Datum: 13.05.2025
Status: Einladung
Sitzungsort: Sitzungssaal MZG
Gremium: Bau-, Planungs- und Umweltausschuss
Körperschaft: Gemeinde Haimhausen
Öffentliche Sitzung, 19:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, ca. 20:30 Uhr
Öffentliche Sitzung
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1. Bauangelegenheiten
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Gremium
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Sitzung
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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1.1. Spendenprojekt 2025 der Stiftung der Raiffeisenbank München-Nord e.G.; Neuanlage Dirtpark und Kleinkinder-Spielbereich an der Valleystraße in Haimhausen
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Gremium
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Sitzung
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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1.1 |
Sachverhalt
Herr Schröttle (Zweckverband Jugendarbeit) stellt das Spendenprojekt 2025 der Stiftung der Raiffeisenbank München-Nord e.G. vor.
Das Gremium wird um Kenntnis gebeten.
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1.2. Bauvoranfrage zur Errichtung einer seniorengerechten Wohnanlage 65+ auf dem Grundstück FlNr. 15/0 der Gemarkung Haimhausen
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Gremium
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Sitzung
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Beratungstyp
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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1.2 |
Sachverhalt
Der Verwaltung liegt eine Bauvoranfrage zur Errichtung einer seniorengerechten Wohnanlage 65+ auf dem Grundstück FlNr. 15/0 der Gemarkung Haimhausen (Dorfstraße 4, 85778 Haimhausen) vor.
Die Wohnanlage soll drei Geschosse und Tiefgarage erhalten. Geplant sind 8 Wohneinheiten.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ortsmittelpunkt“ (B-Plan).
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die beantragten Befreiungen werden damit begründet, dass sich das Vorhaben in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (gem. § 31 Abs. 3 i.V.m. § 201a BauGB) geplant ist. Das Vorhaben besitzt Einzelfallcharakter da es sich in einer Lücke zwischen gem. Bebauungsplan zulässigen „größeren“ Wohnanlagen befindet. Innerhalb des Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich keine weiteren Grundstück mit vergleichbaren Merkmalen. Die Überschreitungen des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung kann angesichts der massiven Nachbarbebauung als angemessen betrachtet werden.
Im Vorbescheid sollen folgende Fragen zu Befreiungen vom B-Plan geklärt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Baugrenze (Planzeichen A) für die Festsetzungen i.V.m. Plandarstellung):
Stellungnahme der Verwaltung:
Der B-Plan setzt für seinen Geltungsbereich Baugrenzen festgesetzt. Die für das Vorhabengrundstück festgesetzten Baugrenzen werden durch das Bauvorhaben zu allen Gebäudeseiten überschritten. Die Baugrenzen wurden im Geltungsbereich des B-Plans bisher eingehalten. Auf den Nachbargrundstücken FlNrn. 20/1 und 16 der Gemarkung Haimhausen wurden größere Bauräume festgesetzt und durch die dort befindliche Bebauung auch zum größten Teil genutzt. Die erforderlichen Abstandsflächen kommen auf dem Vorhabengrundstück bzw. auf öffentl. Verkehrsfläche zum Liegen. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Vollgeschosse (Planzeichen A) für die Festsetzungen i.V.m. Plandarstellung):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück setzt der B-Plan die Zahl der Vollgeschosse als Höchstzahl fest. Bei dem Vorhabengrundstück sind es zwei Vollgeschosse. Geplant sind drei Vollgeschosse und Tiefgarage. Auf dem Nachbargrundstück FlNr. 16 der Gemarkung Haimhausen hat der B-Plan drei und vier Vollgeschosse festgesetzt. Wobei das dritte und vierte Vollgeschoss im Dachraum liegt. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (Planzeichen A) für die Festsetzungen):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist eine Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Geplant ist eine Grundflächenzahl von 0,42. Die erforderlichen Abstandsflächen kommen auf dem Vorhabengrundstück bzw. auf öffentl. Verkehrsfläche zum Liegen. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der festgesetzten Geschossflächenzahl (Planzeichen A) für die Festsetzungen):
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück hat der B-Plan eine Geschossflächenzahl von 0,5 festgesetzt. Geplant ist eine Geschoßflächenzahl von 1,26 (mit Tiefgarage 1,67). Auf dem Nachbargrundstück FlNr. 16 der Gemarkung Haimhausen hat der B-Plan eine Geschossflächenzahl von 11 festgesetzt. Für die Befreiung kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
Durch sämtliche Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans werden die Grundzüge der Planung berührt. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 BauGB ist daher nicht möglich.
Allerdings fällt die Gemeinde Haimhausen unter die Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 1 i.V.m Nr. 1.5.3 Anlage zu § 1 Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau), die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft (§ 2 GBestV-Bau). Daher kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden (§ 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Durch die Baumaßnahme wird neuer Wohnraum geschaffen. Für das Bauvorhaben sind zwar einige Befreiungen vom B-Plan erforderlich, diese bewegen sich allerdings in einem Rahmen, so dass das Bauvorhaben, würde es nach § 34 BauGB beurteilt, nicht als Fremdkörper wirkt. Eine negative Beeinflussung, insbesondere gesunder Wohnverhältnisse (Belichtung/Belüftung) ist nicht erkennbar. Auch entsteht kein Interessenskonflikt, der durch eine Änderung des B-Plans vermieden werden könnte.
Eine Verletzung nachbarlicher Interessen, die sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben würden, sind durch das Bauvorhaben nicht erkennbar. Insbesondere bleibt der festgesetzte Gebietscharakter (Dorfgebiet (Festsetzung I 1.1 B-Plan)) erhalten.
Eine negative Beeinflussung öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
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1.3. Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung einer landw. Hofstelle hier; Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Büro und Doppelgarage + Errichtung eines Austragshauses mit Garage auf dem Grundstück FlNr. 257/3 der Gemarkung Amperpettenbach
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Gremium
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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1.3 |
Sachverhalt
Der Verwaltung liegt ein baurechtlicher Antrag zur Errichtung einer landwirtschaftlichen Hofstelle auf dem Grundstück FlNr. 257/3 der Gemarkung Amperpettenbach vor. Umfang dieses Antrags ist die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Büro und Doppelgarage. Sowie die Errichtung eines Austragshauses mit Garage.
Des Weitern liegt ein Antrag auf Errichtung einer landw. Lager-, Maschinen-, Getreide- und Gemüseverarbeitungshalle mit Werkstatt und Pelettheizung sowie eines Hofladens mit Saisonarbeiterunterkunft vor (siehe TOP 1.4).
Das Vorhabengrundstück befindet sich weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB und ist somit dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich daher nach § 35 BauGB.
Im Rahmen eines Vorbescheidsverfahren hat der Haupt- und Bauausschuss in seiner Sitzung vom 17.02.2020 (TOP1.4) dem Antrag auf Vorbescheid zugestimmt. Umfang des Vorbescheides war u.a. die Errichtung eines Doppelhauses (Betriebsleiterwohnhaus) 11,00 m x 18,00 m. Mit Vorbescheid des Landratsamtes Dachau vom 08.02.2023 wurde eine Baugenehmigung grundsätzlich in Aussicht gestellt.
Hierauf wurde ein Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung von zwei Betriebsleiterwohnhäuser mit Doppelgarage gestellt. Diesem hat der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss in seiner Sitzung vom 27.02.2024 unter TOP 1.4 sein Einvernehmen erteilt. Mit Bescheid vom 17.06.2024 wurde die beantragte Baugenehmigung durch das Landratsamt Dachau versagt.
Nun liegt ein neuer Bauantrag vor.
