Datum: 20.01.2025
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:25 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:25 Uhr bis 19:34 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 16. Dezember 2024;
3	Austauschplanung zum Neubau einer Villa mit Garagen und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 603/11 an der Eichleite 48;
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Dreifachgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 555/3 an der Dr.-Max-Straße 27c;
5	Bauantrag zur Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnhauses mit Garage, Anbau mit Unterkellerung, Errichtung einer PV-Anlage, Neubau Außenpool und Stellplatz auf dem Grundstück Fl. Nr. 680 an der Hugo-Junkers-Straße 19;
6	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
7	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
8	Grünwalder Freizeitpark - Sanierung Schwimmbad - VE 09 Heizung-Lüftung-Sanitär - Vergabe;
9	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
9.1	Anfrage GR-Mitglied Portenlänger

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 16. Dezember 2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Austauschplanung zum Neubau einer Villa mit Garagen und Poolhaus auf dem Grundstück Fl. Nr. 603/11 an der Eichleite 48;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023, Baulinienplan 29 B 33, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Das gegenständliche Grundstück war bereits in der Bauausschusssitzung am 15.04.2024 beratungsgegenstand. Das gemeindliche Einvernehmen wurde aufgrund der Nichteinhaltung bauordnungs- und baurechtlicher Festsetzungen nicht erteilt. 

Das Vorhaben wurde durch das beauftragte Planungsbüro in den Ablehnungspunkten überarbeitet und korrigiert und von der Genehmigungsbehörde erneut in Form einer Austauschplanung zur Entscheidung vorgelegt. 

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Grund- und Geschoßflächenzahl mit der Haupt- und Nebennutzung wird nun eingehalten. 

Das Bauvorhaben fügt sich mit seiner Höhenentwicklung in die Umgebungsbebauung gem. 

§ 34 BauGB ein. 

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden grundsätzlich eingehalten. Die Abstände der geplanten Gauben sind noch anzupassen. 

Der Stellplatznachweis wird erbracht. 

Die Eiche Nr. 3 und die Buche Nr. 4 werden erhalten und mit entsprechenden Schutzmaßnahmen geschützt. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor. 

Beschluss

Die Abstände der Dachbelichtungselemente nach Ortsgestaltungssatzung sind einzuhalten. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Dreifachgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 555/3 an der Dr.-Max-Straße 27c;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023, Baulinienplan Nr. 91 B 11 v. 20.04.1912, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Die Bauwerberin plant die Errichtung eines Einfamilienhauses in E + 1 + D- Bebauung mit Walmdach (DN 50°) und einer Dreifachgarage.

Die festgesetzte Baugrenze von 10 Metern zur Dr.-Max-Straße wird eingehalten.

Das Maß der baulichen Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl) wird ebenfalls eingehalten. 

Das Vorhaben fügt sich in die nähere Umgebung ein.

Wand- und Firsthöhe mit dem Haupt- und Nebengebäude entsprechend der Ortsgestaltungssatzung.

Die geplante Abgrabung auf der Ostseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und sollte befürwortet werden.

Alle weiteren Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden ebenfalls eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird durch den Bau einer Dreifachgarage ausreichend geführt.

Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.

Die Abstandsflächen werden eingehalten. 

Die Stellungnahme lautet wie folgt:

Auf dem Grundstück Dr. Max Straße 27c soll im Zuge des Bauvorhabens ein großer Baumbestand erhalten bleiben, was sehr gut ist.

Um die Zufahrt zum Grundstück zu ermöglichen, wird die Fällung eines Spitzahornes entlang der Dr.-Max-Straße beantragt. Der Fällung kann zugestimmt werden, wenn gewährleistet ist, dass beide Nachbarbäume Nr. 1 (Ahorn) und Nr. 3 (Buche) während des Bauvorhabens bestmöglichst geschützt werden. Dazu ist bei beiden Bäumen ein Baumschutzzaun aufzustellen und im Freiflächenplan einzutragen. Bei Baum Nr. 1 ragt die Garage in den Kronenbereich des Ahornes. Hier muss auf Punktfundamente gesetzt werden, um Beschädigungen im Wurzelbereich zu minimieren. Die Zufahrt verläuft zum Teil innerhalb der Kronentraufe und des Wurzelbereichs zu Baum Nr. 3. Hier ist eine Wurzelbrücke im Bereich der Kronentraufe/Wurzelbereich einzubauen und Abgrabungen der Wurzeln sind zu unterlassen.

