Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 9 Häusern und einem Garagenhof mit Technikgebäude (hier Haus 3b) auf dem Grundstück FlNr. 1839/48 der Gemarkung Haimhausen (Birkenweg 28, 85778 Haimhausen) vor.
Bei dem Haus 3b handelt es sich um ein Mittelhaushaus eines Dreispänners, der mit einer Gesamtlänge von 30,00 m und einer Breite von 10,00 m geplant ist. Das Haus 3b ist als E+I (Erdgeschoss, Obergeschoss) mit einer Länge von 10,00 m und einer Breite von 10,00 m (Pultdach mit einer Dachneigung von 8,5°) geplant. An der Südseite soll das Haus 3b eine Terrasse erhalten. Auf dem teilweise begrünten Dach wird eine PV-Anlage montiert. Die erforderlichen KfZ-Stellplätze werden auf dem Garagenhof (FlNr. 1839/44, Gemarkung Haimhausen) und auf dem Vorhabengrundstück errichtet.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Birkenweg Süd“ (B-Plan).
Mit dem Bauantrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans beantragt:
- Überschreitung der Baugrenze durch die Eingangstreppe mit Vordache (Festsetzung A 4.4 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Eine Verschiebung des Baukörpers nach Süden, um die Überschreitung der Baugrenze zu vermeiden, wurde geprüft und verworfen, da bei einer Verschiebung nach Süden die Terrasse wiederum die Baugrenze überschreiten würde.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 4.4 ist festgesetzt, dass untergeordnete Bauteile wie z.B. Außentreppen und deren Überdachungen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die geplante Eingangstreppe (Außentreppe) und deren Vordach (Überdachung) sollen die Baugrenze im Norden in einer Breite von 2,00 m um 1,60 m überschreiten. Bei einer Verschiebung des Baukörpers nach Süden würden die geplante Terrasse, die bereits fast an die Baugrenze heranreicht, die Baugrenze überschreiten wofür eine Befreiung erforderlich wäre. Des Weiteren würde die südliche Abstandsfläche nicht mehr auf dem Vorhabengrundstück zum Liegen kommen, da diese bereits an die Grundstücksgrenze heranreicht. Auf Grund des Abstandsflächenrechts ist eine Verschiebung des Baukörpers nach Süden nicht möglich.
Durch die geringfügige Überschreitung der Baugrenze werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
2. Geänderte Zuordnung der Einzel- bzw. Doppelgaragen (Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plan- darstellung):
Begründung:
Die Zuordnung der Garagen zu den einzelnen Häusern 1a bis d, Haus 2 und Haus 3a bis c erfolgt entsprechend der notariellen Urkunde. Die genaue Zuordnung kann den jeweils beigefügten Planunterlagen entnommen werden. Der Nachweis der Stellplätze gemäß geltendem Stellplatzschlüssel der Gemeinde Haimhausen wird eingehalten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plandarstellung werden die Einzel- und Doppelgargen den jeweiligen Baugrundstücken zugeordnet. Durch das geplante Technikgebäude, das bei der Aufstellung des B-Plans nicht geplant war und nun in die für die Häuser 3a bis 3b festgesetzten Garagen untergebracht wird, trifft die Zuordnung der Garagen wie festgesetzt nicht mehr zu. Nach der aktuellen Planung sind den Häusern 2a und 2b jeweils eine Doppelgarage (2 KfZ-Stellplätze) zugeordnet, im B-Plan sind für die Häuser 2a und 2b je zwei Doppelgaragen festgesetzt. Auf dem Vorhabengrundstück 2 (Haus 2a und 2b) sind gemäß der Festsetzung A 3.10 vier Wohnungen zulässig. Errichtet werden nach der Eingabeplanung aber nur zwei Wohnungen.
Auf Grund der Anzahl der Wohnfläche der Wohnung sind die nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung, die für den Geltungsbereich des B-Plans festgesetzt ist (Festsetzung A 5.12), erforderlichen KfZ- Stellplätze für das Haus 3b auf dem Grundstück des Garagenhofes und dem Vorhabengrundstück nachgewiesen.
Durch die Neuzuordnung der Garagen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Unterschreitung der Dachneigung (Festsetzung A 6.2 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Die zulässige Wandhöhe an der Traufe (Nr. 3.7 – 6,0 m) und am First (Nr. 3.8 – 7,5 m) wird eingehalten. Die geringfügige Unterschreitung der zulässigen Dachneigung ist erforderlich, um für die südseitig an der Traufe im Obergeschoss liegenden Räume eine ausreichende lichte Raumhöhe zu erreichen. Die Reduzierung der Dachneigung verbessert zudem die Effizienz der Regenwasserrückhaltung der begrünten Dächer (B-Plan 6.6 und 6.7).
