Der Ausschuss für Planung hat sich in seiner nichtöffentlichen Sitzung am 18.10.2017 eingehend mit dem gegenständlichen Bebauungsplan Nr. B 48 befasst, insbesondere noch einmal mit den eingegangenen Anregungen der Öffentlichkeit und diese im Rahmen der Abwägung wie folgt behandelt.
Einleitend noch einmal der bisherige Ablauf zum vorliegenden Bauleitverfahren:
Die Gemeinde Grünwald hat am 23.07.2013 in öffentlicher Sitzung den Bebauungsplan Nr. B 48 “Südlich der Laufzorner Straße und östlich der Leerbichlallee“ nebst Begründung und Schallgutachten in der Fassung vom 23.07.2013 als Satzung beschlossen. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit seinem am 17. November 2016 verkündeten Urteil den Bebauungsplan für unwirksam erklärt.
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 22. November 2016 beschlossen, zur Heilung der gerichtlich beanstandeten Mängel, ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchzuführen.
Sowohl der Wortlaut des o.g. Urteils, als auch der Beschluss zu einem ergänzenden Verfahren wurden jeweils öffentlich bekannt gemacht.
Anschließend hat die Gemeinde das Verfahren zur Vorprüfung eines Einzelfalles i.S. § 13 a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB durchgeführt und dazu die betreffenden Träger öffentlicher Belange ab dem 19.04.2017 bis einschließlich 19.05.2017 zu diesem Verfahrenspunkt beteiligt.
Der Gemeinderat hat die eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange in seiner öffentlichen Sitzung am 27.06.2017 behandelt und hierauf den Bebauungsplan zur Aufstellung und die sog. Öffentliche Auslegung beschlossen.
Der (erneute) Aufstellungsbeschluss wurde am 06.07.2017 öffentlich und ortsüblich bekannt gemacht. Die Öffentlichkeit hatte in der Zeit vom 13.07.2017 bis einschließlich 16.08.2017 ausreichend Gelegenheit sich über die Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes zu informieren und sich innerhalb der vorgenannten Zeit zu äußern.
Die eigentliche Öffentliche Auslegung fand anschließend in der Zeit vom 17.08.2017 bis einschließlich 18.09.2017 statt – auch dieser Verfahrensschritt wurde öffentlich und ortsüblich bekannt gemacht.
Während dieser vorgenannten Verfahrensschritte (Vorprüfung des Einzelfalles, Aufstellungsbeschluss, Öffentliche Auslegung) sind jeweils nachfolgende Anregungen bei der Gemeinde eingegangen, die nunmehr im Rahmen der sog. Abwägung zu behandeln sind.
I) Schreiben der Träger öffentlicher Belange (mit / ohne Anregungen):
- Schreiben der Träger öffentlicher Belange während des Auslegungszeitraums
Landratsamt München mit Anregungen
Sachgebiet Bauen
München, Schreiben vom 21.09.2017
Landratsamt München mit Anregungen
Sachgebiet Grünordnung
München, Schreiben vom 11.09.2017
Landeshauptstadt München ohne Anregungen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, Schreiben vom 21.08.2017
Regierung von Oberbayern ohne Anregungen
München, Schreiben vom 08.08.2017
Staatliches Bauamt Freising ohne Anregungen
München, Schreiben vom 08.08.2017
Wasserwirtschaftsamt München ohne Anregungen
München, Schreiben vom 13.09.2017
Regionaler Planungsverband München (RPV) ohne Anregungen
E-Mail, Schreiben vom 16.08.2017
Gemeinde Straßlach-Dingharting ohne Anregungen
München, Schreiben vom 07.08.2017
- Schreiben der Träger öffentlicher Belange vor dem Auslegungszeitraum
Landratsamt München ohne Anregungen
Sachgebiet Bauen
München, Schreiben vom 15.05.2017
Landeshauptstadt München ohne Anregungen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, Schreiben vom 22.05.2017
Regierung von Oberbayern ohne Anregungen
München, Schreiben vom 26.04.2017
Staatliches Bauamt Freising ohne Anregungen
München, Schreiben vom 26.04.2017
Regionaler Planungsverband München (RPV) ohne Anregungen
E-Mail, Schreiben vom 26.04.2017
Gemeinde Straßlach-Dingharting ohne Anregungen
München, Schreiben vom 24.04.2017
Deutsche Telekom Technik GmbH mit Anregungen
München, Schreiben vom 12.05.2017
II) Bericht der Gemeinde von Abstimmungsterminen mit
dem Einwender der Schreiben unter Punkt C) dieser
Beschlussvorlage (Gotz)
Abstimmungstermin im Rathaus der Gemeinde Grünwald am 10.07.2017 unter der Teilnahme von Hrn. Gotz (Einwender), Hrn. RA Engelmann (Kanzlei Messerschmidt, Dr. Niedermeier und Partner PartmbB, beauftragt durch Hrn. Gotz), Hrn. Rothörl (Gemeinde Grünwald) und Hrn. Weigl (G+M)
Abstimmungstermin im Büro Goergens und Miklautz (G+M) am 25.07.2017 unter der Teilnahme von Hrn. Gotz (Einwender), Hrn. Jantschek (beauftragter Architekt von Hrn. Gotz) und Hrn. Weigl (G+M)
III) Schreiben von Privatpersonen (mit / ohne Anregungen):
- Schreiben von Privatpersonen während des Auslegungszeitraums
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier ohne Anregungen
und Partner PartmbB
München, Schreiben vom 05.09.2017
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier mit Anregungen
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 15.09.2017
- Schreiben von Privatpersonen vor dem Auslegungszeitraum
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier mit Anregungen
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 17.02.2017
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier mit Anregungen
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 03.08.2017
IV) Kurzzusammenfassung der Gemeindeverwaltung zu den vorangegangenen einzelnen Stellungnahmen: zum Schreiben von Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017, 03.08.2017 und 15.09.2017 (vgl. Punkt C))
I) Schreiben der Träger öffentlicher Belange
- Schreiben der Träger öffentlicher Belange während des Auslegungszeitraums
Landratsamt München
Sachgebiet Bauen
München, Schreiben vom 21.09.2017
1. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf soll im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Hierfür war die Durchführung eine Vorprüfung des Einzelfalles erforderlich. Nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalles kommt die Gemeinde zu dem Ergebnis, dass der vorliegende Bebauungsplanentwurf keine erheblichen Umweltauswirkungen hat und daher im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann. Dieser Beschluss ist gemäß § 13 a Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. In der Bekanntmachung sind die wesentlichen Gründe aus der Vorprüfung anzugeben. Aus den uns vorliegenden Unterlagen kann nicht beurteilt werden, ob diese Bekanntmachung tatsächlich erfolgt ist. Fehlt die Bekanntmachung, liegt ein Verfahrensfehler vor und das Verfahren müsste nach erfolgter Bekanntmachung des Beschlusses erneut wiederholt werden. Die Bekanntmachung vom 07.08.2017 zur öffentlichen Bekanntmachung ist hierfür nicht ausreichend.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass in der Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung der Hinweis fehlt, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben können (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB).
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die betreffende Bekanntmachung wurde unter Angabe der einschlägigen Gründe durch Anschlag an den Amtstafeln und im Isar-Anzeiger am 06.07.2017 bis zum 17.08.2017 ortsüblich bekanntgemacht. Erst nach dieser Bekanntmachung wurde die eigentliche Bekanntmachung für die Öffentliche Auslegung vom 17.08.2017 bis zum 18.09.2017 bekanntgemacht – es liegt somit kein Verfahrensfehler, der eine erneute öffentliche Auslegung erforderlich macht vor. Zum besseren Verständnis wird die Gemeinde die erste Bekanntmachung dem Landratsamt München zum Abschluss des Verfahrens zuleiten.