Zudem ist während der gesamten Bauzeit ein Einschwenken in den Kronenbereich mit Bauteilen oder Maschinenteilen zu verhindern, um Beschädigungen der Baumkronen zu vermeiden.

Es sollen Eschen mit Baum-Nr. 6, 7, 8, 9, 11, 22, 23, 24, 26 und 27 gefällt werden. Alle Eschen weisen starke Vorschädigungen durch z.B. das Eschentriebsterben auf, weshalb die Fällung dieser gerechtfertigt ist. Dazu wurde auch ein separates Gutachten beauftragt und dem Bauantrag beigelegt.

Die Bäume mit Nr. 10 (Kastanie) sowie Nr. 25 (Spitz-Ahorn) stehen nahe dem Baukörper und sind daher besonders von der Baumaßnahme gefährdet. Auch hier ist während der gesamten Bauzeit auf den Erhalt der Bäume besonders zu achten. Ein Einschwenken in den Kronenbereich mit Maschinenteilen oder Bauteilen ist auch hier zu unterlassen.

Generell sind in den Bereichen der Bäume mit Nr. 1 bis 5 sowie Nr. 10, 21, 25 sowie die Nachbarbäume im Westen mit Nr. 18 und 19 Baumschutzzäune im Plan nachzutragen.

Die Baumschutzzäune müssen vor Beginn der Baumaßnahme aufgestellt werden. Während der gesamten Bauzeit dürfen keine Baumaschinen, Baumaterialien oder andere Gegenstände im Schutzbereich der Bäume gelagert oder abgestellt werden.

Die Verlegung und der Verlauf der Sparten müssen im Plan noch dargestellt werden. Die Sparten müssen außerhalb der Baumkronen (insbesondere Baum Nr. 1 und Nr. 3) sinnvollerweise über die Zufahrt verlaufen.

Ersatzpflanzungen werden vonseiten des Umweltamtes nicht gefordert.

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung muss unbedingt gefordert werden.

Das geplante Bauvorhaben ist zulässig und genehmigungsfähig.

Beschluss

Die geplante Abgrabung auf der Ostseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet.

Der beantragten Fällung des Ahorn Nr. 2 und der Eschen Nr. 6, 7, 8, 9, 11, 22, 23, 24, 26 und 27 wird zugestimmt.

Zum Schutz von Baum Nr. 1 muss die Garage auf Punktfundamente gesetzt werden Beschädigungen im Wurzelbereich zu minimieren. Im Bereich von Baum Nr. 3 befinden ein Teil der geplanten Zufahrt. Der Einbau einer Wurzelbrücke ist zu prüfen,  Abgrabungen der Wurzeln sind zu unterlassen.

Generell sind in den Bereichen der Bäume mit Nr. 1 bis 5 sowie Nr. 10, 21, 25 sowie die Nachbarbäume im Westen mit Nr. 18 und 19 Baumschutzzäune im Plan nachzutragen.

Die Baumschutzzäune müssen vor Beginn der Baumaßnahme aufgestellt werden. 

Die Verlegung und der Verlauf der Sparten müssen im Plan noch dargestellt werden. 

Eine baumschutzfachliche Baubegleitung ist zu beauflagen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Bauantrag zur Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnhauses mit Garage, Anbau mit Unterkellerung, Errichtung einer PV-Anlage, Neubau Außenpool und Stellplatz auf dem Grundstück Fl. Nr. 680 an der Hugo-Junkers-Straße 19;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan BL 9/84 (B25) i.d.F. vom 12.10.1984; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

