Datum: 15.10.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: kleiner Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:17 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:17 Uhr bis 20:18 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. September 2018;
3	Antrag zur Errichtung eines Pkw-Stellplatzes auf dem Grundstück Fl.Nr. 501/22 an der Wilhelm-Keim-Str. 10;
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 554/5 an der Dr.-Engelsperger-Str. 4;
5	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 603/24 an der Dr.-Hans-Staub-Str. 4;
6	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl.Nr. 626/2 an der Karl-Lasser-Str. 1;
7	Bauantrag zur Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 579/3 an der Herrenwiesstr. 17;
8	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
9	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
10	Neubau eines Wohnhauses mit TG in der Südlichen Münchner Str. 18; Vorstellung der aktualisierten Kostenberechnung;
11	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
11.1	Anfrage GR-Mitglied Lindbüchl
11.2	Anfrage GR-Mitglied Zeppenfeld
11.3	Anfrage GR-Mitglied Steininger

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 17. September 2018;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Antrag zur Errichtung eines Pkw-Stellplatzes auf dem Grundstück Fl.Nr. 501/22 an der Wilhelm-Keim-Str. 10;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. BI  28/49, § 34 BauGB, Bebauungsplan Nr. B 35, Ortsgestaltungssatzung , Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;

Auf den beiliegenden Antrag auf Errichtung eines Stellplatzes vom 09.09.2018 wird hingewiesen.

Nach Prüfung der Sach- u. Rechtslage ist seitens der Bauverwaltung hierzu folgendes festzustellen:

Es soll nach vorliegenden Antrag neben der bestehenden Garagenzufahrt (Breite 3 m) im Vorgartenbereich (sog. 5,00m-Linie) ein 2,50m breiter und zusätzlicher Stellplatz zur Ausführung kommen.

Nach der einschlägigen Textfestsetzung Nr. A.6. des Bebauungsplanes Nr. B 35 ist der sogenannte Vorgartenbereich (definiert sich aus der Gebäudefluchtlinie 5,00 m Abstand parallel mit der Straßenbegrenzungslinie) grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Dies gilt insbesondere für Garagen, Carports oder Stellplätze.

Im vorliegenden Fall kann der Antragsbegründung insoweit gefolgt werden, als dass tatsächlich der Parkdruck durch die Trambahnendhaltestelle /Pendler in dieser Straße besteht und ggf. eine Befreiung von der Textfestsetzung ausgesprochen werden könnte.

Es gibt nur sehr wenige gleichgelagerte Fälle in Grünwald, wo auch so ein hohes Verkehrsaufkommen im ruhenden Verkehr die privaten Grundstücke belastet und keine öffentlichen Stellflächen in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen, dies spricht für den vorliegenden Antrag.

Das Problem aber wird sein, dass exakt in dieser Straße dann die privaten Grundstückseigentümer vielfach solche Befreiungsanträge stellen könnten, was wiederum letztendlich bedeuten würde, dass dann im Bereich der neu geschaffenen Zufahrtsbereiche zu den zusätzlichen Stellflächen die öffentlichen Parkplatzflächen entfallen. Der Parkdruck wird dadurch keineswegs gemindert, sondern nur verlagert.

Bis auf den Bereich des Bebauungsplanes Nr. B 48 (Bebauung Bereich Waldeckstraße, sind Stellplätze im Vorgartenbereich und vor der Garage zugelassen und anerkannt, weil die Bebauung in diesem Bereich bei z.T. relativ schmalen Grundstücken sehr kleinteilig ist)  sind in ganz Grünwald im Vorgartenbereich von Wohngrundstücken keine Stellplätze zulässig.

In der vorgelegten Planzeichnung wird darüber hinaus die max. zulässige Breite von 5 m je Grundstückszufahrt gem. der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung überschritten.  

Vor diesen Hintergründen empfiehlt die Bauverwaltung in Abwägung der Interessenslagen der beantragten Errichtung eines Stellplatzes im Vorgartenbereich im Rahmen einer Befreiung nicht zuzustimmen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 554/5 an der Dr.-Engelsperger-Str. 4;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan 51 BI 37 v. 27.12.1937, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung

Das ursprünglich auf dem Grundstück geplante Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten wird nicht realisiert. Das Grundstück wurde zwischenzeitlich verkauft und soll nun mit einem modernen Einfamilienhaus in E+1-Bebauung (Flachdach) bebaut werden.

