Datum: 11.09.2023
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:55 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:55 Uhr bis 19:57 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. Juli 2023;
3	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl. Nr. 614/14 an der Forsthausstraße 14;
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl. Nr. 614/14 an der Forsthausstraße 14;
5	Bauantrag zum Neubau einer Villa mit Garagen auf dem Grundstück Fl. Nr. 623/9 an der Graf-Seyssel-Straße 5;
6	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 428/25 an der Heckenrosenstraße 14b;
7	Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohngebäudes mit zwei Wohneinheiten und einer Tierarztpraxis auf dem Grundstück Fl. Nr. 213/7 an der Alpspitzstraße 1;
8	Bauvoranfrage zum Anbau eines Quergiebels im Zuge der Modernisierung des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 107, Auf der Eierwiese 8;
9	Bauantrag zum Anbau einer Terrassenüberdachung mit mobilen Seitenwänden, Abbruch Garage Bestand / Ersatz durch Neubau einer Einzelgarage an derselben Stelle und eines Carports auf dem Grundstück Fl. Nr. 568/2 an der Dr.-Max-Straße 7;
10	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
11	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
12	Kindergarten Wörnbrunn - Klimatisierung des Schlaf- und Technikraumes - Genehmigung;
13	Wohnhaus Oberfeldallee 4 / Gladiolenstraße 1 - VE 401 Photovoltaikarbeiten - Vergabe;
14	Grünwalder Freizeitpark - Ersatzbeschaffung Kommunalfahrzeug Iseki - Vergabe;
15	Grünwalder Freizeitpark - Erneuerung des Trinkwasserleitungssystems im Schwimmbad - Vergabe der Planungsleistung;
16	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. Juli 2023;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl. Nr. 614/14 an der Forsthausstraße 14;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) i.d.F. vom 13.04.2023; Baulinienplan 65 B 11, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Die Antragstellerin plant auf dem geteilten Grundstück im straßennahen Grundstücksteil die Errichtung eines Patiohauses als Einfamilienhaus mit Garage und Pool. 

Das Maß der baulichen Nutzung ist gem. Vortag des Architekturbüros eingehalten. Die gewählte Architektur sieht einen offenen begrünten Innenhof um den die Haupt- sowie die Nebennutzung geplant wird, so dass eine annähernd quadratische Kubatur entsteht. Die Hauptnutzung ist als E+D Bebauung mit einem asymmetrischen Satteldach geplant. Das Dachgeschoß ist kein Vollgeschoß. Auf dem mit 16° geneigten Satteldachteil ist eine umlaufende Begrünung mit PV-Anlage geplant. Die umlaufende Verbindung des Dachs (sog. Wolkenbügel) ist effizient und sinnvoll als Träger für die geplante PV-Anlage vorgesehen. 

Die geplante Nebenanlage in Form eines Pools mit Holzdeck mit einer Größe von ca. 70 m² ist offen gestaltet und in Größe und Ausführung der Hauptnutzung untergeordnet. Der überdachte Gartenbericht ist mit Ausnahme des Pools lediglich überdacht – dieses Dach wiederum begrünt – und komplett auf die Grundfläche Nebenanlagen angerechnet. 

Die Wand- und Firsthöhe nach Ortsgestaltungssatzung wird mit dieser Nebenanlage eingehalten.

Das Gebäude fügt sich mit seiner Höhenentwicklung gem. § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. Die Anordnung der Fenster auf der Ostseite des Gebäudes sind entsprechend der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung auf maximal die Hälfte der Dachlänge zu reduzieren und nicht aneinander zu bauen. Die Planung ist entsprechend zu korrigieren – dies wurde dem Planungsbüro bereits mitgeteilt und wird überarbeitet. 

Eine ausnahmsweise errichtete Abgrabung am Hauptgebäude entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet. 

Die Abstandflächen werden eingehalten. 

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt: 

Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig. 

Beschluss

Der durch die Ortsgestaltungssatzung festgesetzte Kniestock ist in allen Bereichen einzuhalten. 

Einer Abweichung wegen Errichtung einer Abgrabung im Rahmen der Ausnahmetatbestände wird grundsätzlich zugestimmt. 

Die Dachflächenfenster auf der Gebäudeostseite sind entsprechend der Ortsgestaltungssatzung auf maximal die Hälfte der Dachlänge zu reduzieren und nicht aneinander zu bauen. Die Planung ist insoweit zu korrigieren. 

