Für die FlNr. 207/15 der Gemarkung Haimhausen ging am 12.07.2022 in der Bauverwaltung der Gemeinde Haimhausen ein Antrag auf Vorbescheid für die energetische Sanierung, Aufstockung und Anbau eines Einfamilienhauses ein.
Das Vorhabengrundstück befand sich ursprünglich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Brunnenfeld, 3. Änderung“ (B-Plan). Der B-Plan wurde mit der Aufhebungssatzung „Brunnenfeld, 5. Änderung“ vom 27.09.2005 aufgehoben. Zugleich wurden auch alle früher festgesetzten Bebauungspläne („Brunnenfeld, 2. Änderung“, „Brunnenfeld, 1. Änderung und „Brunnenfeld“) für den von der 3. Änderung erfassten Geltungsbereich mit aufgehoben. Des Weiteren wurde geregelt, dass sich die Zulässigkeit zukünftiger Bauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt.
Mit dem Antrag auf Vorbescheid kann der Bauherr, bereits vor Einreichung eines Bauantrags, einzelne Fragen zu seinem beabsichtigten Bauvorhaben klären lassen (Art. 71 Satz 1 BayBO). Der entsprechende Fragenkatalog ist dem Antrag beigefügt. Zur Beurteilung der gestellten Fragen ist die nähere Umgebung des Vorhabengrundstück heranzuziehen (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Die Johann-Albert- Straße hat eine Breite von ca. 8,50 m, dient nur der Erschließung der anliegenden Grundstücke (Anwohnerverkehr) und ist beidseitig durch Wohnnutzung geprägt (reines Wohngebiet, § 3 BauNVO). Eine trennende Wirkung kommt der Johann-Albert-Straße daher nicht zu. Die dem Vorhabengrundstück gegenüberliegende Straßenseite ist bei der Beurteilung mit heranzuziehen.
Als Bezugsfall zur Beurteilung kann die Wohnbebauung auf der FlNr. 207/2 (Johann-Albert-Str. 8) herangezogen werden.
- Fragestellung:
- Geschossigkeit: Durch die geplante Aufstockung entsteht ein Gebäude II+D wobei das Dachgeschoss nicht als Vollgeschoß ausgeführt werden soll.
Bei dem Bezugsfall handelt es sich um ein Gebäude II+D wie das geplante Gebäude.
Die Verwaltung empfiehlt der Geschossigkeit zuzustimmen.
- Grundfläche: Durch den Anbau im Norden (Erschließung OG) erhält das bestehende Gebäude eine Breite von 12,45 m und eine Länge von 13,31m. Wobei auf das Haupthaus eine Fläche von 129,36 m² und auf den Anbau eine Fläche von 14,64 m ² fällt. Die geringere Grundfläche ergibt sich dadurch, dass der Anbau gegenüber dem Haupthaus nicht über die gesamte Länge vorspringt.
Der Bezugsfall hat eine Breite von 12,20 m und eine Länge von 14,30 m. (174,46 m²).
Die Verwaltung empfiehlt der Grundfläche zuzustimmen.
- Überbaute Fläche/GRZ: Mit dem geplanten Anbau ergibt sich eine bebaute Grundfläche von 243,91 m² aus der sich im Verhältnis zur Grundstücksgröße (564 m²) eine GRZ von 0,43 ergibt.
Die Verwaltung empfiehlt der Grundfläche und der GRZ zuzustimmen.
Allerdings ist mit dem Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, auch die räumliche Lage des geplanten Gebäudes innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint. Die Lage kann u.a. durch Baugrenzen, die von Gebäude und Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf, festgelegt werden (vgl. § 24 Abs. 4 Satz 1 BauNVO). Die Baugrenze ist von der Straßengrenze ab zu messen (vgl. § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Die Gebäude auf der Straßenseite des Vorhabengrundstücks entlang der Johann-Albert-Straße bilden eine fiktive Baugrenze die ca. 4,00 m von der Straßengrenze zurücktritt. Die bestehende Bebauung hält einen Vorgartenbereich gegenüber der Straße frei und es entsteht eine einheitliche Gebäudeflucht. Der geplante Anbau tritt an der ungünstigsten Stelle nur um ca. 1,00 m von der Straßengrenze zurück und hält somit die intakte fiktive Baugrenze nicht ein.
Die Verwaltung empfiehlt der überbauten Fläche bzgl. der Baugrenze nicht zuzustimmen.
- Geschossfläche/GFZ: Die gesamte Geschossfläche soll 288,01 m2 betragen. Das entspricht einer GFZ von 0,51.
Die Verwaltung empfiehlt sowohl der Geschossfläche als auch der GFZ zuzustimmen.
- Wandhöhe (WH): Durch die Aufstockung ergibt sich eine WH von 6,45 m.
Der Bezugsfall hat eine WH von 6,70 m.
Die Verwaltung empfiehlt der WH zuzustimmen.
- Firsthöhe (FH): Durch die Aufstockung ergibt sich eine FH von 8,32 m.
Der Bezugsfall hat eine FH von 9,80m.
Die Verwaltung empfiehlt der FH zuzustimmen.
- Dachform/Dachneigung: Als Dach ist ein Satteldach mit einer Neigung von 21° geplant. Der Bezugsfall hat ein Satteldach mit einer Neigung von 28°.
Anzumerken ist, dass weder die Dachform noch die Dachneigung ein Einfügekriterium darstellen.
Die Verwaltung empfiehlt der Dachform und der Dachneigung zuzustimmen.
- Stellplatzsituierung: Durch die geplante Erweiterung entsteht eine Nettowohnfläche von mehr als 156,00 m². Dadurch ist ein weiterer Kfz-Stellplatz erforderlich (§ 2 Buchst. b) i.V.m. § 5 Abs. 2 und Nr. 1.1 Anlage 1 zu § 5 Stellplatzsatzung). Wobei die Stellplatzsatzung keine Aussage über die Situierung des Kfz-Stellplatzes auf dem Grundstück trifft. Diese Frage betrifft jedoch nicht das Bauplanungsrecht, sondern das Bauordnungsrecht, über das das Landratsamt Dachau entscheidet.
