Der Verwaltung liegt ein Antrag auf zum Neubau von 2 Vierfamilienhäusern mit 4 Carports und 4 Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. 222/58 der Gemarkung Haimhausen (Münchner Straße 16, 85778 Haimhausen) vor.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hopfenbreite kleines Feld“ 10. Änderung (B-Plan).
Die beiden Wohnhäuser sind spiegelgleich mit Erd- und Obergeschoss (E+I) und einem Walmdach (Dachneigung 20° bzw. 30°) geplant. Sie sollen je eine Länge von 13,24 m und eine Tiefe von je 11,49 m erhalten. Im Erdgeschoss sollen je Haus zwei Terrassen mit einer Breite von je 6,00 m und einer Breite von 3,00 m errichtet werden. Im Obergeschoss sind bei jedem Haus zu den Gebäuden zugewandten Seiten ein Balkon mit einer Breite von 3,00 m und eine Tiefe von 1,20 m und an den Gebäude abgewandten Seiten ein Balkon mit einer Breite von 3,00 m und einer Tiefe von 1,25 m geplant.
Auf dem Vorhabengrundstück werden 4 Carports und 4 Stellplätze (Festsetzung 9.3 B-Plan) errichtet.
Gemäß der Festsetzung 13.2 des B-Plans ist je angefangene 200 m² Grundstücksfläche ein Obstbaum (Halb- oder Hochstamm) oder ein einheimischer Laubbaum entsprechend der Pflanzliste (Festsetzung 13.2 B-Plan) zu Pflanzen oder zu erhalten. Das Vorhabengrundstück FlNr. 222/58 hat eine Grundstücksfläche von 1221 m². Entsprechend der Festsetzung sind 7 Bäume zu Pflanzen und werden, entsprechend der Pflanzliste, gepflanzt. Einer der Bäume ist an der festgesetzten Stelle an der Münchner Straße (Festsetzung 13.2 B-Plan) vorgesehen.
Im Vorfeld wurde in einer Bauvoranfrage (vgl. hierzu Sitzung des Haupt- und Bauausschuss vom 17.02.2020 TOP 1.8) eine Baugenehmigung vom Landratsamt grundsätzlich in Aussicht gestellt. Diese wurde mit folgenden Auflagen verbunden:
- Zulässig sind zwei Doppelhäuser mit 4 Garagen.
- Zulässig sind zwei Doppelhäuser als Gebäude Erd- und Obergeschoss (E+I).
- Die Dachneigung darf 20° betragen.
- Zudem ist die Errichtung von 4 Garagen zulässig.
- Die Lage, Größe der Baukörper und die Firstrichtung der Doppelhäuser und der Garagen bestimmt sich nach der beiliegenden Lageplanskizze (siehe Anlage).
- Die gesetzlichen Abstandsflächen nach der BayBO sind einzuhalten.
- Die Zufahrt über die Münchner Straße wird in Aussicht gestellt sofern die Zu- und Abfahrt der Fahrzeuge vorwärts erfolgt.
Zudem wurden folgende Befreiungen in Aussicht gestellt:
- Erdgeschoss und Obergeschoss (E+I) statt Erdgeschoss und Dachgeschoss (E+D)
- Dachneigung 20° statt 35°- 40°.
- Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl (0,50 statt 0,40).
- Höhenversetzte Trauf- und Firsthöhe bei Doppelhäusern.
Mit dem Antrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plan beantragt:
- Geschossflächenzahl (GFZ) 0,5 (Festsetzung A) 4.3):
Begründung:
Ist dem Antrag keine beigefügt:
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück eine GFZ von 0,4 festgesetzt geplant ist eine GFZ von 0,5. Die Befreiung von der festgesetzten GFZ wurde bereits im Vorbescheid in Aussicht gestellt.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Erd- und Obergeschoss (E+I) (Festsetzung A) 4.4):
Begründung:
Ist dem Antrag nicht beigefügt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück eine Wohnbebauung mit EG und ausbaufähigem Dachgeschoss festgesetzt. Die Befreiung für eine Bebauung E+1 wurde bereits im Vorbescheid in Aussicht gestellt.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Wandhöhe (WH) Garage 3,00 m (Festsetzung A) 6.2):
Begründung:
Das Baugrundstück weist in Ost-Westrichtung einen Höhenunterschied von 4 m auf. Bei der Errichtung von 2 Wohngebäuden und 4 angebauten Carports ist eine entsprechende Höhenstaffelung unerlässlich. Um z.B. die Westgrenze niveaugleich mit der nachbarlichen Geländehöhe zu bebauen ist eine Absenkung gegenüber dem Wohngebäude von 0,5 m vorgesehen. Bei einer Carporthöhe von 2,75 m würde das Dach innerhalb des Fensterbereichs an der Westfassade anschliessen. Bei einer Gesamthöhe von 3 m befindet sich der Anschluss überhalb dieser Befensterung. Dieses Maß entspricht auch Art. 6 BayBO.