Die festgesetzte Baugrenze (44m Abstand von der Dr.-Engelsperger-Straße) wird um ca. 4,30m mit dem erdgeschossigen Wohnhausbauteil im südöstlichen Bereich überschritten. Weitere kleinere Überschreitungen mit Elementen des Hauptgebäudes z.B. Gründach / Wolkenbügel sind vorgesehen – jedoch insgesamt schon durch die ursprüngliche Erstgenehmigung des Voreigentümers mit ähnlichen Bauraumüberschreitungen abgedeckt. Es sollten daher auch hier erneut entsprechende Befreiungen befürwortet werden.

Das Vorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Hauptnutzung eingehalten.

Bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung mit den Nebenanlagen erfolgt lagebedingt eine Überschreitung. Die Überschreitung kommt vor allem durch die große Tiefgarage für 10 Kraftfahrzeuge, sowie der Zufahrtsbereiche und den Bau des Untergeschosses, der deutlich über die Grundfläche des Hauptgebäudes hinausgeht. Dort sind u.a. SPA/Fitness/Weinkeller/Personalwohnungen und Gasträume etc. vorgesehen.

Eine oberirdisch geplante Zuwegung neben der Tiefgarage ist zu vermaßen. Um als Zuwegung keine Anrechnung an die Grundfläche Nebenanlagen zu erreichen, sollte eine Breite von 1,50 m nicht überschritten werden.

Im Rahmen der Bauberatung konnte das ursprüngliche Bebauungskonzept auf ein akzeptables Maß reduziert werden.

Erwähnenswert ist die Planung einer 1,50m mächtigen Erdüberdeckung über der geplanten Tiefgarage.

Grundsätzlich zählen Grundstückunterbauungen zu der Grundfläche mit den Nebenanlagen. Die Gemeinde hat in der Vergangenheit insbesondere für Tiefgaragen regelmäßig die erforderlichen Flächen befreit, soweit eben eine Erdüberdeckung von mindestens 1 m vorgesehen wurde, um die Auswirkungen auf den Boden geringer zu halten und z.B. auch Sträuchern die Möglichkeit zu geben, zu wachsen.

Weitere Unterbauungen werden voll angerechnet und darüber hinaus nicht befreit.

Die ebenfalls sehr großzügig geplanten Lichthöfe wurden nach der Bauberatung auf das Maß von eher üblichen Kellerlichtschächten verringert, was seitens der Bauverwaltung einen Planungsgewinn darstellt, da in den nicht über und unterbauten Bereichen künftig Baume und Sträucher gepflanzt werden können.

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. Eine auf der westlichen Gebäudeseite geplante Abgrabung ist entsprechend der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung auszuführen und zu vermaßen.

Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage erbracht.

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Fällung der Linde Nr. 1,2 und 3 kann zugestimmt werden, da diese aufgrund der Zufahrt zur TG nicht erhalten werden können. Gleiches gilt für die Bäume Nr. 10 und 11. Wird die Linde Nr. 10 entnommen, kann sich die Krone von Nr. 11 besser entfalten.

Die Eschen Nr. 8 und 9 sind bedingt erhaltenswert, daher ist eine Ersatzbepflanzung die sinnvollere Lösung.

Baum Nr. 4 ist ein Grenzbaum und von schlechter Qualität. Auch hier ist eine Ersatzbepflanzung die bessere Wahl. Da es sich um einen gemeindlichen Baum handelt, wäre die Neupflanzung eines Spitzahorns mit einem Stu 20 – 25 cm auf der angrenzenden Grünfläche wünschenswert.

Zum Schutz der Nachbarbäume Nr. 6 und 7 sind dringend Baumschutzzäune, auch bereits während der Abrissarbeiten, zu errichten.

Die geplanten Nachpflanzungen sind als Ersatz ausreichend.

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor.

Beschluss

Eine Befreiung wegen Nichteinhaltung der festgesetzten Baugrenzen wird befürwortet.

Eine Befreiung wegen Nichteinhaltung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen wird ebenfalls befürwortet. Die Zuwegung ist zu vermaßen.

