlass für 2021 geplant ist.

Vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber der Gemeinden ab dem 15.01.2021 das Recht eingeräumt hat sog. Abstandsflächensatzungen zu erlassen, ist das für die Gemeinde Grünwald mit Blick auf die sich hieraus ortsgestalterisch unerwünschte dichtere Bebauung/Nachverdichtung und eine evtl. sich hieraus ergebende Entschädigungspflicht* – tatsächlich noch im Januar 2021 zu beschließen und mit Wirkung zum 01.02.2021 in Kraft zu setzen.

*Ab 01.02.2021 gilt die neue BayBO – um möglichst hohe Rechtssicherheit zu haben, wird empfohlen, die nachstehende Satzung bis zum 01.02.2021 bekannt zu machen. Tritt eine solche Satzung später in Kraft, ist diese zwar gültig, es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die Gemeinde in die Entschädigungspflicht kommt. Beispiel: Eine Satzung, die erst am 02.02.2021 oder später in Kraft gesetzt wird, entzieht Baurecht, weil mit der Novelle zum 01.02.2021 höheres Baurecht hätte verwirklicht werden können – bei unseren extrem hohen Grundstückspreisen und dem knappen Bauland sind evtl. Klagen von Bauherren / Bauträgern nicht gänzlich ausgeschlossen.

Der Gesetzgeber hat praktisch keine Übergangsregelung vorgesehen, insoweit ist höchste Eile geboten.

Auf Basis der vom Bayerischen Gemeindetag erstellten Mustersatzung empfiehlt die Bauverwaltung zunächst den Erlass einer Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe wie folgt:

Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe

vom 26.01.2021

Die Gemeinde Grünwald erlässt aufgrund des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I), zuletzt geändert durch § 3 des Gesetzes vom 24. Juli 2020 (GVBl. S. 350) und Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 Buchst. a) der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, BayRS 2132-1-B), zuletzt geändert durch § 1 des Gesetzes vom 23. Dezember 2020 (GVBl. S. 663) folgende Satzung:

§ 1 Geltungsbereich

Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

§ 2 Abstandsflächentiefe

Abweichend von Art. 6 Abs. 5 S. 1 BayBO beträgt die Abstandsfläche im Gemeindegebiet außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten und festgesetzten urbanen Gebieten 0,8 H, mindestens jedoch 3 m. Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet.

§ 3 Bebauungspläne

Abweichende, in Bebauungsplänen festgesetzte Abstandsflächen bleiben unberührt.

§ 4 Inkrafttreten

Die Satzung tritt am 01.02.2021 in Kraft.

Gemeinde Grünwald, 27.01.2021

Jan Neusiedl

1. Bürgermeister

Neben der Satzung ist auch eine Begründung, wie folgt, erforderlich:

Begründung zur

Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe

vom 26.01.2021

Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 lit. a BayBO eröffnet Gemeinden die Möglichkeit, das Abstandsflächenrecht abweichend von der gesetzlichen Regelung zu gestalten, wenn dies die Erhaltung des Ortsbildes im Gemeindegebiet oder in Teilen des Gemeindegebiets bezweckt oder der Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität dient.

Nach der Rechtsprechung beschränkt sich die Regelungskompetenz des Bauordnungsrechts bei der abweichenden Bestimmung von Abstandsflächen auf im weiteren Sinne sicherheitsrechtliche Zielsetzungen. Abstandsflächen können zur Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung, Belüftung und Besonnung der Baugrundstücke, zur Sicherstellung von Flächen für Nebenanlagen, zur Herstellung des Wohnfriedens und Sicherstellung des Brandschutzes abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen geregelt werden. In Bezug auf das Ortsbild sind nur gebäudebezogene Regelungen zulässig, die sich mittelbar auf die Gestaltung des Ortsbildes auswirken.

Vorstehende Satzung wird im Rahmen der Ermächtigungsgrundlage maßgeblich zur Verbesserung und Erhaltung der Wohnqualität erlassen.

Im Gemeindegebiet sind nach wie vor Bereiche nicht überplant und beurteilen sich planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Darüber hinaus sind in Bebauungsplänen zum Teil großzügige Bauräume festgelegt. In diesen Bereichen wird der Abstand von Baukörper zueinander im Wesentlichen durch das Abstandflächenrecht geregelt. Der hohe Siedlungsdruck im Gemeindegebiet und die immer weiter steigenden Grundstückspreise werden daher dazu führen, dass die Mindestmaße der gesetzlich festgelegten Abstandsflächen weitestgehend ausgenutzt werden. Damit wird sich die Wohnqualität im Gemeindegebiet nachteilig ändern. Eine deutliche Nachdichtung wird nach Auffassung der Gemeinde auch nachteilige Auswirkungen auf den Wohnfrieden haben.

