Das Landratsamt Dachau, Fachbereich Rechtliche Belange vom 23.01.2024 gibt folgende Stellungnahme ab:
Hinweise, die der Abwägung zugänglich sind und sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlagen
Die Planung wird aus bauleitplanerischer Sicht kritisch gesehen.
1.
Die Lage des überplanten Gebietes liegt abgesetzt vom derzeitigen Ortsrand Ottershausen im ausgewiesenen „Regionalen Grünzug“ und im „Landschaftlichen Vorbehaltsgebiet“ des Regionalplans sowie des Biotopverbundsystems.
Der Aussage in der Begründung unter Punkt 2.4 letzter Absatz kann nicht gefolgt werden. Nur weil bei der Realisierung des nördlich gelegenen Wohngebiets eine Vereinbarkeit mit den Grundsätzen des Regionalplans vereinbar war, heißt das nicht, dass dies beim nun geplanten Bolzplatz und dem Dorfgemeinschaftshaus auch so ist. Die Planung insbesondere des Dorfgemeinschaftshauses widerspricht eigentlich dem Grundsatz des „Regionalen Grünzugs“, diese Fläche von Bebauung freizuhalten.
Abwägung zu 1:
Aus Sicht der Gemeinde stellen der Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus keine Siedlungserweiterung dar. Diese Einschätzung wird von der Höheren Landesplanungsbehörde in ihrer aktuellen Stellungnahme geteilt. Die Höhere Landesplanungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass die vorliegende Planung im Einklang mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung steht. Dies ändert sich aus Sicht der Gemeinde auch dann nicht, wenn wie nun beabsichtigt, der Flächenanteil des Dorfgemeinschaftshauses als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt wird.
Die Nutzung der Fläche als Bolzplatz bedeutet für die angrenzenden, naturschutzfachlich wertvollen Flächen im Vergleich zur intensiven landwirtschaftlichen Nutzung nicht zwangsläufig eine Verschlechterung. Die Flächen waren noch nie frei von jeglichen Störungen. Durch die landwirtschaftliche Nutzung der Fläche kommt es zu Einträgen von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln und Geräuschimmissionen. Bodenerosion ist nicht ausgeschlossen. Der Schwarzer Weg ist zwar nur für landwirtschaftlichen Verkehr und Radverkehr freigegeben, dennoch wirkt bereits dieser Verkehr durch Bewegung, Lärm, Staub, Abgase auf die umgebenden Flächen ein. Die Ausgleichsflächen sind mit Fußwegen durchzogen, so dass diese auch der Erholungsnutzung dienen.
2.
An dieser Stelle wird auch darauf verwiesen, dass die Gemeinde bei der Planung des nördlich gelegenen Wohngebietes in der Begründung und im Umweltbericht hierzu u.a. festgelegt hat, „dass durch die Festsetzungen der Grünordnung und die Situierung der Gebäude- und insbesondere durch die unmittelbar an das Baugebiet angrenzende Lage der Ausgleichsflächen und Ortsrandeingrünung wird ein endgültiger Siedlungsabschluss zur freien Landschaft geschaffen.“
Es wird deshalb empfohlen, nochmals innerorts nach geeigneteren und nicht vorbelasteten Flächen zu suchen.
Abwägung zu 2:
Da es sich bei der gegenständlichen Planung, nicht nur nach Einschätzung der Gemeinde, sondern auch der der Höheren Landesplanungsbehörde, nicht um eine Siedlungserweiterung handelt, entspricht die Gemeinde durch die aktuelle Planung den Zielen des Bebauungsplans Mooswiesen und der 9. FNP-Änderung. Die Darstellung einer Grünfläche nun neu einer Gemeinbedarfsfläche lässt keinen Widerspruch zu den Planungszielen aus dem Jahr 2011 erkennen.
Im weiteren Verfahren wird, um den Planungswillen der Gemeinde und den gesetzlichen Vorgaben vollumfänglich nachzukommen, eine Grünfläche für den Bolzplatz und eine Gemeinbedarfsfläche für sportliche Zwecke festgesetzt, in der im Bebauungsplan ein Bauraum für das Dorfgemeinschaftshaus, das im Kern ein Vereinsheim für die Ottershausener Vereine ist (die Betriebsbeschreibung wird künftig in der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführt und ist im Pachtvertrag umzusetzen) und das Lagergebäude eingetragen werden. Ob sich damit die Einschätzung der Regierung bezüglich des Anbindegebots verändert, bleibt abzuwarten. Klar ist aber, dass es lage- und anlagebedingt üblich ist, Grünflächen für sportliche Zwecke mit Vereinsheimen in Randlage oder Außenbereich unterzubringen.
