Datum: 13.12.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal MZG
Gremium: Bau-, Planungs- und Umweltausschuss
Körperschaft: Gemeinde Haimhausen
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr bis 20:40 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:40 Uhr bis 20:50 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bauangelegenheiten
1.1	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit einer Doppelgarage und einer Einfachgarage auf dem Grundstück FlNr. 214/1 der Gemarkung Haimhausen
2	Novellierung der Stellplatzsatzung (Vorberatung)
3	Veröffentlichung von Beschlüssen aus nichtöffentlichen Sitzungen des Bau- Planungs- und Umweltausschusses
4	Bericht des Bürgermeisters
4.1	Baulicher Zustand Rathaus
5	Wünsche und Anregungen
5.1	Dorfgemeinschaftshaus Ottershausen

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1. Bauangelegenheiten

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		1

Sachverhalt

Absehbare finanzielle und/oder personelle Auswirkungen der Beschlussfassung:

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1.1. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit einer Doppelgarage und einer Einfachgarage auf dem Grundstück FlNr. 214/1 der Gemarkung Haimhausen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		1.1

Sachverhalt

Es ist geplant für die Bebauung die FlNr. 214/1 real zu teilen. Durch die Teilung entstehen zwei voneinander unabhängige Grundstücke.

Das Haus 1 soll im vorderen Bereich (Norden) des Grundstücks FlNr. 214/1 errichtet werden. Es wird eine Breite von 8,96 m, eine Länge von 11,66 m und eine Wandhöhe von 3,50 m erhalten und ist als I+D geplant. Als Dachform soll es ein Satteldach mit einer Neigung von 23° erhalten. Die Einzelgarage ist an der Grenze zur FlNr. 214/6 vorgesehen und wird ein Flachdach erhalten.

Das Haus 2 soll im hinteren Bereich (Süden) des Grundstücks FNr. 214/1 errichtet werden. Es wird eine Breite von 10,72 m, eine Länge von 12,82 m und eine Wandhöhe von 5,52 m erhalten und ist als II+D geplant. Als Dachform soll es ein Satteldach mit einer Neigung von 30° erhalten. Die Doppelgarage ist an der Grenze zur FlNr. 188/9 und 188/10 vorgesehen und wird ein Flachdach erhalten.

Des Weiteren ist geplant, für die beabsichtigte Neubebauung, drei Nordmanntannen mit einem Stammumfang von 2,70 m bis 3,2 m und eine Schwarzkiefer mit einem Stammumfang von 1,90 m zu fällen.

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hopfenbreite kleines Feld“ (B-Plan). Bei dem B-Plan handelt es sich um einen einfachen B-Plan. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich daher nach den Festsetzungen des B-Plans und im Übrigen nach § 34 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB). 

Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück eine Bebauung I+D mit einer Wandhöhe von 3,20 m, der Dachform Satteldach mit einer Dachneigung von 47° - 51° festgesetzt. Des Weiteren ist für das Vorhabengrundstück ein Bauraum festgesetzt.

Für das Haus 1 kann als Bezugsfall die vorhandene Bebauung auf der FlNr. 214/6 (Brunnenfeldstraße 44 und 46) herangezogen werden und für das Haus 2 die vorhandene Bebauung auf der FlNr. 214 (Peter-Rosegger-Straße 5).

Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des künftigen Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Satz 1 BayBO).

Die Gemeinde Haimhausen ist in der Anlage 1 zur Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) unter Nr. 5.1.3 aufgeführt und zählt somit zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.

1. Fragen:
1. Ist die Art der baulichen Nutzung zulässig?

Der B-Plan beinhaltet zur Art der baulichen Nutzung keine Festsetzung. Die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung richtet sich daher nach der näheren Umgebung. Bei der näheren Umgebung handelt es sich um ein reines Wohngebiet (WR) in dem Wohngebäude zulässig sind (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die geplante Nutzung ist Wohnen.

2. Ist das Maß der baulichen Nutzung zulässig?
1. Überbaubare Grundstücksfläche (GRZ und GFZ):
1. Haus 1:

Für das Bauvorhaben Wohnhaus 1 ist eine GRZ I von 0,17, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,14 geplant. Der B-Plan beinhaltet diesbezüglich keine Festsetzungen. Die Zulässigkeit richtet sich daher nach der näheren Umgebung. 

Für den Bezugsfall wurden im vorliegenden Antrag keine Angaben gemacht. Der genehmigten Eingabeplanung, die der Gemeinde Haimhausen vorliegt, ist zu entnehmen, dass für den Bezugsfall die GRZ 0,41 und die GFZ 0,51 betragen. 