Der ausnahmsweise zulässigen Errichtung einer Abgrabung wird zugestimmt.

Die Linden Nr. 1, 2 und 3 sind aufgrund der Zufahrt und der Zuwegung nicht zu erhalten. Der Fällung der Linde Nr. 10  und der Eschen Nr. 8 und 9 wird zugestimmt.

Der gemeindliche Grenzbaum Nr. 4  ist von schlechter Qualität und wegen der Tiefgaragenrampe nicht zu erhalten. Der Fällung wird zugestimmt. Ein Spitzahorn mit einem Stu 20 – 25 cm ist auf der angrenzenden öffentlichen Grünfläche zu pflanzen.

Die ökologische Baubegleitung soll auch zum weiteren Schutz der Blutbuche Nr. 5 beibehalten werden.

Zum Schutz der Nachbarbäume 6 und 7 sind dringend Baumschutzzäune, auch bereits während der Abrissarbeiten, zu errichten.

Die Nachpflanzungen sind als Ersatz ausreichend.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 603/24 an der Dr.-Hans-Staub-Str. 4;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung

Der Antragsteller plant den Abbruch des bestehenden Gebäudes und Neubau eines  modernen Einfamilienhauses   in E+1+D –Bebauung. Hierbei sind zwei Varianten vorgesehen, zum einen ein Pultdach, zum anderen ein modernes, zurückgesetztes Satteldach, wobei die erste Variante mit dem Pultdach vom Bauherren favorisiert wird. Der Bauwerber wird hierzu zur Sitzung ein Modell zur Verfügung stellen.

Hinsichtlich des Einfügungsgebotes nach § 34 Baugesetzbuch lässt sich feststellen, dass sich das Bauvorhaben zwar hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Reines Wohngebiet), Wandhöhe und Geschossigkeit einfügt, aber mit einer Firsthöhe von 11,65 m das in der Umgebungsbebauung maximal vorhandene Höhen-Maß von 11,23 m um 0,42 m überschreitet.

Die Höhe ist insoweit auf das der Umgebungsbebauung entsprechende Maß von 11,23 m zu reduzieren. (Die Firsthöhe ist bei beiden Varianten gleich)

Die vom Bauherren favorisierte Variante 1 (Pultdach) stellt sich insoweit kritisch dar, als dass die zur Südseite hin befindliche Firsthöhe tatsächlich rein baurechtlich gesehen eine Wandhöhe darstellt und somit das maximal zulässige Maß von 7,25 m um 4,40 m überschreitet. Diese rechtliche Einschätzung wurde dem Bauherren bereits so mitgeteilt, da das Pultdach aber in seinen Augen die architektonisch schönere Lösung ist, wird diese hier trotzdem vorgestellt. Bei der  Variante 2 (zurückgesetztes Satteldach) wird die maximale Wandhöhe exakt eingehalten.

Insoweit ist die Variante 1 (Pultdach) nur mittels einer Befreiung von der maximal zulässigen Wandhöhe möglich, was von Seiten der Verwaltung kritisch gesehen wird. Die Variante 2 mit dem zurückgesetzten Satteldach wäre die korrekte Umsetzung der baurechtlichen Vorgaben und als solches auch die Empfehlung der Verwaltung.

Für das direkt gegenüberliegende Grundstück wurde kürzlich ein Bauantrag im Bauausschuss behandelt, der ursprünglich auch ein Pultdach vorgesehen hatte, dann aber im Rahmen der Vorgespräche im Bauamt die Dachform entsprechend baurechtskonform geändert hat.

Das Maß der baulichen Nutzung wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung eingehalten. Die geplante Tiefgarage wird mit 1m Erdüberdeckung vorgesehen und wird daher hinsichtlich der Einhaltung der Grundfläche Nebenanlagen befreit.

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird mittels der Tiefgarage erbracht.

Schützenwerter Baumbestand wird nicht berührt.

Die Nachbarunterschriften werden derzeit eingeholt.