Die Stellungnahme des Umweltamtes ist Bestandteil dieses Beschlusses. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl. Nr. 614/14 an der Forsthausstraße 14;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) i.d.F. vom 13.04.2023; Baulinienplan 65 B 11, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Der Antragsteller plant auf dem geteilten Grundstück im straßennahen Grundstücksteil die Errichtung eines Patiohauses als Einfamilienhaus mit Garage und Pool. 

Das Maß der baulichen Nutzung ist gem. Vortag des Architekturbüros eingehalten. Die gewählte Architektur sieht einen offenen begrünten Innenhof um den die Haupt- sowie die Nebennutzung geplant wird, so dass eine annähernd quadratische Kubatur entsteht. Die Hauptnutzung ist als E+D Bebauung mit einem asymmetrischen Satteldach geplant. Das Dachgeschoß ist kein Vollgeschoß. Auf dem mit 16° geneigten Satteldachteil ist eine umlaufende Begrünung mit PV-Anlage geplant. Die umlaufende Verbindung des Dachs (sog. Wolkenbügel) ist effizient und sinnvoll als Träger für die geplante PV-Anlage vorgesehen. 

Die geplante Nebenanlage in Form eines Pools mit Holzdeck mit einer Größe von ca. 70 m² ist offen gestaltet und in Größe und Ausführung der Hauptnutzung untergeordnet. Der überdachte Gartenbericht ist mit Ausnahme des Pools lediglich überdacht – dieses Dach wiederum begrünt – und komplett auf die Grundfläche Nebenanlagen angerechnet. 

Die Wand- und Firsthöhe nach Ortsgestaltungssatzung wird mit dieser Nebenanlage eingehalten.

Das Gebäude fügt sich mit seiner Höhenentwicklung gem. § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. Die Anordnung der Fenster auf der Ostseite des Gebäudes sind entsprechend der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung auf maximal die Hälfte der Dachlänge zu reduzieren und nicht aneinander zu bauen. Die Planung ist entsprechend zu korrigieren – dies wurde dem Planungsbüro bereits mitgeteilt und wird überarbeitet. 

Eine ausnahmsweise errichtete Abgrabung am Hauptgebäude entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet. 

Die Abstandflächen werden eingehalten. 

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes zum Baumbestands- und Freiflächenplan lautet wie folgt: 

In der Darstellung der Baumschutzmaßnahmen fehlt der Schutzzaun für den nordöstlichen Nachbarbaum, eine Rotbuche in augenscheinlich sehr gutem Zustand. Dieser muss, wie auch die anderen Baumschutzzäune, vor Beginn der Abbrucharbeiten gestellt und vom Umweltamt abgenommen werden. 

Beim Abbruch des Bestandsgebäudes ist daraf zu achten, dass die nördlichen Gebäudeteile von Süden her entfernt werden und der Bagger nicht in den Schutzbereich der Nachbarbäume eingreift. Die Bodenplatte etc. sind vorsichtig zu entfernen, damit das unterliegende Wurzelwerk nicht geschädigt wird.

Die Baumschutzmaßnahmen für die Nachbarbäume Nr. 41 und 42 sind zu überprüfen. Die Zufahrt greift so stark in den Schutzraum ein, dass hier aus Gründen der Standsicherheit statt dem Wurzelvorhang eine Wurzelbrücke eingeplant werden muss. Eine entsprechende Detailplanung/ Geländeschnitt ist erforderlich. Die Höhen sind frühzeitig zu ermitteln, damit die Wurzelbrücke mit ihrem kompletten Aufbau passend eingebaut werden kann.

Sträucher können zum Schutz der Wurzeln im Baumschutzbereich (Krone+1,5m) nur einzeln und in Handarbeit gesetzt werden, sodass die Baumwurzeln nicht geschädigt werden. Das selbe gilt für Heckenpflanzungen und Zaunfundamente. Streifenfundamente sind hier nicht möglich. Arbeiten mit dem Bagger sind im Schutzbereich unzulässig.

Die Baumarten für die Neupflanzungen sind zu ergänzen, es ist davon auszugehen, dass nicht nur Silberlinden gepflanzt werden sollen. Auf Fl.-Nr. 614/30 ist genug geschützter Bestand vorhanden, sodass die Baumartenwahl frei erfolgen kann. Auf Fl.-Nr. 614/14 müssen insgesamt 6 heimische bzw. geeignete klimaangepasste europäische Laubbaumarten 1. Ordnung nachgewiesen werden. Die Pflanzgröße und Qualität ist in Ordnung.