2. Haus 2:

Für das Bauvorhaben Wohnhaus 2 ist eine GRZ I von 0,27, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,44 geplant. Der B-Plan hat diesbezüglich keine Festsetzungen. Die Zulässigkeit richtet sich daher nach der näheren Umgebung.

Der Bezugsfall weist eine GRZ I von 0,16, eine GRZ II von 0,28 und eine GFZ von 0,29 auf. 

Die GRZ I, die GRZ II und die GFZ entsprechen zwar nicht dem genannten Bezugsfall, sind aber auf der FlNr. 214/6 (Brunnenfeldstraße 44 und 46) vorhanden. 

2. Kann der Überschreitung der Wandhöhe (WH) zugestimmt werden?
1. Haus 1:

Das geplante Wohnhaus 1 soll eine WH von 3,50 m erhalten. Im B-Plan ist für die Bebauung I+D eine WH von 3,20 m festgesetzt. Der Bezugsfall hat laut genehmigter Eingabeplanung eine WH von 3,15 m. Das Wohnhaus auf der FlNr. 214/2 (Peter-Rosegger-Straße 1) hat laut genehmigter Eingabeplanung eine WH von 3,55 m.

 

2. Haus 2:

Das geplante Wohnhaus 2 soll eine WH von 5,52 m erhalten. Im B-Plan ist für II+D eine WH von 5,90 m festgesetzt. 

3. Kann der Unterschreitung der Dachneigung (DN) zugestimmt werden?
1. Haus 1:

Für das Wohnhaus 1 ist eine DN von 23° geplant. Im B-Plan ist für I+D eine DN von 47° -  51° festgesetzt. Der Bezugsfall hat eine DN von 51° auch wurde bisher im Geltungsbereich des B-Plans keine entsprechende Befreiung ausgesprochen. Allerdings ist die DN städtebaulich vertretbar und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar (§ 31 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BauGB). 

2. Haus 2:

Für das Wohnhaus 2 ist eine DN von 30° geplant. Im B-Plan ist für II+D eine DN von 23° - 27° festgesetzt. Es handelt sich um eine Überschreitung und um keine Unterschreitung. Der Bezugsfall hat eine DN von 35°. 

4. Kann der Überschreitung des Bauraums (BR) zugestimmt werden?
1. Haus 1:

Es ist geplant das Haus 1 teilweise und die dazugehörige Garage komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums zu errichten. Das Wohnhaus des Bezugsfalls wurde teilweise und die dazugehörigen Garagen komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums errichtet.   

2. Haus 2:

Es ist geplant das Haus 2 und die dazugehörige Garage komplett außerhalb des im B-Plan festgesetzten Bauraums zu errichten. Das Wohnhaus und die Garage des Bezugsfall befinden sich nur teilweise und nicht in dem Umfang außerhalb des Bauraums, allerdings wurden im Geltungsbereich des B-Plans bereits Wohnhäuser (z.B. FlNr. 214/5, Brunnenfeldstraße 42) außerhalb des Bauraums genehmigt. 

5. Kann der Realteilung, wie in den Plänen dargestellt, zugestimmt werden?

Grundstücksteilungen sind baurechtlich nicht genehmigungsbedürftig. Allerdings müsste die Untere Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Art. 54 BayBO die Grundstücksteilung rückgängig machen, wenn diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften wiederspricht und auf andere Weise keine rechtmäßigen Zustände hergestellt werden können.

Mit der vorgesehenen Realteilung der FlNr. 214/1 werden zwei voneinander unabhängige Grundstücke gebildet. Ein zu bebauendes Grundstück muss u.a. nach der Größe für die beabsichtigte Bebauung geeignet sein (Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Dies bedeutet, dass die erforderlichen Abstandsflächen für die Bebauung auf dem Vorhabengrundstück selbst liegen müssen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Beim Haus 2 wäre das nicht der Fall, da die Abstandsfläche im Norden von Haus 2 auf das zukünftige Nachbargrundstück fallen würde. Die Abstandsfläche müsste rechtlich gesichert werden oder der Nachbar müsste gegenüber dem Landratsamt Dachau schriftlich zustimmen (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO).  Entsprechende Unterlagen sind dem Antrag nicht beigefügt.

Des Weiteren muss das Vorhabengrundstück in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Auch dies wäre nicht der Fall. Es ist vorgesehen das Vorhabengrundstück über einen Wohnweg, der über die FlNr. für Haus 1 führen soll, zu erschließen. Die hierfür erforderliche rechtliche Sicherung gegenüber dem Landratsamt Dachau (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO) liegt derzeit nicht vor. Auch muss die für das Haus 2 erforderliche Feuerwehrbewegungsfläche, die zum Teil auf der FlNr. für das Haus 1 liegen soll, rechtlich gesichert werden.