Beschluss

Eine Befreiung wegen Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe wird nicht befürwortet.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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6. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit zwei Doppelgaragen auf dem Grundstück Fl.Nr. 626/2 an der Karl-Lasser-Str. 1;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		6

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan 65 B 11 v. 28.11.1911, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;

Das gegenständliche Grundstück ist aktuell mit einem Doppelhaus, erschlossen durch die Nördl. Münchner Str. 15 (a+b) sowie einem Einfamilienhaus erschlossen von der Karl-Lasser-Straße 1 bebaut. Mit vorliegendem Vorbescheid soll die Bebaubarkeit mit zwei Einfamilienhäusern in E+ D Bebauung (Dachgeschoss kein Vollgeschoß mit Satteldach 44,5°), nach Abriss des Gebäudeteiles an der Karl-Lasser-Str. 1 anhand nachfolgender Fragen geklärt werden.

Sind zwei Einfamilienhäuser auf dem Grundstück nach Abriss des bestehenden Einfamilienhauses (Karl-Lasser-Str. 1) wie dargestellt möglich?

Antwort:

Im Geviert ist sowohl eine Bebauung mit sog. Doppelhäusern sowie Einfamilienhäusern vorherrschend. Zuletzt ist die Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern am Gartenweg genehmigt und ausgeführt worden. Daher kann unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung und grundsätzlich unter Berücksichtigung der Baugrenze von 10 m/bzw. 7 m (entlang der Nördl. Münchner Str.) einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wie in den Plänen dargestellt befürwortet werden.

Ist für die beiden neuen Baukörper (auf Anteil Partei 1) insgesamt eine Gesamtgrundfläche von 202,98 m² möglich, unter der Voraussetzung, dass die bestehenden Parteien 2 und 3 gemäß Baugenehmigung eine Grundfläche von 227 m² aufweisen?

Antwort:

Für dieses Grundstück ist gem. dem Baubauungsplan B 35 eine Grundflächenzahl von 0,12 und eine Geschoßflächenzahl von 0,15 festgelegt. Daraus ergibt sich für das Grundstück ein Baurecht von 430,05 m² Grundfläche und 533,76 m² Geschoßfläche.

Eine Aufteilung der Grundfläche in den abgefragten Größen wäre grds. unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung auf dem Grundstück möglich.

Gemäß Auskunft aus dem Vermessungssystem ist aktuell ersichtlich, dass die Bestandsgebäude an der Nördl. Münchner Str. 15a+b eine Grundfläche von insgesamt 256,04 m² aufweisen. Nach Abriss des Gebäudeteiles Karl-Lasser-Str. 1 beträgt das übrige Baurecht auf dem Grundstück in der Grundfläche insgesamt 174,01 m² und nicht wie angefragt bzw. geplant 202,98 m². Insoweit kann eine Grundfläche von 202,98 m² nicht befürwortet werden.

Sind zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. möglich?

Antwort:

Im Zuge der Planung einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wäre die Festsetzung des § 7  Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung erfüllt. Hier wird festgesetzt, dass je selbstständig nutzbare Hauseinheit eine Zufahrtsbreite von 5 m zulässig ist. Dieser Tatbestand wäre durch die Planung erfüllt. Eine der Zufahrten befindet sich bereits im Bestand und dient der Erschließung der Karl-Lasser-Str. 1/1a.  Bei der Planung der neuen Zufahrt sind die Festsetzungen der Baumschutzverordnung zu beachten.

Die Erschließung mit zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. wird unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung befürwortet.

Dürfen die Baugrenzen durch Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen überschritten werden.

Antwort:

Im Geltungsbereich des Baulinienplanes wurden in der Vergangenheit Überschreitungen von Nebenanlagen (Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen) außerhalb der festgelegten Baugrenzen von 10 bzw. 7 m befreit. Je nach Ausführung der Anlagen sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 zum sog. „Vorgartenbereich“ Nr. 6  anzuwenden. Ausnahmsweise sind in die Einfriedung integrierte Mülltonnenhäuschen sowie nicht überdachte Abstellplätze für Fahrräder zulässig, wenn sie nicht das Orts- und Straßenbild beeinträchtigen. Wird ein Fahrrad/und Mülltonnenhäuschen als bauliche Anlage geplant, so ist die 5 m Vorgartenlinien einzuhalten.

Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen mit einen Mülltonnenhäuschen/Fahrradabstellplatz kann unter Berücksichtigung der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Nr. 6 zur Vorgartenlinie befürwortet werden.

Dürfen die Baugrenzen durch 2 Doppelgaragen/Stellplätze unter Einhaltung einer Vorgartenlinie von 5 m überschritten werden?

Antwort:

Im Planbereich ist an der Karl-Lasser-Str. eine Baugrenze von 10 m festgesetzt, entlang der Nördl. Münchner Str. eine Baugrenze von 7 m. Im Geviert sind im Bestand bereits Überschreitungen der Baugrenze mit Nebenanlagen vorhanden und genehmigt worden. Die Planung von zwei Doppelgaragen -wobei eine sich bereits im Bestand befindet- ausserhalb der festgelegten Baugrenze kann aufgrund vorhandener Bezugsfälle jedoch unter Einhaltung der Festsetzung des Bebauungsplanes B35 zur Vorgartenlinie von 5 m befürwortet werden.

Darf eine Realteilung zwischen den beiden neuen Einfamilienhäusern und dem Doppelhaus durchgeführt werden bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 1.500 m² und Berücksichtigung der möglichen GRZ gemäß Bebauungsplan?

Antwort:

Im Bebauungsplan B 35 ist die Mindestgrundstücksgröße für das gegenständliche Grundstück mit 1.500 m² festgesetzt. Bei Beantragung einer Realteilung bzw. durch die Teilung dürfen gem. § 19 Abs. 1 und 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Verbleibt eine Bestandsbebauung mit 256,05 m² Grundfläche I so wäre eine Mindestgröße für dieses Grundstück von insgesamt 2.058,19 m² notwendig. Der verbleibende Anteil von 1.398,81 m² erfüllt die Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 zur Mindestgrundstücksgröße von 1.500 m² nicht.

Eine Realteilung des Grundstücks zwischen einer Neubebauung an der Karl-Lasser-Str.  und der Bestandsbebauung an der Nördl. Münchner Str. 15a+b kann nicht befürwortet werden, da die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 hinsichtlich der Mindestgrundstücksgröße nicht erfüllt werden und dies einen Verstoß gegen §19 Abs. 1 BauGB darstellt.

Ist eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m bei Einhaltung der Abstandsflächen und nur 1 Vollgeschoß möglich?

Antwort:

Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung von Wandhöhen sind die Wand- und Firsthöhen gem. § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anzupassen. Die maximal zulässige Wandhöhe ist in der Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Für den Bereich Geiselgasteig gilt eine max. Wandhöhe bei einem Vollgeschoß von 5 m. Da bereits in der Umgebung Wandhöhen bis 5 m im Bestand sind, kann eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m unter Einhaltung der Abstandsflächen befürwortet werden.

Ist eine Dachneigung von 44,5 Grad möglich?

Antwort:

Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung einer Dachform ist hier die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung anzuwenden.  Gemäß § 5 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung sind in Geiselgasteig Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15 ° bis 52 °möglich. Da die Dachform kein anzuwendender Parameter gem. § 34 BauGB „Einfügungsgebot“ darstellt kann eine Dachneigung mit 44,5° befürwortet werden.

Nachbarunterschriften liegen nicht  vollständig vor.

Beschluss

Sind zwei Einfamilienhäuser auf dem Grundstück nach Abriss des bestehenden Einfamilienhauses (Karl-Lasser-Str. 1) wie dargestellt möglich?

Antwort:

Im Geviert ist sowohl eine Bebauung mit sog. Doppelhäusern sowie Einfamilienhäusern vorherrschend. Zuletzt ist die Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern am Gartenweg genehmigt und ausgeführt worden. Daher kann unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung und grundsätzlich unter Berücksichtigung der Baugrenze von 10 m/bzw. 7 m (entlang der Nördl. Münchner Str.) einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wie in den Plänen dargestellt befürwortet werden.

Ist für die beiden neuen Baukörper (auf Anteil Partei 1) insgesamt eine Gesamtgrundfläche von 202,98 m² möglich, unter der Voraussetzung, dass die bestehenden Parteien 2 und 3 gemäß Baugenehmigung eine Grundfläche von 227 m² aufweisen?