Die beiden sehr erhaltenswerten Bäume Nr. 16 und 17 sind bei dem jetzigen Grundstückszuschnitt und der vorliegenden Planung leider nicht zu erhalten. Die Fällung ist unumgänglich.

Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig. 

Beschluss

Der durch die Ortsgestaltungssatzung festgesetzte Kniestock ist in allen Bereichen einzuhalten. 

Einer Abweichung wegen Errichtung einer Abgrabung im Rahmen der Ausnahmetatbestände wird grundsätzlich zugestimmt. 

Die Dachflächenfenster auf der Gebäudeostseite sind entsprechend der Ortsgestaltungssatzung auf maximal die Hälfte der Dachlänge zu reduzieren und nicht aneinander zu bauen. Die Planung ist insoweit zu korrigieren. 

Die Stellungnahme des Umweltamtes ist Bestandteil dieses Beschlusses. 

In der Darstellung der Baumschutzmaßnahmen fehlt der Schutzzaun für den nordöstlichen Nachbarbaum, eine Rotbuche in augenscheinlich sehr gutem Zustand. Dieser muss, wie auch die anderen Baumschutzzäune, vor Beginn der Abbrucharbeiten gestellt und vom Umweltamt abgenommen werden. 

Beim Abbruch des Bestandsgebäudes ist daraf zu achten, dass die nördlichen Gebäudeteile von Süden her entfernt werden und der Bagger nicht in den Schutzbereich der Nachbarbäume eingreift. Die Bodenplatte etc. sind vorsichtig zu entfernen, damit das unterliegende Wurzelwerk nicht geschädigt wird.

Die Baumschutzmaßnahmen für die Nachbarbäume Nr. 41 und 42 sind zu überprüfen. Die Zufahrt greift so stark in den Schutzraum ein, dass hier aus Gründen der Standsicherheit statt dem Wurzelvorhang eine Wurzelbrücke eingeplant werden muss. Eine entsprechende Detailplanung/ Geländeschnitt ist erforderlich. Die Höhen sind frühzeitig zu ermitteln, damit die Wurzelbrücke mit ihrem kompletten Aufbau passend eingebaut werden kann.

Sträucher können zum Schutz der Wurzeln im Baumschutzbereich (Krone+1,5m) nur einzeln und in Handarbeit gesetzt werden, sodass die Baumwurzeln nicht geschädigt werden. Das selbe gilt für Heckenpflanzungen und Zaunfundamente. Streifenfundamente sind hier nicht möglich. Arbeiten mit dem Bagger sind im Schutzbereich unzulässig.

Die Baumarten für die Neupflanzungen sind zu ergänzen, es ist davon auszugehen, dass nicht nur Silberlinden gepflanzt werden sollen. Auf Fl.-Nr. 614/30 ist genug geschützter Bestand vorhanden, sodass die Baumartenwahl frei erfolgen kann. Auf Fl.-Nr. 614/14 müssen insgesamt 6 heimische bzw. geeignete klimaangepasste europäische Laubbaumarten 1. Ordnung nachgewiesen werden. Die Pflanzgröße und Qualität ist in Ordnung.

Die beiden sehr erhaltenswerten Bäume Nr. 16 und 17 sind bei dem jetzigen Grundstückszuschnitt und der vorliegenden Planung leider nicht zu erhalten. Die Fällung ist unumgänglich.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Bauantrag zum Neubau einer Villa mit Garagen auf dem Grundstück Fl. Nr. 623/9 an der Graf-Seyssel-Straße 5;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) i.d.F. vom 13.04.2023; Baulinienplan 65 B 11, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

GR-Mitglied Kraus ist nach Art. 49 Gemeindeordnung von der Beratung und Beschlussfassung als beauftragter Planer ausgeschlossen. 

Der Bauwerber plant die Errichtung einer Flachdach-Villa mit zwei Vollgeschossen und Garage. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird hinsichtlich der Haupt- und Nebennutzung eingehalten und hält auch die weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. B 35 ein. 

 

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Höhenentwicklung und der Art der baulichen Nutzung in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.

Die Festsetzungen der Abstandsflächensatzung werden eingehalten. 

Der Stellplatznachweis wird erbracht.

Nachbarunterschriften liegen nicht vor. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt: 

Es sind bereits Baumschutzzäune vorhanden. Diese sind jedoch stellenweise inzwischen eingebrochen und müssen repariert und im Norden des Grundstücks bei dem Nachbarbaum Nr. 6, einer Kastanie, erweitert und ergänzt werden. Der alte Kanalanschluss sowie der Revisionsschacht im Westen des Grundstücks müssen zum Schutz des Wurzelraumes der Linde Nr. 5 im Boden verbleiben. 

Die Art der Grundstückseinfriedung zur Straße hin ist mit dem Landratsamt im Vorfeld abzustimmen. Die Erstellung neuer Streifenfundamente im Wurzelbereich ist aus Baumschutzgründen nicht zulässig. Des Weiteren dürfen Strauch- und Heckenpflanzungen im Wurzelbereich nur in vorsichtiger Handschachtung durchgeführt werden, um die Wurzeln zu schützen; Baggerarbeiten sind hier nicht möglich. Zum Schutz der Linden ist eine ökologische vom Planungs- bzw. Ausführungsbüro unabhängige Baubegleitung zu beauflagen. 

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig. 

Beschluss

Der Bauausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Neubau einer Villa mit Garagen herzustellen. 

Die Stellungnahme des Umweltamtes ist Bestandteil dieses Beschlusses. 

Es sind bereits Baumschutzzäune vorhanden. Diese sind jedoch stellenweise inzwischen eingebrochen und müssen repariert und im Norden des Grundstücks bei dem Nachbarbaum Nr. 6, einer Kastanie, erweitert und ergänzt werden. Der alte Kanalanschluss sowie der Revisionsschacht im Westen des Grundstücks müssen zum Schutz des Wurzelraumes der Linde Nr. 5 im Boden verbleiben. 

Die Art der Grundstückseinfriedung zur Straße hin ist mit dem Landratsamt im Vorfeld abzustimmen. Die Erstellung neuer Streifenfundamente im Wurzelbereich ist aus Baumschutzgründen nicht zulässig. Des Weiteren dürfen Strauch- und Heckenpflanzungen im Wurzelbereich nur in vorsichtiger Handschachtung durchgeführt werden, um die Wurzeln zu schützen; Baggerarbeiten sind hier nicht möglich. Zum Schutz der Linden ist eine ökologische vom Planungs- bzw. Ausführungsbüro unabhängige Baubegleitung zu beauflagen. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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6. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 428/25 an der Heckenrosenstraße 14b;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) i.d.F. vom 13.04.2023; Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 7, Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Der Antragsteller plant den Neubau eines Einfamilienhauses in E+1+D (Walmdach mit 48°, DG kein Vollgeschoss) mit Doppelgarage. 

Das Bauvorhaben hält die Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung komplett ein. 

Das Gebäude überschreitet die durch Bebauungsplan festgesetzte Wandhöhe von 6,50 m (Bezugspunkt hier: Straßenniveau!) minimal um wenige Zentimeter, eine Befreiung hierzu sollte daher, wie in ähnlich gelagerten Fällen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes bereits erfolgt, befürwortet werden. 

Die sonstigen Festsetzungen werden eingehalten, der Bebauungsplan hätte ohne diese Befreiung als Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelt werden können. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. 

Die Abstandsflächensatzung wird eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht. 

Schützenswerter Baumbestand wird lediglich durch einen Baum auf dem Nachbargrundstück berührt. Hier ist vor Abbruch des Bestandsgebäudes zwingend ein Baumschutzzaun für die Stieleiche mit StU 1,28 m anzubringen. Dieser muss dann vom gemeindlichen Umweltamt freigegeben werden. Die geplanten Pflanzungen (durch Bebauungsplan vorgegeben) sind hinsichtlich Art, Stammumfang und Standort in Ordnung. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor. 

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig. 

Beschluss

Eine Befreiung wegen minimaler Überschreitung der durch Bebauungsplan festgesetzten Wandhöhe wird zugestimmt. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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7. Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohngebäudes mit zwei Wohneinheiten und einer Tierarztpraxis auf dem Grundstück Fl. Nr. 213/7 an der Alpspitzstraße 1;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 18; Bebauungsplan Nr. BL 19/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Zum gegenständlichen Grundstück wurden der Bauverwaltung bereits mehrere Planungen vorgestellt, die jedoch bisher mit gültigem Baurecht nicht vereinbar waren. Der Investor hat daraufhin die vorliegende Bauvoranfrage eingereicht (siehe Anlage). 

Folgende Fragen möchte er in diesem Rahmen geklärt wissen: 

Ist eine Erhöhung der GRZ möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Die Grundfläche zählt mit 0,25 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Grundflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht. 

Ist eine Erhöhung der GFZ möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Auch die Geschossfläche zählt mit 0,30 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Geschossflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht. 

Ist eine größere Dachneigung als 28° möglich?

       

Antwort der Verwaltung: 

Der 1977 erlassene, qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 18 legt eine Dachneigung von 28° fest, die zu dieser Zeit städtebauliches Ziel der Gemeinde für die Bebauung an der Alpspitzstraße war. 

Betrachtet man den heutigen Bestand, ist zu erkennen, dass lediglich zwei Gebäude (HsNrn. 3 + 7) eine relativ flache Dachneigung besitzen. Alle anderen insgesamt sechs Gebäude sind mit Dachneigungen von ca. 55° errichtet worden – dies allerdings VOR Erlass des B18. Dem in den 90er Jahren errichteten Gebäude Hs.Nr. 3 wurde eine Befreiung für eine Dachneigung von 30° erteilt. Das städteplanerische Ziel aus den 1970er Jahren ist demnach nicht umgesetzt worden (auch mangels Nachverdichtung). Es wäre hier denkbar, aufgrund der seit den 90er Jahren verstärkt geförderten Nutzung von Wohnraum in Dachgeschossen eine Befreiung von der Einhaltung der Dachneigung in Aussicht zu stellen. 

Ist ein höherer Kniestock möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Die Ortsgestaltungssatzung legt einen Kniestock von 75 cm fest. Hiervon wurden in der Vergangenheit keine Abweichungen erteilt. Vielmehr ist es - die Gemeinde hat hier selbst ähnlich gelagerte Fälle erst kürzlich realisiert – möglich, adäquaten Wohnraum im Dachgeschoss mit dem zulässigen Kniestock bei relativ flacher Dachneigung zu realisieren. 

Besteht die Möglichkeit, den Giebel auf der längeren Hauswand anzuordnen, sodass durch größere Giebelbreite Wohnfläche im Dachgeschoss generiert werden kann?

Antwort der Verwaltung: 

Es besteht in Grünwald die Möglichkeit zur Errichtung eines sog. Quergiebels innerhalb der Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung oder die Errichtung eines echten Giebels unter (u.a.) Einhaltung der Vorgabe der durchgehenden Trauf- und Firstlinie sowie der Einhaltung der Vollgeschossregelung und Abstandsflächensatzung, also einen sog. L-Baukörper. Dies wäre auch für den gegenständlichen Grundstückszuschnitt nach Ansicht der Verwaltung die optimale Lösung zur Baurechtsoptimierung.  

Ist eine Überschreitung der Baulinien möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Bei Betrachtung des heutigen Bestands ist erkennbar, dass Überschreitungen vorhanden sind, die aber weniger aufgrund von Befreiungen als vielmehr daher rühren, dass der vorhandene Altbestand   durch den B 18 überplant wurde. Grundsätzlich und aufgrund des speziellen Grundstückszuschnitts (unbillige Härte) könnte eine Überschreitung hier in kleinem Umfang in Aussicht gestellt werden. 

Anregungen seitens der Verwaltung, die Bebauungsmöglichkeiten zu verbessern? 

Antwort der Verwaltung: 

Nach Ansicht der Verwaltung zählt das gegenständliche Grundstück sicher zu den etwas schwieriger zu beplanenden Grundstücken aber auch dies nicht unmöglich. Problem hier – wie in vielen anderen Fällen – ist eher die Unvereinbarkeit der umfangreichen Planungsvorstellungen der Interessenten (Baurechtsmaximierung) mit den rechtlichen Gegebenheiten für das gegenständliche Grundstück. Es zählt nicht in den Aufgabenbereich der Gemeindeverwaltung, hier die Arbeit eines Architekturbüros zu übernehmen. Anhand der vorab ausgeführten Feststellungen ist eine adäquate und sinnvolle Bebauung sehr wohl möglich, stimmt aber möglicherweise nicht mit den Vorstellungen des Interessenten überein. Das Grundstück ist aufgrund der Größe und des Zuschnitts realistisch nicht mit einer Bebauung mit zwei Nutzungseinheiten (als DHH) realisierbar (Eine Haushälfte hätte dann ca. 92 m² Wohnfläche). Tatsächlich wäre bei gewünschter maximaler Ausnutzung der vorhandene Bestand zu erhalten und sanieren, da dieser das heutige Baurecht weit überschreitet. 

Beschluss

Die Beantwortung der Fragen ist Bestandteil dieses Beschlusses. 

Ist eine Erhöhung der GRZ möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Die Grundfläche zählt mit 0,25 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Grundflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht. 

Ist eine Erhöhung der GFZ möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Auch die Geschossfläche zählt mit 0,30 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Geschossflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht. 

Ist eine größere Dachneigung als 28° möglich?

       

Antwort der Verwaltung: 

Der 1977 erlassene, qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 18 legt eine Dachneigung von 28° fest, die zu dieser Zeit städtebauliches Ziel der Gemeinde für die Bebauung an der Alpspitzstraße war. 

Betrachtet man den heutigen Bestand, ist zu erkennen, dass lediglich zwei Gebäude (HsNrn. 3 + 7) eine relativ flache Dachneigung besitzen. Alle anderen insgesamt sechs Gebäude sind mit Dachneigungen von ca. 55° errichtet worden – dies allerdings VOR Erlass des B18. Dem in den 90er Jahren errichteten Gebäude Hs.Nr. 3 wurde eine Befreiung für eine Dachneigung von 30° erteilt. Das städteplanerische Ziel aus den 1970er Jahren ist demnach nicht umgesetzt worden (auch mangels Nachverdichtung). Es wäre hier denkbar, aufgrund der seit den 90er Jahren verstärkt geförderten Nutzung von Wohnraum in Dachgeschossen eine Befreiung von der Einhaltung der Dachneigung in Aussicht zu stellen. 

Ist ein höherer Kniestock möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Die Ortsgestaltungssatzung legt einen Kniestock von 75 cm fest. Hiervon wurden in der Vergangenheit keine Abweichungen erteilt. Vielmehr ist es - die Gemeinde hat hier selbst ähnlich gelagerte Fälle erst kürzlich realisiert – möglich, adäquaten Wohnraum im Dachgeschoss mit dem zulässigen Kniestock bei relativ flacher Dachneigung zu realisieren. 

Besteht die Möglichkeit, den Giebel auf der längeren Hauswand anzuordnen, sodass durch größere Giebelbreite Wohnfläche im Dachgeschoss generiert werden kann?

Antwort der Verwaltung: 

Es besteht in Grünwald die Möglichkeit zur Errichtung eines sog. Quergiebels innerhalb der Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung oder die Errichtung eines echten Giebels unter (u.a.) Einhaltung der Vorgabe der durchgehenden Trauf- und Firstlinie sowie der Einhaltung der Vollgeschossregelung und Abstandsflächensatzung, also einen sog. L-Baukörper. Dies wäre auch für den gegenständlichen Grundstückszuschnitt nach Ansicht der Verwaltung die optimale Lösung zur Baurechtsoptimierung.  

Ist eine Überschreitung der Baulinien möglich?

Antwort der Verwaltung: 

Bei Betrachtung des heutigen Bestands ist erkennbar, dass Überschreitungen vorhanden sind, die aber weniger aufgrund von Befreiungen als vielmehr daher rühren, dass der vorhandene Altbestand   durch den B 18 überplant wurde. Grundsätzlich und aufgrund des speziellen Grundstückszuschnitts (unbillige Härte) könnte eine Überschreitung hier in kleinem Umfang in Aussicht gestellt werden. 

Anregungen seitens der Verwaltung, die Bebauungsmöglichkeiten zu verbessern? 

Antwort der Verwaltung: 

Nach Ansicht der Verwaltung zählt das gegenständliche Grundstück sicher zu den etwas schwieriger zu beplanenden Grundstücken aber auch dies nicht unmöglich. Problem hier – wie in vielen anderen Fällen – ist eher die Unvereinbarkeit der umfangreichen Planungsvorstellungen der Interessenten (Baurechtsmaximierung) mit den rechtlichen Gegebenheiten für das gegenständliche Grundstück. Es zählt nicht in den Aufgabenbereich der Gemeindeverwaltung, hier die Arbeit eines Architekturbüros zu übernehmen. Anhand der vorab ausgeführten Feststellungen ist eine adäquate und sinnvolle Bebauung sehr wohl möglich, stimmt aber möglicherweise nicht mit den Vorstellungen des Interessenten überein. Das Grundstück ist aufgrund der Größe und des Zuschnitts realistisch nicht mit einer Bebauung mit zwei Nutzungseinheiten (als DHH) realisierbar (Eine Haushälfte hätte dann ca. 92 m² Wohnfläche). Tatsächlich wäre bei gewünschter maximaler Ausnutzung der vorhandene Bestand zu erhalten und sanieren, da dieser das heutige Baurecht weit überschreitet. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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8. Bauvoranfrage zum Anbau eines Quergiebels im Zuge der Modernisierung des Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 107, Auf der Eierwiese 8;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. 251 B 28, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, 

Mit Schreiben vom 24.08.2023 fragt der beauftragte Architekt an, ob bei dem Bestandsgebäude „Auf der Eierwiese 8“ ein straßenseitiger Quergiebel (bzw. Zwerchgiebel nach Ortsgestaltungs-satzung) als zusätzliches Dachbelichtungselement eingebaut werden könnte. 