Die Wohnqualität ist im Gemeindegebiet in vielen Bereichen durch größere Abstände zwischen den Gebäuden geprägt. Gerade im Gemeindegebiet werden Wohnformen angeboten, die im städtischen bzw. baulich verdichteten Raum nicht bzw. nur noch selten anzutreffen sind. Das Wohnen ist geprüft durch Abstand zum Nachbarn. Freibereiche um die Gebäude stellen insoweit einen wesentlichen Bestandteil der Wohnqualität dar, insbesondere auch für Kinder. Die Gemeinde möchte mit dieser Satzung die Wohnqualität, die durch größeren Abstand zwischen den Gebäuden geprüft ist, erhalten und gegebenenfalls im Rahmen der Neubebauung von Grundstücken verbessern. Dies führt auch zu einer Verbesserung von Belichtung und Belüftung und Besonnung der Baugrundstücke gegebenenfalls auch zu einer Verbesserung des Brandschutzes.

Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung der Abstandsflächen in Art. 6 Abs. 5 BayBO die Untergrenze des zulässigen Gebäudeabstands festgelegt. Die Gemeinde möchte für ihr Gemeindegebiet höhere Standards, als vom Gesetzgeber vorgesehen, festlegen.

Gleichzeitig werden über größere Abstandsflächen auch notwendige Flächen für Nebenanlagen gesichert. Der Bedarf an Flächen zur Unterbringung von Gartengeräten, Spielgeräten für Kinder, von Fahrrädern und natürlich von Kfz ist größer als in der Stadt. Durch die Verlängerung der Abstandsflächen wird auch insoweit Raum auf den Baugrundstücken gesichert.

Die Gemeinde bezieht in ihre Überlegungen durchaus ein, dass der Gesetzgeber mit der Abstandsflächenverkürzung eine Innenverdichtung und einer Verringerung der neuen Inanspruchnahme von Flächen beabsichtigt. Die Gemeinde hält aber die Erhaltung und Verbesserung der Wohnqualität in ihrem Gemeindegebiet für vorrangig. Das Gebot der Innenverdichtung kann auch durch ein höheres Maß baulicher Nutzung erreicht werden, etwa durch höhere Gebäude, welche die Abstandsflächen einhalten. Dies wird die Gemeinde in ihren Planungen berücksichtigen.

In Bezug auf den Geltungsbereich hat sich die Gemeinde dazu entschieden, die abweichenden Abstandsflächen im gesamten Gemeindegebiet anzuordnen. Zwar gibt es im Gemeindegebiet unterschiedliche Siedlungsstrukturen und Bauweisen, die o.g. Ziele sollen aber generell im Gemeindegebiet verfolgt werden und damit auch Grundlage der Abstandsflächenbemessung sein. Im Einzelfall ist eine Korrektur über Abweichungen möglich. Für die sich insbesondere unterscheidenden Gewerbe-, Kern- und die klassenurbane Gebiete findet die Satzung ohnehin keine Anwendung.

Die Gemeinde ist sich auch bewusst, dass die Verlängerung der Abstandsflächen gegenüber der gleichzeitig in Kraft tretenden gesetzlichen Verkürzung derselben Auswirkungen auf die bauliche Ausnutzbarkeit von Grundstücken haben kann und damit auch Eigentümerinteressen nachteilig betroffen werden können. Die Aufrechterhaltung einer ausreichenden Wohnqualität im Gemeindegebiet rechtfertigt indes mögliche Eigentumseinschränkungen.

Grünwald, 27.01.2021

Jan Neusiedl

1. Bürgermeister

Da die Gemeinde Grünwald eine sehr heterogene Orts- und Siedlungsstruktur aufweist, ist möglicherweise eine Differenzierung auch bei den Abstandsflächen vorzunehmen. Zumindest bei der Ortsgestaltungssatzung und der Werbeanlagensatzung wurden die Regeln nach Orts- bzw. Baubereichen unterschiedlich geregelt. Mit der Differenzierung erreicht man letztlich eine deutlich höhere Rechtssicherheit – vor allem dann, wenn solche Satzungen durch z.B. ein Normenkontroll- verfahren auf formelle und materielle Rechtmäßigkeit hin überprüft wird. Das bedeutet, dass die Abstandsflächensatzung zwar zunächst in Kraft gesetzt wird – hinsichtlich der jeweiligen Inhalte ortsteilbezogen noch einmal geändert werden müsste. Auch darüber werden wir Sie rechtzeitig vorher in Kenntnis setzen.

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt diese Satzung zum 28.01.2021 ortsüblich bekannt zu machen. Die Satzung tritt am 01.02.2021 in Kraft.

Der Bauausschuss bittet um Klarstellung der Abstandsflächenthematik anhand für die Gemeinde Grünwald typischer Bauformen. Die Verwaltung sichert zu, dies im Gemeinderat entsprechend vorzustellen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen