Datum: 24.07.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 21:45 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 21:45 Uhr bis 21:46 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. Juni 2024;
3	Antrag auf Vorbescheid für eine energetische Sanierung, Aufstockung Dachgeschoss und barrierefreier Umbau auf dem Grundstück Fl. Nr. 448/21 an der Portenlängerstraße 27;
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Mittelgarage\n auf dem Grundstück Fl. Nr. 589/20 an der Geschwister-Scholl-Straße 7c;
5	Bauantrag zur Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohneinheit und einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 403/10 an der Otto-Heilmann-Straße 11;
6	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 457/5 an der Perlacher Straße 16;
7	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 457/14 an der Perlacher Straße 16a;
8	Bauantrag zur Errichtung eines Gästehauses, eines Carports und eines Balkons auf dem Grundstück Fl. Nr. 371/14 an der Von-Ranke-Straße 10;
9	Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Nebenanlagen auf dem Grundstück Fl. Nr. 600/6 an der Südlichen Münchner Straße 42c; Ergebnis aus Verwaltungsstreitsache nach Verhandlung am 10.07.2024;
10	Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 1) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;
11	Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 2) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;
12	Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 5) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;
13	Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (DH 3) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;
14	Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (DH 4) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;
15	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
16	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
17	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 14 Fensterbauarbeiten - Vergabe;
18	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 15 Sonnenschutzarbeiten - Vergabe;
19	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 17 Zimmererarbeiten - Vergabe;
20	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 18 Spenglerarbeiten - Vergabe;
21	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 19 Dachdeckerarbeiten - Vergabe;
22	Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; Bemusterungslisten - Kenntnisnahme;
23	Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Josef-Kogler-Straße - Vergabe;
24	Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Wilhelm-Humser-Straße - Vergabe;
25	Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Willi-Stamer-Straße - Vergabe;
26	Feuerwehr und Bauhof - Schaltanlage für Notstromaggregat und PV-Anlage - Genehmigung;
27	Gymnasium Grünwald - Digitalisierung der Schulen - Ersatzbeschaffung von i-pads - Genehmigung der Maßnahme;
28	Gemeindliches Wohn- und Geschäftshaus Rathausstraße 6 Nebengebäude - Sachstand und weiteres Vorgehen;
29	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. Juni 2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Antrag auf Vorbescheid für eine energetische Sanierung, Aufstockung Dachgeschoss und barrierefreier Umbau auf dem Grundstück Fl. Nr. 448/21 an der Portenlängerstraße 27;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Wohnhaus gemäß Genehmigung aus 2002 bebaut.  Mit vorliegendem Antrag auf Vorbescheid soll die Zulässigkeit verschiedener Umbauvarianten zum Zwecke der energetischen Sanierung aber auch der Aufstockung des Dachgeschosses am bestehenden Gebäude. Zu diesem Zwecke wurden eine Vielzahl von Fragen zu den vorgestellten Bebauungsvarianten gestellt. Nachfolgend werden diese wie folgt beantwortet:

Energetische Fassadensanierung durch Anbringung eines WDVS

Frage 1.1 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, planungsrechtlich zulässig?

Die Anbringung einer Wärmedämmung ist gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 e BayBO verfahrensfrei. Dies jedoch nur insoweit die sonstigen materiellen baurechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Dazu gehören das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Höhe der baulichen Anlage und Abstandsflächen. Vorliegend wird nach planungsrechtlicher Zulässigkeit gefragt. Die Wärmedämmmaßnahme von 20 cm an der Fassade hat Auswirkung auf das Maß der baulichen Nutzung mit der Geschoß- und Grundflächenzahl, da die Außenmaße des Gebäudes verändert werden. Mit dem § 248 BauGB wurde als Sonderregelung die Möglichkeit der Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplanes in geringfügigem Ausmaß ermöglicht. Als geringfügig wird eine Stärke von nicht mehr als 30 cm erachtet. Somit ist die Anbringung einer 20 cm Dämmung auf der Fassade grundsätzlich im zulässigen Rahmen. Eine Berechnung zur Grund- und Geschoßfläche liegt dem Antrag nicht bei. Die mögliche Überschreitung kann daher nicht beziffert werden. 

Frage 1.2 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO regelt ausdrücklich die Zulässigkeit nachträglicher Wärmedämmung abschließend. Diese sind zulässig, wenn sie eine Stärke von nicht mehr als 30 cm aufweisen und mindestens 2,60 m von der Grundstückgrenze zurückbleiben. Gemäß Darstellung im Abstandsflächenplan kommen diese allesamt auf dem Grundstück bzw. öffentlichem Straßengrund korrekt berechnet und dargestellt zum Liegen, so dass die vorgesehene energetische Sanierung mit 20 cm WDVS in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig ist.  

Frage 2 Barrierefreie Sanierung mit Einbau eines Aufzugs

Ist die vorgesehene Sanierung im Inneren des bestehenden Gebäudes mit Einbau eines Aufzugs wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich zulässig?

Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 a) und b) BayBO sind die Änderungen an tragenden und nichttragenden Bauteilen in und an baulichen Anlagen innerhalb des Wohngebäudes verfahrensfrei. Darunter fällt auch der Einbau eines Aufzuges. Die Dachfläche wird in Form einer Aufzugsüberfahrt nicht durchbrochen, so dass sich der Umbau nur auf den Innenraum beschränkt. Der Einbau ist zulässig. 

Frage 3 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 1)

Frage 3.1 Ist die nach Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 1, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. Ebenso die Errichtung von Dachflächenfenstern. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten. Aufgrund fehlender Vermaßung kann dies nicht beurteilt werden. 

Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden. 

Frage 3.2 Ist die Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 1, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Variante 1 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung sind betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet und dargestellt worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 1 zulässig ist. Die Dachflächenfenster haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung. 

Frage 4 Aufstockung Dachgeschoss nach (Variante 2)

Frage 4.1 Ist die nach Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und negativem Dacheinschnitt sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 2, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 2 sind Dachflächenfenster und ein negativer Dacheinschnitt in der Ansicht Süd als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten.

Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig. 

Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden. 

Frage 4.2 Ist hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts nach Variante 2 eine Abweichung von den Vorgaben der Ortgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden. 

Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig. Grundsätzlich kann von jeder Festsetzung eine Abweichung zugelassen werden. Dies aber nur unter abschließend geregelten Voraussetzungen und im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde (§ 11 OGS). So kann eine Abweichung zugelassen werden, wenn 

die Abweichung für Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck (gewerbliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) oder
die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder 
Die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- oder Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist und 

Wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Ausnahmen können mit Auflagen zur Gestaltung verbunden werden.

Punkt a) trifft nicht zu, da es sich um ein privat genutztes Wohngebäude handelt. 

Punkt b) trifft ebenfalls nicht zu, dass sich weder aus dem Bestand heraus, noch aufgrund sonstiger baulicher Aspekte die Notwendigkeit für die Errichtung eines negativen Dacheinschnitts erkennen lässt. Vielmehr handelt es sich um eine neue Errichtung eines Dachgeschosses, die bauliche Gestaltung der Dachbelichtungselemente sind Bauherrenwunsch. Ein Härtefall ist nicht vorhanden. 

Punkt c) trifft nicht zu, da es sich um eine neu zu errichtende Dachgestaltung handelt. Gemäß Ortsgestaltungssatzung sind negative Dachgauben (Dacheinschnitte) unzulässig. Abweichungen hierfür wurden in der Vergangenheit nicht befürwortet. Bezugsfälle nach Erlass der Ortsgestaltungssatzung sind nicht vorhanden. Der im Plan vom 24.1.2024 abgebildete Bezugsfall in der Portenlängerstraße 32 b ist hierfür nicht dienlich da es sich einerseits nicht eindeutig um einen negativen Dacheinschnitt handelt, sondern eher ein Balkon. Andererseits stammt die bauliche Anlage aus dem Jahr 1990, die Ortsgestaltungssatzung aus 2012. 

Aus vorgenannten Gründen und zur Wahrung der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung ist sollte eine Abweichung für den negativen Dacheinschnitt gem. Variante 2 nicht zugelassen werden.  

Frage 4.3 Ist die Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 2, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Variante 2 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern und einer negativen Dachgaube vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet und dargestellt worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 2 abstandsflächenrechtlich zulässig ist. Die Dachflächenfenster sowie die negative Dachgaube (Sundowner) haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung. 

Frage 5 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 3)

Frage 5.1 Ist die nach Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und Dachgauben sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 3, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 3 sind Gauben und Dachflächenfenster als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die angegebene Breite der Gaube mit 1,60 m sind zulässig. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt, ist jedoch einzuhalten. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten und mit der Planung einzuhalten. 

Frage 5.2 Ist hinsichtlich der nach Variante 3 vorgesehenen Dachgauben wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 Variante 3, ersichtlich eine Abweichung von den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich der Dachgauben eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 4 und Abs. 5 der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden? 

Die Frage ist etwas unkonkret hinsichtlich des Abweichungstatbestandes. § 5 Abs. 4 und 5 der Ortsgestaltungssatzung regelt grundsätzlich die Gestaltung von Dachbelichtungselementen hinsichtlich Abstände usw. Die Variante 3 sieht Dachgauben in Form von Schleppgauben vor. Die Vermaßung in der Breite beträgt 1,60 m, der Abstand zum First 1,00 m und der Abstand zur Traufe 1,06 m. Insofern wäre nicht gegen die Festsetzung verstoßen, die Gaube an sich zulässig. Weiter sind Dachflächenfenster geplant. Die Abstände zwischen den Gauben und Dachflächenfenstern sind nicht angegeben. Augenscheinlich ist der Abstand eines Dachflächenfensters zur Gaube weniger als 1 m. Dies wäre so nicht zulässig. Ein Abweichungstatbestand nach § 11 Ortsgestaltungssatzung ist nicht ersichtlich bzw. vertretbar, die Dachflächenfenster können ohne Zwang ortsgestaltungsatzungskonform umgebaut werden. Zusammenfassend ist für Variante 3 festzustellen, dass die Dachbelichtungselemente grundsätzlich in ihrer geplanten Ausführung zulässig sind, die Abstände gemäß der Ortsgestaltungsatzung sind jedoch einzuhalten, eine Abweichung von dieser wird nicht erteilt. 

Frage 5.3 Ist die Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 3, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig? 

Variante 3 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachgauben und Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Die geplanten Gauben erzeugen selbst ebenfalls Abstandsflächen. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan sind alle Abstandsflächen korrekt berechnet und dargestellt worden und kommen auf dem Grundstück zum Liegen. Daher ist die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 3 in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig. 

Die Prüfung des Baumbestandes und der Freiflächengestaltung ist nicht Prüfungsgegenstand im Antrag auf Vorbescheid. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.

Beschluss

Energetische Fassadensanierung durch Anbringung eines WDVS

Frage 1.1 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, planungsrechtlich zulässig?

Die Anbringung einer Wärmedämmung ist gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 e BayBO verfahrensfrei. Dies jedoch nur insoweit die sonstigen materiellen baurechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Dazu gehören das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Höhe der baulichen Anlage und Abstandsflächen. Vorliegend wird nach planungsrechtlicher Zulässigkeit gefragt. Die Wärmedämmmaßnahme von 20 cm an der Fassade hat Auswirkung auf das Maß der baulichen Nutzung mit der Geschoß- und Grundflächenzahl, da die Außenmaße des Gebäudes verändert werden. Mit dem § 248 BauGB wurde als Sonderregelung die Möglichkeit der Abweichung von Festsetzungen des Bebauungsplanes in geringfügigem Ausmaß ermöglicht. Als geringfügig wird eine Stärke von nicht mehr als 30 cm erachtet. Somit ist die Anbringung einer 20 cm Dämmung auf der Fassade grundsätzlich im zulässigen Rahmen. Eine Berechnung zur Grund- und Geschoßfläche liegt dem Antrag nicht bei. Die mögliche Überschreitung kann daher nicht beziffert werden. 

Frage 1.2 Ist die vorgesehene Fassadensanierung des bestehenden Gebäudes wie aus der Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich, bei welcher eine energetische Ertüchtigung der bestehenden Fassade durch Anbringung eines 20 cm starken WDVS erfolgt, in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO regelt ausdrücklich die Zulässigkeit nachträglicher Wärmedämmung abschließend. Diese sind zulässig, wenn sie eine Stärke von nicht mehr als 30 cm aufweisen und mindestens 2,60 m von der Grundstückgrenze zurückbleiben. Gemäß Darstellung im Abstandsflächenplan kommen diese allesamt auf dem Grundstück bzw. öffentlichem Straßengrund korrekt berechnet und dargestellt zum Liegen, so dass die vorgesehene energetische Sanierung mit 20 cm WDVS in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig

Frage 2 Barrierefreie Sanierung mit Einbau eines Aufzugs

Ist die vorgesehene Sanierung im Inneren des bestehenden Gebäudes mit Einbau eines Aufzugs wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 ersichtlich zulässig?

Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 a) und b) BayBO sind die Änderungen an tragenden und nichttragenden Bauteilen in und an baulichen Anlagen innerhalb des Wohngebäudes verfahrensfrei. Darunter fällt auch der Einbau eines Aufzuges. Die Dachfläche wird in Form einer Aufzugsüberfahrt nicht durchbrochen, so dass sich der Umbau nur auf den Innenraum beschränkt. Der Einbau ist zulässig. 

Frage 3 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 1)

Frage 3.1 Ist die nach Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 1, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. Ebenso die Errichtung von Dachflächenfenstern. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten. Aufgrund fehlender Vermaßung kann dies nicht beurteilt werden. 

Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden. 

Frage 3.2 Ist die Variante 1 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 1, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Variante 1 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung sind betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 1 zulässig ist. Die Dachflächenfenster haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung. 

Frage 4 Aufstockung Dachgeschoss nach (Variante 2)

Frage 4.1 Ist die nach Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und negativem Dacheinschnitt sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 2, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 2 sind Dachflächenfenster und ein negativer Dacheinschnitt in der Ansicht Süd als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten.

Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig. 

Das Gebäude befindet sich im Planbereich des § 34 BauGB wonach sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen muss. Die Wandhöhe mit 6,40 m ist bereits genehmigt und bleibt unverändert. Die neue Wandhöhe mit 10,27 m fügt sich in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Die Errichtung von Aufenthaltsräumen ist nicht zu beanstanden. 

Frage 4.2 Ist hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts nach Variante 2 eine Abweichung von den Vorgaben der Ortgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich des negativen Dacheinschnitts eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden. 

Der Dacheinschnitt (negative Dachgaube) ist gem. § 5 Abs. 3 Ortsgestaltungssatzung unzulässig. Grundsätzlich kann von jeder Festsetzung eine Abweichung zugelassen werden. Dies aber nur unter abschließend geregelten Voraussetzungen und im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde (§ 11 OGS). So kann eine Abweichung zugelassen werden, wenn 

die Abweichung für Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck (gewerbliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) oder
die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder 
Die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- oder Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist und 

Wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Ausnahmen können mit Auflagen zur Gestaltung verbunden werden.

Punkt a) trifft nicht zu, da es sich um ein privat genutztes Wohngebäude handelt. 

Punkt b) trifft ebenfalls nicht zu, dass sich weder aus dem Bestand heraus, noch aufgrund sonstiger baulicher Aspekte die Notwendigkeit für die Errichtung eines negativen Dacheinschnitts erkennen lässt. Vielmehr handelt es sich um eine neue Errichtung eines Dachgeschosses, die bauliche Gestaltung der Dachbelichtungselemente sind Bauherrenwunsch. Ein Härtefall ist nicht vorhanden. 

Punkt c) trifft nicht zu, da es sich um eine neu zu errichtende Dachgestaltung handelt. Gemäß Ortsgestaltungssatzung sind negative Dachgauben (Dacheinschnitte) unzulässig. Abweichungen hierfür wurden in der Vergangenheit nicht befürwortet. Bezugsfälle nach Erlass der Ortsgestaltungssatzung sind nicht vorhanden. Der im Plan vom 24.1.2024 abgebildete Bezugsfall in der Portenlängerstraße 32 b ist hierfür nicht dienlich da es sich einerseits nicht eindeutig um einen negativen Dacheinschnitt handelt, sondern eher ein Balkon. Andererseits stammt die bauliche Anlage aus dem Jahr 1990, die Ortsgestaltungssatzung aus 2012. 

Aus vorgenannten Gründen und zur Wahrung der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung ist eine Abweichung für den negativen Dacheinschnitt gem. Variante 2 nicht zulässig.  

Frage 4.3 Ist die Variante 2 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 2, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig?

Variante 2 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachflächenfenstern und einer negativen Dachgaube vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan ist dies korrekt berechnet und dargestellt worden, so dass die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 2 abstandsflächenrechtlich zulässig ist. Die Dachflächenfenster sowie die negative Dachgaube (Sundowner) haben abstandsflächenrechtlich keine Bedeutung. 

Frage 5 Aufstockung Dachgeschoss (Variante 3)

Frage 5.1 Ist die nach Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes um ein Dachgeschoss mit Walmdach mit 45° und 45° Neigung und Dachgauben sowie einer Grundfläche von 198,99 m², einer Wandhöhe von 6,40 m und einer Firsthöhe von 10,27 m bei zwei Vollgeschossen wie aus den Eingabeplänen vom 24.1.2024, Variante 3, ersichtlich planungsrechtlich zulässig?

Die Dachneigung gem. Genehmigung von 2001 beträgt 10°. Die Veränderung der Dachkonstruktion bedarf einer Genehmigung. Die Errichtung eines neuen Dachgeschosses zu Aufenthaltszwecken als Nichtvollgeschoß gem. Vortrag in den Planunterlagen und einer Dachneigung von 45° ist grundsätzlich zulässig. In Variante 3 sind Gauben und Dachflächenfenster als Dachbelichtungselemente vorgesehen. Diese sind gem. Ortsgestaltungssatzung zu planen. Die angegebene Breite der Gaube mit 1,60 m sind zulässig. Der Abstand von 75 cm von der Trauflinie ist nicht vermaßt ist jedoch einzuhalten. Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung z.B. zur Summe der Dachbelichtungselemente, Abstände usw. sind zu beachten und mit der Planung einzuhalten. 

Frage 5.2 Ist hinsichtlich der nach Variante 3 vorgesehenen Dachgauben wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024 Variante 3, ersichtlich eine Abweichung von den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald notwendig? Falls ja, kann hinsichtlich der Dachgauben eine Abweichung von den Vorgaben bzw. § 5 Abs. 4 und Abs. 5 der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald erteilt werden? 

Die Frage ist etwas unkonkret hinsichtlich des Abweichungstatbestandes. § 5 Abs. 4 und 5 der Ortsgestaltungssatzung regelt grundsätzlich die Gestaltung von Dachbelichtungselementen hinsichtlich Abstände usw. Die Variante 3 sieht Dachgauben in Form von Schleppgauben vor. Die Vermaßung in der Breite beträgt 1,60 m, der Abstand zum First 1,00 m und der Abstand zur Traufe 1,06 m. Insofern wäre nicht gegen die Festsetzung verstoßen, die Gaube an sich zulässig. Weiter sind Dachflächenfenster geplant. Die Abstände zwischen den Gauben und Dachflächenfenstern sind nicht angegeben. Augenscheinlich ist der Abstand eines Dachflächenfensters zur Gaube weniger als 1 m. Dies wäre so nicht zulässig. Ein Abweichungstatbestand nach § 11 Ortsgestaltungssatzung ist nicht ersichtlich bzw. vertretbar, die Dachflächenfenster können ohne Zwang ortsgestaltungsatzungskonform umgebaut werden. Zusammenfassend ist für Variante 3 festzustellen, dass die Dachbelichtungselemente grundsätzlich in ihrer geplanten Ausführung zulässig sind, die Abstände gemäß der Ortsgestaltungsatzung sind jedoch einzuhalten, eine Abweichung von dieser wird nicht erteilt. 

Frage 5.3 Ist die Variante 3 vorgesehene Aufstockung des bestehenden Gebäudes wie aus den Eingabeplänen vom 24.01.2024, Variante 3, ersichtlich in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig? 

Variante 3 sieht eine Aufstockung von 45° mit Errichtung von Dachgauben und Dachflächenfenstern vor. Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung betragen zu zwei Seiten unter Ausnutzung des 16 m Privilegs 0,4 und zu zwei Seiten 0,8. Dabei ist die Wandhöhe + 1/3 der Dachhöhe anzusetzen und jeweils mit dem Faktor 0,4 bzw. 0,8 zu multiplizieren. Die geplanten Gauben erzeugen selbst ebenfalls Abstandsflächen. Gemäß der Darstellung im Abstandsflächenplan sind alle Abstandsflächen korrekt berechnet und dargestellt worden und kommen auf dem Grundstück zum Liegen. Daher ist die vorgesehene Aufstockung gemäß Variante 3 in abstandsflächenrechtlicher Hinsicht zulässig. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Mittelgarage\n auf dem Grundstück Fl. Nr. 589/20 an der Geschwister-Scholl-Straße 7c;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023, Baulinienplan Nr. B 3 vom 09.10.1965, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Das o.g. Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. B 3 vom 09.10.1965. Dieser Bebauungsplan hatte zum Inhalt, die Dr.-Lindner-Straße als verbindende Erschließungsanlage zwischen der Herrenwiesstraße und der Geschwister-Scholl-Straße aufzuheben. Mittlerweile sind die von der damaligen Straßenplanung betroffenen Grundstücke bebaut; das damalige Planungsziel wurde erreicht. Ansonsten trifft der Bebauungsplan keine weiteren Aussagen und wird daher nicht angewandt.

Im Übrigen gilt § 34 BauGB, wonach sich ein Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. 

Der Bauwerber plant die Errichtung eines Einfamilienhauses in E + 1 – Bebauung mit Flachdach.

Das Maß der baulichen Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl) ist jeweils eingehalten. Die Erschließung erfolgt über einen Hammerstiel. Für die Zufahrtsfläche (des reinen Hammerstiels) ist eine Befreiung der GR II in Höhe von 113m² erforderlich. Wie in vergangenen Fällen sollte einer Befreiung zugestimmt werden.

Wand- und Firsthöhe mit dem Haupt- und Nebengebäude (PKW-Lift-Gebäude) werden jeweils entsprechend der Ortsgestaltungssatzung eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird ausreichend geführt durch den Bau einer unterirdischen Mittelgarage mit sechs Stellplätzen. 

Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Das gemeindliche Umweltamt gibt folgende Stellungnahme ab:

Auf dem Baugrundstück befindet sich kein schützenswerter Baumbestand. Der geplante Weg im Norden muss aus dem Schutzbereich der Nachbarbuche StU 2,50m verschwenkt werden. Nach den Vorgaben des B35 müssen fünf heimische Laub- bzw. Obstbäume gepflanzt werden. Es sind drei Spitzahornbäume vorsehen. Die beiden Prunus Serrulata erfüllen die Voraussetzung nicht. Es müssen also noch 2 andere Ersatzpflanzungen (z.B. Obstbäume) gesetzt werden. Die Vorgaben wurden zwischenzeitlich von der Architektin geändert und angepasst.

Das geplante Bauvorhaben ist zulässig und genehmigungsfähig.

Beschluss

Eine Befreiung von der Einhaltung der Grundfläche mit den Nebenanlagen (Hammerstiel) um ca.  113m² wird befürwortet.

Der geplante Weg im Norden muss aus dem Schutzbereich der Nachbarbuche Stu 2,50 m verschwenkt werden. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Bauantrag zur Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohneinheit und einer Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 403/10 an der Otto-Heilmann-Straße 11;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023, Baulinienplan 43 B19 v. 11.08.1920, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Der Bauwerber plant auf dem bereits bebauten Grundstück die Errichtung eines weiteren Wohnhauses mit einer Wohneinheit in E+1+D-Bebauung (DN 40°) mit Doppelgarage. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoss. Der vorhandene Bungalow wird abgebrochen und durch den geplanten Neubau ersetzt.

Das Vorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein.

Das Maß der baulichen Nutzung wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung eingehalten. 

Die Dachbelichtungselemente und Dachneigungen sowie die beantragten Abstände entsprechen der Ortsgestaltungssatzung. 

Für die geplanten Giebel sind Abweichungen von der festgesetzten Wandhöhe erforderlich, denen der Bauausschuss regelmäßig zustimmt. Diese bewegen sich im bisher üblichen Rahmen für derartige Abweichungen und sollten daher befürwortet werden. 

 

Auf der Gebäudeostseite ist eine ausnahmsweise zulässige Abgrabung geplant. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt:

Erfreulicherweise nimmt das Bauvorhaben maximal Rücksicht auf den vorhandenen Baumbestand. Der Fällung der Birke mit Stu 1,45 m und Neupflanzung an einem anderen Standort ist daher kein Problem. Erhalten bleibt dafür der gesamte andere Baumbestand u.a. 2 Buchen mit Stammumfängen von jeweils 2,70 m und eine mit 3,50 m Stu, sowie 2 Birken. Ortsfeste Baumschutzzäune müssen unbedingt vor Beginn der Arbeiten/ Abbruch des Bestandshauses vom Umweltamt abgenommen werden, sonst droht eine Schädigung des empfindlichen Wurzelraumes. Es ist außerdem eine baumschutzfachliche Baubegleitung erforderlich. Bei der gewünschten leichten Einkürzung des Kronenvolumens der Buche müssen die dann besonnten Stammteile unbedingt mit Stammschutzfarbe geschützt werden.

Die Abstandsflächen werden eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird mit der geplanten Doppelgarage ausreichend erbracht.

Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Beschluss

Wegen Nichteinhaltung der maximal zulässigen Wandhöhe mit den geplanten Giebeln wird eine entsprechende Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung für eine Überschreitung von 1,80 m befürwortet. 

 

Der Errichtung einer ausnahmsweise zulässigen Abgrabung auf der Gebäudeostseite wird zugestimmt. 

Der Fällung der beantragen Birke mit StU 1,45m wird zugestimmt. Ortsfeste Baumschutzzäune müssen unbedingt vor Beginn der Arbeiten/ Abbruch des Bestandshauses vom Umweltamt abgenommen werden, sonst droht eine Schädigung des empfindlichen Wurzelraumes. Eine baumschutzfachliche Baubegleitung ist erforderlich. 

Bei der gewünschten leichten Einkürzung des Kronenvolumens der Buche müssen die dann besonnten Stammteile unbedingt mit Stammschutzfarbe geschützt werden.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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6. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 457/5 an der Perlacher Straße 16;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan BL 23/66 (B 7) vom 24.10.1969; Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0390/24/V

Die Bebauung auf dem gegenständlichen straßennahen Grundstück war bereits mehrfach Beratungsgegenstand. Zuletzt wurde das Grundstück mit zwei Einfamilienhäusern beplant und auch genehmigt. Nach Eigentümerwechsel ist nun die Bebauung mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus geplant. 

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den Haupt- und Nebenanlagen gut eingehalten. Die Festsetzungen des Bebauungsplan B7 hinsichtlich Geschossigkeit und max. zulässiger Wandhöhe sind ebenfalls eingehalten. Die Dachneigung sowie die Firsthöhe entsprechen dem zulässigen festgesetzten Rahmen der Ortsgestaltungssatzung, der Bebauungsplan B7 trifft hierzu keine Regelung. 

Die festgesetzten Baugrenzen werden weitestgehend eingehalten. Die geplanten Lichtschächte überschreiten die festgesetzte Baugrenze in geringfügigem Ausmaß. Dies kann grundsätzlich gem. § 23 BayBO zugelassen werden - die beantragte Befreiung kann befürwortet werden. Ebenso ist die Überschreitung der Baugrenze im Süden zulässig und nicht zu beanstanden. Eine Befreiung für Nebenanlagen ist nicht notwendig. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten. Die Abgrabung im Osten wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der geplante Giebel auf der Südseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,80 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. Die Einfriedung im Bestand ist eine Mauer. Diese wird saniert und instandgesetzt. Die Höhe im Bestand ist in den Plänen einzutragen und anzugeben. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Auf dem Grundstück stehen zwei schützenswerte Bäume im bzw. nah an der vorderen Baugrenze, die zur Fällung beantragt werden. Bislang konnten diese Bäume erhalten bleiben, da die Planung mit zwei kleineren Einfamilienhäusern unter Befreiung von den festgesetzten Baugrenzen befürwortet wurde. Die Anzahl der Baukörper auf einem Grundstück kann nicht als Auflage dienen. Das Baurecht und das Bauvorhaben kann bebauungsplankonform in der eingereichten Fassung verwirklicht werden. Damit ist eine Baugenehmigung grundsätzlich zu erteilen. Eine Umplanung innerhalb der festgesetzten Baugrenzen wie z.B. Verschiebung des Baukörpers in den Südgarten, wird als keine verhältnismäßige und rechtlich haltbare Forderung erachtet. 

Ersatzpflanzungen sind entlang der Perlacher Straße vorgesehen. Die Standorte sind gut. Die Stammumfänge mit 60 – 70 cm für die beiden Hainbuchen und den Spitzahorn sind ein sehr aufwändiges und teures Projekt. Es ist noch ein weiterer Spitzahorn mit Stu 20 – 25 cm vorgesehen.

Beschluss

Der geringfügigen Überschreitung der Baugrenze mit den Lichtschächten wird zugestimmt. 

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der Südseite um 1,80 m wird befürwortet. 

Der Fällung der Blutbuche und der Winterlinde wird zugestimmt. Die Ersatzpflanzungen mit zwei Hainbuchen und einem Spitzahorn mit Stu 60 – 70 cm sind in Ordnung. Ebenso der weitere Spitzahorn mit Stu 20 – 25. 

Es sind ortsfeste Baumschutzzäune vorzusehen. Diese sind vor Beginn der Abbruch-/Arbeiten vom Umweltamt abnehmen zu lassen. Eine baumschutzfachliche Baubegleitung ist zu beauflagen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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7. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 457/14 an der Perlacher Straße 16a;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan BL 23/66 (B 7) vom 24.10.1969; Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0388/24/V

Die Bebauung auf dem gegenständlichen rückwärtigen Grundstück war bereits im Jahr 2019 und 2020 Beratungsgegenstand. Zuletzt war die Bebauung des Grundstücks mit einem Einfamilienhaus geplant und auch genehmigt. Nach Eigentümerwechsel ist nun erneut die Bebauung mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage, Pool und Poolhaus mit neuer Architektur geplant.

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52° identisch zum Gebäude auf dem benachbarten Grundstück geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den Haupt- und Nebenanlagen gut eingehalten. Der für die Erschließung des rückwärtigen Grundstücks gebildete Hammerstiel wird, wie in vergangener Praxis erfolgt, mit einer Höhe von ca. 65 m² befreit.  

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes B7 hinsichtlich Geschossigkeit und max. zulässiger Wandhöhe werden eingehalten. Die Dachneigung sowie die Firsthöhe entsprechen dem zulässigen festgesetzten Rahmen der Ortsgestaltungssatzung, der Bebauungsplan B7 trifft hierzu keine Regelung. 

Im rückwärtigen Grundstücksteil wird keine Baugrenze festgesetzt. Die Grundlage für die Bebauung bildet ein Vorbeschied und ein bereits genehmigter Bauantrag aus 2020.

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten. Die Abgrabung im Osten wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der geplante Giebel auf der Südseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,75 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. 

Die Birke Nr. 513 Stu 1,56 m ist zur Fällung beantragt, da sie abgestorben ist. Die Birke Nr. 529 Stu 1,40 m soll gefällt werden, da sie sich im Bereich des Neubaus befindet. Auf dem Plan steht der Baum jedoch nicht in der Baugrube sondern neben dem geplanten Haus. Mit einem Verbau kann der Baum erhalten werden. Bei der Esche Nr. 527 Stu 2,01 m wurde nur angegeben, dass das Baurecht nicht verwirklicht werden könne, wenn der Baum erhalten wird. Auf dem Antrag beigefügten Foto sieht der Baum gesund und vital aus. Er befindet sich am äußersten Rand des Bauraumes und könnte mit einem Verbau vermutlich ebenfalls erhalten werden.  

Stehen bleibt eine Rotbuchengruppe im Süd-Osten des Grundstücks mit Stu zwischen 1,34 m und 1,47 m. Sie wird vom Bau nicht tangiert. 

Die Ersatzpflanzungen sind erstaunlich. Die Pflanzung einer Blutbuche mit Stu 60 – 70 cm ist ein großes und teures Unterfangen. Die beiden Prunus avium plena sind jedoch nicht so gut, aber angesichts der anderen Ersatzpflanzungen verschmerzbar.  

Es sind ortsfeste Baumschutzzäune vorzusehen. Die Zäune sind vor Beginn der Arbeiten/ Abbruch des Bestandshauses vom Umweltamt abnehmen zu lassen. Es ist außerdem eine baumschutzfachliche Baubegleitung erforderlich.

Beschluss

Eine Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlage mit 65 m² für die Erschließung über einen Hammerstiel wird befürwortet. 

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der Südseite um 1,75 m wird befürwortet. 

Der Fällung der Birke Nr. 513 wird zugestimmt. 

Die Birke Nr. 529 und die Esche Nr. 527 sollen mit entsprechenden Schutzmaßnahmen (Verbau) auf Ihren Erhalt geprüft werden, da sie gemäß der Plandarstellung das Bauvorhaben nicht unmittelbar verhindern. 

Es sind ortsfeste Baumschutzzäune vorzusehen. Die Zäune sind vor Beginn der Arbeiten vom Umweltamt abnehmen zu lassen. Es ist eine baumschutzfachliche Baubegleitung zu beauflagen.

GR-Mitglied Steininger stellt den Antrag, die Birke Nr. 529 und die Esche Nr. 527 nicht mit aufwändigen Schutzmaßnahmen zu erhalten, da die angebotenen hochwertigen Ersatzpflanzungen als ausreichend erachtet werden sollten. 

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

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8. Bauantrag zur Errichtung eines Gästehauses, eines Carports und eines Balkons auf dem Grundstück Fl. Nr. 371/14 an der Von-Ranke-Straße 10;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan BL 44/98 (B36) vom 25.06.1999; Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0355/24/V

Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Wohnhaus mit Garage und Pool bebaut und befindet sich im Planbereich des qualifizierten Bebauungsplanes B 36. Mit vorliegendem Antrag sollen weitere An- und Umbauten an dem Gebäude und den Nebenanlagen genehmigt werden. Ein Freistellungsverfahrens auf Grundlage des qualifizierten Bebauungsplanes scheidet aus, da das geplante Gästehaus die rückwärtige Baugrenze überschreitet und eine Befreiung von der Festsetzung beantragt wird. 

Das geplante Gästehaus in erdgeschossiger Bauweise, nicht unterkellert, wird als Anlage der Hauptnutzung geplant und gemäß Vortrag des Architekturbüros der Grundfläche mit der Hauptnutzung und der Geschoßfläche zugerechnet. Das Gästehaus wird profilgleich an die vorhandene Doppelgarage angebaut. Aufgrund der Grundstückgröße ist noch ausreichend Restbaurecht für eine solche Maßnahme vorhanden. Um die notwendige Grundfläche für Maßnahme rechnerisch korrekt darstellen zu können, wird eine Fläche von 22,94 m² an der Terrasse zum Rückbau vorgesehen. Insofern ist das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung eingehalten. 

Für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze ist eine Befreiung für eine Überschreitung in der Tiefe von 4,78 m und in der Länge von 12,27 m beantragt. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen Gebäude und Gebäudeteile die festgesetzte Baugrenze nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.  

Im gesamten Planbereich des Bebauungsplanes sind keine Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen in dieser Größe befürwortet worden. Lediglich geringfügige Überschreitungen aufgrund von atypischem Verlauf der Baugrenze wurde im Einzelfall befürwortet (so z. B. beim Bauvorhaben an der Oberhachinger Straße 15). Die nun beantragte Überschreitung der Baugrenze mit einer Hauptnutzung kann nicht mehr als Geringfügung bezeichnet werden. Die Rechtsprechung und Gesetzeskommentare sprechen von Geringfügigkeit bei Gebäudeteilen, nicht aber von der gesamten Außenwand (vgl. König/Roeser/Stock/Petz BauNVO § 23 Rn. 22-26). Im Verlauf der Von-Ranke-Straße sind ebenfalls keine Überschreitungen in der Vergangenheit in diesem Ausmaß beantragt und befürwortet worden, womit kein direkter Bezugsfall aus der Umgebung zur Verfügung steht. Aufgrund der Größe und des Zuschnitts des Grundstücks ist eine Ausschöpfung des zur Verfügung stehende Restbaurechts auch innerhalb der vorhandenen Baugrenzen möglich. 

Zur Wahrung der festgesetzten Baugrenzen, die grundsätzlich einen Grundzug der Planung darstellen, sollte die Befreiung für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze im beantragten Ausmaß nicht befürwortet werden. 

Errichtung eines Carports 

Im Zufahrtsbereich der vorhandenen und genehmigten Garage soll ein Carport mit einseitiger Grenzbebauung zum Teil außerhalb der festgesetzten seitlichen und rückwärtigen Baugrenze errichtet werden. Die Bestandsgarage soll weiterhin als Nebenanlage in Form einer Garage erhalten und genutzt werden. Durch die Planung des Carports genau auf die Einfahrt zur Doppelgarage kann diese seinen Nutzungszweck nicht erfüllen, da Fahrzeuge die das Carport nutzen, die Einfahrt und die Benutzung der Garage verhindern. Es entstehen zwei gefangene Stellplätze in der Garage. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den Nebenanlagen eingehalten. Ebenso ist die Grenzbebauung wie geplant grundsätzlich zulässig. 

Das geplante Gästehaus wird aufgrund seiner Merkmale (Wohnraum, Küche, Bad, separater Eingang) ähnlich einer Einliegerwohnung als eigenständige Wohneinheit bewertet. Hierfür ist ein weiterer Stellplatz gemäß gemeindlicher Stellplatzsatzung nachzuweisen. Dieser könnte grundsätzlich im geplanten Carport nachgewiesen werden, jedoch sind gem. Kommentar zu Art. 47 BayBO sog. gefangene Stellplätze (Stellplatz ist nur über einen weiteren Stellplatz erreichbar) auf den ermittelten Stellplatzbedarf nicht anrechenbar (BayVGH, Beschluss v. 4.9.2015, NVwZ – RR 2016, S 31). Daher ist die Errichtung des Carports außerhalb der Baugrenzen aufgrund der Nebenanlageneigenschaft gem. § 23 Abs. 5 BauNVO zulässig, jedoch ist der erhöhte Stellplatzbedarf durch die Gästewohnung nicht erfüllt. Das Einvernehmen hierfür sollte nicht hergestellt werden. 

Errichtung/Erweiterung des Balkons in der Südansicht

Der geplante Balkon ist in einer Tiefe von 0,65 m geplant. Die Maßnahme würde grundsätzlich der Grundfläche für Hauptnutzung zugerechnet werden müssen. Da sich unterhalb des Balkons die großzügige Terrasse befindet und rechnerisch beim Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt wurde, ist keine Belastung der GRZ notwendig. Die Maßnahme ist zulässig. 

Nicht antragsgegenstand jedoch auf den Plänen dargestellt ist eine großzügige Abgrabung mit Erschließungstreppen ins Untergeschoss an der Bestandsgarage. Gem. Genehmigungsunterlagen aus 2007 ist ein großer Lichtschacht mit Wendeltreppe genehmigt. In den vorliegenden Plänen ist eine Abgrabung mit mehreren Erschließungstreppen dargestellt. Die Anlage ist nicht vermaßt und in der Berechnung berücksichtigt. Ggf. ist diese Anlage aufgrund ihres Widerspruchs zur Ortsgestaltungssatzung bauaufsichtlich zu überprüfen. 

Die Abstandsflächen gem. der Abstandsflächensatzung werden mit den geplanten Maßnahmen eingehalten. 

Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes und der Ortsgestaltungssatzung sind nicht Antrags- und Prüfungsgegenstand. 

Im Freiflächenplan sind zwei Laubbäume dargestellt, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Der Blauglockenbaum mit Stu 1,15 m im Süden des Grundstücks ist von der Baumaßnahme nicht betroffen. Der nördliche Nachbarbaum, ein 4-stämmiger Bergahorn mit einem gesamten StU von 4,15m, ist unbedingt zu beachten. Der Neubau eines Carports direkt im Kronenbereich dieses Bergahorns ist nur möglich, wenn das Carport auf entsprechende Punktfundamente gesetzt wird. Eine Beschädigung des Wurzelraumes ist dadurch deutlich minimiert. Aufgrabungen oder Lageveränderungen der bestehenden Zufahrt sind zu unterlassen, um eine Beeinträchtigung des an das neue Carport angrenzenden Nachbarbaumes (Bergahorn) zu vermeiden. 

Während der Baumaßnahme ist auf den Schwenkbereich der Baumaschinen zu achten, um Schäden an der Baumkrone des Bergahorns zu verhindern. Eingriffe im Kronenraum und Beschädigungen durch Einschwenken sind zu vermeiden. 

Der Nachbar sollte im Zuge der Baumaßnahmen informiert werden.

Der Stellplatznachweis wird nicht ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.

Beschluss

Begründet wird die Versagung des Einvernehmens mit der Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze in einem nicht mehr geringfügigen Ausmaß mit der geplanten Gästewohnung. 

Der erforderliche weitere Stellplatz für die geplante Gästewohnung wird als sog. „gefangener“ Stellplatz in einem Carport vor der Bestandsdoppelgarage nachgewiesen bzw. hergestellt. Dieser ist aufgrund Rechtsprechung -BayVGH, Beschluss v. 4.9.2015, NVwZ – RR 2016, S 31- in der Form nicht zulässig. Der Stellplatznachweis wird nicht erfüllt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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9. Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Nebenanlagen auf dem Grundstück Fl. Nr. 600/6 an der Südlichen Münchner Straße 42c; Ergebnis aus Verwaltungsstreitsache nach Verhandlung am 10.07.2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan B 46 0563/09/BL v. 16.09.2010) Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0627/21/V

Gegenstand der Verwaltungsstreitsache ist ein Bauantrag aus dem Jahr 2021 für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Stellplätzen in Duplexgaragen auf dem oben genannten Grundstück. Das gemeindliche Einvernehmen zu dem Antrag vom 29. Juli 2021 wurde versagt, da der Fällung der schützenswerten Blutbuche, die sich auf dem Grundstück befindet, nicht zugestimmt wurde. Nachfolgende Ausführungen wurden in der Beschlussvorlage zur Kenntnis gegeben:

Gemäß der Beurteilung des Umweltamtes wird der Fällung der geschützten Blutbuche nicht zugestimmt.  Es gab in der Vergangenheit vielfach Anregungen und konstruktive Vorschläge seitens der Grünordnung des Landratsamtes, der Bauverwaltung und der Bauordnung LRA, das Baurecht unter Erhalt der Buche auszuführen. Dies wäre mit Verlegung der Zufahrt nach Süden oder auch der Planung einer Tiefgarage sicherlich möglich. Der Bebauungsplan sieht hier sogar eine Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung mit den Nebenanlagen für diese Alternative vor. Gleichfalls wäre eine Anpassung der Kubatur des Baukörpers an den Schutzbereich unter Ausnützung des Baurechts möglich.

Seitens des Architekturbüros wird anhand eines Schaubildes dargestellt, dass durch die Baumaßnahme (Baugrube/Gerüst) der Baumschutzbereich zu ca. 80 % berührt wird. Somit sei der Erhalt der Buche nicht möglich. Die angeregten Umplanungsvarianten sind nicht berücksichtigt worden.

Die Genehmigungsbehörde hat den Antrag nach Prüfung der Bauvorlagen mit Bescheid vom 16.12.2021 abgelehnt. Dagegen hat die Bauherrnschaft am 19.1.2022 Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht München eingereicht. Nach Klageerhebung wurden zwischen der Bauherrnschaft und der Genehmigungsbehörde mehrere Umplanungsvarianten besprochen, zuletzt anhand einer Variante vom Februar 2024, die sog. Planvariante A auf Blatt 173 der Behördenakte. Gegenstand dieser Planvariante war im Kern (nur) eine Änderung zur Situierung der Garagen auf dem Grundstück unter Erhalt der Blutbuche. Für die Umsetzung dieser Planvariante wären jedenfalls Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans B 46 notwendig gewesen. Ein Antrag auf Baugenehmigung zur Entscheidung hierüber wurde jedoch nicht gestellt. 

Am 21.06.2024 hat das Bay. Verwaltungsgericht München der Gemeinde die Ladung zum Augenschein und zur mündlichen Verhandlung für Mittwoch, den 10. Juli 2024, ab 14.00 Uhr am oben genannten Grundstück zugestellt. 

Anwesend bei Augenschein und mündlicher Verhandlung waren neben der 9. Kammer des Verwaltungsgerichts, für die Klagevertretung  die Grundstückseigentümer mit Rechtsanwalt und das beauftragte Architekturbüro sowie ein Baumsachverständiger und für den Freistaat Bayern als Beklagte Vertreter des Landratsamtes München sowie als Beigeladene die Gemeinde Grünwald mit Rechtsanwalt, Bauverwaltung und dem Umweltamt. 

Im Rahmen des Augenscheins wurde zunächst die Blutbuche kurz in Augenschein genommen und als vital bewertet. Eingangs wurde festgestellt, dass ein weiterer Baum an der westlichen Grundstücksgrenze unter die Regelung der Baumschutzverordnung fällt. Zu Beginn der mündlichen Verhandlung führte der Vorsitzende Richter der 9. Kammer aus, dass das beantragte Bauvorhaben nach den Festsetzungen des Bebauungsplans grundsätzlich genehmigungsfähig sei. Dem wurde nicht widersprochen. Das Gericht wies aber darauf hin, dass die von der Klägerseite eingereichten Planvorlagen nicht der Bauvorlageverordnung entsprechen würden und die Klage aufgrund formeller Mängel (fehlerhafter gezeichneter Lageplan, fehlerhafte Handeinträge etc.) abgewiesen werde müsse.  Das Gericht stellte allerdings klar, dass der Rechtsstreit auch einvernehmlich beendet werden könnte, weil bereits von Klägerseite im laufenden Verfahren eine Planvariante präsentiert wurde, bei der die Blutbuche erhalten werden könnte. Von Klägerseite wurden auf diesen Hinweis des Gerichts hin die enormen Mehrkosten in Höhe von ca. 1 Mio. € für Baumaßnahmen vorgebracht, die mit dem Erhalt des Baumes einhergehen würden. Auch behaupteten die Kläger, dass auch bei diesen Planvarianten eine dauerhafte Erhaltung der Blutbuche nicht gewährleistet sei. Dies wurde im fachlichen Austausch der Baumsachverständigen und Behördenvertretern kontrovers diskutiert.  

Im weiteren Verlauf der Verhandlung wurden Planungsalternativen eingehend besprochen, die die Blutbuche erhalten und den Rechtsstreit einvernehmlich beenden sollten. Im Ergebnis dieser Diskussion einigten sich die Parteien auf die bereits oben genannte Planvariante A. Das Gericht stellte fest, dass diese Variante allerdings nur unter Erteilung der notwendigen Befreiungen und Abweichungen möglich sei. 

Im weiteren Verlauf unterbrach das Gericht die Verhandlung, um den Parteien Gelegenheit zu geben, sich zu beraten, ob ein Vergleich auf der Grundlage der Planvariante A geschlossen werden könnte. 

Nach Fortsetzung der Verhandlung erklärten sich alle Parteien zum Abschluss eines bis 31.07.2024 widerruflichen Vergleichs bereit. Der Vergleich wurde sodann protokolliert. 

Nach dem Vergleich erklärt sich die beigeladene Gemeinde dazu bereit, das Einvernehmen zu den Befreiungen und Abweichungen zu erteilen, die für die Umsetzung der Planvariante A erforderlich sind. Das sind nach übereinstimmender Auffassung der Parteien folgende Befreiungen und Abweichungen:

Zufahrtsführung 

Gemäß Bebauungsplan B 46 ist die Zufahrt am Bestand orientiert und erfolgt an der nordwestlichen Grundstücksgrenze. Die Planvariante A sieht eine mittige Zufahrt zu den geplanten Hebeparkdecks vor. Eine Verlegung der Zufahrt aus dem Kronenbereich der Buche und für eine kurze Erschließung der Stellflächen ist städtebaulich sinnvoll. Die Befreiung für die Verlegung der Zufahrt gemäß Planvariante A sollte befürwortet werden. Die bisherige Zufahrt wird als Hauseingang und Zuwegung vorgesehen. 

Stellplatzerfordernis

Für die geplanten Nutzungseinheiten aus dem Antrag vom 29.07.2024 sind 10 Stellplätze zur Erfüllung der Stellplatzsatzung erforderlich. Diese werden in sog. Parklifts dargestellt. Pro Parklift werden zwei Stellplätze nachgewiesen. In der Planvariante A sind der Stellplatz Nr. 9 und 10 ebenfalls als Parklift dargestellt. Die Errichtung des 10. Stellplatzes würde den Wurzelbereich der Rotbuche tangieren. Daher wurde vereinbart, diesen Stellplatz als oberirdischen Stellplatz auszuführen, um den Eingriff in den Wurzelbereich so gering wie möglich zu halten. Der Nachweis des damit fehlenden 10. Stellplatzes an anderer Stelle ist nicht möglich. Eine Abweichung von der Stellplatzpflicht zur Errichtung des 10. Stellplatzes ist vertretbar, da durch die geplante Wohnungsstruktur in Form von Appartements erwartet werden kann, dass der Bedarf an Stellplätzen geringer als üblich ist. Hierfür wird unmittelbar an den Parklifts 1-4 eine größere Fahrradabstellanlage geplant. Eine Abweichung kann daher für diesen Einzelfall befürwortet werden. 

Fällung der Buche

In der südwestlichen Grundstücksecke, direkt und ganz nah an der bestehenden Grenzmauer zum Nachbargrundstück, steht eine Buche mit Stu 1,00 m, die zwischenzeitlich auch unter die Baumschutzverordnung fällt. Gemäß fachlicher Beurteilung hat der Baum kaum Entwicklungschancen, außerdem beschädigt der Baum die Grenzmauer und den Zufahrtsbereich auf dem Nachbargrundstück. Das Entfernen dieses Baumes kann befürwortet werden.

Beschluss

Einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes B 46 zum Straßenbegleitgrün für die Verlegung der Zufahrt in die Mitte des Grundstücks gemäß Planvariante A wird zugestimmt. 

Einer Abweichung von der Stellplatzpflicht nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde durch Reduzierung von insgesamt 10 Stellplätzen auf 9 Stellplätze wird zugestimmt. 

Außerdem wird der Genehmigung zur Fällung der Buche mit Stu 1,00 m in der südwestlichen Grundstücksecke zugestimmt. 

Klargestellt wird, dass sich das gemeindliche Einvernehmen nur auf die Erteilung von Abweichungen und Befreiungen zu einem Bauantrag bezieht, der der Umsetzung des Bauvorhabens in der Planvariante A (Blatt 173 der Behördenakte) dient. Ein von dieser Planvariante abweichender Bauantrag ist nicht Gegenstand dieses Beschlusses. Nicht Gegenstand des Beschlusses ist insbesondere ein Bauantrag, bei dem die Ausgestaltung des Hauptbaukörpers (das Mehrfamilienhaus) von dem Bauantrag abweicht, der bereits eingereicht wurde und der Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens M 9 K 22.217 ist.

Es ist sicherzustellen, dass die Planung der Nebenanlagen unter allen technisch notwendigen Bedingungen umsetzbar ist.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

Abstimmungsbemerkung
GR-Mitglied Ritz gibt zu Protokoll, dass er gegen den Beschlussvorschlag stimmt, weil er die Auffassung vertritt, dass die Blutbuche auch ohne Befreiungen mit einer entsprechenden Umplanung erhalten werden kann.

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10. Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 1) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0408/24/V

Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit zwei Einfamilienhäusern älteren Baujahres bebaut. Das zur Verfügung stehende Baurecht ist weit nicht ausgeschöpft. Mit vorliegender Planung soll unter Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Baurechts das Grundstück mit drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäusern mit jeweils einer Doppelgarage und Pool errichtet werden.  Vorliegend wird der Antrag für das Einfamilienhaus 1 behandelt. 

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52°/12° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den gesamten Haupt- und Nebenanlagen eingehalten. Die Zufahrt zu den Einheiten 1 und 2 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr zu rechnen ist. Auch die Zufahrt für Rettungs-/ und Entsorgungsfahrzeuge sollte gewährleistet sein.  Hierfür sind die Zufahrten mit 2,80 m sehr schmal bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Das Bauvorhaben fügt sich gem. §4 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Eine Höhenstudie wurde dem Antrag beigelegt. 

 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. 

Die Abgrabung im Osten wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der Abstand der Gauben von der Trauflinie sind gem. Ortsgestaltungsatzung mit einem Abstand von 0,75 m zu planen und zu vermaßen. Der Abstand der Giebel und Gauben vom First von mindestens 1 m sind in der Planung anzugeben und darzustellen.  

Der geplante Giebel auf der West- und Ostseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,32 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten und sind korrekt dargestellt. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Die Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Abstände der Gauben von der Trauflinie und die Abstände der Gauben und Giebel von der Firstlinie sind in der Planung entsprechend der Ortsgestaltungssatzung zu planen und zu vermaßen. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der West- und Ostseite um 1,32 m wird befürwortet. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 1 und 2 sind mit 2,80 m so geplant, dass mit Begegnungsverkehr und erschwerter Zufahrt für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge zu rechnen ist. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung soll beauflagt werden. Die Baumschutzzäune sollen baldmöglichst gestellt und abgenommen werden.

Die Begrünung mit 5 Stück Feldahorn im Umfeld der Einfamilienhäuser 1 und 2 mit Stu 30 – 40 cm ist sehr gut.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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11. Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 2) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0407/24/V

Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit zwei Einfamilienhäusern älteren Baujahres bebaut. Das zur Verfügung stehende Baurecht ist weit nicht ausgeschöpft. Mit vorliegender Planung soll unter Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Baurechts das Grundstück mit drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäusern mit jeweils einer Doppelgarage und Pool errichtet werden.  Vorliegend wird der Antrag für das Einfamilienhaus 2 behandelt. 

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52°/12° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den gesamten Haupt- und Nebenanlagen eingehalten. Die Zufahrt zu den Einheiten 1 und 2 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr zu rechnen ist. Auch die Zufahrt für Rettungs-/ und Entsorgungsfahrzeuge sollte gewährleistet sein.  Hierfür sind die Zufahrten mit 2,80 m sehr schmal bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Das Bauvorhaben fügt sich gem. §4 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Eine Höhenstudie wurde dem Antrag beigelegt. 

 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. 

Die Abgrabung im Osten wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der Abstand der Gauben von der Trauflinie sind gem. Ortsgestaltungsatzung mit einem Abstand von 0,75 m zu planen und zu vermaßen. Der Abstand der Gauben und Giebel vom First von mindestens 1 m sind in der Planung anzugeben und darzustellen.  

Die geplanten Giebel auf der West- und Ostseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,32 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig bis 1,80 m befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten und sind korrekt dargestellt. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Die Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Abstände der Gauben von der Trauflinie und die Abstände der Gauben und Giebel von der Firstlinie sind in der Planung zu vermaßen. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit den Giebeln auf der West- und Ostseite um 1,32 m wird befürwortet. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 1 und 2 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr und erschwerter Zufahrt für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge zu rechnen ist. Eine Zufahrtsbreite von 2,80 m erscheint hierfür sehr knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung soll beauflagt werden. Die Baumschutzzäune sollen baldmöglichst gestellt und abgenommen werden.

Die Begrünung mit 5 Stück Feldahorn im Umfeld der Einfamilienhäuser 1 und 2 mit Stu 30 – 40 cm ist sehr gut.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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12. Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (EFH 5) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	12

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0406/24/V

Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit zwei Einfamilienhäusern älteren Baujahres bebaut. Das zur Verfügung stehende Baurecht ist weit nicht ausgeschöpft. Mit vorliegender Planung soll unter Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Baurechts das Grundstück mit drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäusern mit jeweils einer Doppelgarage und Pool errichtet werden.  Vorliegend wird der Antrag für das Einfamilienhaus 5 behandelt. 

Das Gebäude wird in E+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52°/12° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den gesamten Haupt- und Nebenanlagen eingehalten. Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr zu rechnen ist. Auch die Zufahrt für Rettungs-/ und Entsorgungsfahrzeuge sollte gewährleistet sein.  Hierfür ist die Zufahrt mit 3 m knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Das Bauvorhaben fügt sich gem. § 34 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Eine Höhenstudie wurde dem Antrag beigelegt. 

 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. 

Die Abgrabung im Osten wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der Abstand der Dachflächenfenster vom First von mindestens 1 m sind in der Planung anzugeben und darzustellen.  

Der geplante Giebel auf der West- und Ostseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,09 m. Die Giebel auf der Nord- und Südseite um 1,80 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig bis 1,80 m befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten und sind korrekt dargestellt. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Die Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Abstände der Dachflächenfenster von der Firstlinie sind in der Planung zu vermaßen. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der West- und Ostseite um 1,32 m wird befürwortet. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr und erschwerter Zufahrt für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge zu rechnen ist. Eine Zufahrtsbreite von 3 m erscheint hierfür sehr knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten.

Der Fällung der Eiche Nr. 21 und der Rotbuche Nr. 20 wird zugestimmt.  Die Ersatzpflanzung mit einer Linde Stu 30 – 35 cm ist erfüllt. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung soll beauflagt werden. Die Baumschutzzäune sollen baldmöglichst gestellt und abgenommen werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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13. Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (DH 3) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	13

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0405/24/V

Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit zwei Einfamilienhäusern älteren Baujahres bebaut. Das zur Verfügung stehende Baurecht ist weit nicht ausgeschöpft. Mit vorliegender Planung soll unter Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Baurechts das Grundstück mit drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäusern mit jeweils einer Doppelgarage und Pool errichtet werden.  Vorliegend wird der Antrag für das Doppelhaus 3 behandelt. 

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52°/12° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den gesamten Haupt- und Nebenanlagen eingehalten. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr zu rechnen ist. Auch die Zufahrt für Rettungs-/ und Entsorgungsfahrzeuge sollte gewährleistet sein.  Hierfür ist die Zufahrt mit 3 m knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Das Bauvorhaben fügt sich gem. § 34 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Eine Höhenstudie wurde dem Antrag beigelegt. 

 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. 

Die Abgrabung im Westen wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der Abstand der Gauben von der Trauflinie sind gem. Ortsgestaltungsatzung mit einem Abstand von 0,75 m zu planen und zu vermaßen. Der Abstand der Giebel vom First von mindestens 1 m sind in der Planung anzugeben und darzustellen.  

Der geplante Giebel auf der West- und Ostseite des Gebäudes überschreitet die festgesetzte Wandhöhe um 1,25 m. Der Giebel auf der Südseite überschreitet die Wandhöhe mit 1,65 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig bis max. 1,80 m befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten und sind korrekt dargestellt. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Die Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Abstände der Gauben von der Trauflinie und die Abstände der Giebel von der Firstlinie sind in der Planung zu vermaßen. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der West- und Ostseite um 1,32 m und auf der Südseite mit 1,65 m wird befürwortet. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr und erschwerter Zufahrt für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge zu rechnen ist. Eine Zufahrtsbreite von 3 m erscheint hierfür sehr knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten.

Die Fällung der Ahornbäume Nr. 35 und 36 im geplanten Baufeld wird zugestimmt. Den Fällungen im Bereich der Zufahrt wird bis auf die Eiche Nr. 18 zugestimmt. Diese soll mit entsprechenden Schutzauflagen erhalten werden. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung soll beauflagt werden. Die Baumschutzzäune sollen baldmöglichst gestellt und abgenommen werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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14. Bauantrag zum Neubau von drei Einfamilienhäusern (DH 4) und zwei Doppelhäusern mit Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 599/3 am Waldweg 21;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	14

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ LRA 4.1-0403/24/V

Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit zwei Einfamilienhäusern älteren Baujahres bebaut. Das zur Verfügung stehende Baurecht ist weit nicht ausgeschöpft. Mit vorliegender Planung soll unter Ausschöpfung des zur Verfügung stehenden Baurechts das Grundstück mit drei Einfamilienhäusern und zwei Doppelhäusern mit jeweils einer Doppelgarage und Pool errichtet werden.  Vorliegend wird der Antrag für das Doppelhaus 4(ab) behandelt. 

Das Gebäude wird in E+1+D Bebauung mit einem Walmdach DN 52°/12° geplant. Das Dachgeschoss ist nachgewiesen kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den gesamten Haupt- und Nebenanlagen eingehalten. Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr zu rechnen ist. Auch die Zufahrt für Rettungs-/ und Entsorgungsfahrzeuge sollte gewährleistet sein.  Hierfür ist die Zufahrt mit 3 m knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten. 

Das Bauvorhaben fügt sich gem. § 34 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Eine Höhenstudie wurde dem Antrag beigelegt. 

 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind weitestgehend eingehalten. 

Die Abgrabung im Westen wird befürwortet, da die Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung gem. § 9 Abs .1 Ortsgestaltungssatzung eingehalten werden.

Der Abstand der Gauben von der Trauflinie sind gem. Ortsgestaltungsatzung mit einem Abstand von 0,75 m zu planen und zu vermaßen. Der Abstand der Gauben und Giebel vom First von mindestens 1 m sind in der Planung anzugeben und darzustellen.  

Die geplanten Giebel auf der West- und Ostseite des Gebäudes überschreiten die festgesetzte Wandhöhe um 1,25 m. Der Giebel auf der Südseite überschreitet die Wandhöhe mit 1,65 m. Dieser übliche Überschreitungsrahmen wurde bei vergleichbaren Bauvorhaben regelmäßig bis max. 1,80 m befreit und sollte daher befürwortet werden. 

Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden eingehalten und sind korrekt dargestellt. 

Der Stellplatznachweis wird ausreichend erbracht. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan wurde dem Umweltamt zur Beurteilung vorgelegt. Die Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht.

Beschluss

Der Abweichung für die im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung geplanten Abgrabung wird ausnahmsweise zugestimmt.

Die Abstände der Gauben von der Trauflinie und die Abstände der Giebel von der Firstlinie sind in der Planung zu vermaßen. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit dem Giebel auf der West- und Ostseite um 1,32 m und auf der Südseite mit 1,65 m wird befürwortet. 

Die Zufahrt zu den Einheiten 3 bis 5 sind so geplant, dass mit Begegnungsverkehr und erschwerter Zufahrt für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge zu rechnen ist. Eine Zufahrtsbreite von 3 m erscheint hierfür sehr knapp bemessen. Die Genehmigungsbehörde wird um Beachtung und Prüfung dieses Sachverhaltes gebeten.

Der Fällung der Eichen Nr. 14 und 15 im geplanten Baufeld wird zugestimmt. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung soll beauflagt werden. Die Baumschutzzäune sollen baldmöglichst gestellt und abgenommen werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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15. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	informativ	15

Sachverhalt

-        Bauantrag zur Nutzungsänderung von Kellerraum in Büro im Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 160/0, Auf der Eierwiese 3a;

-        Tekturantrag zum Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 183/0 an der Tölzer Straße 30a;

-        Bauantrag zum Anbau Balkon Nord-Ost-Seite Dachgeschoss und Geräteschuppen an bestehendem Wohnhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 405/12 an der Portenlängerstraße 18; - abgelehnt;

-        Bauantrag zur Restaurierung ovaler Speicherfenster West- und Ostseite, Verlängerung der Wasserspeier und Anbringen von Schneefanggittern auf dem Grundstück Fl. Nr. 300/0 am Hirtenweg 15; 

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16. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	informativ	16

Sachverhalt

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17. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 14 Fensterbauarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	17

Sachverhalt

Die Fensterbauarbeiten wurden auf Grund der geschätzten Kosten beschränkt ausgeschrieben. Es wurden 6 Firmen eingeladen, davon sind 3 Angebote eingegangen. 

Eine Prüfung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Firma Anton Schöb Fensterbau aus 87785 Winterrieden mit einer Bruttoangebotssumme von 102.282,18 €.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 im Haushaltsjahr 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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18. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 15 Sonnenschutzarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	18

Sachverhalt

Die Sonnenschutzarbeiten wurden auf Grund der geschätzten Kosten als freihändige Vergabe ausgeschrieben. Es wurden 7 Firmen eingeladen, davon ist 1 Angebot eingegangen. 

Eine Prüfung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Firma Ch. & M. Sellmaier aus 82544 Deining mit einer Bruttoangebotssumme von 60.241,45 €.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 im Haushaltsjahr 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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19. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 17 Zimmererarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	19

Sachverhalt

Die Zimmererarbeiten wurden auf Grund der geschätzten Kosten beschränkt ausgeschrieben. Es wurden 8 Firmen eingeladen, zur Submission am 11.07.2024 wurden keine Angebote abgegeben. Derzeit wird nun eine Angebotseinholung durchgeführt. 

Auf Grund der Sitzungsfreien Zeit in den Sommerferien muss nun der 1. Bürgermeister Herr Neusiedl mit der Vergabe an den wirtschaftlichsten Bieter im Rahmen der Kostenschätzung von Brutto 256.000 € bevollmächtigt werden.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 im Haushaltsjahr 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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20. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 18 Spenglerarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	20

Sachverhalt

Die Spenglerarbeiten wurden auf Grund der geschätzten Kosten als freihändige Vergabe ausgeschrieben. Es wurden 6 Firmen eingeladen, davon sind 1 Angebote eingegangen. 

Eine Prüfung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Firma Peter Danner aus 83676 Jachenau mit einer Bruttoangebotssumme von 99.057,58 €.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 im Haushaltsjahr 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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21. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; VE 19 Dachdeckerarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	21

Sachverhalt

Die Dachdeckerarbeiten wurden auf Grund der geschätzten Kosten als freihändige Vergabe ausgeschrieben. Es wurden 5 Firmen eingeladen, die Submission am 11.07.2024 brachte keine Angebote. Derzeit wird nun eine Angebotseinholung durchgeführt. 

Auf Grund der Sitzungsfreien Zeit in den Sommerferien muss nun der 1. Bürgermeister Herr Neusiedl mit der Vergabe an den wirtschaftlichsten Bieter im Rahmen der Kostenschätzung von Brutto 86.500 € bevollmächtigt werden.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 in den Haushalt 2024 eingeplant.

Beschluss

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 81500.9400 im Haushaltsjahr 2024 eingeplant.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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22. Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage in der Bergheimstr. 4; Bemusterungslisten - Kenntnisnahme;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	informativ	22

Sachverhalt

Mittlerweile haben die Rohbauarbeiten begonnen und aufgrund des derzeitigen Planungsstandes sind nun verschiedene Festlegungen erforderlich. Durch das Architekturbüro Schwesinger & Frach wird nun eine Bemusterungsliste vorgelegt und erläutert.

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23. Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Josef-Kogler-Straße - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	23

Sachverhalt

Im Bereich der Josef-Kogler-Straße werden entsprechend der Planung 14 Masten erneuert und 1 Mast abgebaut, sowie die Beleuchtung auf LED umgestellt.

Die Kosten hierfür belaufen sich laut Angebot der Bayernwerke vom 05.07.2024 auf Brutto 67.658,65 €.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt den Vortrag der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt, das Angebot der Bayernwerke vom 04.07.2023 zur Umrüstung der Straßenbeleuchtung in der Josef-Kogler-Straße auf LED in Höhe von 67.658,65 € brutto zu genehmigen.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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24. Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Wilhelm-Humser-Straße - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	24

Sachverhalt

Im Bereich der Willi-Stamer-Straße werden entsprechend der Planung 12 Masten erneuert und 1 Mast abgebaut, sowie die Beleuchtung auf LED umgestellt.

Die Kosten hierfür belaufen sich laut Angebot der Bayernwerke vom 05.07.2024 auf Brutto 63.264,17 €.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt, das Angebot der Bayernwerke vom 04.07.2023 zur Umrüstung der Straßenbeleuchtung in der Wilhelm-Humser-Straße auf LED in Höhe von 63.264,17 € brutto zu genehmigen.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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25. Gemeindegebiet Grünwald - Straßenbeleuchtung - Umrüstung auf LED in der Willi-Stamer-Straße - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	25

Sachverhalt

Im Bereich der Willi-Stamer-Straße werden entsprechend der Planung 11 Masten erneuert und 1 Mast abgebaut, sowie die Beleuchtung auf LED umgestellt.

Die Kosten hierfür belaufen sich laut Angebot der Bayernwerke vom 05.07.2024 auf Brutto 74.223,68 €.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Beschluss

Der Bauausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt, das Angebot der Bayernwerke vom 04.07.2023 zur Umrüstung der Straßenbeleuchtung in der Willi-Stamer-Straße auf LED in Höhe von 74.223,68 € brutto zu genehmigen.

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 67000.9860 entsprechend vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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26. Feuerwehr und Bauhof - Schaltanlage für Notstromaggregat und PV-Anlage - Genehmigung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	26

Sachverhalt

Die Schaltanlage verbindet das Notstromaggregat mit den bestehenden Versorgungsnetzen der Feuerwehr und des Bauhofs und dient zur automatischen Synchronisation, was bedeutet, dass die Schaltanlage im Falle eines Stromausfalls beide Gebäude vom Versorgungsnetz trennt und diese über das Aggregat versorgt.

Eine spätere Einbindung der PV-Anlagen (Feuerwehr und Bauhof) ist mit dieser Schaltanlage ebenfalls möglich. 

Die durch das IB Kasprowski geschätzten Kosten für den notwendigen Umbau und den Einbau der Schaltanlage belaufen sich auf 250.000,00 € brutto.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf den Haushaltsstellen 13000.9400 und 77100.9400 in den Haushalt 2024 überplanmäßig einzustellen. Deckung durch den allgemeinen Deckungskreis.

Beschluss

Die Haushaltsmittel sind auf den Haushaltsstellen 13000.9400 und 77100.9400 in den Haushalt 2024 überplanmäßig einzustellen. Deckung durch den allgemeinen Deckungskreis.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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27. Gymnasium Grünwald - Digitalisierung der Schulen - Ersatzbeschaffung von i-pads - Genehmigung der Maßnahme;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	27

Sachverhalt

In vielen Fällen hat durch die jahrelange intensive Nutzung die Leistungsfähigkeit der Geräte nachgelassen. 

Die Schulleitung bittet um die Beschaffung von 130 Ersatzgeräten. 

Die Kostenschätzung für die iPads inklusive Tastatur-Case liegt bei Brutto 95.000 €.

Die EDV und Bauverwaltung empfiehlt die Genehmigung der Maßnahme und werden die entsprechende Angebotseinholung im Juli/August 2024 durchführen. 

Aufgrund der Sitzungsfreien Zeit in der Sommerpause ist eine Bevollmächtigung des 1. Bürgermeisters erforderlich. 

Auf der Haushaltsstelle 23010.9351 sind entsprechende Haushaltsmittel für das Jahr 2024 eingestellt und voll verfügbar. 

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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28. Gemeindliches Wohn- und Geschäftshaus Rathausstraße 6 Nebengebäude - Sachstand und weiteres Vorgehen;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö	beschließend	28

Sachverhalt

Des Weiteren wurde in den Lagern des Modeladens ebenfalls Feuchtigkeit (vermutlich aufsteigende Feuchtigkeit) festgestellt.

Bei dem diesjährigem Erdwärmeumschluss (Heizungsumbau) wurde die Bauverwaltung darauf aufmerksam gemacht, dass die Trinkwasserzuleitung zum Nebengebäude so nicht sein darf und hier eine Sanierung bzw. ein Umbau nötig ist.

In Abstimmung mit der Hausverwaltung wurden zwei Möglichkeiten für das Nebengebäude besprochen.

Variante 1 - Sanierung des Nebengebäudes

Dachsanierung, Trinkwasserzuleitung, Elektro, Heizung und Maßnahmen gegen die aufsteigende Feuchtigkeit.

Aufgrund der Eingriffe ins Gebäude muss auch der Rest des Gebäudes energetisch saniert werden.

Die durch das IB Mücke geschätzten Kosten belaufen sich hierfür auf 273.492,38 € brutto zzgl. ca. 20 % Nebenkosten. 

Variante 2 - Abbruch des Nebengebäudes und Errichtung von drei Fertiggaragen,

die als Lagerfläche für den Modeladen und zwei Garagen für Hr. Portenlänger (gemäß Notarvertrag) dienen.

Die Kostenschätzung durch IB Mücke belaufen sich auf 94.167,68 € brutto zzgl. ca. 20 % Nebenkosten.

In diesem Fall müsste die Mieterin des Nebengebäudes (z. Z. 2-Zi., 32 m²) mit Ersatzwohnraum versorgt werden.

Zusätzlich würden in dieser Variante noch 2-3 weitere Stellplätze geschaffen werden.

Die Erweiterung des Nebengebäudes (jetziger Bestand) wurde zwar im Jahre 1937 genehmigt, bei einem Abbruch wäre aber lediglich noch ein Baukörper an dieser Grenze mit max. 9 Meter (15 Meter auf dem gesamten Grundstück- lt. BayBO Art. 6 Abs. 7) zulässig.

Entsprechende Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 88040.9400 in den Haushalt 2025 einzustellen.

Beschluss

Haushaltsmittel sind auf der Haushaltsstelle 88040.9400 im Haushaltjahr 2025 einzustellen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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29. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	24.07.2024	ö		29

Sachverhalt