AZ 4.1-0152/23/V

Das gegenständliche Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus in E+D Bebauung, Erdgeschoss mit einem steilen Satteldach, bebaut. Das Gebäude wurde mit Schreiben vom 26. November 1993 des Bay. Landesamtes für Denkmalpflege gemeinsam mit den anderen typengleichen Gebäuden des Straßenzuges mit ungerader Hausnummer als Baudenkmal nach Art. 1 BayDSchG in die Denkmalliste aufgenommen. Im Juni 2023 wurden die Gebäude auch unter Ensembleschutz gestellt. Daher obliegt die denkmalschutzrechtliche Beurteilung und Prüfung des Bauvorhabens der Unteren Denkmalschutzbehörde. Unabhängig von der denkmalschutzrechtlichen Zulässigkeit der geplanten Vorhaben hat die Gemeinde die Einhaltung der geltenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben zu prüfen. Nach Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan und damit verbunden die Aufhebung der Veränderungssperrensatzung wurde das Bauvorhaben erneut von dem Bauwerber über die Genehmigungsbehörde zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen vorgelegt.  

In den Planunterlagen wird eine umfassende (energetische) Sanierung des Bestandsgebäudes geplant. Dazu zählt die Erneuerung des Dachaufbaus und der Ziegeldeckung, die Errichtung neuer Dachbelichtungselemente in Form von Dachflächenfenstern und einer Dachgaube, der Abbruch des Schornsteins sowie Veränderungen in den Grundrissen des Bestandsgebäudes und Erneuerung der Fenster.  

Als Erweiterung zur Wohnraumschaffung ist ein erdgeschossiger Anbau nach Osten mit Nutzung im EG und UG, die Errichtung einer leicht aufgeständerten PV-Anlage auf dem Anbau und, die Errichtung eines Lichtschachtes zur Belichtung des UG geplant. Als Nebenanlagen sind ein weiterer offener Stellplatz auf der Ostseite, eine Mülltonnenanlage und eine Zaunanlage entlang der Straße sowie ein Pool geplant. 

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes B 25 sowie örtlicher Satzungen und Verordnungen. Der Bebauungsplan B25 setzt eine Geschoßflächenzahl von 0,26 fest. Die Grundflächenzahl richtet sich nach der Umgebungsbebauung. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Geschoßflächenzahl nicht eingehalten und um ca. 17 m² überschritten. Der Bauwerber beantragt über das beauftragte Architekturbüro eine Befreiung von der Einhaltung der Geschoßflächenzahl mit der Argumentation, das unter Einhaltung der Geschoßflächenzahl keine sinnvoll nutzbare Erweiterung möglich wäre. Die weiteren Begründungen liegen aktuell noch nicht vor, werden aber bis zur Sitzung nachgereicht.

Im Zuge der Vorarbeiten zum geplanten Bebauungsplan wurden alle Grundstücke und die bestehende Bebauung im Planbereich vermessen und dokumentiert. Alle Grundstücke halten die festgesetzte GFZ mit ihrer Bebauung ein, auch Anbauten und Erweiterungen in der Vergangenheit wurden unter Einhaltung der GFZ genehmigt bzw. errichtet. Die Auffassung, dass die Größe des Grundstücks nachteilig sei, kann als Grund für eine Befreiung nicht dienlich sein, da es eine subjektive Auffassung ist. Die Mindestgrundstücksgrößenregelung des B 25 ist auf dem vorliegenden Grundstück nicht erfüllt und daher nicht anwendbar. 

Die Bebauung fügt sich mit ihrer Grundfläche in die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB ein. 

Die Parameter der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. 

Nicht beantragt, aber erforderlich, ist eine Abweichung von § 7 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung für die Errichtung einer zweiten Zufahrt für einen zweiten Stellplatz auf dem Grundstück. Eine selbstständig nutzbare Einheit ist in der Planung nicht vorgesehen. Aufgrund des eng zulaufenden Grundstückszuschnittes ist ein Stellplatz neben der Bestandsgarage aufgrund der geringen Tiefe nicht möglich. Vorausgesetzt die Denkmalschutzbehörde hat keine Einwendungen gegen einen Stellplatz an der geplanten Stelle, sollte eine Abweichung für den Stellplatz in der geplanten Form und Versiegelungsart befürwortet werden. Die Einhaltung der 5m- Vorgartenlinie ist nicht erforderlich, da der B35 in diesem Bereich keine Anwendung findet. 