Das Dach ist als sog. Krüppelwalmdach ausgebildet und aufgrund der Dachschrägen und dem Volumen im Dachgeschoss ein Vollgeschoss – wie dies der Architekt selbst schon feststellt. 

Bei einem vorliegenden Dachgeschoss als Vollgeschoss können keine weiteren geschossflächen- relevanten Veränderungen/Zubauten (wie hier mit dem Giebel) vorgenommen werden, da die Geschossflächenzahl weiter überschritten wird. Die festgesetzte Geschossflächenzahl lt. Bebauungsplan Nr. B 35 ist ein Grundzug dieses Bebauungsplans und kann nicht im Rahmen einer Befreiung überschritten werden. 

Demzufolge kann die eingereichte Voranfrage nicht befürwortet werden und das gemeindliche Einvernehmen nicht in Aussicht gestellt werden. Auch im Hinblick der Bezugsfallwirkung für künftige / ähnliche Baugesuche ist aus Gründen der Gleichbehandlung dringend angeraten, dass das Maß der baulichen Nutzung zwingend eingehalten wird. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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9. Bauantrag zum Anbau einer Terrassenüberdachung mit mobilen Seitenwänden, Abbruch Garage Bestand / Ersatz durch Neubau einer Einzelgarage an derselben Stelle und eines Carports auf dem Grundstück Fl. Nr. 568/2 an der Dr.-Max-Straße 7;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. 91 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;

Die Bauwerber planen die bestehende Terrasse im Süden des Wohnhauses zu vergrößern – desgleichen soll der neue Terrassenbereich überdacht werden. Aufgrund der Grundstücksgröße und dem vorhandenen Baurecht ist sowohl bei der Grundfläche mit den Hauptanlagen (wozu die an das Gebäude errichtete und neu geplante Terrassen zählen), als auch mit den Nebenanlagen (Ersatzgarage + zusätzlicher Carport) keine Überschreitung erkennbar. 

Eigentlich wären diese Maßnahmen verfahrensfrei errichtbar, wären da nicht die minimalen Baugrenzenüberschreitungen mit der Ersatzgarage (0,60m max) und dem neuen Carport (0,369m max). Aufgrund der Geringfügigkeit der Überschreitungen (welche bereits mit der – alten – Bestandsgarage gegeben waren) sollte hier eine Befreiung wegen Überschreitung der festgesetzten Baugrenze befürwortet werden. 

Beschluss

Eine Befreiung wegen geringfügiger Überschreitung der festgesetzten Baugrenze mit der Garage und dem Carport wird befürwortet. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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10. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	informativ	10

Sachverhalt

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11. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	informativ	11

Sachverhalt

Bauantrag auf Erweiterung der Shell Station um vier Elektroladeplätze, zwei Elektroladesäulen inkl. Trafostation auf dem Grundstück Fl. Nr. 522 an der Südlichen Münchner Str. 27;
Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr: 368/2 an der Perlacher Str. 4;
Bauantrag zum Anbau einer Technikeinhausung an Halle für Bühnenwerkstätten und Lager; Geb. 59 auf dem Gelände der Bavaria Film GmbH – auf dem Grundstück Fl. Nr. 623 am Bavariafilmplatz 7;

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12. Kindergarten Wörnbrunn - Klimatisierung des Schlaf- und Technikraumes - Genehmigung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	12

Sachverhalt

Dies hat zur Ursache, dass Router, Netzwerkverteiler usw. regelmäßig überhitzen und ein Austausch erforderlich ist. 

Fast zur gleichen Zeit fand eine Begehung unseres Referats für Jugend und Soziales statt, bei der die Temperatur im Schlafraum bemängelt wurde. Der Schlafraum befindet sich im Dachgeschoss und heizt sich durch die ständige Sonneneinstrahlung sehr schnell auf. Das morgendliche Lüften bei kühleren Temperaturen bringt nur kurzzeitig was und bis zur Schlafenszeit nach Mittag ist der Raum wieder aufgeheizt, wodurch die Kinder schlecht oder gar nicht schlafen können.