Mit Wirkung vom 01.06.2017 wurde § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB geändert und § 47 Abs. 2 a VwGO gestrichen. Im Übrigen ist ein fehlender Hinweis für die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplanes irrelevant. Die Gemeinde hat keine Stellungnahmen unbeachtet gelassen.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
2. Im vorliegenden Fall wird außerdem auf eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet. Nach § 13 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist in diesem Fall ortsüblich bekannt zu machen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann. Ob im vorliegenden Fall diese Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 13 a Abs. 3 BauGB durchgeführt worden ist, kann aus den uns vorliegenden Unterlagen nicht beurteilt werden. Wurde die Unterrichtung der Öffentlichkeit vor Durchführung der öffentlichen Auslegung nicht durchgeführt, so liegt ein Verfahrensfehler vor und das Verfahren müsste ebenfalls aus diesem Grund wiederholt werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Wie schon zu Punkt 1. vorgetragen, wurde über die Möglichkeit der frühzeitigen Unter-richtung und Erörterung in der Bekanntmachung vom 06.07.2017 abgestellt. Danach hatte die Öffentlich vom 13.07.2017 bis einschließlich 16.08.2017 ausreichend Zeit, sich über die Planung frühzeitig zu informieren – darauf wurde in der Bekanntmachung explizit hingewiesen – ein Verfahrensfehler liegt insoweit nicht vor. Dem Landratsamt München lagen übrigens alle Bekanntmachungen zum Bebauungsplanverfahren Nr. B 48 vor.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
3. Bei Ziffer A 6.5 empfehlen wir aus Gründen der Rechtsklarheit folgende Formulierung festzusetzen: „Die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO wird angeordnet.“
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Anregung zur Präzisierung der Festsetzung wird entsprochen. Der Planverfasser wird beauftragt die Festsetzung A 6.5 wie folgt zu präzisieren: „Die Geltung der Regelungen des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO wird angeordnet.“ Eine materielle Planänderung liegt hierin nicht, so dass es einer erneuten Auslegung nicht bedarf.
Dementsprechend kann sodann der Hinweis vollständig entfallen; er ist entbehrlich.
Der Planverfasser wird beauftragt, Punkt 7.16 Satz 1 der Bebauungsplanbegründung entsprechend zu präzisieren.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Landratsamt München
Sachgebiet Grünordnung
München, Schreiben vom 11.09.2017
A 16.1
Wir empfehlen hier die Pflanzung von groß- bis mittelkronigen Laubbäumen im öffentlichen Straßenraum festzusetzen, die genaue Artenauswahl jedoch unter dem Punkt „B 4.0 Hinweise zur Grünordnung“ aufzunehmen.
Hier sollte die Formulierung „Zulässig sind standortgerechte, vorwiegend heimische groß- bis mittelkronige Laubbäume, siehe auch Pflanzliste unter Hinweise“ gewählt werden, damit andere Arten nicht ausgeschlossen sind und gepflanzt werden können, auch wenn sie nicht auf der Pflanzliste stehen. Hintergrund: Schädlinge und Krankheiten, die bestimmte Baumarten betreffen, werden häufiger. Eine Einschränkung auf bestimmte Arten sollte vermieden werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Anregung wird nicht entsprochen. Die Gemeinde ist sich bzgl. des oben stehenden Sachverhaltes bewusst. Es wird darauf hingewiesen, dass es hier um die Bepflanzung im öffentlichen Straßenraum geht. Üblicher Weise wird anzulegendes Straßenbegleitgrün unter Beachtung aller ökologischen Belange vorgenommen. Sofern sich die Notwendigkeit ergeben sollte, dass wegen Schädlingsbefall – den es derzeit vor Ort nicht gibt – andere Baumarten zugelassen werden müssten, so können für bestimmte Fälle Abweichungen zugelassen werden. Sollte daraus ein grundsätzliches Problem entstehen, so müsste (nicht nur in diesem Plangebiet) die Pflanzliste überdacht werden. Eine Änderung des Bebauungsplans ist jedenfalls derzeit aber nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Bei der Verwendung von Bäumen als Straßenbegleitgrün sind pro Pflanzfläche max. 2 verschiedene Arten erlaubt. Darüber hinaus sind als Straßenbegleitgrün auch Rasen/Wiese, Krautfluren und standortgerechte Strauchpflanzungen, die eine Höhe von 80 cm nicht überschreiten, zulässig.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Anregung zur Präzisierung der Festsetzung wird entsprochen. Bei dieser klarstellenden Präzisierung handelt es sich nicht um eine materielle Änderung. Die Erforderlichkeit einer erneuten Auslegung nach § 4a Abs. 3 BauGB liegt somit nicht vor.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
A 16.2
Hier soll die Grünordnung für private Grundstücke im Gegensatz zum öffentlichen Straßenraum geregelt werden. Die Einschränkung auf Gärten bei Wohnnutzung ist aus grünordnerischer Sicht nicht sinnvoll. Die Festsetzung sollte generell für private Grünflächen gelten, also für Wohnnutzung und Nutzungen nach BauNVO § 3 Abs. 2 und 3.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Anregung wird nicht entsprochen. Die Festsetzung A 16.2 richtet sich im vorliegenden Reinen Wohngebiet ausschließlich an Gärten bei Wohnnutzung. Bei Anlagen zur Kinderbetreuung (§ 3 Abs. 2 Nr. 2) ist die Gemeinde selbst zuständig und kann hier die Bedingungen der Grünordnung festlegen. Dies gilt ebenfalls für die Ausnahmen nach § 3 Abs. 2 und 3 BauNVO für die die Gemeinde entsprechende grünordnerische Anforderungen entsprechend dem jeweiligen Einzelfall festlegen kann. Eine Änderung des Bebauungsplans ist daher nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Obstbäume sind über die Baumschutzverordnung der Gemeinde nicht geschützt. Sie sind zudem kleiner und kurzlebiger als Laubbäume und daher nicht als gleichwertig zu betrachten. Vitale Bestandsbäume - auch Nadelbäume - in gutem Zustand stellen wertvollen Baumbestand dar und sollten auf das Pflanzgebot angerechnet werden können. Werden sie angerechnet, sind sie fortan zu schützen, auch wenn es sich um Laubbäume mit einem Stammumfang unter 100 cm oder Nadelbäume handelt, die über die Baumschutzverordnung (noch) nicht geschützt wären.
Unser Vorschlag: Heraufsetzen der Quadratmeter von 200 auf 300, dafür aber 1 großer Baum oder 2 kleine Bäume.
Wir empfehlen folgende Formulierung:
[…] Es sind so viele Bäume zu pflanzen, dass auf je angefangene 300 m² Grundstücksfläche mindestens ein groß- bis mittelkroniger standortgerechter, heimischer Laubbaum oder zwei kleinkronige standortgerechte, heimische Laubbäume/Obstbäume in regionaltypischen Sorten kommen. Bereits vorhandene, vitale Bestandsbäume können angerechnet werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Gemeinde hat mit Bedacht ein zurückhaltendes Baumschutzreglement in diesem Bebauungsplan festgesetzt (ursprünglich auch mit Billigung des LRA München). Daran möchte die Gemeinde auch festhalten.