Die geplante Pflegeöffnung in der Einfriedung entlang der Geschwister-Scholl-Straße ist in seiner Ausführungsbreite zu reduzieren und als Teil der Einfriedung darzustellen. Sie ist nicht als weitere Zufahrt zu planen. Die Einfriedung ist entsprechend den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung zu planen und zu errichten. 

Die Abstandsflächensatzung wird zum östlichen Nachbar nicht vollständig eingehalten. Eine Abstandsflächenübernahmeerklärung liegt vor.  

Nachbarunterschriften sind vollständig. 

Der Stellplatznachweis wird erfüllt. 

Bei den im Freiflächenplan dargestellten Baumfällungen fallen Baum Nr. 3 und Baum Nr. 11 unter die Baumschutzverordnung. Der Fällung der beiden Bäume mit Nr. 3 und Nr. 11 kann zugestimmt werden, wenn 2 Ersatzpflanzungen geleistet werden. 

Im Plan sind zwei Ersatzpflanzungen mit Bäumen 2. Wuchsordnung dargestellt. Es sind zwei Ersatzpflanzungen 1. Wuchsordnung mit Stammumfang 20 – 25 cm mit Benennung der Baumart vorzusehen. Die dargestellten Standorte der Ersatzpflanzungen entlang der Straßen Hugo- Junkers-Straße und Geschwister-Scholl-Straße sind in Ordnung. 

Beschluss

Einer Befreiung für die Überschreitung der Geschoßflächenzahl über die festgesetzten 0,26 hinaus wird nicht zugestimmt. Die Planung ist zu korrigieren. Die GFZ von 0,26 ist einzuhalten. 

Eine Abweichung für die Errichtung eines offenen Stellplatzes über eine zweite Zufahrt auf dem Grundstück ohne Nachweis einer zweiten Wohneinheit wird befürwortet. 

Es sind zwei Ersatzpflanzungen 1. Wuchsordnung Stu 20 – 25 cm mit Bezeichnung der heimischen Baumart in der Planung vorzusehen. 

Die Pflegeöffnung in der Einfriedung entlang der Geschwister-Scholl-Straße ist in seiner Ausführung zu reduzieren und als Teil der Einfriedung darzustellen. Eine weitere Zufahrt wird nicht befürwortet. 

Die Ausführung der Einfriedung ist entsprechend den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung darzustellen und zu planen. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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6. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	informativ	6

Sachverhalt

-        Tekturantrag der GRZ und GFZ – Vollzugsangelegenheit – auf dem Grundstück Fl.Nr. 469/11 an der Eichleite 32;

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7. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	informativ	7

Sachverhalt

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8. Grünwalder Freizeitpark - Sanierung Schwimmbad - VE 09 Heizung-Lüftung-Sanitär - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Die Planung der notwendigen Maßnahmen sind erfolgt, derzeit laufen die einzelnen Ausschreibungen. 

Für das Gewerk VE 09_HLS erfolgte auf Grund der Kostenschätzung eine beschränkte Ausschreibung. Zwölf Firmen wurden zur Abgabe eines Angebots aufgefordert. 

Zur Submission lagen vier wertbare Angebote vor. 

Die Angebotsauswertung ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Fa. Kretz + Wahl GmbH aus 82205 Gilching, mit einer Bruttoangebotssumme von 201.542,85 €. 

Die erforderlichen Mittel für das Jahr 2025 sind im Haushalt auf der neu gebildeten Haushaltsstelle 56010.9401eingestellt.

Beschluss

Die Geschäftsführung des Grünwalder Freizeitparks wird bevollmächtigt, die Fa. Kretz + Wahl GmbH aus 82205 Gilching zu beauftragen. 

Die erforderlichen Mittel für das Jahr 2025 sind im Haushalt auf der neu gebildeten Haushaltsstelle 56010.9401 eingestellt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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9. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö		9

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9.1. Anfrage GR-Mitglied Portenlänger

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	20.01.2025	ö		9.1

Sachverhalt