Antwort:

Für dieses Grundstück ist gemäß Baubauungsplan B 35 eine Grundflächenzahl von 0,12 und eine Geschoßflächenzahl von 0,15 festgelegt. Daraus ergibt sich für das Grundstück ein Baurecht von 430,05 m² Grundfläche und 533,76 m² Geschoßfläche.

Eine Aufteilung der Grundfläche in den abgefragten Größen wäre grds. unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung auf dem Grundstück möglich.

Gemäß Auskunft aus dem Vermessungssystem ist aktuell ersichtlich, dass die Bestandsgebäude an der Nördl. Münchner Str. 15a+b eine Grundfläche von insgesamt 256,04 m² aufweisen. Nach Abriss des Gebäudeteiles Karl-Lasser-Str. 1 beträgt das übrige Baurecht auf dem Grundstück in der Grundfläche insgesamt 174,01 m² und nicht wie angefragt bzw. geplant 202,98 m². Insoweit kann eine Grundfläche von 202,98 m² nicht befürwortet werden.

Sind zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. möglich?

Antwort:

Im Zuge der Planung einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wäre die Festsetzung des § 7  Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung erfüllt. Hier wird festgesetzt, dass je selbstständig nutzbare Hauseinheit eine Zufahrtsbreite von 5 m zulässig ist. Dieser Tatbestand wäre durch die Planung erfüllt. Eine der Zufahrten befindet sich bereits im Bestand und dient der Erschließung der Karl-Lasser-Str. 1/1a.  Bei der Planung der neuen Zufahrt sind die Festsetzungen der Baumschutzverordnung zu beachten.

Die Erschließung mit zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. wird unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung befürwortet.

Dürfen die Baugrenzen durch Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen überschritten werden.

Antwort:

Im Geltungsbereich des Baulinienplanes wurden in der Vergangenheit Überschreitungen von Nebenanlagen (Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen) außerhalb der festgelegten Baugrenzen von 10 bzw. 7 m befreit. Je nach Ausführung der Anlagen sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 zum sog. „Vorgartenbereich“ Nr. 6  anzuwenden. Ausnahmsweise sind in die Einfriedung integrierte Mülltonnenhäuschen sowie nicht überdachte Abstellplätze für Fahrräder zulässig, wenn sie nicht das Orts- und Straßenbild beeinträchtigen. Wird ein Fahrrad/und Mülltonnenhäuschen als bauliche Anlage geplant, so ist die 5 m Vorgartenlinien einzuhalten.

Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen mit einen Mülltonnenhäuschen/Fahrradabstellplatz kann unter Berücksichtigung der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Nr. 6 zur Vorgartenlinie befürwortet werden.

Dürfen die Baugrenzen durch 2 Doppelgaragen/Stellplätze unter Einhaltung einer Vorgartenlinie von 5 m überschritten werden?

Antwort:

Im Planbereich ist an der Karl-Lasser-Str. eine Baugrenze von 10 m festgesetzt, entlang der Nördl. Münchner Str. eine Baugrenze von 7 m. Im Geviert sind im Bestand bereits Überschreitungen der Baugrenze mit Nebenanlagen vorhanden und genehmigt worden. Die Planung von zwei Doppelgaragen -wobei eine sich bereits im Bestand befindet- außerhalb der festgelegten Baugrenze kann aufgrund vorhandener Bezugsfälle jedoch unter Einhaltung der Festsetzung des Bebauungsplanes B35 zur Vorgartenlinie von 5 m befürwortet werden.

Darf eine Realteilung zwischen den beiden neuen Einfamilienhäusern und dem Doppelhaus durchgeführt werden bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 1.500 m² und Berücksichtigung der möglichen GRZ gemäß Bebauungsplan?

Antwort:

Im Bebauungsplan B 35 ist die Mindestgrundstücksgröße für das gegenständliche Grundstück mit 1.500 m² festgesetzt. Bei Beantragung einer Realteilung bzw. durch die Teilung dürfen gem. § 19 Abs. 1 und 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Verbleibt eine Bestandsbebauung mit 256,05 m² Grundfläche I so wäre eine Mindestgröße für dieses Grundstück von insgesamt 2.058,19 m² notwendig. Der verbleibende Anteil von 1.398,81 m² erfüllt die Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 zur Mindestgrundstücksgröße von 1.500 m² nicht.

