Mit Schreiben vom 30.01.2024 ging folgende Stellungnahme von Herrn Rechtsanwalt …(Kuchler) in Vertretung von Bürger 1 (Neumann):
wir vertreten ..... . Wir versichern unsere ordnungsgemäße Bevollmächtigung. Namens und im Auftrag unserer Mandantin erheben wir Einwendungen gegen die Entwürfe der 18. Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich „Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus Ottershausen“ und des Bebauungsplans „Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus Ottershausen“ (im Folgenden die „Entwürfe der Bauleitpläne“). Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen gegen gesetzliche Vorschriften; außerdem liegen den Entwürfen der Bauleitpläne unvollständige und fehlerhafte Ermittlungen und Bewertungen der abwägungserheblichen Belange zu Grunde.
Im Einzelnen:
- Betroffenheit unserer Mandantin
Unsere Mandantin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. 1602/41….
Das Grundstück unserer Mandantin liegt im Geltungsgereich des Bebauungsplans „Mooswiesen“, der als Art der baulichen Nutzung ein „Allgemeines Wohngebiet“ festsetzt; es ist mit einem Wohnhaus bebaut, das unsere Mandantin mit ihrer Familie selbst nutzt. Bereits an dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass die tatsächliche Nutzung des gesamten Wohngebiets allerdings der eines reinen Wohngebiets entspricht, denn es befinden sich im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans ausschließlich Wohngebäude. Die Entfernung des Grundstücks unserer Mandantin zu den geplanten Vorhaben beträgt ca. 100 m. Nur getrennt durch das Grundstück Flst.-Nr. 1601/1, auf dem sich eine öffentliche Ausgleichsfläche befindet, grenzt das Grundstück unserer Mandantin an den „Schwarzer Weg“ an, der für die straßenmäßige Erschließung der geplanten Vorhaben genutzt werden soll. Bislang ist das Befahren des Weges für Kraftfahrzeuge verboten. Ohne dass dies in den Entwürfen der Bauleitpläne thematisiert wurde, müsste diese Sperre für die Erreichbarkeit der geplanten Vorhaben, einschließlich der dort geplanten Kfz-Stellplätze, aufgehoben und der Weg für eine Benutzung auch durch Kraftfahrzeuge freigegeben werden. Unabhängig von der – allerdings ebenfalls nicht belastbar nachgewiesenen (vgl. dazu 2.4) – rechnerischen Einhaltung der maßgeblichen Immissionsgrenzwerte wird die Benutzung des Weges durch die Nutzer und Besucher vor allem des Dorfgemeinschaftshauses und insbesondere zur Nachtzeit tatsächlich zu erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnnutzung unserer Mandantin führen. Hinzu kommt, dass unsere Mandantin ihr Grundstück im Vertrauen auf den derzeit geltenden Flächennutzungsplan und auf den Bebauungsplan „Mooswiesen“ von der Gemeinde erworben hat. In den Begründungen beider Bauleitpläne heißt es (sinngemäß) übereinstimmend, dass mit der dort zugelassenen Bebauung unwiderruflich ein endgültiger Siedlungsabschluss zur freien Landschaft hin geschaffen werde (vgl. dazu 2.2). Darauf wurde im damaligen Notartermin vom Vertreter der Gemeinde auch nochmals ausdrücklich hingewiesen.
Abwägung zu 1.:
Für die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist es entscheidend, dass die Erschließung gesichert ist. Bei der gegenständlichen Planung ist dies der Fall. Dass für die verkehrliche Erschließung die Sperrung des Schwarzer Wegs zumindest teilweise aufgehoben werden muss, ist nicht Bestandteil des Bauleitplanverfahrens, sondern ein verkehrsrechtliches Thema.
Grund für die Sperrung waren de facto keine Umweltschutzgründe, sondern das Verhindern von Schleichverkehr und damit von Verkehrsgefahren und schädlichen Umwelteinwirkungen. Diese können, wie im Schallschutzgutachten gezeigt, durch die geplante Nutzung eines bloßen Bolzplatzes und eines an drei Abenden plus Sonderveranstaltungen genutzten Gebäudes mit max. 115 m² nicht begründet werden.
Aus Sicht der Gemeinde stellen der Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus keine Siedlungserweiterung dar. Diese Einschätzung wird von der höheren Landesplanungsbehörde in ihrer aktuellen Stellungnahme geteilt. Somit steht die aktuelle Planung in keinem Widerspruch zu den Planungszielen des Bebauungsplanes „Mooswiesen“ und im Einklang mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung. Dies ändert sich aus Sicht der Gemeinde auch dann nicht, wenn wie nun beabsichtigt, der Flächenanteil des Dorfgemeinschaftshauses als Gemeinbedarf dargestellt wird. Es entspricht der üblichen Praxis und den Anforderungen von Sportanlagen, dass sie im Rand- oder Außenbereich der Siedlungen untergebracht werden (müssen). Die Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalplanung (Funktionen des Grünzugs, des Biotopverbundsystems, des landschaftl. Vorbehaltsgebietes) werden, wie in der Begründung und im Umweltbericht bereits aufgeführt, nicht beeinträchtigt.
Die Darstellung in der 18. FNP-Änderung lässt keinen Widerspruch zu den Planungszielen aus dem Jahr 2011 erkennen, da es sich nicht um Siedlungsflächen im seinerzeit gedachten Sinne handelt, sondern um eine Sportfläche als Grün- und Gemeinbedarfsfläche, von der eine weitere Siedlungsentwicklung nicht abgeleitet werden kann.
Auch wenn dies anders betrachtet werden würde, muss erkannt werden, dass im Rahmen der Planungshoheit auch bestehende Bauleitpläne geändert werden können. Hierfür sind entsprechende Gründe – letztlich auch wie bei der Neuaufstellung – erforderlich. Werden durch die Änderung ursprünglich verfolgte Planungsziele aufgegeben, ist dies eben entsprechend (städtebaulich) zu begründen.