Nach hiesiger Auffassung bieten die Regelungen der Baumschutzverordnung ein angemessenes Instrumentarium zum Schutz ökologisch wertvoller Bäume. Dieses Instrumentarium reicht nach Auffassung der Gemeinde vollkommen aus. Auch im Hinblick auf die Gleichbehandlung der Grundstückseigentümer in Grünwald sieht die Gemeinde daher davon ab, für das hier in Rede stehende Plangebiet eine vollkommen neue Regelungssystematik zu entwickeln, die zudem inhaltlich auch sehr weitgehend erscheint.
Die angeregte Bebauungsplanänderung wird daher abgelehnt.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Äußerst wichtig ist eine Festsetzung zu Ersatzpflanzungen, da sonst bei Ausfall von Neupflanzungen keine Möglichkeit besteht, Nachpflanzungen zu fordern.
Wir empfehlen die zusätzliche Festsetzung wie folgt:
Geschützte Bestandsbäume und mit Pflanzgebot festgesetzte Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten, im Wuchs zu fördern und zu pflegen. Ausgefallene Gehölze sind spätestens in der darauffolgenden Vegetationsperiode gleichwertig nach zu pflanzen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Baumschutzverordnung der Gemeinde deckt die vom Landratsamt vorgeschlagene Ergänzung bereits weitgehend ab. Ersatzpflanzungen sind dort in § 6 bereits umfassend geregelt (vgl. insbesondere § 6 Abs.2 der BSV). Sie können überall dort verlangt werden, wo nach den Maßstäben der BSV geschützter Baumbestand (vgl. § 3 BSV) beseitigt oder geschädigt wird. Auch das Nachpflanzungsgebot findet sich in der BSV (§ 6 Abs. 2 letzter Satz). Damit ist der Anregung des LRA München nach Auffassung der Gemeinde hinreichend Rechnung getragen.
Die Anregungen der Grünordnung des Landratsamtes München gehen gegenüber dem bisher abgewogenen und festgesetzten Rahmen der vergangenen Verfahrensschritte (insbesondere in 2013) deutlich hinaus und sind aus Sicht der Gemeinde Grünwald in dieser Detailschärfe nicht zielführend. Die bisherigen Festsetzungen zur Begrünung des öffentlichen Raumes und der Durchgrünung der privaten Grundstücke sind in ihrer Qualität und im Detailierungsgrad vollkommen ausreichend. Eine Änderung des Bebauungsplanes durch neue Festsetzungsinhalte kommt nicht in Betracht.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
A 16.3
Empfohlene Mindestpflanzgröße für Obstbäume: Solitär, Hochstamm, Stammumfang 12-14 cm.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Obstbäume sind bereits durch die Kategorie „kleinkronige Bäume“ abgedeckt. Hierdurch wird die vom Einwender angeregte empfohlene Mindest-Qualität für Obstbäume (STU 12-14cm) sogar noch etwas angehoben (STU 16-18 bei kleinkronigen Bäumen).
Durch die höhere Qualität ist der Baum bereits bei der Pflanzung robuster und raumwirksamer als mit einem Stammumfang von 12-14cm. Eine Änderung des Bebauungsplans ist nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
B 4.8
Die Mindestbreite einer spartenfrei zu haltenden Baumgrube für großkronige Bäume sollte 3 m betragen. Die Erweiterung des Wurzelraumes in angrenzende offenporige Beläge ist möglich. Baumgruben nach:
- ZTV-Vegtra-Mü: 36m³
- FLL: 12m³, Tiefen von 1,5 – 2m sind durchaus möglich
- DIN 18916: 16m², mind. 80 cm tief, knappe 13m³
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Stellungnahme wird Rechnung getragen. Der Planer wird gebeten, den Hinweis unter Ziff. B 4.8 entsprechend zu ändern.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
B 8.4
Baumpflanzungen müssen einen Mindestabstand von 2,5 m zu vorhandenen oder geplanten unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen einhalten. Bei kleineren Abständen ist je nach Leitungsart der Einsatz von Schutzmaßnahmen zu prüfen. Auf das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsleitungen“ – aufgestellt von der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen in Köln – wird verwiesen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Anregung wird nicht entsprochen. Bei dem Text gem. Hinweis B 8.4 handelt es sich um Textpassagen die aus dem Schreiben der SWM Infrastruktur Region GmbH vom 07.08.2012 im Rahmen der 2. Auslegung unverändert in die Bebauungsplanunterlagen übernommen worden sind. Spätere Änderungswünsche von Seiten der SWM Infrastruktur Region GmbH wurden nicht vorgetragen. Der Bebauungsplan wird daher nicht geändert.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, Schreiben vom 21.08.2017
Kein Einwand.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Regierung von Oberbayern
München, Schreiben vom 08.08.2017
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende
Stellungnahme ab:
Die Gemeinde Grünwald beabsichtigt, den Bebauungsplan Nr. B 48 aufzustellen,
um im südöstlichen Gemeindegebiet im Bereich der Waldecksiedlung (ca. 11,6 ha)
eine langfristige und geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.
Aus landesplanerischer Sicht ist die o.g. Bauleitplanung als raumverträglich zu bewerten.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Staatliches Bauamt Freising
München, Schreiben vom 08.08.2017
Mit oben genanntem Schreiben haben Sie den Bebauungsplan Nr. B 48 für den
Bereich Laufzorner Straße (Teilbereiche), Bodenschneidstraße (Teilbereiche),
Stümpflingstraße (Teilbereiche), Rosskopfstraße, Waldeckstraße,
Hirschparkstraße und Am Fischerwinkel (Teilbereiche) erneut zur Stellungnahme
vorgelegt. Gegen den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung bestehen von
Seiten des Staatlichen Bauamtes Freising keine Einwände.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Wasserwirtschaftsamt München
München, Schreiben vom 13.09.2017
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht bestehen gegen den Bebauungsplan Nr. B 48 der
Gemeinde Grünwald keine Einwände.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Regionaler Planungsverband München (RPV)
E-Mail, Schreiben vom 16.08.2017
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbandes München teilt mit, dass zum o. g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Gemeinde Straßlach-Dingharting
München, Schreiben vom 07.08.2017
Mit Schreiben vom 02. August 2017 haben Sie uns den o. g. Bebauungsplan zur Stellungnahme vorgelegt. Die Gemeinde Straßlach-Dingharting bringt im Verfahren gemäߧ 3 Abs. 2 i.V. m. § 4 Abs. 2 BauGB keine Anregungen vor.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
- Schreiben der Träger öffentlicher Belange zur Vorprüfung des Einzelfalls
Landratsamt München
Sachgebiet Bauen
München, Schreiben vom 15.05.2017
Zur vorliegenden Vorprüfung des Einzelfalls ist keine Äußerung veranlasst.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
München, Schreiben vom 22.05.2017
Kein Einwand.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Regierung von Oberbayern
München, Schreiben vom 26.04.2017
Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende
Stellungnahme ab:
Der o.g. Bebauungsplan zielt auf eine geordnete städtebauliche Entwicklung und den Erhalt der gewachsenen Strukturen im südöstlichen Gemeindegebiet ab. Anhand der Informationen des vorliegenden Prüfbogens zur Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 BauGB ergeben sich aus landesplanerischer Sicht keine Einwände.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Staatliches Bauamt Freising
München, Schreiben vom 26.04.2017
Mit oben genanntem Schreiben haben Sie den Bebauungsplan Nr. B 48 für den
Bereich Laufzorner Straße (Teilbereiche), Bodenschneidstraße (Teilbereiche),
Stümpflingstraße (Teilbereiche), Rosskopfstraße, Waldeckstraße,
Hirschparkstraße und Am Fischerwinkel (Teilbereiche) erneut zur Stellungnahme
vorgelegt. Gegen den Bebauungsplan in der vorliegenden Fassung bestehen von
Seiten des Staatlichen Bauamtes Freising keine Einwände.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Regionaler Planungsverband München (RPV)
E-Mail, Schreiben vom 26.04.2017
Die Geschäftsstelle des Regionalen Planungsverbands München teilt mit, dass zum o. g. Vorhaben keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet werden.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Gemeinde Straßlach-Dingharting
München, Schreiben vom 24.04.2017
Vielen Dank für die Beteiligung. Im oben genannten Verfahren bringt die Gemeinde Straßlach-Dingharting keine Anregungen vor.