Das Betriebsleiterwohnhaus soll eine Länge von 10,865 m, eine Breite von 9,74 m, eine Wandhöhe (WH) von 6,05 m und eine Firsthöhe (FH) von 9,46 m erhalten. Als Dachform ist ein Satteldach mit einer Dachneigung (DN) von 35° geplant. Im Südwesten ist ein Erker mit Flachdach (Länge 1,875 m, Breite 4,615 m) vorgesehen. Im Nordwesten wird an das Wohngebäude eine Doppelgarage (Länge 6,99 m, Breite 7,00 m, WH 3,00 m, FH 5,018 m, Dachform Satteldach, DN 30°) angebaut.
Das Austragshaus soll eine Länge von 9,865 m, eine Breite von 9,74 m, eine WH von 6,05 m und eine FH von 9,855 m erhalten. Als Dachform ist ein Satteldach mit einer DN von 38° geplant. Im Nordwesten ist ein Erker mit Flachdach (Länge 2,30 m, Breite 1,75 m) vorgesehen. Im Südosten wird an das Wohnhaus eine Garage (Länge 6,99 m, Breite 3,50 m, WH 3,00 m, Dachform Flachdach) errichtet.
Gesicherte Erschließung :
Straße
Das Vorhabengrundstück befindet sich an der Amperpettenbacher Straße und ist im Norden an diese angeschlossen. Mit dem Bauantrag beantragt der Antragsteller eine neue Zufahrt (siehe Lageplan). Hierzu wurde zwischen dem Bauantragssteller und der Gemeinde Haimhausen (Straßenlastträger) eine Vereinbarung über die Herstellung einer weiteren Grundstückszufahrt, in der der Bauantragssteller die gesamten Kosten für die weitere Zufahrt übernimmt, geschlossen. Die straßenmäßige Erschließung ist gesichert.
Wasser
Mit Schreiben vom 04.04.2025 hat der Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd bestätigt, dass die Wasserversorgung gesichert ist.
Löschwasser
Mit E-Mail vom 25.01.2024 teilte der Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd mit, dass bei der Erstellung des Hausanschlusses auch die Errichtung eines Unterflurhydranten geplant ist. Angaben über die Löschwasserleistung werden nicht getroffen. Mit Schreiben vom 01.02.2024 bestätigt der Bauantragssteller zur Nutzungsaufnahme die erforderliche Löschwassermenge bereitzustellen.
Die Löschwasserversorgung ist gesichert.
Schmutzwasserbeseitigung
Die Entwässerungsplanung zur Schmutzwasserbeseitigung wurde mit Bescheid vom 25.01.2024 genehmigt.
Die Schmutzwasserbeseitigung ist gesichert.
Niederschlagswasserbeseitigung
Die Planung zur Niederschlagswasserbeseitigung auf dem Vorhabengrundstück wurde mit Bescheid vom 25.01.2024 genehmigt.
Die Niederschlagswasserbeseitigung ist gesichert.
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1.4. Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung einer landw. Hofstelle hier: Errichtung einer landw. Lager-, Maschinen-, Getreide- und Gemüseverarbeitungshalle mit Werkstatt und Pelettheizung; Errichtung eines Hofladens mit Saisonarbeiterunterkunft auf dem Grundstück FlNr. 257/3 der Gemarkung Amperpettenbach
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Gremium
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Beratungstyp
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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Sachverhalt
Der Verwaltung liegt ein baurechtlicher Antrag zur Errichtung einer landwirtschaftlichen Hofstelle auf dem Grundstück FlNr. 257/3 der Gemarkung Amperpettenbach vor. Umfang dieses Antrags ist die Errichtung einer landw. Lager-, Maschinen-, Getreide- und Gemüseverarbeitungshalle mit Werkstatt und Pelettheizung. Sowie die Errichtung eines Hofladens mit Saisonarbeiterunterkunft.
Des Weiteren liegt ein Antrag auf Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses mit Büro und Doppelgarage. Sowie die Errichtung eines Austragshauses mit Garage vor (siehe TOP 1.3)
Im Rahmen eines Vorbescheidsverfahren hat der Haupt- und Bauausschuss in seiner Sitzung vom 17.02.2020 (TOP 1.4) dem Antrag auf Vorbescheid zugestimmt. Umfang des Vorbescheides war u.a. die Errichtung einer Halle 46 m x 24 m mit zwei Vordächern jeweils 4,00 m, eine Unterkunft für Saisonarbeiter und Büro 8,00m x 8,00 m, ein Gewächshaus, eine landwirtschaftliche Werkstatt und ein Verkaufsstand. Mit Vorbescheid des Landratsamtes Dachau vom 08.02.2023 wurde eine Baugenehmigung grundsätzlich in Aussicht gestellt.
Hierauf wurde ein Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Bürogebäudes mit Saisonarbeiterunterkunft, die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lager-, Maschinen-, Getreide- und Gemüseverarbeitungshalle mit Werkstatt sowie die Errichtung eines Hofladens gestellt. Diesem hat der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss in seiner Sitzung vom 27.02.2024 unter TOP 1.3 sein Einvernehmen erteilt.
Nun wurden geänderte Pläne eingereicht. Gegenüber dem ersten Antrag wurde das Bürogebäude mit Saisonarbeiterunterkunft sowie der Hofladen aus der Planung genommen. Neu ist das Gebäude Saisonarbeiterunterkunft mit Hofladen, dass an der Stelle des Hofladens aus der ersten Planung errichtet wurde. In der Halle wurde ein Heizraum aufgenommen. An der Halle wurden ansonsten keine Änderungen vorgenommen.
Die landw. Halle soll eine Länge von 47,00 m und eine Breite von 25,00 m erhalten. An den Längsseiten ist je ein Vordach mit einer Breite von 4,00 m vorgesehen. Die Wandhöhe (WH) soll 5,255 m und die Firsthöhe (FH 9,68 m) betragen. Als Dachform ist ein Satteldach mit einer Dachneigung (DN) von 15° geplant. In der landw. Lager- und Maschinenhalle werden Werkstatt, Heizraum, Getreidelager, Getreidetrocknung, Abpackraum und Getreidereinigung untergebracht. An der nordwestlichen Hallenseite ist ein überdachter Waschplatz mit Ölabscheider vorgesehen.
Der Hofladen mit Saisonarbeiterunterkunft soll eine Länge von 8,00 m, eine Breite von 8,00 m , eine WH von 5,91 m und eine FH von 8,035 m erhalten. Als Dachform ist ein Satteldach mit einer DN von 28° geplant. Im Erdgeschoss wird der Hofladen untergebracht im Obergeschoss, dass im Nordwesten über eine Außentreppe erschlossen wird, findet die Saisonarbeiterunterkunft Platz.
Gesicherte Erschließung :
Straße
Das Vorhabengrundstück befindet sich an der Amperpettenbacher Straße und ist im Norden an diese angeschlossen. Mit dem Bauantrag beantragt der Antragsteller eine neue Zufahrt (siehe Lageplan). Hierzu wurde zwischen dem Bauantragssteller und der Gemeinde Haimhausen (Straßenlastträger) eine Vereinbarung über die Herstellung einer weiteren Grundstückszufahrt , in der der Bauantragssteller die gesamten Kosten für die weitere Zufahrt übernimmt. Die straßenmäßige Erschließung ist gesichert.
Wasser
Mit Schreiben vom 22.04.2025 hat der Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd bestätigt, dass die Wasserversorgung gesichert ist.
Löschwasser
Mit E-Mail vom 25.01.2024 teilte der Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd mit, dass bei der Erstellung des Hausanschlusses auch die Errichtung eines Unterflurhydranten geplant ist. Angaben über die Löschwasserleistung werden nicht getroffen. Mit Schreiben vom 01.02.2024 bestätigt der Bauantragssteller zur Nutzungsaufnahme die erforderliche Löschwassermenge bereitzustellen.
Die Löschwasserversorgung ist gesichert.
Schmutzwasserbeseitigung
Die Entwässerungsplanung zur Schmutzwasserbeseitigung wurde mit Bescheid vom 25.01.2024 genehmigt.