Eine Realteilung des Grundstücks zwischen einer Neubebauung an der Karl-Lasser-Str.  und der Bestandsbebauung an der Nördl. Münchner Str. 15a+b kann nicht befürwortet werden, da die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 hinsichtlich der Mindestgrundstücksgröße nicht erfüllt werden und dies einen Verstoß gegen §19 Abs. 1 BauGB darstellt.

Ist eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m bei Einhaltung der Abstandsflächen und nur 1 Vollgeschoß möglich?

Antwort:

Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung von Wandhöhen sind die Wand- und Firsthöhen gem. § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anzupassen. Die maximal zulässige Wandhöhe ist in der Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Für den Bereich Geiselgasteig gilt eine max. Wandhöhe bei einem Vollgeschoß von 5 m. Da bereits in der Umgebung Wandhöhen bis 5 m im Bestand sind, kann eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m unter Einhaltung der Abstandsflächen befürwortet werden.

Ist eine Dachneigung von 44,5 Grad möglich?

Antwort:

Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung einer Dachform ist hier die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung anzuwenden.  Gemäß § 5 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung sind in Geiselgasteig Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15 ° bis 52 °möglich. Da die Dachform kein anzuwendender Parameter gem. § 34 BauGB „Einfügungsgebot“ darstellt kann eine Dachneigung mit 44,5° befürwortet werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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7. Bauantrag zur Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 579/3 an der Herrenwiesstr. 17;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung

In der September-Sitzung des Bauausschusses wurde das Einvernehmen zur Errichtung eines Wohnhauses vorbehaltlich der Prüfung und Stellungnahme durch das gemeindliche Umweltamt  erteilt. Die Stellungnahme wurde zwischenzeitlich vorgelegt und lautet wie folgt:

Im Osten befindet sich eine einzelne Eiche Nr. 95 in der bestehenden Hofeinfahrt, die erhalten werden soll. Die etwas weiter nördlich stehende Gruppe, Nr. 52 – 56, bestehend aus einer Buche, StU 2,20 m und vier schönen Eichen, StU zwischen 1,46 m bis 2,25 m sollte aber unbedingt stehen bleiben. An dieser Straßenkreuzung Herrenwiesstraße / Dr.-Max-Straße hat die Gruppe eine prägende Funktion. Der als Fällungsgrund angeführte geringe Totholzanteil ist typisch für diese Baumart und mit einer Kronenpflege gut zu beheben. Bei einer Verschiebung des Baukörpers ließe sich die Eichengruppe bestimmt erhalten.

Auch die Buche Nr. 1 im Osten ist ein mächtiger, vitaler und erhaltenswerter Baum, der allerdings für den Neubau bzw. die Einfahrt zu den Garagen gefällt werden soll.

Ansonsten steht auf der gegenüberliegenden Seite im Westen des Grundstücks noch eine Gruppe von sechs großen, alten Buchen. Zwei davon sind nicht erhaltenswert. Die zweistämmige Buche Nr. 28 ist aufgrund ihrer Qualität (Schrägwuchs, zweistämmig) nicht erhaltenswert. Ebenso die Nr. 29 mit StU 2,02 m, hier ist eine große Faulstelle im oberen Stammbereich zu verzeichnen. Dieser Baum würde einen starken Kronenentlastungsschnitt benötigen, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten.

Die Nachpflanzungen sind in Ordnung.

Zwischenzeitlich hat der Bauwerber aufgrund der Stellungnahme des Umweltamtes und als Kompromiss-Vorschlag den Hauptbaukörper um ca. 1,50 m nach Westen verschoben, um das Gebäude weiter aus dem Kronenbereich der Buche Nr. 1 herauszunehmen. Dies wird zwar vom Umweltamt positiv gesehen, aber die Eichengruppe soll dennoch gefällt werden.

Die Umweltabteilung hat einen anderen Bebauungsvorschlag skizziert (siehe Anlage), die sowohl den Erhalt der Eichen als auch der Buche gewährleisten würde. Hierbei handelt es sich aber tatsächlich nur um eine Skizze. Dem Bauwerber ist und war es sehr wichtig, die Zufahrt und den Zugang zum Grundstück von der Herrenwiesstraße aus gewährleisten zu können.