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
Deutsche Telekom Technik GmbH
München, Schreiben vom 12.05.2017
Die Deutsche Telekom GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. ³ 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt , alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben.
Zur Vorprüfung des Bebauungsplanes Nr. B 48 nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Plangebiet ist bereits eine Telekommunikationsinfrastruktur vorhanden. Änderungen, Baumaßnahmen oder Planungen zu Baumaßnahmen sind zurzeit nicht vorgesehen.
Lagepläne mit unseren eingezeichneten Telekommunikationsanlagen haben wir beigefügt. Zeichen und Abkürzungen in den Lageplänen sind in der darin eingefügten Legende zu entnehmen.
Bitte beachten Sie: Die übersandten Lagepläne sind nur für Planungszwecke geeignet, ansonsten sind sie unverbindlich.
Bei allen Grabungen am oder im Erdreich bitten wir beiliegende Kabelschutzanweisung unbedingt zu beachten.
Wir bitten folgende fachliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen:
In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen für die Unterbringung der Telekommunikationsanlagen vorzusehen.
Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z.B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989; siehe hier u. a. Abschnitt 3 zu beachten.
Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert wird.
Anhänge:
Lageplan nördlicher Bereich:
Lageplan südlicher Bereich:
Hinweis: Das zum Schreiben der Telekom gehörende Dokument „Kabelschutzanweisung“ ist nicht abgebildet.
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und im Bauvollzug berücksichtigt. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
II) Bericht der Gemeinde von Abstimmungsterminen mit dem Einwender der Schreiben unter Punkt C) dieser Beschlussvorlage (Gotz)
Abstimmungstermin im Rathaus der Gemeinde Grünwald am 10.07.2017 unter der Teilnahme von Hrn. Gotz (Einwender), Hrn. RA Engelmann (Kanzlei Messerschmidt, Dr. Niedermeier und Partner PartmbB), beauftragt durch Hrn. Gotz), Hrn. Rothörl (Gemeinde Grünwald) und Hrn. Weigl (G+M)
Am 10.07.2017 waren Herr Gotz sowie der von ihm beauftragte Jurist, Herr RA Engelmann (Kanzlei Messerschmidt, Dr. Niedermeier und Partner PartmbB), im Rathaus der Gemeinde Grünwald wie vorab vereinbart erschienen, um mit Hrn. Rothörl (Gemeinde), Herrn RA Geislinger (Kanzlei Seufert) und Herrn Weigl (G+M Architekten) mögliche Planungsalternativen gegenüber den im Bebauungsplan aufgezeigten Möglichkeiten zu besprechen. Im wesentlichen wiederholte Herr Gotz hierbei seine auch schriftlich vorgebrachten Einwände (s.u.).
Herr Gotz wiederum erhielt von der Gemeinde die Auskunft, dass sein im derzeit vorliegenden Bauantrag für die Bodenschneidstraße 7, Flur-Nr. 270/9 und 270/10, dargestelltes Bauvorhaben den Grundzügen des Bebauungsplans Nr. 48. widerspricht und dass diese Planung selbst im Wege einer Abweichung nicht realisierbar sei. Weiterhin sehe die Gemeinde keine Möglichkeit, das Vorhaben durch Bebauungsplanänderung zu ermöglichen, da eine solche Änderung den Zielen des Bebauungsplans zuwiderzulaufen würde.
Herr Weigl bot daraufhin an, für ein zusätzliches Gespräch auf Planerebene mit dem Architekten des Bauvorhabens (Herrn Jantschek) zur Verfügung zu stehen, um zu prüfen, ob es nicht doch gelingen kann, die Planungsziele der Gemeinde und den Bauwunsch von Herrn Gotz in Einklang zu bringen (vgl. nachfolgende Information).
Abstimmungstermin im Büro Goergens und Miklautz (G+M) am 25.07.2017 unter der Teilnahme von Hrn. Gotz (Einwender), Hrn. Jantschek (beauftragter Architekt von Hrn. Gotz) und Hrn. Weigl (G+M)
Am 25.07.2017 waren Herr Gotz sowie der von ihm beauftragte Planer, Herr Architekt Jantschek, wie vorab vereinbart im Büro Goergens und Miklautz erschienen, um mit Hrn. Weigl (G+M) mögliche Planungsalternativen im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 48 zu besprechen. Zusammenfassend lässt sich hierzu folgendes festhalten:
Während des Abstimmungsgespräches hat Hr. Weigl (G+M) erläutert und aufgezeigt, dass der von Seiten des Einwenders als „Scheune“ bezeichnete Baukörper eben nicht die einzig mögliche Bauform darstellt und dass z.B. 4 Einzelgebäude oder auch eine Mischung der Bauformen sowie versetzte Baukörper durchaus möglich sind.
Weiterhin hat Hr. Weigl (G+M) aufzeigen können, dass Herr Gotz auch keinen wirtschaftlichen Nachteil durch den B-Plan erleidet, denn das Baurecht, welches unverändert aus dem B35 übernommen wurde, ist auch in Zukunft umsetzbar. Die Bauweise E+D erzeugt sogar mehr Nicht-Vollgeschoßfläche (also auch Wohnfläche) als eine Bauweise mit II+D (was eine Grünwalder Besonderheit aufgrund des Verhältnisses von GR zu GF darstellt).
Hr. Weigl hat außerdem herausgestellt, dass es Abweichungen vom B-Plan im Zuge einer Ausnahme nur in dem Rahmen geben kann, wie es die Atypik des Grundstücks begründen kann - und auch nur soweit die Grundzüge der Planung nicht betroffen sind.
Am Ende blieb in der Besprechung offen, ob Herr Gotz grundsätzlich am Klageweg festhalten möchte, oder ob er nun doch auf der Suche nach einem Kompromiss Planungsalternativen untersuchen lassen will, wie sie in der Besprechung am 25.07.2017 aufgezeigt wurden.
Am 03.08.2017, also nach der Besprechung vom 25.07.2017, schreibt der Eigentümer, vertreten durch Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB an die Gemeinde:
„Im Nachgang zu unserer Besprechung am 10.07.2017 bei Ihnen möchten wir mitteilen, dass wir mit Herrn Architekt Weigl eine mögliche Kompromisslösung erarbeiten könnten. Wir werden Ihnen demnächst einen Planentwurf zukommen lassen. Wir sind grundsätzlich positiv gestimmt, dass wir die Gerichtsverfahren gütlich beilegen können.“
Dies trat jedoch nicht ein. Später teilte Herr Gotz der Gemeinde mit, dass er die diskutierten Planungsalternativen (nun doch) nicht aufgreifen um am Klageverfahren weiterhin festhalten will.
III) Schreiben von Privatpersonen
- Schreiben von Privatpersonen während des Auslegungszeitraums
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 15.09.2017
in Ergänzung der Anhänge 1, 2a und 2b zum Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017 sowie in Ergänzung des Anhangs 1 zum Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 03.08.2017
Wir nehmen Bezug auf Ihr Schreiben vom 02.08.2017. Wir danken ausdrücklich für die Übersendung der umfangreichen Unterlagen in den aktuellsten Fassungen.