Zudem ist anzuerkennen, dass im Rahmen der Planungshoheit bestehende Bauleitpläne geändert werden können. Hierfür sind entsprechende Gründe – letztlich auch wie bei der Neuaufstellung – erforderlich. Werden durch die Änderung ursprünglich verfolgte Planungsziele aufgegeben, ist dies eben entsprechend (städtebaulich) zu begründen.
Zum „finalen Siedlungsabschluss“ im BP Mooswiesen ist festzuhalten, dass es sich bei der vorliegenden Planung um eine Fläche handelt, die einen sanften Übergang in die freie Landschaft ermöglicht. Soweit in der Begründung zum FNP ausgeführt wird, dass durch die Anordnung der Grünflächen „bauliche Begehrlichkeiten unterbunden werden“ sollen, sind zudem gerade keine Grünflächen und Gemeinbedarfsflächen mit klar definierter Sondernutzung gemeint. Bauliche Begehrlichkeiten lassen sich aus der gegenständlichen Planung nicht ableiten. Somit besteht aus Sicht der Gemeinde keine Veranlassung für eine Begründung möglicherweise abweichender Planungsziele, da dies nicht gegeben ist.
Des weiteren wird in den Begründungen ja auch damit argumentiert, dass der begrünte Siedlungsabschluss „für die umgebenden Baugebiete einen sozialen Treffpunkt mit entsprechender Aufenthaltsqualität darstellen“ soll – dies soll nun mit der beabsichtigten Festsetzung eines Bolzplatzes und eines Dorfgemeinschaftshauses unterstützt werden.
Das Planungsziel der Gemeinde, den Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus an einem Ort zu errichten, resultiert aus dem eindeutigen Ergebnis der Bürgerbefragung und der Art und Weise des beabsichtigten ehrenamtlichen Betriebs. Getrennte Standorte sind logistisch und organisatorisch nach Rücksprache mit den Ehrenamtlichen aufgrund mangelnder Kapazität nicht möglich. Daher hält die Gemeinde im Rahmen einer wertenden Gesamtbetrachtung an der kombinierten Nutzung Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus am gewählten Standort fest, da kein anderer Standort für die kombinierte Nutzung verfügbar ist. Der Standortnachweis wurde in der Begründung geführt. Ein anderer Standort, auf welchem beide Nutzungen kombiniert untergebracht werden können, wurde – auch nach erneuter Prüfung im Rahmen der Abwägung – nicht gefunden. Auch die untere Naturschutzbehörde war bei der Standortwahl im Vorfeld eingebunden, so dass diesbezügliche Herausforderungen, insbesondere bei der Flächenverfügbarkeit bekannt sind.
3.
Erschließung und Verkehr:
Die Erschließung erfolgt über die Straße „Schwarzer Weg“, der jedoch nur über die Straßen „Am Saum“ und „Mühlenstraße“ zu erreichen ist. Das bedeutet, dass bei einer Veranstaltung im Dorfgemeinschaftshaus der ganze Fahrverkehr über diese beiden Straßen erfolgt, die bisher nur den Anwohnern gedient haben. Somit besteht ein höheres Gefährdungspotenzial für z.B. auf der Straße spielende Kinder.
Es wird bezweifelt, ob die in der Planzeichnung dargestellten 7 Stellplätze bei einer Veranstaltung im Dorfgemeinschaftshaus ausreichend sind. Es ist zu befürchten, dass bei einem höheren Parkplatzbedarf die umliegenden Acker- und Wiesenflächen hierfür genutzt werden. Es wird der Gemeinde geraten, die Planung nochmals zu überdenken bzw. sich vorab schon mal Gedanken zu machen, wie einem „Wildparken“ begegnet werden kann.