Zum „finalen Siedlungsabschluss“ im BP Mooswiesen ist festzuhalten, dass es sich bei der vorliegenden Planung um eine Fläche handelt, die einen sanften Übergang in die freie Landschaft ermöglicht. Soweit in der Begründung zum FNP ausgeführt wird, dass durch die Anordnung der Grünflächen „bauliche Begehrlichkeiten unterbunden werden“ sollen, sind aus der gegenständlichen Planung solche auch nicht abzuleiten.
Aus Sicht der Gemeinde besteht keine Veranlassung für eine Begründung möglicherweise abweichender Planungsziele, da dies nicht gegeben ist.
Des weiteren wird in den Begründungen auch damit argumentiert, dass der begrünte Siedlungsabschluss „für die umgebenden Baugebiete einen sozialen Treffpunkt mit entsprechender Aufenthaltsqualität darstellen“ soll – dies soll nun mit der beabsichtigten Nutzung als Bolzplatz mit Dorfgemeinschaftshause unterstützt werden.
Ferner handelt sich beim Bolzplatz um eine der Lage nach verträgliche Nutzung, die keinen MIV generiert und aus Sicht des Immissionsschutzes unbedenklich ist. Das Dorfgemeinschaftshaus hat einen eingeschränkten Nutzerkreis (zwar ist das Vereinsheim offen für Besucher, jedoch nur dann, wenn Vereinsbetrieb ist). Vorgaben zu den nötigen Stellplätzen werden im BPlan berücksichtigt (und noch angepasst von 7 auf 4 Stellplätze) und Vorgaben zum Immissionsschutz im Pachtvertrag verbindlich umgesetzt.
Soweit Eigentümer Grundstücke im Vertrauen auf eine Lage zum nicht mehr zu bebauenden Außenbereich erworben haben, ist dies zwar abwägungsrelevant, planungsschadensrechtliche Ansprüche können aber hieraus nicht entstehen.
Weitere Ausführungen sind zur Abwägung zu Ziff. 2.2 und 2.4 zu entnehmen.
2 Einwendungen
2.1 Verstöße gegen § 1 Abs. 4 BauGB
Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen aus mehreren Gründen gegen die – strikte – Verpflichtung des § 1 Abs. 4 BauGB, Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen:
a)
Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen gegen das – ausdrücklich als Ziel der Raumordnung verfasste – Anbindegebot gemäß Ziffer 3.3 des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP). Die geplante neue Siedlungsfläche ist nicht an geeignete Siedlungseinheiten angebunden. Zwischen der bestehenden Siedlungsfläche (bestehender Ortsrand) und dem Geltungsbereich der Entwürfe der Bauleitpläne liegt das gesamte Grundstück FlNr. 1601/1 mit einer Breite von mindestens 60 m. Dieses Grundstück ist im Bebauungsplan „Mooswiesen“ insgesamt als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft – Ausgleichsfläche“ festgesetzt. In der Begründung der in diesem Zusammenhang erfolgten 9. Änderung des Flächennutzungsplans heißt es, damit solle ein „endgültiger Siedlungsabschluss“ geschaffen werden (vgl. im Einzelnen nachfolgendend 2.2). Sowohl aufgrund seiner Ausdehnung als auch und insbesondere aufgrund der von der Gemeinde bei Aufstellung des Bebauungsplans „Mooswiesen“ ausdrücklich auch dauerhaft so gewollten Nutzung dieses Grundstücks stellt es eine bewusste Zäsur gegenüber dem Geltungsbereich der Entwürfe der Bauleitpläne dar; der von der Gemeinde ausdrücklich gewollte „endgültige Siedlungsabschluss“ ist das Gegenteil einer „Anbindung“. Es ist aufgrund der getroffenen Festsetzung auch ausgeschlossen, dass sich an dieser Situation etwas ändert.
Die gegenteilige Einschätzung der Regierung von Oberbayern im Schreiben vom 04.05.2022 ist nicht richtig und im Übrigen auch nicht rechtsverbindlich. Bezeichnend ist allerdings, dass auch die Regierung von Oberbayern selbst ihre Stellungnahme nur ausdrücklich „vorbehaltlich einer Bewertung der konkret ausgearbeiteten Planungsunterlagen“ abgegeben und den vorgesehenen Standort als noch angebunden“ im Sinne der Ziff. 3.3. des LEP bewertet hat.
Abwägung zu 2.1.a:
Auf die aktuelle Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde wird verwiesen. Das Anbindegebot ist im vorliegenden Fall kein Kriterium. Es entsteht keine Siedlungsfläche. Die Planung der Gemeinde entspricht sowohl den Zielen der übergeordneten Planungen als auch den im Bebauungsplan Mooswiesen dargelegten kommunalen Planungszielen. Auf die Abwägung zu Ziff. 1 und 2.2 wird verwiesen.
2.1b
Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen gegen das Ziel Ziffer 3.2 des LEP „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“
Nach dieser – ebenfalls ausdrücklich als Ziel der Raumordnung verfassten - Regelung sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung begründet nicht zur Verfügung stehen.
Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen – auch ganz offensichtlich – (auch) gegen dieses Ziel der Raumordnung. Wie in den Begründungen der Entwürfe der Bauleitpläne insoweit richtig ausgeführt wird, stellt (jedenfalls) das Grundstück Flst-Nr. 1354/3 an der Dachauer Straße für das Dorfgemeinschaftshaus allein „den klar zu bevorzugenden Standort“ dar. Dieser Standort wurde nur deshalb nicht gewählt, weil es ausweislich der Begründung „Grundprämisse der Planung und Standortsuche“ war, dass Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus an einem gemeinsamen Standort realisiert werden sollen. Trotz ihrer Planungshoheit kann die Gemeinde aber nicht mehrere Vorhaben, die nicht aus objektiven Gründen zusammen geplant und ausgeführt werden müssen, zu einem einheitlichen Projekt verbinden und mit einem erst auf diese Weise entstehenden Flächenbedarf das Ziel Ziff. 3.2 des LEP unterlaufen. Wäre eine solche Vorgehensweise zulässig, könnte das Ziel Ziffer 3.2 des LEP letztlich immer ausgehebelt werden, objektive Gründe für eine (nur) gemeinschaftliche Ausführung eines Dorfgemeinschaftshauses und eines Bolzplatzes an einem Standort gibt es aber nicht. Sogar im Gegenteil. Ein Dorfgemeinschaftshaus gehört voraussetzungsgemäß in die Dorfmitte, jedenfalls aber in eine zentrale Lage, wo es von vielen, insbesondere auch älteren, Bewohnern auf möglichst kurzen Wegen erreicht werden kann, bestenfalls auch zu Fuß. Dies gilt offensichtlich nicht für einen Bolzplatz, der jedenfalls ganz vorrangig insbesondere für jugendliche Nutzer zur Verfügung gestellt wird. Deshalb ist es auch tatsächlich so, dass sich, insbesondere auch in bayerischen Gemeinden, Einrichtungen wie ein Dorfgemeinschaftshaus und Bolzplatz allenfalls in seltenen Ausnahmefällen an einem gemeinsamen Standort befinden.
Nur der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass sich die Gemeinde über diese gesetzliche Anforderung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB i. V. m. Ziff. 3.2 LEP offensichtlich nicht auf der Grundlage einer (zumal völlig unkontrollierten) „Abstimmung“ hinwegsetzen kann. (Strikte) gesetzliche Regelungen stehen nicht unter einem „Abstimmungsvorbehalt“.
Ohne dass es vor diesem Hintergrund noch entscheidungserheblich wäre, ist ebenfalls nur der Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass die den Entwürfen der Bauleitpläne zu Grunde liegende Standortsuche und -auswahl auch deshalb fehlerhaft ist, weil sie sich nicht auf das gesamte Gebiet der Gemeinde Haimhausen erstreckt hat
Das Dorfgemeinschafshaus soll und kann aber nicht nur den Einwohnern des Ortsteils Ottershausen zur Verfügung stehen; es soll vielmehr den Einwohnern der gesamten Gemeinde Haimhausen zur Verfügung stehen. Eine Begrenzung nur auf die Einwohner von Ottershausen wäre aus Rechtsgründen auch gar nicht möglich. Vor diesem Hintergrund hätte sich eine den Anforderungen des Abwägungsgebots genügende Standortsuche aber auch nicht auf den Ortsteil Ottershausen beschränken dürfen.
Abwägung zu 2.1 b:
Das Planungsziel der Gemeinde, den Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus an einem Ort zu errichten, resultiert aus dem eindeutigen Ergebnis der Bürgerbefragung und der Art und Weise des beabsichtigten ehrenamtlichen Betriebs, bei der auch der Standort an der Dachauer Straße konkret zur Abstimmung stand. Ein Betrieb an getrennten Standorten ist logistisch und organisatorisch nach Rücksprache mit den ehrenamtlichen Vereinen mangels Kapazitäten nicht leistbar. Daher scheidet der Standort an der Dachauer Straße aus, da hier kein Bolzplatz realisiert werden kann, auch wenn hier für das Dorfgemeinschaftshaus gewisse Synergieeffekte genutzt werden könnten.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Innenbereich kein Grundstück für einen Bolzplatz zur Verfügung steht. Daher hält die Gemeinde im Rahmen einer wertenden Gesamtbetrachtung an der kombinierten Nutzung Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus am gewählten Standort fest.
Dass der Bolzplatz am Siedlungsrand untergebracht wird, entspricht der üblichen Systematik wonach Sportplätze, die qua ihrer Größe typischerweise am Siedlungsrand/ im Außenbereich untergebracht sind (als Grünfläche mit entsprechender Zweckbestimmung oder als Gemeinbedarf).
Von Anfang an war es das Ziel, einen Bolzplatz und ein Dorfgemeinschaftshaus für den Ortsteil Ottershausen zu schaffen. Grundsätzlich ist die Standortsuche für den Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus daher nicht fehlerhaft, wenn die Suche hierfür auf diesen Ortsteil beschränkt wurde. Ein Dorfgemeinschaftshaus für Ottershausen wäre in Amperpettenbach schließlich ohne Sinn. Für den Hauptort gibt es bereits das Sportgelände mit Räumlichkeiten, insofern ist Kritik an der Standortwahl im Bereich des konkreten Ortsteils nicht nachvollziehbar und die Standortwahl nicht zu beanstanden.
2.1c
Die Entwürfe der Bauleitpläne verstoßen gegen das Ziel B II Z 4.6.2 des Regionalplans München. Der Standort liegt, worauf auch die Regierung von Oberbayern in ihrem Schreiben vom 04.05.2022 hingewiesen hat, sowohl in einem regionalen Grünzug als auch in einem landschaftlichen Vorbehaltsgebiet. Nach dem Ziel B II Z 4.6.1 des Regionalplans München dürfen die regionalen Grünzüge über die in bestehenden Flächennutzungsplänen dargestellten Siedlungsgebiete hinaus nicht geschmälert werden; Planungen und Maßnahmen sind (nur) im Einzelfall und zur organischen Entwicklung von Nebenorten möglich, soweit die jeweilige Funktion gem. Abs. 1 nicht entgegensteht.