Hinsichtlich der verfolgten gütlichen Einigung müssen wir Ihnen leider mitteilen, dass sich Herr Golz nach reiflicher Überlegung nicht in der Lage sieht, auf Basis der Einigungsgespräche neue Planungen zu erstellen. Die Zugeständnisse, die Sie und Herr Architekt Weigl bereit sind zu machen, genügen den Vorstellungen nicht, die Herr Golz an ein gegenseitiges Entgegenkommen hat Herr Gotz sieht dabei insbesondere den Umstand im Vordergrund, dass er auf Basis der aktuellen Rechtslage - also ohne Geltung des gegenständlichen Bebauungsplanes Nr. B 48 - mit zwei Geschossen plus Dachgeschoss bauen könnte. Dies würde ihm eine gefällige gestalterische Lösung mit Erhalt des Baumbestandes unter Realisierung einer hinreichenden Nutzfläche ermöglichen. Die von Herrn Weigl in Aussicht gestellte Möglichkeit, Baukörper näher zueinander zu platzieren und eine Baugrenze zu überschreiten, die das Bestandsgebäude bereits aktuell überschreitet, sind keine Grundlage, auf der Herr Gotz Planungen vorantreiben will.
Da wir somit die laufenden Gerichtsverfahren ordnungsgemäß weiterbetreiben, müssen wir auch die Rechte unseres Mandanten im laufenden Aufstellungsverfahren wahren. Ihnen dürfte bekannt sein, dass die Rechtsprechung Schreiben, die vor Beginn der Einwendungsfrist eingehen, nicht als Einwendungsschreiben wertet Der guten Ordnung halber übersenden wir somit nochmals unsere Ausführungen zum Bebauungsplan Nr. B 48.
Wir nehmen daher Bezug auf Ihre Schreiben vom 02.08.2017 und die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. B 48 und erheben erneut die bereits mit Schreiben vom 17.02.2017 und 03.08.2017 erhobenen
EINWENDUNGEN und ANREGUNGEN.
1. Der Bebauungsplan trägt dem vorhandenen Grünbestand nicht hinreichend Rechnung. Im Planbereich existiert stellenweise sehr alter und schützenswerter Baumbestand. Die
Festsetzungen des Bebauungsplanes führen jedoch im Falle einer Neubebauung zur zwangsweisen Fällung dieser schützenswerten Bestände. Der Plan nimmt ersichtlich keine Rücksicht auf diese Bestände, wie sich aus dem integrierten Grünordnungsplan ergibt Ein Vergleich der Abbildung „freigehaltene Grünflächen" auf Seite 40 der Planbegründung mit dem bestehenden Baumbestand (z. B. S. 23 der Planbegründung) zeigt, dass sich die freigehaltenen Grünflächen nicht mit dem schützenswerten Bestand in Deckung bringen lassen. So befinden sich beispielsweise die Grünflächenanschlüsse aus der rückwärtig freigehaltenen Grünfläche zur Straße hin im Geviert zwischen Bodenschneidstraße und Waldeckstraße genau an den Stellen, an denen sich derzeit kein Baumbestand findet Zum Teil befinden sich sogar Bestandsgebäude
in diesen Bereichen, z.B. auf Fl.Nr. 270/6.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Dem Bebauungsplan liegt eine Aufnahme des Baumbestands anhand von Ortsbegehungen und einer Luftbildanalyse zu Grunde. Der Sachverhalt ist insofern umfassend und auch hinreichend genau ermittelt.
Freilich ist es so, dass die „freigehaltenen Grünflächen“ in der Planbegründung nicht vollständig deckungsgleich sind mit schützenswertem Baumbestand nach der gemeindlichen Baumschutzverordnung. Das ist der Gemeinde bewusst und daraus folgt auch kein Planungsmangel. Denn wie sich dem Zusammenhang der Abbildung „Freigehaltene Grünflächen“ und der Ziff. 8.1.2 der Begründung entnehmen lässt, geht es um die Sicherung der Grünflächen durch rückwärtige Baugrenzen. Das hat zunächst mit schützenswertem Baumbestand nichts zu tun. Für jenen gilt insbesondere die BaumschutzVO der Gemeinde Grünwald.
Der Bebauungsplan setzt also Bereiche fest, die von Bebauung (auch weiterhin) freizuhalten sind. Diese Bereiche wurden ausgewählt, weil sie bisher unbebaut sind und im räumlichen Zusammenhang vieler Grundstücke, ökologisch wertvolle zusammenhängende Grünbereiche schaffen. Diese Bereiche sind teils mit Baumbestand versehen und teilweise nicht. Der Bebauungsplan setzt darüber im Bereich der bestehenden Bebauung Baugrenzen fest, die einen Ersatz oder eine Ergänzung des baulichen Bestands erlauben. Auch diese Bereiche sind teils mit Baumbestand versehen und teilweise nicht. Eine grundstückbezogenen Feinplanung mit Einzelbauräumen nimmt der BP im Übrigen nicht vor.
Eine pauschale Schlussfolgerung für alle Einzelgrundstücke ist somit gar nicht möglich und ist auch nicht das Ziel des Bebauungsplans. Für die Gemeinde stand städtebaulich die Differenzierung in (bereits) bebaute und räumlich zusammenhängende unbebaute Bereiche im Vordergrund. Es mag (Einzel-) Grundstücke oder auch atypische Fälle geben, wo der der Baumerhalt mit dem Baurecht abgewogen werden muss oder entsprechende Ersatzpflanzungen vorgenommen werden müssen. Dies alles steht aber – wie gesagt – den Bebauungsplanzielen nicht entgegen.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Auf den Flurnummern die im Eigentum unseres Mandanten stehen (270/9 und 270/10) würde eine Neubebauung dazu führen, dass der gesamte Baumbestand gerodet werden müsste. Zur Verdeutlichung dieses Umstandes fügen wir einen Plan - (Anlage 1) - bei, der den Baumbestand sowie eine bebauungsplankonforme Ersatzbebauung enthält
Eine Fällung nahezu sämtlicher Bäume wäre notwendig.
Es ist vornehmlich dieser Umstand, der unseren Mandanten dazu zwingt, weiter gegen den Bebauungsplan vorzugehen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Flur Nr. 270/9 und 270/10 stellen insoweit einen atypischen Fall dar, weil im gesamten Bebauungsplanbereich soweit ersichtlich nur diese beiden Grundstücke im Zusammenhang zweier Grundstücke bereits bebaut sind und auch künftig beplant werden können.
Hierbei hat sich historisch entwickelt, dass das südliche Grundstück bebaut und das nördliche Grundstück mit Baumbestand versehen und unbebaut ist. Das bereits bisher geltende Baurecht gem. B35 wurde bislang bei Weitem nicht ausgeschöpft (weil das nördliche Grundstück weitgehend unbebaut war) - was im Geltungsbereich ebenfalls als atypischer Fall zu bezeichnen ist.
Man muss wohl außerdem mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass bei nahezu jeder Bebauung, die sich nicht an den Umriss des bisherigen Bestands hält, Baumbestand betroffen wäre (s.u.).
Dies ist jedoch kein Mangel des Bebauungsplans, sondern den Besonderheiten dieses Grundstücks geschuldet.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
2. Daneben stellen sich die Festsetzungen des Bebauungsplanes als in Kombination nicht umsetzbar dar. Zur Verdeutlichung fügen wir Skizzen - (Anlagen 2a und 2b) - mit Giebelquerschnitten bei, aus denen sich die Probleme ablesen lassen.