Stellungnahme der Verwaltung:
Bei den Carports handelt es sich um Stellplätze mit Schutzdächern die als offene Garagen gelten (§ 1 Abs. 1 Satz 3 Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV). Im B-Plan ist für Garagen eine max. Wandhöhe von 2,75 m festgesetzt. Der westliche Carport wird als Grenzgarage mit einer Länge von 5,00 m zur FlNr. 222/78 errichtet. Grenzgargen können an der Grundstücksgrenze mit einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3,00 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9,00 m errichtet werden (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO). Diese Maße hält der geplante Carport an der Grenze zur FlNr. 222/78 ein.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Höhenversetzte Trauf- und Firsthöhe für das mittlere Carport (Festsetzung A) 6.4):
Begründung:
Ist dem Antrag nicht beigefügt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist festgesetzt, dass zusammengebaute Doppelgargen Trauf- und Firsthöhen haben müssen. Dies ist auch für zusammengebaute Hauptgebäude festgesetzt. Im Vorbescheid wurde die Befreiung von dieser Festsetzung für die Wohnhäuser in Aussicht gestellt. Die Wohnhäuser werden nun nicht Höhenversetzt angeordnet. Die in Aussicht gestellte Befreiung soll nun für die Carports zwischen den beiden Wohnhäusern angewandt werden. Der Höhenversatz ist bei den Carports weniger auffällig als bei den Wohngebäuden.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Stellplätze außerhalb der Baugrenze (Festsetzung A) 9.1):
Begründung:
Das Baugrundstück soll eine früher vorhandene „Durchlässigkeit“ wieder erhalten. Dafür ist eine verkehrsmäßige Anbindung an die Münchner Straße geplant., die über das gesamte Grundstück bis zum Haimoweg führt. Die für 8 Wohneinheiten zusätzlich notwendigen 4 Stellplätze liegen funktionsbedingt an der neuen „Durchgangsstraße“ und somit außerhalb des Bauraums.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist festgesetzt, dass je Wohneinheit mind. ein Stellplatz bzw. eine Garage nachzuweisen ist (Festsetzung A) 9.3 B-Plan). Diese müssen innerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Für die beiden Wohngebäude sind insgesamt 8 Wohneinheiten geplant daher sind insgesamt 8 Stellplätze bzw. 8 Garagen nachzuweisen. 4 Stellplatze werden in den Carports, die sich innerhalb des festgesetzten Bauraums befinden, errichtet. Weitere 4 Stellplätze sind entlang der Südseite der Wohngebäude außerhalb des festgesetzten Bauraums geplant. Um die geforderten Stellplätze nachzuweisen sind die 4 Stellplätze erforderlich.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Walm- statt Satteldach (Festsetzung A) 10.1):
Begründung:
Im Frühjahr 2021 wurde die Bay. Bauordnung bezüglich der Abstandsflächenregelung geändert. Dafür Ausschlaggebend waren u.a. Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus. Der genehmigte Vorbescheid von 2020 kann jedoch heute in der dargestellten Form nicht mehr umgesetzt werden, da das neue Abstandsflächenrecht dies nicht zulässt. Das ursprünglich geplante Satteldach ist dafür die Ursache.
In Absprache mit dem Landratsamt Dachau haben wir daher die Dachform auf Walmdach geändert. Alle sonstigen Randbedingungen bleiben unverändert. Die Abstandsflächen sind damit eingehalten.