Die Behauptung in den Begründungen der Entwürfe der Bauleitpläne, die geplanten Vorhaben würden die Funktionen des betroffenen regionalen Grünzugs „nicht einschränken“ und seien deshalb mit der Planung „verträglich“ ist sowohl rechtlich als auch tatsächlich falsch. Sie ist tatsächlich falsch, weil es bereits durch die geplante Versiegelung von 250 qm tatsächlich zu einer Beeinträchtigung der maßgeblichen Funktionen kommt. Sie ist rechtlich falsch, weil es sich bei den geplanten Vorhaben gerade nicht um eine „organische Entwicklung von Nebenorten“ handelt. Es handelt sich vielmehr um eine unorganische ‚Entwicklung, weil die ‚Gemeinde die gesamte Planung auf die objektiv offensichtlich nicht erforderliche bzw. falsche „Grundprämisse“ stützt, das Dorfgemeinschaftshaus und der Bolzplatz müssten an einem gemeinsamen Standort errichtet werden. Einer organischen Entwicklung würde es allein entsprechen, dass Dorfgemeinschaftshaus dort zu planen, wo es hingehört, nämlich in der Dorfmitte, zumal dort im konkreten Fall – unbestritten – ein objektiv am besten geeigneter Standort für das Dorfgemeinschaftshaus auch tatsächlich zur Verfügung steht. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen unter b) verwiesen.
Abwägung zu 2.1 c:
Aus Sicht der Gemeinde stellen der Bolzplatz und das Dorfgemeinschaftshaus keine Siedlungserweiterung dar. Diese Einschätzung wird von der Höheren Landesplanungsbehörde in ihrer aktuellen Stellungnahme geteilt. Die höhere Landesplanungsbehörde kommt zu dem Schluss, dass die vorliegende Planung im Einklang mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung steht. Dies ändert sich aus Sicht der Gemeinde auch dann nicht, wenn wie nun beabsichtigt, der Flächenanteil des Dorfgemeinschaftshauses als Gemeinbedarf dargestellt wird.
Die Nutzung der Fläche als Bolzplatz bedeutet für die angrenzenden, naturschutzfachlich wertvollen Flächen im Vergleich zur intensiven landwirtschaftlichen Nutzung nicht zwangsläufig eine Verschlechterung. Die Flächen waren noch nie frei von jeglichen Störungen. Durch die landwirtschaftliche Nutzung der Fläche kommt es zu Einträgen von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln und Geräuschimmissionen. Bodenerosion ist nicht ausgeschlossen. Der Schwarzer Weg ist zwar nur für landwirtschaftlichen Verkehr und Radverkehr freigegeben, dennoch wirkt bereits dieser Verkehr durch Bewegung, Lärm, Staub, Abgase auf die umgebenden Flächen ein. Die Ausgleichsflächen sind mit Fußwegen durchzogen, so dass diese auch der Erholungsnutzung dienen. Zudem ist davon auszugehen, dass Kinder in den Ausgleichsflächen spielen und Hunde mit und ohne Leine dort Gassi geführt werden. Solange die Marienmühle in Betrieb war sind weitere Störungen zu verzeichnen gewesen. Auch in den Gärten der angrenzenden Grundstücke ist es zulässig zu grillen, zu feiern, zu spielen etc., so dass auch von dieser Seite mit Beeinträchtigungen der Ausgleichfläche zu rechnen ist.
Dem Planungsziel, dass es sachlich richtig ist, den Bolzplatz am Siedlungsrand unterzubringen und das vom Verein ehrenamtlich geführte Dorfgemeinschaftshaus mit dieser Nutzung kombinieren zu wollen, bleibt aus den unter der Abwägung zu 2 b gezeigten Gründen bestehen.
2.2 Unvereinbarkeit mit dem geltenden Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan „Mooswiesen“
Die Gemeinde Haimhausen hat in der Begründung und im Umweltbericht zum Bebauungsplan „Mooswiesen“ vom 17.01.2011 sowie in der Begründung zur 9. Flächennutzungsplanänderung wörtlich folgende Aussagen getroffen.
„Durch die Anordnung der Ausgleichsmaßnahmen zwischen Baugebiet und freier Landschaft werden unwiderruflich weitere bauliche Begehrlichkeiten unterbunden (…)“.
(Hervorhebung d.d. Verf.):
In der Begründung zur 9. Flächennutzungsplanänderung wird folgende Aussage getroffen:
„Durch die Festsetzung der Grünordnung und die Situierung der Gebäude im Bebauungsplan, der parallel aufgestellt wird – und insbesondere durch die unmittelbar an das Baugebiet angrenzende Lage der Ausgleichsflächen und Ortsrandeingrünung – wird ein endgültiger Siedlungsabschluss zur freien Landschaft hin geschaffen.“
(Hervorhebung d. d.Verf.)
Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit diesen Festlegungen ersichtlich nicht vereinbar. Eine Rechtfertigung für den Bruch dieser klaren und unmissverständlichen Aussagen aus den geltenden Bauleitplänen sind in den Entwürfen der Bauleitpläne nicht einmal versucht. Was allerdings auch nicht überraschend ist, denn eine solche Rechtfertigung kann auch nicht gelingen.
Abwägung zu 2.2:
Da es sich bei der gegenständlichen Planung, nicht nur nach Einschätzung der Gemeinde, sondern auch der der höheren Landesplanungsbehörde, nicht um eine Siedlungserweiterung handelt, entspricht die Gemeinde durch die aktuelle Planung den Zielen des Bebauungsplans Mooswiesen und der 9. FNP-Änderung. Die Darstellung einer Grünfläche und einer kleinen Fläche für den Gemeinbedarf in der 18. FNP-Änderung lässt keinen Widerspruch zu den Planungszielen aus dem Jahr 2011 erkennen.
Im Rahmen der Planungshoheit können auch bestehende Bauleitpläne geändert werden. Hierfür sind entsprechende Gründe – letztlich auch wie bei der Neuaufstellung – erforderlich. Werden durch die Änderung ursprünglich verfolgte Planungsziele aufgegeben, ist dies eben entsprechend (städtebaulich) zu begründen.
Zum „finalen Siedlungsabschluss“ im BP Mooswiesen ist festzuhalten, dass es sich bei der vorliegenden Planung um Fläche handelt, die einen sanften Übergang in die freie Landschaft ermöglicht. Soweit in der Begründung zum FNP ausgeführt wird, dass durch die Anordnung der Grünflächen „bauliche Begehrlichkeiten unterbunden werden“ sollen, sind zudem keine Flächen für sportliche Zwecke gemeint. Weitere bauliche Begehrlichkeiten lassen sich aus der gegenständlichen Planung somit nicht ableiten. Somit besteht aus Sicht der Gemeinde keine Veranlassung für eine Begründung möglicherweise abweichender Planungsziele, da dies nicht gegeben ist.