Die Grundstücke unseres Mandanten haben eine Breite von 18,50 m bzw. 18,40 m. Bei einer Ausnutzung der maximal möglichen Gebäudehöhe (dies ist notwendig, um ein noch irgendwie sinnvoll nutzbares Gebäude zu erstellen) kann wegen der Einhaltung der Abstandsflächen allerdings nicht einmal mehr die schmale Gebäudebreite von 8,50 m realisiert werden.
Schließlich kann bei der maximal möglichen Dachneigung das Dachgeschoss nicht als
Vollgeschoss realisiert werden. Die dahingehende Festsetzung, dass das Dachgeschoss als Vollgeschoss ausgestaltet werden kann, ist daher widersprüchlich.
Dieser Umstand - das Dachgeschoss lässt sich nicht als Vollgeschoss ausgestalten - führt auch dazu, dass die zulässige GFZ bei der vorgegebenen GRZ nicht realisiert werden kann.
All diese Widersprüche zeigen, dass der Bebauungsplan ein viel zu detailliertes Regelungskonzept verfolgt und die Baufreiheit der Eigentümer unverhältnismäßig und aus städtebaulicher Sicht unnötig einschränkt.
Zu welchen gestalterischen Missgriffen die Festsetzungen führen, zeigt sich am bebauungsplankonform errichteten Gebäude in der Bodenschneidstraße 19.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Gemeinde hat sich sehr gründlich damit befasst, welche Baurechte noch nicht realisiert sind und wie diese womöglich errichtet werden könnten. Siehe Texte und Grafiken der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 7.21 (Seite 38). Dennoch hat der Bebauungsplan nicht den Anspruch, in diesem gewachsenen, bereits fast vollständig bebauten Gebiet für jedes Einzelgrundstück eine Bebauung vorzuschlagen oder gar explizit festzusetzen.
Der Gemeinde ist hierbei bewusst, dass es Fälle geben mag, wo das Maximum des Baurechts nicht ohne weiteres (ohne Abweichungen oder Befreiungen) realisierbar ist. Deswegen hat sie im Bebauungsplan insbesondere durch Festsetzung A 11.7 ein Instrument verankert, solche Abweichungen im Bedarfsfall zu ermöglichen.
Einleitend heißt es zur Erläuterung des Entwurfs unter Punkt 7.1 der Begründung:
„Allgemeine Festsetzungshinweise:
Die Gemeinde ist sich bei der der Aufstellung des B48 bewusst, dass im Bestand teilweise Gebäude oder Grundstücke vorhanden sind, die nicht vollständig allen neuen Festsetzungen entsprechen. Für solche Gebäude sind jedoch in der Regel entsprechende Ausnahmeregelungen vorgesehen, darüber hinaus gilt der gesetzliche Bestandsschutz.“
Im Übrigen hält die Gemeinde die obigen Einwände für nicht ausreichend begründet. Gemeindeeigene Untersuchungen haben gezeigt, dass das Baurecht unter Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans umsetzbar ist. Dies hat der Verfasser des Bebauungsplans dem Bauherrn in der Besprechung am 25.07.2017 auch aufgezeigt. Letztlich möchte der Eigentümer einer zulässigen Bauweise bisher aber nicht nähertreten.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
3. Weiterhin weisen wir darauf hin, dass offenbar auch die Gemeinde selbst nicht vorhat, diesen hohen Detaillierungsgrad an Festsetzungen umzusetzen.
So wurden in der Bodenschneidstraße 9 bereits - anstelle der festgesetzten roten oder braunen Dachziegel - graue Dachziegel zugelassen.
Angesichts dieser Tatsache appellieren wir an die Gemeinde, den Ansatz zu überdenken,
das Baugebiet durch hochdetaillierte Regelungen in baulichen Gestaltungsmöglichkeiten zu beschneiden, wenn die beabsichtigten Festsetzungen ohnehin nicht eingehalten werden sollen.
Im Folgenden wiederholen wir in der gebotenen Kürze die Einwendungen, die bereits mit
Schreiben vom 03.12.2014 durch Herrn Kollegen Prof. Dr. Hauth vorgebracht wurden und die wir ausdrücklich aufrechterhalten.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Gründe für die Bebauungsplanaufstellung, die Planungsziele und der Detaillierungsgrad der Festsetzungen werden in den Erläuterungen der Begründung zum Bebauungsplan ausführlich beschrieben und waren bereits vielfach Gegenstand der gemeindlichen Beratungen im Zuge der Bebauungsplanaufstellung. Auf diese wird verwiesen. Darüber hinaus wurden graue Dachziegel gem. Bebauungsplan B 48 (alt) weder genehmigt, noch (ausnahmsweise) zugelassen. Soweit graue Dachziegel vorhanden sind, wurden diese schlichtweg einfach baulich realisiert oder diese sind vor Erlass des Bebauungsplanes angebracht worden.
Der planerische Ansatz ist hier gleichwohl richtig und das planerischer Ziel ist auch erreichbar, weshalb die Gemeinde im Ergebnis die Festsetzungen zur Erreichung ihrer städtebaulichen und ortsgestalterischen Ziele nach wie vor für richtig und angemessen hält. Der Bebauungsplan wird nicht geändert.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
4. Das Verbot bzw. Einschränkungen der Errichtung von Quergiebeln und Fassadenvor- und -rücksprüngen schränkt die Baufreiheit unverhältnismäßig ein.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Typologie der Gebäude und der Giebelanbauten im Verhältnis zum erhaltenswerten Ortsbild, zum baulichen Bestand, auch im HB-Bereich, und die weitergehenden Möglichkeiten in Bereichen ohne Kennzeichnung „HB“ waren ebenfalls vielfach Gegenstand der gemeindlichen Beratungen im Zuge der Bebauungsplanaufstellung. Auf diese und die Ausführungen der Texte der Begründung zum Bebauungsplan wird verwiesen (insbesondere Abschnitt 7.0 ff und Punkt 7.15 der Begründung).
