Der Verwaltung liegt eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück FlNr. 1370 der Gemarkung Amperpettenbach (Westerndorfer Straße 4, 85778 Haimhausen/Oberndorf) vor.
Das Betriebsleiterwohnhaus ist im Ausmaß von 12,54 m und eine Breite von 9,00 m als E+1 mit einer Wandhöhe (WH) 6,07 m und einer Firsthöhe (FH) 7,89 m geplant. Die Dachneigung (DN) ist mit 20° vorgesehen.
Das Vorhabengrundstück befindet sich Geltungsbereich der Innenbereichssatzung „Oberndorf“ (Satzung) dort im Teilbereich 3. Unter dem Punkt Zulässigkeit 2.1 ist festgesetzt, dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben im Geltungsbereich der Satzung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) richtet, soweit in der Satzung keine näheren Regelungen getroffen sind.
Fragestellung:
- Ist die geplante Baudichte (GRZ 0,20 / GFZ 0,09) zulässig?
- Ist die Höhenentwicklung des Neubaugebäudes mit abweichender Dachneigung im Vergleich zum Bestandsstadel und der Nachbargebäude (siehe Systemschnitt) mit 2 Vollgeschossen und einer Dachneigung von 20° denkbar?
- Ist das Bauvorhaben gemäß beiliegenden Plan (inkl. Erschließung) planungsrechtlich hinsichtlich Lage auf dem Baugrundstück, Größe oder/und Höhe zulässig.
- Ist eine Abweichung vom Punkt 3.12.4 (Flächen von Fenstern und Außentüren von max. 25% der Außenwände) der Innenbereichssatzung vom 19.12.1994 genehmigungsfähig.
- Ist ein Dachvorsprung auf der Giebelseite- (0,50 m) und der Traufseite (0,50 m) möglich.
Von den Festsetzungen der Satzung kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- die Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 BauGB).
- Baudichte:
Hierzu beinhaltet die Satzung keine Festsetzungen. Daher richtet sich diese nach der näheren Umgebung.
Geplant ist eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,20 und eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,09.
In der näheren Umgebung FlNr. 1371/2 ist eine GRZ von 0,40 und eine GFZ von 0,17 vorhanden.
Eine GRZ von 0,20 und eine GFZ von 0,09 kann in Aussicht gestellt werden.
- Dachneigung:
Die DN ist in der Satzung unter der Festsetzung 3.9 Spiegelstrich 1 mit 35° - 50° festgesetzt. Für das Wohnhaus ist eine DN von 20° geplant
Begründung des Entwurfsverfassers:
Durch die geplante Bauweise als Kaltdach und dem sich daher ergebenden nicht benötigten Bauvolumen und Baumasse erscheint es in der heutigen Zeit als nicht angebracht, unnötiges Baumaterial zur zwangsweisen und künstlichen Erhöhung des Gebäudevolumens einzubringen. Für die Bauherren ergibt sich bei der festgesetzten Dachneigung der Innenbereichssatzung von 35°-50° DN kein wesentlicher Mehrwert. Durch die geplante Bauweise als QNG-Zertifiziertes Wohngebäude würde sich daher der Primärenergiebedarf der zusätzlich zu verwendenden Baustoffe erhöhen. Ein aus energetischer Sicht gut geplantes Gebäude zeichnet sich dadurch aus, dass es die gestellte Anforderungen an Wirtschaftlichkeit, Nutzerkomfort, Wartungsfreiheit und Wohngesundheit bei möglichst geringem Gesamtenergiebedarf inklusive Herstellung, Nutzung und Entsorgung erfüllt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Laut Festsetzung 3.7 Satzung ist ein Dachausbau unzulässig. Daher ist die Argumentation des Entwurfsverfassers nachvollziehbar. Trotz der Unterschreitung der festgesetzten DN bleibt die festgesetzte Dachform (Festsetzung 3.9 Spiegelstrich 4 Satzung (symetrisches Satteldach)) erhalten. Des Weiteren wurde durch dem Bau-, Planungs und Umweltausschuss in der Sitzung vom 26.05.2020 (TOP 1.2) auf dem Grundstück FlNr. 1371 einer DN von 22° zugestimmt. Der baurechtliche Antrag wurde vom Bauherrn, auf anraten des Landratsamtes, zurückgenommen.
Eine DN von 20° kann in Aussicht gestellt werden.