Mit Herrn Seybold vom Ingenieurbüro B&S TGA wurde daraufhin das Gebäude besichtigt und folgende Lösung erarbeitet.

In der Abgrabung zum Keller könnten die Kühlaggregate von außen nicht sichtbar montiert werden und von dort verlaufen die Leitungen über eine kurze Erdgrabung einmal direkt in den Technikraum und einmal über das südliche Treppenhaus ins Obergeschoss in den Schlafraum.

Von mobilen Klimageräten wurde zum einen wegen dem Lärmpegel des Gerätes im Schlafraum und zum anderen wegen dem erforderlichen Abluftschlauch abgeraten. Dieser müsste durch ein geöffnetes Fenster geführt werden, wodurch warme Luft von außen ins Gebäude dringt und diese anschließend wieder runtergekühlt werden muss.

Für diese Maßnahme ist mit geschätzten Kosten in Höhe von ca. Brutto 80.000,00 € zu rechnen. Hinzu kommen die Honorarkosten von Herrn Seybold (B&S TGA) in Höhe von ca. 20.000,00 € Brutto (Honorarzone II, Mittelsatz, 20% Umbauzuschlag und 4% Nebenkosten).

Für die Ausführung im Frühjahr 2024 werden entsprechende Haushaltsmittel in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel werden auf der Haushaltsstelle 46401.5000 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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13. Wohnhaus Oberfeldallee 4 / Gladiolenstraße 1 - VE 401 Photovoltaikarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	13

Sachverhalt

Die Photovoltaikarbeiten wurden beschränkt ausgeschrieben. Es wurden 5 Angebote verschickt - zur Submission am 24.08.2023 lagen 2 Angebote vor.

Die Prüfung der Angebote ergab für die Errichtung einer Photovoltaikanlage als wirtschaftlichsten Bieter, die Firma KW Projekt und Handel GmbH mit einer Bruttoangebotssumme von 84.480,96 € zu vergeben.

Die erforderlichen Mittel sind im Haushalt 2023 auf der Haushaltsstellen 81010.9415 eingeplant.

Beschluss

Die erforderlichen Mittel sind im Haushalt 2023 auf der Haushaltsstellen 81010.9415 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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14. Grünwalder Freizeitpark - Ersatzbeschaffung Kommunalfahrzeug Iseki - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	14

Sachverhalt

Für die Ersatzbeschaffung wurden drei Angebote eingeholt, die Auswertung ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Firma Spindler aus München mit einem Angebot von 90.038,59 € (brutto). Für das Altfahrzeug hat die Fa. Spindler, die auch für die Wartung des GFZP-Maschinenfuhrparkes verantwortlich ist, ein Angebot von 15.500,00 € (netto) unterbreitet. 

Entsprechende Haushaltsmittelmittel sind vorhanden.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittelmittel sind vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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15. Grünwalder Freizeitpark - Erneuerung des Trinkwasserleitungssystems im Schwimmbad - Vergabe der Planungsleistung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö	beschließend	15

Sachverhalt

Daher soll das Mepla-Trinkwassersystem einschließlich der Dusch- und Sanitäranlagen komplett erneuert werden. Die Erneuerung im gesamten Schwimmbad-/Spielhallen-/Saunakomplex der Trinkwasserleitungen soll während der Teilschließung im Jahr 2024 im Zuge weiterer Sanierungsmaßnahmen ausgeführt werden. Für den Saunabereich und die neue Schwimmhalle soll zudem eine provisorische Wasserversorgung für den Zeitraum der Teilschließung geplant und errichtet werden. 

Die Maßnahmen sind mit weiteren an den Sanierungsmaßnahmen Beteiligten (z.B. Planer Pooltechnik und Betonsanierung) zu koordinieren.

Die Ausführungskosten werden auf ca. 595.000 € (netto) geschätzt. 

Für die Vorbereitung der Durchführung wurden vier Planungsbüros angefragt. 

Die Auswertung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter, das Ingenieurbüro für Gebäudetechnik Planung München GmbH Matthias Ostner aus München zum Preis von 85.190,03 € (netto).

Der Verwaltungsrat hat in seiner Sitzung am 10. Mai 2023 beschlossen, dem Bauausschuss zu empfehlen, die Planung an den wirtschaftlichsten Bieter, das Ingenieurbüro für Gebäudetechnik Planung München GmbH Matthias Ostner aus München zum Preis von 106.444,94 € brutto zu vergeben. 

Beschluss

Haushaltsmittel sind entsprechend vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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16. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.09.2023	ö		16

Sachverhalt