Zur Frage der Einfügung möchten wir auf die Rechtsprechung zum § 34 BauGB hinweisen. Hier spielen Dachform oder -neigung grundsätzlich keine Rolle, solange keine Gestaltungssatzung vorliegt.
Gleichzeitig ist Haimhausen seit Herbst 2022 von der Bay. Staatsregierung zu einem Gebiet mit “angespannten Wohnungsmarkt“ bestimmt worden. Dies ermöglicht Nachverdichtungen bis hin zu zusätzlichen Geschossen. Wir gehen davon aus, dass bei vorliegender Baumaßnahme, es handelt sich um 8 Wohneinheiten, die von der Regelung zur Verfügung gestellten Möglichkeiten durchaus angewendet werden können und in Befreiungen auch sollen.
Vor 3 Jahren wäre das Vorhaben mit 4 Wohneinheiten genehmigt worden. 3 Jahre später können, bei gleicher Größe 8 Wohneinheiten nicht gebaut werden, weil sich ein Walmdach angeblich nicht einfügt?
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Vorbescheid bindet die Gemeinde Haimhausen und das Landratsamt Dachau in deren Entscheidung rechtlich nur insoweit, wie auf Grund der geltenden Bestimmung auch zum Zeitpunkt der Entscheidung über das folgende Baugesuch über die im Vorbescheidsverfahren gestellten Fragen positiv entschieden werden müsste.
Im Vorbescheid wird unter der Auflage 2.6 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Abstandsflächen der BayBO einzuhalten sind. Hier ist die zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Baugesuch gültige BayBO, inzwischen i.V.m. der Abstandsflächensatzung der Gemeinde Haimhausen, anzuwenden. Um die aktuelle Abstandflächenregelungen einzuhalten hat der Entwurfverfasser, in Absprache mit dem Landratsamt Dachau, die Dachform in Walmdach (im B-Plan festgesetzt gleichseitig geneigtes Satteldach) abgeändert. Allerdings wurde vom Landratsamt Dachau auch geäußert, dass mit der Dachform Walmdach Einverständnis besteht, wenn die Gemeinde Haimhausen der entsprechenden Befreiung ihr Einvernehmen erteilt
Die aufgeführte Rechtsprechung zur Dachform und -neigung betrifft die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB. Das Vorhabegrundstück befindet sich aber im Geltungsbereich eines B-Plans nach § 30 Abs. 1 BauGB. Die angesprochene Rechtsprechung ist daher nur anzuwenden, wenn der B-Plan keine Regelung trifft. Der B-Plan beinhaltet aber Festsetzungen zur Dachform und -neigung.
In einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Eine Verpflichtung der Gemeinde zur Befreiung besteht daher nicht, zumal wenn der entsprechenden Befreiung im Geltungsbereich des B-Plans bisher nicht zugestimmt wurde.
Der B-Plan enthält keine Festsetzung über die zulässigen Wohneinheiten je Wohngebäude. Bei der Entscheidung über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des beantragten Bauvorhabens ist die Anzahl der Wohneinheiten, heute wie vor 3 Jahren, daher kein Entscheidungskriterium.
Von der festgesetzten Dachform gleichseitig geneigtes Satteldach wurde bisher keine Befreiung erteilt. Auch ist die Umsetzung des beabsichtigten Bauvorhabens auch mit einem Satteldach, allerdings mit einer kleineren Grundfläche und voraussichtlich weniger Wohneinheiten, möglich.
Der Befreiung kann das Einvernehmen nicht erteilt werden.