Des Weiteren ist der Antragssteller darauf hinzuweisen, dass anfallendes Niederschlagswasser auf dem Vorhabengrundstück versickert oder rückgehalten werden muss.

6. Ist die Zufahrt von der Brunnfeldstraße zulässig?

Das Vorhabengrundstück muss in einer angemessenen Breite an eine öffentliche Verkehrsfläche anliegen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Das Vorhabengrundstück soll über einen Wohnweg erschlossen werden der an die Brunnenfeldstraße (öffentliche Verkehrsfläche) anliegt. Die hierfür erforderliche rechtliche Sicherung gegenüber dem Landratsamt Dachau liegt (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO) den Antragsunterlagen nicht bei.

7. Kann der Fällung der in den Plänen dargestellten Bäume zugestimmt werden?

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich der Verordnung über den Schutz des Bestandes an Bäumen und Sträuchern der Gemeinde Haimhausen vom 05.November 2001 (BaumschutzVO). Diese wird zur Zeit überarbeitet und soll in einer neuen Fassung erlassen werden, hat aber noch in der Fassung vom 05.11.2001 Gültigkeit. 

Für die beabsichtigte Neubebauung sollen drei Nordmanntannen mit einem Stammumfang  von 2,70 m bis 3,2 m und eine Schwarzkiefer mit einem Stammumfang von 1,90 m gefällt werden. Bei den Bäumen handelt es sich um Nadelhölzer die unter die Regelung der BaumschutzVO fallen (§ 1 Buchst. b) BaumschutzVO) und für deren Entfernung eine Genehmigung erforderlich ist. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn aufgrund anderer Rechtsvorschriften (hier BayBO) ein Anspruch auf eine Genehmigung eines Vorhabens besteht und dessen Verwirklichung ohne eine Entfernung der Bäume nicht möglich ist (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 BaumschutzVO). Ein Anspruch auf die Baugenehmigung besteht wenn diesem keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren geprüft werden müsse, entgegenstehen (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Sollte die beiden Wohnhäuser wie im vorliegenden Plan zum Vorbescheidsantrag baurechtlich genehmigt werden, stehen die Bäume entweder an der Stelle der geplanten Wohnhäuser oder würden bei den Bauarbeiten so stark geschädigt, dass die Bäume entfernt werden müssten.

Für die entfernten Bäume ist auf dem Bauvorhabengrundstück entweder ein angemessener Ersatz zu leisten oder wenn dies nicht möglich ist eine Ausgleichszahlung zu leisten (§ 5 Abs. 3 und 5 Baumschutz VO).

Beschluss 1

• Art der baulichen Nutzung:

Der Art der baulichen Nutzung Wohnen wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 2

• Überbaubare Grundstücksfläche (GRZ und GFZ):

Einer GRZ I von 0,17, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,14 für das Haus 1 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 3

• Einer GRZ I von 0,27, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,44 für das Haus 2 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 4

• Festsetzung Wandhöhe (WH 3,20 m):

Einer WH von 3,50 m für das Haus 1 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 5

• Einer WH von 5,52 m für das Haus 2 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 6

• Festsetzung der Dachneigung (DN 47° - 51°):

Einer DN von 23° für das Wohnhaus 1 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 7

• Festsetzung der Dachneigung (DN 47° - 51°):

Einer DN von 30° für das Wohnhaus 2 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 8

• Festsetzung Bauraum (BR): 

Der Überschreitung des Bauraums nach Norden für das Haus 1 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 9

• Festsetzung Bauraum (BR): 

Der Überschreitung des Bauraums nach Süden für das Haus 2 wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 10

• Baumfällung:

Der Beseitigung der Bäume wird zugestimmt, sofern eine Baugenehmigung erteilt wird. Adäquate Ersatzpflanzungen sind vorzunehmen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 11

• Realteilung:

Der Realteilung des Grundstücks 214/1 in zwei Grundstücke in der vorgelegten Form wird, ohne der rechtlichen Sicherung gegenüber dem Landratsamts Dachau bzgl. der nördlichen Abstandsfläche des Haus 2, der Feuerwehrbewegungsfläche für das Haus 2 und der Erschließung, nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Beschluss 12

• Zufahrt von der Brunnfeldstraße:

Der Zufahrt über die Brunnenfeldstraße wird, ohne der rechtlichen Sicherung der Erschließung über die FlNr. 214/7 gegenüber dem Landratsamts Dachau, nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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2. Novellierung der Stellplatzsatzung (Vorberatung)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		2

Sachverhalt

Da durch die Änderung des Mobilitätsverhaltens auch Fahrradabstellplätze zunehmend an Bedeutung gewinnen, bietet sich aus Sicht der Verwaltung auch die Einführung einer Fahrradabstellsatzung in Kombination mit der Stellplatzsatzung an. 

