Der Verwaltung wurde eine Bauvoranfrage zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Carport auf dem Grundstück FlNr. 222/84, von-Haniel-Straße 10 a vorgelegt.
Das Gebäude soll als E + I in einer Größe von 11,5 m x 9,5 m (Dachneigung 16 Grad) mit einer Fristhöhe von 7,73 m und einer Wandhöhe von 6,18 m errichtet werden.
Das Grundstück liegt im Umgriff des Bebauungsplanes Hopfenbreite/Kleines Feld, 10. Änderung
Es werden folgende Befreiungsanträge gestellt:
4.1 und 4.2 GRZ 1
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Zulässig ID ist 0, 25
Zulässig für II ist 0,20
GRZ geplant 0,23
Begründung:
Geplant ist eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen und einer Dachneigung von 16°.
Aufgrund der geplanten Gebäudegröße ergibt sich auf dem Eignergrundstück eine GRZ1 von 0,23.
Zieht man die 3,50 m breite Zufahrt (78,15m²), die vom ehemaligen Grundstückeigner nicht mitverkauft wurde, hinzu, ergäbe sich eine GRZ1 von 0,39.
Die Gebäudegröße entstehen u.a. aufgrund der Tatsache, dass das Erdgeschoss barrierefrei geplant wurde. Sollte das Obergeschoss für die Bewohner aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erreichbar sein, ist geplant das Wohnzimmer abzutrennen und zum Schlafzimmer umzunutzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Bebauungsplan sieht für den Umgriff eine Bebauung mit ID vor und damit eine GRZ I von 0,25. Mit dem Hauptgebäude von 109,04 und einer Grundstücksgröße ohne Zufahrt von 480 qm wird eine GRZ von 0,23 erreicht. Somit ist hier keine Befreiung erforderlich.
4.2 GFZ 0,40
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Überschreitung der GFZ auf 0,45
Begründung:
Geplant ist eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen und einer Dachneigung von 16°.
Aufgrund der geplanten Gebäudegröße ergibt sich auf den Eignergrundstück eine GFZ von 0,45.
Zieht man die 3,50m breite Zufahrt (78,15m²), die vom ehemaligen Grundstückeigner nicht mitverkauft wurde, hinzu, ergäbe sich eine GRZ1 von 0,39.
Die Gebäudegröße entsteht u.a. aufgrund der Tatsache, dass das Erdgeschoss barrierefrei geplant wurde. Sollte das Obergeschoss für die Bewohner aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr erreichbar sein, ist geplant das Wohnzimmer abzutrennen und zum Schlafzimmer umzunutzen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit der in der Vergangenheit genehmigten Befreiung von E+D auf E+I wurde in der Konsequenz auch einer Überschreitung der GFZ auf 0,50 zugestimmt. Der Überschreitung sollte daher zugestimmt werden.
4.4 Bebauung ID
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Bebauung II
Begründung:
Für die geplante Nutzung (EG barrierefrei, Büro und Gästezimmer/Pflegezimmer mit eigenem Bad im OG) des Gebäudes ist eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen erforderlich.
Zur Reduzierung der Firsthöhe des Gebäudes und zur Einhaltung der geforderten Abstandsflächen wurde die Dachneigung auf 16° reduziert.
Stellungnahme der Verwaltung:
In der Vergangenheit wurde einer Befreiung von E+D zur Bebauung II mehrfach zugestimmt. Der Befreiung sollte zugestimmt werden.
6.1. Stützmauern
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Errichtung von Stützmauern ähnlich Bestand
Begründung:
Das Baugrundstück fällt von Nord-Ost zu Süd-West um 1,28 m ab. Die Zufahrt zum geplanten Neubau befindet sich auf der tiefergelegenen Westseite des Grundstücks.
Um einen barrierefreien Zugang zum Gebäude zu gewährleisten, darf die Zugangsrampe zum Eingang maximal 6% Steigung haben. Hieraus ergibt sich die maximale Höhenlage des Gebäudes.
Nord- und ostseitig ergibt sich ein Höhenunterschied vom bestehenden zum geplanten Gelände von maximal 71cm.
Dafür muss ein Teil des Geländes, wie auch schon im Bestand (Höhe Stützmauer im Osten bis 97cm), mittels dem Gelände folgenden Stützmauern abgefangen werden.
Im Süd-Westen des Gebäudes liegt OKFF 32cm über dem natürlichen Gelände. Die so erreichte Einebnung des Geländes erleichtert auch die vorgesehene Nutzung der Freiflächen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Argumentation ist nachvollziehbar. Auch im Bestand ist eine Stützmauer vorhanden. Dem Antrag sollte zugestimmt werden.
6.2. Wandhöhe
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Bebauung II vorgesehen, max. Wandhöhe über Gelände 6,00m, wegen Gefälle des Baugrundstücks maximale Wandhöhe 6,50m über bestehendem Gelände.
Begründung:
Die vorgesehene Nutzung des Geländes mit barrierefreiem Zugang im EG und Büro sowie Gäste/-Pflegezimmer mit eigenem Bad im OG erfordert eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen.