Des weiteren wird in den Begründungen ja auch damit argumentiert, dass der begrünte Siedlungsabschluss „für die umgebenden Baugebiete einen sozialen Treffpunkt mit entsprechender Aufenthaltsqualität darstellen“ soll – dies soll nun mit der beabsichtigten Festsetzung eines Bolzplatzes und eines Dorfgemeinschaftshauses unterstützt werden.
2.3 Bodenschutzklausel
Aus den unter 2.1 b) genannten Gründen verstoßen die Entwürfe der Bauleitpläne auch gegen die Bodenschutzklausel des § 1 a Abs. 2 S. 1 und 2 BauGB.
Die hier geregelten Grundsätze sind nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung zwar nur in der Abwägung zu berücksichtigen. Gleichwohl handelt es sich bei diesen Grundsätzen um sog. „Optimierungsgebote“, über die sich die planende Gemeinde hinwegsetzen kann, wenn der durch das Gesetz hervorgehobenen Bedeutung der Belange hinreichend Rechnung getragen wird. Dies setzt voraus, dass sich die Gemeinde für eine entsprechende Planung auf hinreichend gewichtige gegenläufige Belange berufen kann.
Auch diese Voraussetzung ist im hier zu beurteilenden Fall nicht erfüllt. Sogar ausdrücklich wird der gegen die Bodenschutzklausel verstoßende Standort (insbesondere) des Dorfgemeinschaftshauses ausdrücklich mit der „Grundprämisse der Planung und Standortsuche“ begründet, dass Bolzplatz und Dorfgemeinschaftshaus an einem gemeinsamen Standort realisiert werden sollten. Eine solche rein subjektive und durch keinerlei objektive Gründe getragene Entscheidung stellt aber auch keinen hinreichend gewichtigen Belang dar, der geeignet wäre, den gesetzlich geschützten Belangen des Bodenschutzes entgegen gehalten zu werden.
Abwägung zu 2.3:
Bodenschutzklausel = § 1 a Abs. 2 S. 1 und 2 „Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden.“
Hinsichtlich des Standortes für das Dorfgemeinschaftshaus wurde intensiv diskutiert. Auch die Umnutzung leerstehender Gebäude wurde in Erwägung gezogen. Jedoch ist die Verfügbarkeit geeigneter Gebäude derzeit nicht gegeben. Die Planung trägt dem Grundsatz des Bodenschutzes/Flächensparen Rechnung, da nach Wegfall alternativer Standorte versucht wird, so sparsam wie möglich mit Grund und Boden umzugehen. Dazu wird das Dorfgemeinschaftshaus an einer bestehenden Erschließungsstraße errichtet (es müssen keine neuen Flächen in Anspruch genommen werden), zudem wir die GR des Dorfgemeinschaftshauses mit Lager sowie die Fläche für Stellplätze reduziert. Beim Dorfgemeinschaftshaus handelt es sich um ein Vereinsheim. Auch an anderen Standorten, wie z.B. an der Dachauer Straße, hätten das Dorfgemeinschaftshaus und die erforderlichen Stellplätze eine Versiegelung von Flächen zur Folge.
Die extensiv genutzten Randbereiche des Bolzplatzes (15% des Plangebietes) wirken sich im Vergleich zur heutigen intensiven landwirtschaftlichen Nutzung positiv auf den Boden aus.
2.4
Schalltechnische Untersuchung des Ing.Büros Kottermair GmbH vom 04.09.2023 ist nicht geeignet, die schalltechnische Verträglichkeit der Entwürfe der Bauleitpläne und der dort geplanten Vorhaben nachzuweisen. Sie geht von völlig ungesicherten Annahmen aus und bewertet die Situation anhand falscher Grenzwerte.
Die gesamte Begutachtung stützt sich – ausdrücklich – nur auf eine entsprechende „Auskunft“ der Gemeinde. In dem Gutachten heißt es dazu unter anderem wörtlich:
„Der Bolzplatz soll nach Auskunft der Gemeinde Haimhausen ohne Nutzungsbeschränkung in der Zeit von 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr nutzbar sein. Das Dorfgemeinschaftshaus wird nach Auskunft der Gemeinde Haimhausen an drei Tagen pro Woche (Donnerstag – Samstag) von 19.00 Uhr bis 23.00 Uhr geöffnet sein. Zu den Öffnungszeiten finden sich 10 bis 15 Personen zum Dartspielen, Kartenspielen oder einer „gemütlichen“ Runde ein (…) Neben den o. g. Nutzungszeiten können Veranstaltungen, wie z. B. Jahreshauptversammlungen, Geburtstage, Seniorenabende usw. mit 20 bis 30 Personen stattfinden …
Südlich des Containers, im Bereich der Ein- und Ausgangstür, wird eine Terrasse errichtet. In der Regel halten sich 10 – 15 Personen im Container bzw. auf der Terrasse auf. Bei bestimmten Aktivitäten z. B. Jahreshauptversammlung, Geburtstagen ist nach /16/ mit 20 bis 30 Personen zu rechnen. Diese höhere Personenzahl wird vorliegend berücksichtigt. Für eine größere Personenzahl ist das Dorfgemeinschaftshaus nach /16/ nicht ausgelegt.
Das Kürzel „nach/16/“ steht nach dem Quellen- und Grundlagenverzeichnis des Gutachtens für „Telefonat mit Herrn Felbermeier, 1. Bürgermeister der Gemeinde Haimhausen am 04.09.2023.“.