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 6.2 ist für Pultdächer eine Dachneigung (DN) von 10° bis 15° festgesetzt. Geplant ist eine DN von 8,5°. Unter Einhaltung der festgesetzten Wandhöhe (WH) von 6,00 m (Festsetzung A 3.7) und der festgesetzten Firsthöhe (FH) von 7,50 m, bei Pultdach gemessen an der höchsten Wand (Festsetzung A 3.8) ergibt sich bei dem geplanten Wohnhaus mit der geringeren DN im OG eine Raumhöhe an der Wandhöhenseite von 2,505 m, unter der Balkenlage eine Raumhöhe von 2,255 m.
Durch Reduzierung der Dachneigung um 1,5° werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Entfall der Substratschicht und der Bepflanzung unter der Solaranlage (Festsetzung A 6.6) und Errichtung der Solaranlage ohne darunter liegender Substratschicht (Festsetzung A 6.7)
Begründung:
Bei der Ausführung der begrünten Substratschicht unter den Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, die parallel zur Dachfläche angeordnet werden, wäre eine Pflege der Gräser und Wildkräuter in einem Zwischenraum von 0,2 bzw. 0,1 m nicht möglich. Der Ausgleich der Regenwasserrückhaltung durch die entfallenen Substratschicht erfolgt über die Reduzierung der Dachneigung und Ausführung der Substratschicht mit einem Substrat, das eine hohe Speicherkapazität aufweist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 6.6 ist festgesetzt, dass Pultdächer von Hauptgebäuden mit einer mind. 10 cm dicken Substratschicht zu versehen und mit Gräser und Wildkräutern zu bepflanzen sind. Gemäß der Festsetzung A 6.7 sind Solaranlagen auf Pultdächern nur zulässig, wenn die Dimensionierung der darunterliegenden Substratschicht die Funktion der Regenwasserrückhaltung gewährleistet. Des Weiteren sind die Anlagen im Neigungswinkel der Dachhaut mit einem Abstand zur Dachhaut von max. 0,20 m zu errichten. Die geplante Solaranlage soll im Neigungswinkel des Pultdaches errichtet werden. Nach Abzug der Dicke der Substratschicht verbleibt unter der Solaranlage noch ein Abstand von 0,1 m. Eine Pflege der Gras- Wildkräuterbepflanzung mit einem Abstand von nur 0,1 m unter der Solaranlage ist weitgehend unmöglich. Der Wegfall der Substratschicht unter der Solaranlage soll durch die geringere DN und durch das Aufbringen eines Substrats mit höherer Speicherkapazität kompensiert werden.
Durch den Wegfall der Substratschicht sowie der Bepflanzung und dem Errichten der Solaranlage ohne darunterliegender Substratschicht werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, der Wegfall ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Ausführung einer zweiten Zufahrt (Festsetzung A 7.6 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Für das Haus 3b soll zu der Einzelgarage im Garagenhof und dem offenen Stellplatz auf dem eigenen Grundstück, ein Carport errichtet werden. Dieser soll auf der festgesetzten Fläche für Carports (Festsetzung A 5.2 i.V.m. Plandarstellung) mit wasserdurchlässigem Belag errichtet werden. Zur Erschließung des offenen Stellplatzes und des Carports sind Zufahrten an zwei Stellen erforderlich. Die Ausführung mit nur einer Zufahrt ist aus Platzgründen nicht möglich. Ein Parken im Bereich der öffentlich gewidmeten Privatstraße ist aus Platzgründen ohnehin nicht möglich.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Geltungsbereich des B-Plans ist die Stellplatzsatzung der Gemeinde Haimhausen i.d.F. vom 01.10.2014 angeordnet (Festsetzung A 5.12). Nach dieser sind für das Haus 3b auf Grund seiner Wohnfläche von 151,34 m² zwei KFZ-Stellplätze nachzuweisen (§ 3 Abs. 1 i.V.m Nr. 1.1 Anlage Stellplatzsatzung). Diese werden bereits in einer Garage des Garagenhofes und einem offenen Stellplatz auf dem Vorhabengrundstück nachgewiesen. Darüber hinaus soll noch ein dritter KfZ-Stellplatz als Carport auf dem Vorhabengrundstück errichtet werden. Das Carport ist auf einer Fläche die im B-Plan als Fläche für Carports, auf der auch offene KfZ-Stellplätze errichtet werden dürfen, festgesetzt (Festsetzung A 5.2). Die Zufahrt soll über einen Bereich erfolgen der im B-Plan als Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt ist (Festsetzung A 7.6). Die Ein- und Ausfahrt soll entsprechend der Festsetzung A 7.7 mit einem versickerungsfähigen Belag versehen werden.
Die Zufahrtstraße zum Haus 3b muss für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr mit Parkverbotsschilder ausgeschildert werden. Grund hierfür ist, dass das Haus 2a und 2b (FlNr. 1839/46) in Teilen mehr als 50 m zum Birkenweg entfernt ist. Ein Parken ist auf der Zufahrtstraße daher nicht möglich. Durch den dritten KfZ-Stellplatz und der Schaffung der zusätzlichen Zufahrt wird dem öffentlichen Verkehrsraum kein Parkplatz entzogen. Es wird ein zusätzlicher Parkplatz z.B. für Besucher des Haus 3b geschaffen.
Durch die zusätzliche Ein- und Ausfahrt werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