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
5. Für eine Einschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten betreffend die Dachflächenfenster besteht kein sachlicher oder gestalterischer Grund. Abweichend Dachflächenfenster sind im Bestand bereits umfassend vorhanden, sodass das Regelungsziel nicht mehr erreichbar ist
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Die Regelung der Zulässigkeit von Dachbelichtungsmöglichkeiten ist regelmäßiger Bestandteil von Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Ortsbildgestaltung. Die Gemeinde hält – nach eingehender Bestandsaufnahme im gesamten Plangebiet – die bisherigen Belichtungselemente nicht für derart häufig und prägend, dass das Planungsziel der Ortsbildgestaltung mit eingeschränkten Belichtungsmöglichkeit über die Dachfläche in Frage stünde. Hierbei berücksichtigt die Gemeinde, dass die kleinteilige Bebauung sehr gute Belichtungsmöglichkeiten im Dach über die Giebelseiten aufweist, und dass die weitgehend ungestörte Dachlandschaft der besonders deutlich sichtbaren Steildächer ein Kernelement des historischen Kontextes darstellt.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
6. Die Abgrenzung der Baubereiche ist nicht nachvollziehbar und willkürlich. Soweit ein historischer Bestand geschützt werden soll, kann dies jedenfalls nicht für die Grundstücke unseres Mandanten gelten. Der Bestand hat keinerlei historischen Wert Die Einschränkung auf eine Wandhöhe von 3,50 m sowie eine Gestaltung l+D ist nicht sachgerecht und zu rechtfertigen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der historische Bestand ist lediglich Ausgangs- und Anknüpfungspunkt für die von der Gemeinde angestrebte bauliche (Weiter-) Entwicklung. Das Ziel ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung, auch im Nebeneinander von Neu und Alt. Der Gemeinde ist hierbei bewusst, dass Neubauten keinen historischen Wert im Sinne einer Bedeutung für den Denkmalschutz besitzen können. Hierauf und auf die Abgrenzung der Gebiete geht die Begründung zum Bebauungsplan ausführlich ein. Auch diese Themen waren bereits vielfach Gegenstand der gemeindlichen Beratungen im Zuge der Bebauungsplanaufstellung. Auf diese und die Begründungstexte (vor allem in Abschnitt 7.0) wird verwiesen.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
7. Neben der Konsequenz, dass die Vorgaben in Kombination überhaupt nicht umzusetzen sind (siehe oben) führt die Kombination der zahlreichen Festsetzungen zu maximaler Breite, Dachneigung, Dacheindeckung sowie Fassadengestaltung zu einer nicht erforderlichen Einschränkung der Baufreiheit. Abgesehen davon, dass den Belangen der Eigentümer im Hinblick auf ein Mindestmaß an eigenen Gestaltungsmöglichkeiten nicht Rechnung betragen wird, ist das Ergebnis, dass durch die Festsetzungen erreicht wird, in ästhetischer Hinsicht vollkommen unbefriedigend. Dies kann zwischenzeitlich in natura besichtigt werden.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der pauschale, an dieser Stelle nicht weiter konkretisierte Einwand kann so nicht nachvollzogen werden. Die Gemeinde widerspricht dieser Einschätzung. Im Übrigen wird auf die Ausführungen oben verwiesen.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
8, Angesichts des Bestands an gewerblichen und betrieblichen Nutzungen halten wir die
Festsetzung „reines Wohngebiet" nicht für zutreffend.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Gemeinde liegen keine Erkenntnisse vor, dass es im Plangebiet genehmigte Nutzungen gäbe, die gem. § 3 BauNVO in einem WR unzulässig wären.
Begründung Seite 22:
„7.5 Art der baulichen Nutzung
Der Wohnbereich innerhalb des Geltungsbereichs des B48 wird als Reines
Wohngebiet – WR – festgesetzt. Hierdurch wird der bestehende Charakter des Wohnbereichs lediglich rechtskräftig festgesetzt. Darüber hinaus ermöglicht diese Festsetzung die Unterbringung von nicht störenden (Handwerks-) Betrieben sowie von Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets, wie sie zum Teil bereits vorhanden sind (bestehende Bäckerei).“
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
9. Die Festsetzung der maximalen Wandlänge kann allenfalls als ortsgestalterische Maßnahme erfolgen (vgl. hierzu auch die Ausführungen des BayVGH). Im Plangebiet verlässt eine solche ortsgestalterische Festsetzung jedoch den Bereich des rechtlich Zulässigen, da von einer notwendigen einheitlichen Struktur, die gesichert werden soll, keine Rede sein kann.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Zitat aus der Begründung:
„Ziel der Bauleitplanung ist es, insbesondere die historisch geprägten Merkmale der Baustruktur durch eine Regelung der max. Wandlängen an der Giebelseite für die Zukunft zu sichern. Die Wandlängen werden in den Festsetzungen des B48 nur an der Giebelseite vorgeschrieben, weil sie zusammen mit den zulässigen Wandhöhen und Dachneigungen das Profil sowie die Höhenentwicklung des Gebäudes bestimmen. Dies sind wesentliche Elemente des vorhandenen, historischen Ortsbildes. Für die Längenentwicklung an der Traufseite gilt die auch bisher gültige Regelung der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald (max. 30 m) unverändert fort. Die Gemeinde beabsichtigt mit dieser Festsetzung, innerhalb des Geltungsbereiches des B48 eine Gestaltungsregelung zu treffen, die sicherstellen soll, dass eine künftige Bebauung unter ortsgestalterischen Gesichtspunkten in die vorhandene Umgebung „passt“.
Sinn und Zweck der Bestimmung zur Giebelbreite ist es – nur und ausschließlich – eine, aus der Sicht der Gemeinde gebotene Gestaltung der geplanten baulichen Anlagen sicherzustellen. Diese sollen in die Umgebung und in die – in jeder Hinsicht besondere – örtliche Situation „passen“. Das lässt sich nur im Wege einer Beschränkung der Giebelbreite erreichen. Andernfalls würden künftige Bauvorhaben in gestalterischer Hinsicht das sprengen, was heute für die Gemeinde Grünwald in diesem Areal ortsgestalterisch typisch ist.“
Diese Ziele hält die Gemeinde nach wie vor für begründet.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
10. Abschließend weisen wir darauf hin, dass wir den Gesamtzuschnitt des Bebauungsplangebietes sowie die Zuordnung zu den verschiedenen Festsetzungsbereichen (historischer Bereich etc.) nicht nachvollziehen können. Der Ausschluss der Gebäude an der Stümpflingstraße westlich der Einmündung Bodenschneidstraße oder auch die Begrenzung am südlichen Ende der Straße Am Fischerwinkel ist nicht nachvollziehbar. Sie folgt nicht den vorhandenen Strukturen. Ebenso ist es angesichts der eher großflächigen Planung auch nicht nachzuvollziehen, weshalb die einseitig bebaute Birkenstraße nicht mehr in den Plan miteinbezogen wurde. Soweit ursprünglich die Sicherung des historischen Gevierts der Waldecksiedlung angestrebt war, wird dies offensichtlich nicht mehr ausschließlich verfolgt.
Bei einer solchen Erweiterung müssten aber die Grenzen des Baugebietes auch den städtebaulichen Erfordernissen genügen.
Hinsichtlich der Zuordnung zu historischen Bereichen wiederholen wir das bereits ausgeführte: Jedenfalls bezüglich der Grundstücke unseres Mandanten ist es nicht nachvollziehbar, welche historische Baustruktur hier durch die vollkommen widerstreitenden Festsetzungen gesichert werden soll.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Auf die dokumentierten, umfangreichen Diskussionen und Beschlüsse zu diesem Thema im Zuge der Bebauungsplanaufstellung sowie auf die entsprechenden Ausführungen der Begründung zum Bebauungsplan (z.B. in Abschnitt 7.0) wird verwiesen.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
11. Wir schlagen vor, das von unserem Mandanten geplante Bauvorhaben nochmals mit der Gemeindeverwaltung zu besprechen, um insgesamt zu einem Konsens zu kommen. Wir würden dann insgesamt die erhobenen Einwendungen zurücknehmen.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Konsensuale Lösungen sind mit Herrn Gotz und seiner anwaltlicher Vertretung einerseits und der Gemeinde sowie dem Planungsbüro andererseits erörtert worden. Leider lehnt Herr Gotz alle diskutierten Lösungsvorschläge ab.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Anhänge 1, 2a und 2b
zum Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017
Anhang 1
zum Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 03.08.2017
- Schreiben von Privatpersonen vor dem Auslegungszeitraum
Hinweis der Gemeinde: Die in den nachfolgenden Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017 und 03.08.2017 vorgebrachten Einwendungen entsprechen inhaltlich den innerhalb des Auslegungszeitraums vorgebrachten Einwendungen der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 15.09.2017. Aus diesem Grund wird auf eine erneute Darlegung der Einwendungen der in Satz 1 genannten Schreiben vom 17.02.2017 und 03.08.2017 an dieser Stelle verzichtet. Es wird allerdings auf die jeweiligen Beschlussfassungen im Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 15.09.2017 verwiesen.