Die Schmutzwasserbeseitigung ist gesichert.
Niederschlagswasserbeseitigung
Die Planung zur Niederschlagswasserbeseitigung auf dem Vorhabengrundstück wurde mit Bescheid vom 25.01.2024 genehmigt.
Die Niederschlagswasserbeseitigung ist gesichert.
Stellplatznachweis:
Für den Hofladen mit Saisonarbeiterunterkunft ist ein rechnerischer und zeichnerischer Stellplatz- und Abstellplatznachweis nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Haimhausen vom 15.12.2022 zu führen. Trotz Nachforderung durch die Gemeinde Haimhausen wurde dieser bisher nicht vorgelegt. Dieser ist gegenüber dem Landratsamt Dachau noch zu erbringen.
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1.5. Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück FlNrn. 231/121, 231/243 der Gemarkung Haimhausen
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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Sachverhalt
Der Verwaltung liegt ein Tekturantrag zu einer Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück FlNrn. 231/121 und 231/243 der Gemarkung Haimhausen ( Paul-Erbe-Straße 26, 85778 Haimhausen) vor.
Mit Bescheid vom 30.06.2022 wurde das im Betreff genannte Einfamilienhaus baurechtlich genehmigt. Vor Abschluss der Bauarbeiten wurde nun ein Tekturantrag zum Errichten eines Carports und einer Gartenhütte eingereicht.
Das Carport erhält eine Breite von 6,00 m und eine Länge von 6,00 m in dem Carport wird die Außeneinheit einer Luftwärmepumpe untergebracht. Das Carport ist mit einer Wandhöhe (WH) von 2,75 m und einem Flachdach geplant und erhält eine Breite von 6,00 m und eine Länge von 3,00 m. Die Gartenhütte wird an das Carport angebaut.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hopfenbreite / Kleines Feld“ 9. Änderung (B-Plan).
Ein Vorhaben im Geltungsbereich des B-Plans ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht wiederspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB).
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Mit dem Tekturantrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans beantragt.
- Überschreiten Bauraum nach Süden (Festsetzung A) 7.2 i.V.m. Plandarstellung:
Begründung: Die im B-Plan festgelegte Tiefe des Rangierraums (Fahrgasse) zwischen Grundstücksgrenze und Garage beträgt lediglich 5 m und wurde so auch im Genehmigunsplan durch die ursprüngliche Planerin eingezeichnet. Die Fahrgassenbreite für 90° (STP-Zufahrt) beträgt, gem. GAStellV, mind. 6,0 m. Der im B-Plan festgelegte Bauraum ist daher um ca.1,0 m zu „verschieben“. Im vorliegenden Fall beträgt die südliche Überschreitung des Bauraums (gem. B-Plan) lediglich 85 cm. Aufgrund der notwenigen Bauraumverschiebung nach Süden, überschreitet auch die Gartenhütte den ursprünglichen im B-Plan vorgesehenen Bauraum (Baugrenze) um ca. 85 cm. Im Bereich des neu definierten (verschobenen) Bauraum (lt. B-Plan Ga) soll die Gartenhütte erstellt werden. Diese befindet sich im zulässigen Bauraumkorridor von 9 m Länge.
Stellungnahme der Verwaltung: Unter der Festsetzung A) 7.2 i.V.m. Plandarstellung ist ein Bauraum für Garagen festgesetzt. Der Bauraum beginnt im Abstand zu Nachbargrundstück 231/242 mit einem Abstand von 5,00 m (Fahrgasse). Gemäß § 3 Abs. 1 Buchstabe b) Satzung über Herstellung und Ablösung von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge sowie von Abstellplätzen für Fahrräder vom 15.12.2022 muss ein Stellplatz eine Breite von mind. 2,75 m haben. Die Fahrgassenbreite müsste daher bei einem Anfahrwinkel von 90° 6,00 m aufweisen (§ 4 Abs. 2 Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV). In der Plandarstellung des B-Plan sind aber nur 5,00 m vorhanden. Die geplanten Stellplätze sind daher nicht anfahrbar. Dies hat zur Folge, dass das Carport im Bauraum 1,00 m Richtung Süden verschoben werden muss und in Folge dessen die Gartenhütte unter Ausnutzung der Festgesetzten Bauraumlänge um 0,85 m aus dem Bauraum Richtung Süden hervortritt. Die Durchführung des B-Plans führt zu einer nicht beabsichtigten Härte auch sind durch die Befreiung nachbarliche Interessen nicht negativ betroffen und die Befreiung ist mit den öffentlichen Belangen vereinbar (§ 31 Abs. 2 BauGB).