Weder die Nutzungszeiten noch die Anzahl der Personen sind in den Entwürfen der Bauleitpläne auch nur im Ansatz verbindlich vorgegeben. Die Entwürfe der Bauleitpläne lassen vielmehr auch eine deutlich längere Nutzung und eine Nutzung durch eine deutlich höhere Zahl an Besuchern zu. In der Rechtsprechung, auch das VGH München, ist geklärt, dass insbesondere auch im Hinblick auf die schalltechnische Begutachtung eines Vorhabens eine worst-case-Betrachtung stattzufinden hat, also eine Betrachtung unter ungünstigsten Bedingungen. Beschränkungen dürfen nur in Ansatz gebracht werden, wenn und soweit sie verbindlich geregelt sind.
Die erforderliche worst-case-Betrachtung stellt das Gutachten des Ingenieurbüros Kottermair GmbH ersichtlich nicht dar, weder im Hinblick auf die Nutzungszeiten noch im Hinblick auf die (maximale) Anzahl von Besucher. Zum Beispiel bei Familienfesten, für die das Dorfgemeinschaftshaus ebenfalls zur Verfügung stehen soll, kann die Besucherzahl aufgrund der Größe des Dorfgemeinschaftshauses und der dort ebenfalls geplanten Terrasse ohne weiteres auch (deutlich) über 100 betragen. Dass auch solche Feste spätestens um 23 Uhr enden, ist nicht nur nicht sichergestellt, sondern lebensfremd. Der Gemeinde stehen auch keine tauglichen Mittel zur Verfügung, entsprechend große Feste mit entsprechender Dauer effektiv zu verhindern bzw. zu überwachen und ggf. zu beenden.
Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für allgemeine Wohngebiete würden eingehalten. Die Immissionsrichtwerte des allgemeinen Wohngebietes sind im vorliegenden Fall aber nicht die maßgeblichen Immissionsrichtwerte. Zwar setzt der Bebauungsplan „Mooswiesen“ ein allgemeines Wohngebiet fest. Tatsächlich handelt es sich bei dem gesamten Wohngebiet aber um ein reines Wohngebiet, weil sich im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans ausschließlich Wohnnutzung findet. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets von vornherein ein sog. „Etikettenschwindel“ war, jedenfalls ist die Festsetzung des allgemeinen Wohngebiets inzwischen funktionslos geworden, weil sich im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans ausschließlich Wohnnutzung findet.
Die Immissionswerte für reine Wohngebiete gem. § 2 Abs. 2 Nr. 4 der 18. BImSchV werden auch nach der schalltechnischen Untersuchung des Ing.Büros Kottermair GmbH nicht eingehalten. Sie werden vielmehr jedenfalls an den Immissionsorten IO 1, IO2 und IO 3 überschritten
Abwägung zu 2.4:
IO 1 = Hahnwiesenweg 27
IO 2= Hahnwiesenweg 29
IO 3 = Hahnwiesenweg 31
Die schalltechnische Untersuchung wurde überarbeitet und liegt in der neuen Fassung vom 22.04.2024 vor. Es wurde zur Berücksichtigung eines Maximalansatzes ein Betrieb von 10.00 Uhr bis 24.00 Uhr bewertet.
Für das Gutachten wurden von der Gemeinde nach Gesprächen mit den Vereinen, die das Dorfgemeinschaftshaus ehrenamtlich betreiben werden, Nutzungszeiten formuliert.
§ 9 BauGB regelt abschließend, was in einem Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden darf. Für alles, was in § 9 BauGB nicht aufgeführt wird, gibt es keine Rechtsgrundlage und darf somit auch nicht festgesetzt werden. Dies gilt insbesondere für verhaltensbezogene Maßnahmen wie Nutzungs- und Betriebszeiten, denen der bodenrechtliche Bezug fehlt. Die Gemeinde als Verfügungsberechtigter des Grundstücks wird die Nutzungs- und Betriebszeiten im Rahmen des zu schließenden Pachtvertrags mit den Betreibern verbindlich regeln. Die Einhaltung derselben wird durch das Ordnungsamt kontrolliert. Sollten diese Vereinbarungen nicht eingehalten werden, verfügt die Gemeinde über geeignete Maßnahmen, wie bspw. Kündigung des Pachtvertrags.
Zusätzlich werden die Auflagen aus dem schalltechnischen Gutachten in die Festsetzungen (Lage der Terrasse, durchgängige Wand, nächtliche Fensteröffnung) und Begründung des Bebauungsplans (Betriebsbeschreibung) aufgenommen.
Der Vorwurf, dass die schalltechnische Untersuchung fehlerhaft sei, da sie sich auf die Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV für allgemeine Wohngebiete und nicht auf die Richtwerte für reine Wohngebiete beruft, wird zurückgewiesen.
Der Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet fest. Die zulässigen Nutzungen können jederzeit aufgenommen werden. Aus der Tatsache, dass außer Wohnen bislang keine anderen Nutzungen vorhanden sind, lässt sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes kein anderer Schutzanspruch ableiten.
Für Bolzplätze ist die 18.BImSchV zwar hinsichtlich des Ermittlungsverfahrens einschlägig, nicht aber als Beurteilungsmaßstab. Dies ist einzelfallabhängig. Die in der 18. BImSchV angegebenen Werte haben hierfür nur orientierenden Charakter. Auch muss anerkannt werden, dass es bei der 18. BImSchV um Vorsorge, d.h. um schädliche Umwelteinwirkungen im Vorfeld einer echten Gesundheitsgefährdung, geht. Bolzplätze haben eher einen sozialadäquaten Charakter, sie sind im Rahmen eines BPlans gem. Art 57 Abs. 2 Nr. 7 BayBO verfahrensfrei. Das Dorfgemeinschaftshaus wäre in einem WA allgemein zulässig, auch wenn sich daran angrenzend ein als WR zu behandelnder Bereich anschließen würde. Anzuerkennen ist auch, dass das Dorfgemeinschaftshaus und die Stellplätze gerade mit der offenen Seite (Terrasse nach Süden, Eingang im Osten, verbindende Schutzwand, nachts nach Norden kein Öffnen der Fenster) derart angeordnet wurden, dass Lärmeinwirkung auf die nördliche Wohnbebauung ausgeschlossen werden können.