Die Buche Nr. 1 könnte wie oben erwähnt, mit der aktuell vorliegenden Planung erhalten werden. Die Zufahrt würde dann über eine Wurzelbrücke laufen.

Die Bauverwaltung hat vor Ort die betroffenen Bäume noch mal umfangreich fotografisch festgehalten, um ein klares Bild hinsichtlich der prägenden Wirkung darlegen zu können (Siehe Anlage 2).  

Grundsätzlich gilt: Baurecht vor Baumrecht. Bei der Beplanung eines Grundstückes sind die öffentlichen Belange, zu denen eben auch der Naturschutz zählt, zu berücksichtigen. Soweit ein Grundstück unter Erhalt der als sehr schützenswert und straßenbildprägend eingestuften Bäume auch anders bebaut werden kann, sollte dies als solches auch gefordert werden. Sollte hierfür eine Überschreitung der Baugrenze durch das Hauptgebäude erforderlich sein, könnte diese befürwortet werden.

 
Nichtsdestotrotz wird die vorgesehene Bebauung mit nur einem Gebäude auf dem großzügigen Grundstück begrüßt und sollte in die Beurteilung miteinfließen.

Die rein baurechtliche Einschätzung und Beschlussfassung aus der letzten Sitzung wird übernommen.

Beschluss

Die Firsthöhe ist auf das der Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB entsprechende Maximum von 10,95 m zu reduzieren.

Eine Befreiung wegen Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen um ca. 60 m² wird befürwortet.

Eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze mit dem Außenpool wird befürwortet.

Eine Erhöhung der bestehenden Mauer ist nicht zulässig. Der Plan ist insoweit abzuändern.

Die Buche Nr. 1, Eiche Nr. 57 und die Eichengruppe Nrn. 52-56 sind zu erhalten und auch während der Abbruch- und Baumaßnahme entsprechend zu schützen.

Eine ökologische Baubegleitung ist durch das Landratsamt zu beauflagen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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8. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		8

Sachverhalt

Antrag zum Anbau eines Wintergartens mit Zugangsüberdachung auf dem Grundstück Fl.Nr. 761 an der Painbreitenstraße 16;

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9. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		9

Sachverhalt

Tektur zum Neubau eines Verwaltungsgebäudes mit Tiefgarage wg. Änderung Freiflächengestaltungsplan auf dem Grundstück Fl.Nr. 623 am Bavariafilmplatz 7;

Tektur zum Freiflächengestaltungsplan auf dem Grundstück Fl.Nr. 378/7 an der Josef-Würth-Str. 14;

Tektur zum Neubau eines Wohnhauses mit Doppelgarage auf der Fl.Nr. 611/52 an der Kaiser-Ludwig-Str. 34;

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10. Neubau eines Wohnhauses mit TG in der Südlichen Münchner Str. 18; Vorstellung der aktualisierten Kostenberechnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		10

Sachverhalt

In der Gemeinderatssitzung vom 20.März 2018 hat der GR Kraus angeregt, auf Grund der gestiegenen Preise bei aktuellen Vergaben, die Kostenberechnung nochmals zu prüfen und eventuell anzupassen.

Der Projektstand wird in der Sitzung vom Architekturbüro Schwesinger Frach ausführlich dargestellt, zudem werden die aktualisierte Kostenberechnung und der Baufortschritt erläutert.

Die genehmigte Kostenschätzung in Höhe von 2.291.090,34 € (GR-Beschluss vom 25.07.2017) im Vergleich zur aktuellen Kostenberechnung mit 2.764.330,49 € ergibt eine Differenz von 473.240,15 €. Diese Differenz ist entstanden durch erhöhte Anforderungen bei Brandschutz und Statik, zusätzliche Wünsche der Gemeinde und erhöhte Preise bei den Vergaben.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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11. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		11

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11.1. Anfrage GR-Mitglied Lindbüchl

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		11.1

Sachverhalt

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11.2. Anfrage GR-Mitglied Zeppenfeld

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		11.2

Sachverhalt

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11.3. Anfrage GR-Mitglied Steininger

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	15.10.2018	ö		11.3

Sachverhalt