Abwägung zu 3:
Unter den gegebenen Bedingungen erscheint die Erschließung über den Schwarzer Weg als die verträglichste. Der Spielplatz ist über die gesamte Länge eingezäunt. Zu- bzw. Ausgänge befinden sich im Norden und im Süden je einer. Im Vergleich hierzu befindet sich eine Vielzahl an Grundstücksausfahrten entlang der Mühlenstraße. Auch hier besteht die Gefahr, dass Kinder vor ein vorbeifahrendes Auto laufen. Zudem sind möglichst wenige Anwohner von der Erschließung direkt betroffen.
Es ist anzumerken, dass es sich beim Dorfgemeinschaftshaus um keine reguläre Gaststätte handelt, sondern ehrenamtlich betrieben wird. Darüber hinaus dient das Gebäude als Dorfgemeinschaftshaus für den Ortsteil Ottershausen, so dass davon auszugehen ist, dass der überwiegende Teil der Nutzer das Dorfgemeinschaftshaus zu Fuß oder mit dem Rad erreichen kann und somit eine übermäßige Belastung in der Mühlenstraße und dem Saum nicht zum Tragen kommt.
Die Grundlage für den Stellplatzbedarf ist in der Begründung falsch widergegeben und wird korrigiert. Dort wurde die kommunalen Stellplatzsatzung als einschlägig angegeben. Tatsächlich sind dort keine Bolzplätze geregelt, der Nachweis müsste daher entsprechend der GaStellV erfolgen. Allerdings werden hier nur „Sportplätze ohne Besucherplätze (= Trainingsplätze)“ mit 1 Stpl. je 300 m² Sportfläche aufgeführt. Da es sich um einen reinen Bolzplatz handelt, der nicht mit einem Sportplatz vergleichbar ist (dem entspricht auch die Regelung in der 18.BImSchV, wonach ein Bolzplatz nicht zu Sportanlagen gehört), ist eine Stellplatzberechnung für den Teil der öffentlichen Grünfläche entbehrlich.
Einschlägig erscheint vielmehr der Stellplatzbedarf für das Dorfgemeinschaftshaus, der in Anlehnung an die Stellplatzanforderung für Gaststätten gemäß der Haimhauser Stellplatzsatzung ermittelt werden kann. Da es sich jedoch nicht um eine öffentliche Gaststätte handelt, sondern um einen vereinsgeführten Treffpunkt für den Ortsteil, ist ein Abschlag an Stellplätzen bzw. in der Berechnung bei der Größe des Gastraums vertretbar.
Stellplatz Gaststätte lt. Satzung: Annahme Stellplatz Dorfgemeinschaftshaus (mit 115 m² GR, Gastraum ca. 60 m²)
je 15 m² Gastraum ein Stellplatz = 4 Stellplätze
Aufgrund der Zielsetzungen der Gemeinde, gar nicht erst PKW- Verkehr zu erzeugen, wo dieser nicht nötig ist (zu Fuß, mit dem Rad), werden max. 4 Stellplätze (ca. 50 m²) und ausreichend Fläche zum Abstellen von Fahrrädern (ca. 40 m²) festgesetzt.
Sollte es wider Erwarten zu wildem Parken im LSG kommen, ist dem ordnungsrechtlich entsprechend zu begegnen.
In der schalltechnischen Untersuchung wird mit 7 Stellplätzen gerechnet. Dennoch kommt sie zu dem Ergebnis, dass die geltenden Immissionsrichtwerte unterschritten werden und Spitzenpegel nicht auftreten. Da nun drei Stellplätze weniger geplant sind, darf davon ausgegangen werden, dass das Vorhaben bezüglich der Verkehrsimmissionen erst recht auf der sicheren Seite ist. Dies wird in der Begründung entsprechend aktualisiert.
4.
Festsetzung 3.1:
Die GR wird auf 250 m² festgesetzt. Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO hierzu u.a. auch die Stellplätze mit ihren Zufahrten gehören. Gegebenenfalls ist die GR nochmals zu prüfen.“
Abwägung zu 4:
Da es sich bei dem Grundstück um kein klassisches Baugrundstück, sondern um eine Grünfläche ohne eigene GR-Festsetzung handelt, ist unklar, ob die Regelungen des § 19 BauNVO hier greifen. Um auf der sicheren Seite zu sein, wird bestimmt, dass zusätzlich zu A 3.1 für Anlagen i S. d. § 19 Abs. 4 BauNVO (hier: Pkw-Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Zuwege und Zufahrten) max. 150 qm erlaubt ist. Die textl. Festsetzung und die Begründung werden entsprechend angepasst.