Die im Plangebiet stattfinden Nutzungen unterscheiden sich nicht wesentlich von Ballspielen, Grillabende und Geburtstagsfeiern, wie sie auch in den Gärten der Wohnbebauung jederzeit möglich sind und bis vor wenigen Jahren in der Marienmühle gang und gäbe waren.
2.5 Belange des Umweltschutzes, Umweltbericht
Die Ausführungen in den Umweltberichten zu den Entwürfen der Bauleitpläne sind unvollständig und widersprechen in mehrfacher Hinsicht den Ausführungen in den Umweltberichten zur 9. Änderung des Flächennutzungsplans und zum Bebauungsplan „Mooswiesen“
Auch die Umweltberichte zu den Entwürfen der Bauleitpläne gehen – insoweit richtig – davon aus, dass sich der Geltungsbereich der Entwürfe der Bauleitpläne in einem sehr sensiblen Bereich befindet. Der Standort grenzt insbesondere auch unmittelbar an die im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans „Mooswiesen“ festgesetzten und im Anschluss daran realisierten, regelmäßig gepflegten und seit Jahren eingewachsenen Ausgleichsflächen und Ausgleichsmaßnahmen an. Die Umweltberichte der Entwürfe der Bauleitpläne äußern sich nicht zu der aber offensichtlich maßgeblichen Frage, welche Flora und Fauna sich auf diesen Ausgleichsflächen mittlerweile angesiedelt hat und welche Auswirkungen sich durch die Errichtung und den Betrieb der geplanten Vorhaben auf diesen Ausgleichsflächen ergeben würden. Ebenso fehlt eine Erhebung und Bewertung der Auswirkungen der Herstellung der Versorgungsleitungen, die zur Erschließung des geplanten Dorfgemeinschaftshauses erforderlich sind, und die durch die festgesetzten Ausgleichsflächen verlaufen müssen. Dabei würde es sich jedenfalls um Eingriffe in bereits realisierte Ausgleichsmaßnahmen handeln, die nach den getroffenen Festsetzungen im Bebauungsplan „Mooswiesen“ (vgl. insbesondere die dortige Festsetzung A 10) aber unzulässig sind.
Ebenfalls nicht berücksichtigt wurde, dass der „Schwarzer Weg“ nach dem Umweltbericht zum Bebauungsplan Mooswiesen aus Gründen des Umweltschutzes mit einer „Durchfahrtsregelung“ versehen werden sollte, die sodann auch umgesetzt wurde. Diese Maßnahme zum Schutz der Umwelt soll nunmehr aber, worauf unter 1. bereits hingewiesen wurde, wieder aufgehoben werden. Die damit offensichtlich verbundenen Auswirkungen auf die Umwelt wurden weder ermittelt noch bewertet.
Ergänzend zu dem Inhalt der Stellungnahme gab ein einen Austausch zwischen dem RA von Bürger 1 und dem von der Gemeinde beauftragten Natur-Gutachter. Darin wurde der Hintergrund für die oben genannte „Durchfahrtsregelung“ erläutert. So sei vom Einwand-Geber festgestellt worden, dass die Sperrung des Schwarzer Weg dem Biotopschutz dient. Dazu wird auf den Umweltbericht auf Seite 22 dritten Absatz verwiesen: „Eine Durchfahrtsregelung der Ortsverbindungsstraße (Anmerkung: hier Schwarzer Weg) zwischen Baugebiet und Saumgraben nur für landwirtschaftliche Maschinen und Radfahrer steht an, um die Uferkrone mit seinen Begleitgehölzen zu schützen.“
Der Saumgraben sei ein kartiertes Biotop. Im damaligen Umweltbericht gäbe es für das Biotop eine ausführliche Beschreibung auf Seite 12. Im Umweltbericht stünde zudem unter Punkt 4.4 im zweiten Absatz folgende Auflage:
"Rückstufung der ausgewiesenen Ortsverbindungsstraße (Ottershausen/ Unterschleißheim) westlich des Biotopes Saumgraben in einen Geh- und Radweg mit Freigabe für landwirtschaftlichen Maschinen nach rechtlicher Prüfung."
Diese Rückstufung habe sich die Gemeinde selbst auferlegt. Ob die Gemeinde diese Tatsache im neuen Umweltbericht nur vergessen habe oder ob es andere Gründe dafür gibt, wisse der Einwand-Geber nicht.
Abwägung zu 2.5:
Das Plangebiet ist aktuell landwirtschaftliche Ackerfläche und wird entsprechend intensiv bewirtschaftet. Durch den geplanten Bolzplatz werden sich die Nutzung der betreffenden Fläche und die Einwirkungen auf die umgebenden Flächen – auch Ausgleichsflächen des BP Mooswiesen - verändern, jedoch nicht zwangsläufig verschlechtern.
Aus Sicht der Gemeinde kann ein Bolzplatz mit extensiv gepflegten Wiesenflächen in den Randbereichen einen geeigneten Übergang zum LSG bilden und sogar einen besseren Baustein im Biotopverbund darstellen als eine intensiv genutzte Ackerfläche.
Nach Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde wird festgehalten, dass es sich beim Plangebiet selbst um keinen störungsfreien Bereich handelt. Durch die landwirtschaftliche Nutzung der Fläche kommt es zu Einträgen von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln und Geräuschimmissionen. Bodenerosion ist nicht ausgeschlossen. Der Schwarzer Weg ist zwar nur für landwirtschaftlichen Verkehr und Radverkehr freigegeben, dennoch wirkt bereits dieser Verkehr durch Bewegung, Lärm, Staub, Abgase auf die umgebenden Flächen ein. Die Ausgleichsflächen sind mit Fußwegen durchzogen, so dass diese auch der Erholungsnutzung dienen. Zudem ist davon auszugehen, dass Kinder in den Ausgleichsflächen spielen und Hunde mit und ohne Leine dort Gassi geführt werden. Solange die Marienmühle in Betrieb war, sind weitere Störungen zu verzeichnen gewesen. Auch in den Gärten der angrenzenden Grundstücke ist es zulässig zu grillen, zu feiern, zu spielen etc., so dass auch von dieser Seite mit Beeinträchtigungen der Ausgleichfläche zu rechnen ist.