Da sich Zufahrt und Eingang auf der tieferliegenden Seite des Baugeländes befindet, ergibt sich an der nord-westlichen Gebäudeecke eine Wandhöhe von 6,32m, an der süd-westlichen Gebäudeecke fällt das Gelände weiter ab, somit ergibt sich hier eine Wandhöhe von 6,50m.
Die mittlere Wandhöhe des Carports beträgt 2,75m (2,50m bis 3,00m).
Ergänzend zum Befreiungsantrag wird angefragt, ob das Gebäude tiefer auf dem Grundstück positioniert werden kann, um eine geringere Wandhöhen zu erhalten.
Des Weiteren wird angefragt, ob die Höhe des Carports zugelassen ist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Es wird einer Befreiung zur Bebauung II zugestimmt. In der Konsequenz wäre dann eine Befreiung bis 6,00 erforderlich. Wegen des Gefälles sollte dann auch einer Wandhöhe von 6,50 m zugestimmt werden. Für die mittlere Wandhöhe des Carports ist eine Befreiung erforderlich.
7.0. Baugrenze
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Überschreitung der südlichen Baugrenze um 2,10m
Begründung:
Die Grundstücksgröße erfordert unter Einhaltung der Abstandsflächen eine Überschreitung der südlichen Baugrenze um 2,10m. Der Grenzabstand nach Süden beträgt somit ca. 7,90m.
Stellungnahme der Verwaltung:
Beim westlich und östlich angrenzenden Grundstück wurde die Baugrenze ebenfalls überschritten.
10.1. Dachneigung 43 – 48 Grad
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Geplante Dachneigung 16°
Begründung:
Aus gestalterischen Gründen, zur Reduzierung der Abstandsflächen und da kein Durchraum benötigt wird, wurde die Dachneigung mit 16° geplant.
Diese Dachneigung entspricht auch ca. den schon genehmigten Wohnhäusern mit 2 Vollgeschossen in der Nachbarschaft.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit Befreiung zu E + I anstatt E + D muss auch die Dachneigung reduziert werden. Der Befreiung sollte zugestimmt werden.
10.3. Dachflächenfenster max. 85/1,50
Bezeichnung der Art der Befreiung:
1 Dachflächenfenster 78/1,60
Begründung:
Zur Belichtung des innenliegenden Treppenhauses ist auf der nördlichen Dachfläche ein Dachflächenfenster von 0,78m/1,60m geplant.
Stellungnahme der Verwaltung:
Gegen die Befreiung werden keine Bedenken erhoben.
10.5. Dachüberstand Traufe max. 30cm
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Dachüberstand Traufe 50cm
Begründung:
Aus gestalterischen Gründen und als konstruktiver Fassadenschutz ist traufseitig ein Dachüberstand von 50cm geplant.
Der Dachüberstand am Ortgang ist gemäß dem Bebauungsplan mit 30 cm geplant.
Stellungnahme der Verwaltung:
In der Vergangenheit wurde ein Dachüberstand von 50 anstatt 30 cm an der Traufe bereits genehmigt. Gegen die Befreiung werden keine Bedenken erhoben.
10.7 Unterteilung von Fensterflächen größer 1m²
Bezeichnung der Art der Befreiung:
Keine Unterteilung
Begründung:
Aus gestalterischen Gründen für ein modernes Gebäude ist keine kleinteilige Unterteilung der Fensterflächen geplant.
Die Doppelfenster sowie die raumhohen Fenstertüren werden im Raster 1m zweigeteilt.
Das Fenster im Wohnzimmer (2,00/1,80) soll als festverglastes Sitzfenster ausgeführt werden.
Auf eine Unterteilung dieses Fensters wird aufgrund der vorgesehenen Nutzung verzichtet.
Stellungnahme der Verwaltung:
In der Vergangenheit wurden hierfür bereits Befreiungen genehmigt. Gegen die Befreiung werden keine Bedenken erhoben
Erschließung:
Das Grundstück liegt nicht an einer öffentlichen Straße an. Ein Geh-, Fahrt-, Ver- und Entsorgungsleitungsrecht wurde - auch zugunsten des Freistaates Bayern - beurkundet. Sie ist im Rahmen des Bauantrages vorzulegen
Für das hinterliegende Grundstück besteht ein Baurecht. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf einen eigenen Anschluss (§ 4 Entwässerungssatzung). Ist ein zusätzlicher Grundstücksanschluss erforderlich, kann die Gemeinde verlangen, dass die näheren Einzelheiten einschließlich der Kostentragung vorher in einer gesonderten Vereinbarung geregelt werden. Im Rahmen des Bauantragsverfahrens ist unter Beibringung eines Entwässerungsplanes zu klären, ob auf den bestehenden Kanal aufgeschlossen werden kann oder ob ein neuer Anschluss erforderlich ist. Bei einem Neuanschluss ist ein entsprechender Kostenübernahmevertrag für die Arbeiten vom Hauptkanal bis zur Grundstücksgrenze abzuschließen.