- Dachneigung (DN) 20° Längsseite bzw. 30° Kurzseite (Festsetzung A) 10.1):
Begründung:
Um einen längenbetonten Baukörper zu erhalten, bietet es sich an, die Kurzseiten des Walmdachs stärker als die Längsseiten zu neigen (30° zu 20°). Im anderen Fall würde man eher ein Zeltdach erreichen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Vorbescheid wurde bereits eine Befreiung der DN von 20° statt der im B-Plan festgesetzten 35°- 40° bei einer Nutzung II (E+I) in Aussicht gestellt. Eine DN von 30° kann daher auch Befreit werden.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Sprossenfreie Glasflächen (Festsetzung A)10.7):
Begründung:
Im Zuge der Gleichbehandlung innerhalb des Baugebietes wird um entsprechende Befreiung gebeten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist festgesetzt, dass Fensterflächen, die größer als 1,00 m² sind, zu unterteilen sind. Die beiden Wohnhäuser sollen bodentiefe Fenster erhalten deren Fensterflächen größer als 1,00 m² werden. Die geplante Anordnung der Fenster wird eine gute architektonische Lösung erreicht und die Räume werden großzügig belichtet.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Gebäudetiefe 11,50 m (Festsetzung A) 10.10):
Begründung:
Im Genehmigten Vorbescheid von 2020 sind die geplanten Gebäude mit den exakt gleichen Abmessungen wie jetzt im Bauantrag dargestellt (Haustiefe 11,5 m). Die Befreiung von der max. Gebäudebreite von 10 m wurde damals zwar nicht explizit abgefragt und damit genehmigt, war aber Gegenstand der Verhandlungen und Absprachen. So verlangte das Landratsamt Dachau im Vorentwurf eine Reduzierung auf 11,5 m Haustiefe, obwohl mit 12,0 m die GFZ von 0,5 nicht überschritten worden wäre.
Die im Vorbescheid erteilte in Aussichtstellung, Wohnraum mit einer GFZ von 0,5 errichten zu können – und dann zu argumentieren: „Geht nicht, die Häuser dürfen nicht länger als 10 m sein“, scheint nicht nur uns nicht nachvollziehbar.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist festgesetzt, dass die max. Gebäudetiefe 10,00 m betragen darf. Die geplanten Wohngebäude sollen nach dem Eingabeplan je eine Gebäudetiefe von 11,49 m erhalten. Im Lageplan zum Vorbescheid, der Bestandteil des Vorbescheids ist, ist für die Wohngebäude eine Gebäudetiefe von 11,50 m aufgeführt. Die Fragestellung zum Vorbescheid beinhaltet nicht die Gebäudetiefe und es wurde daher keine entsprechende Befreiung in Aussicht gestellt. Allerdings ist unter den Auflagen im Vorbescheid aufgeführt, dass sich u.a. die Größe der Baukörper nach der beiliegenden Lageplanskizze bestimmt.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Gebäudegrundrissform 1:1,15 (Festsetzung A) 10.10):
Begründung:
Ist dem Antrag nicht beigefügt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist festgesetzt, dass die Längsseite des Gebäudegrundriss mind. um 1/5 länger sein soll als die Breitseite. Bei einer Gebäudebreite von 11,49 m wäre eine Gebäudelänge von mind. 13,79 m erforderlich. Nach dem vorliegenden Eingabeplan ist eine Gebäudelänge von 13,24 m geplant. Dies entspricht einem Verhältnis Breite zu Länge von 1:1,15. Im Lageplan zum Vorbescheid, der Bestandteil des Vorbescheids ist, ist für die Wohngebäude eine Gebäudelänge von 13,20 m aufgeführt. Die Fragestellung zum Vorbescheid beinhaltet nicht die Gebäudelänge und es wurde daher keine entsprechende Befreiung in Aussicht gestellt. Allerdings ist unter den Auflagen im Vorbescheid aufgeführt, dass sich u.a. die Größe der Baukörper nach der beiliegenden Lageplanskizze bestimmt.
Der Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
Erschließung:
Die Erschließung des Vorhabengrundstück ist gesichert.
Die Zufahrt auf das Vorhabengrundstück soll über die Münchner Straße und über die FlNr. 222/79 und dem Haimoweg (FlNr. 222/68) erfolgen. Bei der FlNr. 222/79 handelt es sich um einen Privatweg der zwar im Eigentum der Bauherren ist, es handelt sich aber um ein vom Vorhabengrundstück getrenntes Grundstück. Eine entsprechende Dienstbarkeit liegt den Antragsunterlagen nicht bei und ist daher noch nachzureichen.
Im Bereich der Grundstückszufahrt ist die Münchner Straße sehr unübersichtlich. Die Zufahrt wird daher als problematisch angesehen. Ein rückwärtiges Einfahren vom Vorhabengrundstück in die Münchner Straße wird daher als problematisch angesehen. Es ist sicherzustellen, dass das Einfahren in die Münchner Straße nur Vorwärts erfolgt.