Die Arten, welche sich auf den Flächen angesiedelt haben, sind demnach an Störungen gewöhnt. Individuelle Fluchtdistanzen von Individuen der gleichen Art sind in Abhängigkeit von deren Gewöhnung an die Störung sehr unterschiedlich, (z.B. sind Fluchtdistanzen des Flussuferläufers an der Isar deutlich geringer als an der Ammer).
Die Gemeinde gelangt daher zu der Einschätzung, dass der Betrieb des Bolzplatzes und des Dorfgemeinschaftshauses zu keinen signifikanten zusätzlichen Störungen der Fauna führt.
Im Sinne einer sachlich richtigen Abwägung wurden eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (d. h. spezielle artenschutzrechtliche Vorprüfung und Relevanzprüfung) und in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde eine saP durchgeführt. Auf das Gutachten und dessen Ergebnis vom 12.09.2024 wird verwiesen, wonach Schädigungs-, Tötungs- und Störungsverbote bei Berücksichtigung der Maßnahmen zu Beleuchtung, Baustellenmaßnahmen (außerhalb der Brutzeit und Sommerquartierszeit), Betriebszeiten (Lärm nicht während der Nachtzeit) und Zaun ggü. Eidechsenhabitaten ausgeschlossen werden können.
Zu vermeiden sind jedoch ungewohnte akustische und optische Reize wie beispielsweise Openair-Konzerte mit Lautsprecherbeschallung oder das Abbrennen von Feuerwerk. Dies wird im Pachtvertrag geregelt.
Von einer trennenden Wirkung der Planung ist auf Grund der Situierung des max. eingeschossigen Gebäudes und der Parkplätze im Hinblick auf die Ausgleichsfläche und das Landschaftsschutzgebiet nicht auszugehen.
Es ist richtig, dass die technische Erschließung des Gebäudes von Westen aus erfolgen muss. Jedoch bestehen mehrere Möglichkeiten hierfür. Da die Eigentümer der Mühlenstraße Erschließungsmaßnahmen in ihren Flächen voraussichtlich ablehnen werden, beabsichtigt die Gemeinde hierfür die Wege in der Ausgleichsfläche zu nutzen, ohne die naturschutzfachlichen Flächen anlagebedingt zu beeinträchtigen. Diese Planungsvariante wurde in der saP mit betrachtet. Die Erschließung mit Ver- und Entsorgungsleitung in den Ausgleichsflächen wird entsprechend den vorgeschlagenen Maßnahmen in der saP vom 12.09.2024 durchgeführt.
Zur „Durchfahrtsregelung“ am Schwarzer Weg: Grund für die Sperrung des Schwarzer Wegs waren keine Umweltschutzgründe, sondern das Verhindern von Schleichverkehr und damit von Verkehrsgefahren und schädlichen Umwelteinwirkungen. Diese können, wie im Schallschutzgutachten gezeigt, durch die geplante Nutzung eines bloßen Bolzplatzes und eines ehrenamtlich genutzten Dorfgemeinschaftshauses mit max. 115 m² GR nicht begründet werden.
Die zugesicherte Prüfung einer Rückstufung zu einem Geh- und Radweg -, wie im Umweltbericht zum Bebauungsplan Mooswiesen aufgeführt, ist nach der Verkehrsbedeutung entsprechend den Vorgaben des Bayer. Straßen- und Wegegesetzes nicht angezeigt.
2.6 Gesunde Wohnverhältnisse, Bedürfnisse der Familien und der jungen Menschen
Die „Öffnung“ des Schwarzer Weg für das Befahren mit Kraftfahrzeugen wird zu erheblichen Gefährdungen des angrenzenden Spielplatzes und der dort spielenden Kinder und ihre Begleitung führen.
Abwägung zu 2.6:
Der Spielplatz ist über die gesamte Länge eingezäunt. Zu- bzw. Ausgänge befinden sich im Norden und im Süden je einer. Im Vergleich hierzu befindet sich eine Vielzahl an Grundstücksausfahrten entlang der Mühlenstraße. Auch hier besteht die Gefahr, dass Kinder vor ein vorbeifahrendes Auto laufen. Die Gemeinde hält die Verkehrsführung über den Schwarzer Weg für die sicherere Variante, zumal die Öffnungszeiten des Dorfgemeinschaftshauses vor allem am Abend zu erwarten ist, wenn sich zumindest kleinere Kinder nicht mehr am Spielplatz aufhalten.
Aus Sicht der Gemeinde führt die verkehrliche Erschließung des Dorfgemeinschaftshauses über den Schwarzer Weg zu keiner erhöhten Gefährdung. Es findet bereits jetzt landwirtschaftlicher Verkehr statt. So oder so obliegt den Eltern die Aufsichtspflicht über die Kinder. Der Bolzplatz ist ausdrücklich ein Angebot an die Ottershausener Jugend, das Dorfgemeinschaftshaus an die Ottershausener Erwachsenen. I.S.d. Rücksichtnahme dürfte durch die geplante neue Nutzung am Ortsrand Ottershausen keine problematische Situation entstehen.
Es wird auf die Abwägung zum Punkt „Immissionsschutz“ verwiesen:
Keine schädl. Umwelteinwirkungen und dadurch erst recht keine Gesundheitsgefährdung. Gleiches gilt auch für das Verkehrsaufkommen. Die Zahl der Stellplätze wird von sieben auf vier reduziert, daraus lässt sich kein erhebliches Gefährdungspotenzial ableiten.