3.1 Lage auf dem Baugrundstück:
Für das Vorhabengrundstück ist weder ein Hinweis zum Bebauungsvorschlag noch ein Bauraum festgesetzt. Daher richtet sich die Lage des Gebäudes im Grundstück nach der näheren Umgebung. Entlang der Westerndorfer Straße gibt es keine durchgehende fiktive Baulinie. Einzig ist, dass die bestehenden Gebäude nicht näher als 1,00 m an die Straße herangerückt sind. Dies ist hier, bei der Garage auch der Fall. Der Lage der Baukörper im Grundstück kann in Aussicht gestellt werden.
- Größe des Bauvorhabens:
Für Wohngebäude ist unter der Festsetzung 3.5 der Satzung eine maximale Breite von 10,00 m und eine maximale Länge von 20,00 m festgesetzt.
Das geplante Wohngebäude soll eine Breite von 9,00 m und eine Länge von 12,54 m erhalten.
Das geplante Gebäude entspricht in der Länge und der Breite den Festsetzungen der Satzung. Es ist keine Befreiung erforderlich. Eine Breite von 9,00 m und eine Länge von 12,54 m kann zugestimmt werden.
- Höhe des Bauvorhabens:
- Wandhöhe:
Für das Vorhabengrundstück ist eine WH von 5,80 m festgesetzt (Festsetzung 3.7 i.V.m. Plandarstellung). Für das geplante Wohnhaus ist eine WH von 6,07 m vorgesehen. Die lichte Raumhöhe des Wohnhauses soll im EG und OG jeweils 2,65 m betragen.
Bei einer Reduzierung der Raumhöhe auf jeweils 2,52 m wäre die festgesetzte WH einzuhalten. Hierbei handelt es sich um eine Raumhöhe die durchaus üblich ist.
Für die Überschreitung der WH ist eine Befreiung von der Festsetzung 3.7 der Satzung erforderlich. Eine entsprechende Befreiung wurde bisher nicht ausgesprochen. Einer WH von 6,07 m kann nicht zugestimmt werden.
- Firsthöhe:
Unter der Festsetzung 3.8 der Satzung ist für Wohngebäude eine maximale Firsthöhe von 9,20 m, gemessen von OK Erdgeschossfußboden bis OK Dachkonstruktion festgesetzt.
Das geplante Wohngebäude soll eine FH von 7,89 m erhalten.
Die in der Satzung festgesetzte FH wird eingehalten. Daher ist keine Befreiung erforderlich. Die WH von 7,89 m kann zugestimmt werden.
- Flächen von Fenster und Außentüren:
Unter der Festsetzung 3.12.4 der Satzung ist ein Anteil von max. 25 % von Flächen von Fenstern und Außentüren an den Außenbauteilflächen von Aufenthaltsräumen festgesetzt.
Hierbei handelt es sich um eine Immissionsschutzrechtliche Festsetzung. Diese Frage ist unter Beteiligung der Fachbehörde durch das Landratsamt Dachau zu klären.
- Dachvorsprung:
Unter der Festsetzung 3.9 Spiegelstrich 2 ist festgesetzt, dass am Ortgang und an der Traufseite keine Dachüberstände zulässig sind. Für das Wohngebäude ist ein Dachvorsprung an der Traufseite von 0,50 m und an der Giebelseite von 0,50 m geplant.
Begründung des Entwurfverfassers:
Der Dachvorsprung wirkt auf der Giebel- und Traufseite Bauwerksschützend gegenüber den Wettereinflüssen und trägt zur Gebäudebeschattung bei.
Auf den FlNr. 1370, 1370/1, 1370/2, 1369, 1371/1 sowie 1050/1 der umliegenden Nachbargrundstücke sind als Bezugsfälle ebenfalls Gebäude mit Trauf- und Giebelvorsprüngen erstellt worden und Fotos hiervon im Anhang beigefügt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für den Dachvorsprung an der Giebel – und an der Traufseite bedarf es einer Befreiung. Bei sämtlichen genannten Bezugsgebäuden handelt es sich um Gebäude die bereits vor Rechtsverbindlichkeit der Satzung genehmigt und Errichtet wurden. Diese können somit als Bezugsfall nicht herangezogen werden. Im Landkreis Dachau ist ein Dachvorsprung von 0,30 m an der Giebelseite und ein Dachvorsprung von 0,50 m an der Traufseite üblich.
Eine Befreiung für einen Dachvorsprung an der Traufseite von 0,50 m kann zugestimmt werden. Eine Befreiung für einen Dachvorsprung an der Giebelseite von 0,50 m kann nicht zugestimmt werden, allerdings einem Dachvorsprung von 0,30 m.