Die Verwaltung hat einen Entwurf zur Novellierung der Stellplatzsatzung erarbeitet, der insbesondere in der Klausurtagung des Gemeinderats im November diskutiert und mit den Zielen und Vorstellungen des Gremiums in Einklang gebracht wurde. 

Zentrale Themen der neuen Stellplatz- und Fahrradabstellsatzung sind im Wesentlichen:

• Reduzierung von versiegelten Flächen (z.B. durch optimierte Nutzung von Garagenvorplätzen)
• Beitrag zum Klimawandel (z.B. durch Regelungen zur Dachbegrünung von Flachdachgaragen)
• Einführung der Möglichkeit zur Reduzierung der erforderlichen Stellplatzzahl bei Wohngebäuden durch Vorlage eines qualifizierten Mobilitätskonzepts
• Überarbeitung der jeweiligen Stellplatzschlüssel (Kfz)
• Einführung einer Pflicht zum Nachweis und Herstellen von Fahrradabstellplätzen 

Im Nachgang zur Klausurtagung wurden sowohl der gemeindliche Beauftragte für Behinderte und chronisch Kranke als auch der gemeindliche Fahrradbeauftragte in den Überarbeitungsprozess eingebunden. Die jeweiligen Vorschläge und Empfehlungen wurden nunmehr in den Satzungsentwurf übernommen. So wurde speziell im § 4 Abs. 6 ein Absatz für barrierefreie Stellplätze aufgenommen und § 5 neu und bedarfsgerecht formuliert. Auf Anregung des Fahrradbeauftragten wurde § 8 neu strukturiert. Insbesondere wurde eine zweite Anlage mit Auflistung der erforderlichen Abstellplätze für Fahrräder, aufgeteilt nach der jeweiligen Nutzung, vorgeschlagen und eingearbeitet.

Seitens der Verwaltung erfolgte im Nachgang auch noch eine leichte Überarbeitung des Stellplatzschlüssels bei den Nicht-Wohnnutzungen, da dies in der Gesamtbetrachtung sinnvoll erscheint. 

In der Anlage sind folgende Unterlagen beigefügt:

• Gegenüberstellung der derzeitigen Satzungsregelungen mit dem neuen Entwurf (Neuerungen im Nachgang zur Klausurtagung sind hier gelb markiert)
• Gegenüberstellung der derzeitigen Anlage 1 mit dem Entwurf zur neuen Anlage 1 (Neuerungen sind hier gelb markiert)
• Entwurf zur neuen Anlage 2 (Neuerungen im Nachgang zur Klausurtagung sind gelb markiert)
• (gesamter) Satzungsentwurf 

Dem Gremium soll im Rahmen der Vorberatung nochmal Gelegenheit gegeben werden, einzelne Punkte zu diskutieren und zu erörtern. Insbesondere wird um Beratung über die neuerlich vorgeschlagenen Stellplatzschlüssel gebeten.

Des Weiteren wird das Gremium gebeten, eine Beschlussempfehlung für den Gemeinderat auszusprechen. 

Beschluss

„Der Gemeinderat beschließt den Entwurf der Satzung über die Herstellung und Ablösung von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge sowie von Abstellplätzen für Fahrräder (Anlage zur Niederschrift) mit den im Bau-, Planungs- und Umweltausschuss am 13.12.2022, TOP 2, beschlossenen redaktionellen Änderungen als Satzung.“

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Dokumente
Download BPU 2022.12.13 ö Anlage Entwurf Stellplatz- und Fahrradabstellplatzsatzung mit Anlagen NEU.pdf

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3. Veröffentlichung von Beschlüssen aus nichtöffentlichen Sitzungen des Bau- Planungs- und Umweltausschusses

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		3

Beschluss

Anmerkung:

Im Anschluss an die Beschlussfassung gab der Vorsitzende Beschlüsse zur Thematik 

• Vergabe der Staubfreimachung des Schrammerwegs

bekannt, die auch in der Anlage der Niederschrift beigefügt ist.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

Dokumente
Download BPU 22.12.13 TOP zu Veröffentlichen.pdf

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4. Bericht des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		4

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4.1. Baulicher Zustand Rathaus

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		4.1

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5. Wünsche und Anregungen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		5

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5.1. Dorfgemeinschaftshaus Ottershausen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		5.1