Der Vollständigkeit halber werden allerdings die „Präambeln der vor dem Auslegungszeitraum eingegangenen Schreiben der Kanzlei Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017 und 03.08.2017 nachfolgend dargelegt:
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 17.02.2017
1. Wie wir dem Gemeinderatsbeschluss vom 22.11.2016 entnehmen können, geht die Gemeinde davon aus, dass der durch den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof für unwirksam erklärte Bebauungsplan lediglich durch die Durchführung einer Vorprüfung des Einzelfalles geheilt werden kann, bei dem nur Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt werden.
Wir weisen darauf hin, dass wir eine erneute Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung für notwendig halten.
Dies ergibt sich schon daraus, dass das Ergebnis der Vorprüfung des Einzelfalls ortsüblich bekannt zu machen ist.
Grundsätzlich muss bei der Heilung eines Fehlers das Bebauungsplanverfahren ab dem Verfahrensschritt, der geheilt werden soll, wieder aufgenommen und zu Ende geführt werden. Eine bloße Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an einer Vorprüfung des Einzelfalls genügt dem nicht.
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Der Hinweis trifft zu. Allerdings hat die Gemeinde alle notwendigen Verfahrensschritte wiederholt. In der Bekanntmachung vom 06.07.2017 wurde der Aufstellungsbeschluss mit den wesentlichen Ergebnissen der überschlägigen Prüfung bekanntgemacht. Der Öffentlichkeit wurde gem. § 13 a Abs. 3 Satz 2 BauGB – wie vorgeschrieben - Gelegenheit gegeben, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten.
Am 07.08.2017 wurde die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB bekanntgemacht, die in der Zeit vom 17.08. bis einschließlich 18.09.2017 durchgeführt wurde. Parallel hierzu hat die Gemeinde die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingeholt (§ 4 Abs. 2 BauGB).
Verfahrensfehler liegen daher nicht vor.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier
und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz
München, Schreiben vom 03.08.2017
Wir schreiben Ihnen im Namen von Herrn Anton Gotz, Dietramszeller Platz 3, 81371 München. Anwaltlich beglaubigte Vollmacht liegt Ihnen bereits vor.
Im Nachgang zu unserer Besprechung am 10.07.2017 bei Ihnen möchten wir mitteilen, dass wir mit Herrn Architekt Weigl eine mögliche Kompromisslösung erarbeiten könnten. Wir werden Ihnen demnächst einen Planentwurf zukommen lassen.
Wir sind grundsätzlich positiv gestimmt, dass wir die Gerichtsverfahren gütlich beilegen können.
Nichtsdestoweniger können Sie vielleicht nachvollziehen, dass wir derzeit darauf achten müssen, keiner Rechte verlustig zu gehen, die wir bei Scheitern eines Kompromisses noch geltend machen könnten. Da wir Ihre Bekanntmachung vom 06.07.2017 bezüglich des Bebauungsplans Nr. B 48 nicht sicher dahingehend einordnen können, ob es sich um eine Beteiligung i. S. v. § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB oder § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BauGB handelt, sehen wir uns gegenüber unserer Mandantschaft verpflichtet, Ihnen erneut ein Einwendungsschreiben zu übersenden.
Wir nehmen daher Bezug auf Ihre Bekanntmachung vom 06.07.2017 zum Bebauungsplan
Nr. B 48 und erheben erneut die bereits mit Schreiben vom 17.02.2017 erhobenen
Aufgrund der einstimmigen Beschlussempfehlung des Ausschusses für Planung und Entwicklung fasst der Gemeinderat folgenden Beschluss:
Zur Vermeidung von Wiederholungen kann dazu auf die obigen Ausführungen, in denen die erwähnten Einwendungen ausführlich behandelt werden, verwiesen werden.
Abstimmungsergebnis: 20 : 3
IV) Zusammenfassung der Gemeindeverwaltung zu den vorangegangenen einzelnen Stellungnahmen zum Schreiben von Rechtsanwälte Messerschmidt – Dr. Niedermeier und Partner PartmbB i.V Herrn Anton Gotz vom 17.02.2017, 03.08.2017 und 15.09.2017 (vgl. Punkt C))
1. Die zwei Flurstücke Gotz sind im Plangebiet des B48 als atypisch zu bezeichnen, weil nur hier im Bestand zwei Flurstücke im Zusammenhang und grenzüberschreitend bebaut sind. Es gibt ein zweites Grundstück, welches als atypisch zu bezeichnen ist, nämlich das direkt südlich angrenzende, weil es bisher unbebaut ist. Alle anderen Grundstücke sind bereits so parzelliert und bebaut, wie es weitestgehend auch künftig - und sei es mit Erweiterung - der Fall wäre.
2. Das bedeutet, dass (im Wesentlichen nur) bei diesen beiden atypischen Grundstücken bei parzellenweiser Neubebauung zwangsläufig Baumbestand in nicht unerheblichem Maß betroffen sein wird. Auf allen anderen Grundstücken wird die Bebauung im Wesentlichen dort stattfinden, wo bereits Gebäude - und nicht vorwiegend Bäume - stehen.
3. Das Atypische des Falles bedeutet außerdem, dass es auf den Grundstücken Gotz unter bestimmten Voraussetzungen u.U. nicht möglich ist gleichzeitig die maximal zulässige Dachneigung i.V. m. der maximal zulässigen Gebäudebreite und der maximal zulässigen Wandhöhe zu realisieren. Dies kann der Bebauungsplan für die unterschiedlichen Grundstückszuschnitte ohnehin nicht gewährleisten. Dieser Befund gilt aber nicht - sozusagen allgemein - für den Rest des Bebauungsplangebiets.
Atypischen Fällen muss, sofern die tatbestandlichen Voraussetzungen dafür vorliegen, ggf. im Wege von Befreiungen gem. § 31 Abs. 2 BauGB Rechnung getragen werden. Auf die Festsetzung gem. A 11.7 und die dort gebotene Möglichkeit einer Abweichung von bestimmten gestalterischen Festsetzungen ist im Übrigen hinzuweisen.
4. Darüber hinaus ist für jedes einzelne Baugrundstück je Bauvorhaben zu ermitteln, ob mehr Wohnfläche bei max. Ausschöpfung der GR und einem Nicht-Vollgeschoß im Dach oder bei zwei Vollgeschossen bei entsprechend geringerer Grundfläche entsteht. Eine Bebauung der einzelnen Grundstücke des Einwenders mit jeweils zwei Einzelbaukörpern ist nach einer durchgeführten Prüfung jedenfalls möglich. Sofern dabei die Garage in das Gebäude integriert werden sollen, ist eine maximale Ausschöpfung der zulässigen Grundflächen allein durch das Gebäude ggf. nicht möglich, allerdings zählen Terrassen auch zur GR, wodurch die zulässigen Grundflächen ausgeschöpft werden könnten.
5. Was die zulässige Dachneigung von 47°bis 52°angeht, kann es tatsächlich sein, dass dies bei sehr schlanken Grundstücken Probleme mit den Abstandsflächen erzeugt. Die Gemeinde hatte jedoch bereits sehr früh im Verfahren entschieden, dass eine für die Abstandsflächen irrelevante Dachneigung von 45° nicht zugelassen werden soll, weil sie hier eine zu große Differenz der Dachneigungen untereinander (im Bestand bis 52°) sah, vor allem wenn die Gebäude - wie in der Waldeckstraße - in Firstrichtung aneinander gereiht sind (es wären dann bis zu 7° DN-Differenz zwischen Nachbarn möglich). Festzuhalten ist jedoch, dass bei den Grundstücken Gotz die Abstandsflächen jedoch eingehalten werden können, sofern nicht die max. zulässige Dachneigung ausgeschöpft wird (vgl. Punkt 3).