Der Überschreitung des festgesetzten Bauraums um 0,85 m Richtung Süden kann das Einvernehmen erteilt werden.
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- Errichten eines Carports statt einer Garage (Festsetzung A) 9.1 i.V.m. Plandarstellung:
Begründung: Bau eines Carport anstelle einer Garage.
Stellungnahme der Verwaltung: Unter der Festsetzung A) 9.1 i.V.m. Plandarstellung ist ein Bauraum für Garagen festgesetzt. Nach § 1 Abs. 1 Satz 3 GaStellV handelt es sich bei einem Carport um eine offenen Garage.
Der Errichtung eines Carports kann das Einvernehmen erteilt werden.
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1.6. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses auf dem Grundstück FlNr. 880/3 der Gemarkung Haimhausen
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Gremium
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Sitzung
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Beratungstyp
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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1.6 |
Sachverhalt
Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses auf dem Grundstück FlNr. 880/3 der Gemarkung Haimhausen (Dachauer Straße 53, 85778 Haimhausen) vor.
Die Voranfrage wurde bereits in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschuss vom 23.07.2024 unter TOP 1.1 behandelt und das gemeindliche Einvernehmen zur Frage ob ein Doppelhaus mit einer Grundfläche von 12 x 16 m zulässig ist in Aussicht gestellt. Auf Grund der fehlenden Erschließung wurde die Bauherrenschaft vom Landratsamt Dachau am 14.10.2024 zur beabsichtigten Ablehnung angehört. Nun wurde der Fragenkatalog erweitert und Unterlagen zu Erschließung vorgelegt.
Das Vorhabengrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) sondern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB. Die Bebaubarkeit ist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art, dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Im Vorbescheid sollen nun folgende zusätzliche Frage geklärt werden. Als Referenzobjekt wird die Doppelhausbebauung auf dem Grundstücken FlNr. 878/1 und 878 der Gemarkung Haimhausen genannt.
- Ist die Art der baulichen Nutzung zulässig?
Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks entspricht einem Dorfgebiet nach § 1 Abs. 2 Nr. 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in dem sonstige Wohngebäude zulässig sind (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Das Einvernehmen kann für die Art der baulichen Nutzung (Wohnen) in Aussicht gestellt werden.
- Ist die Grundfläche (GR) zulässig?
Das Referenzobjekt hat eine GR von 190,21 m² während das geplante Doppelhaus eine GR von 192,00 m² erhalten soll. Durch die geringfügige Überschreitung der GR werden keine städtebaulichen Spannungen ausgelöst. Das Einvernehmen kann für eine GR von 192,00 m² in Aussicht gestellt werden.
- Ist die Bauweise zulässig?
Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstück ist durch Gebäude, mit seitlichem Grenzabstand, als Einzel- und Doppelhäuser (offenen Bauweise (§ 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO)) geprägt. Das geplante Doppelhaus wird in offener Bauweise geplant. Das Einvernehmen kann für die offenen Bauweise in Aussicht gestellt werden.
- Ist die Erschließung auch nach Bauordnungsrecht gesichert?
Das Vorhabengrundstück wird über die FlNrn. 880, 880/1, 880/2 und 880/4 erschlossen. Inzwischen wurden die entsprechenden Sicherungen für das Geh- und Fahrtrecht sowie für die Leitungsrechte (Frischwasser und Abwasser) im Grundbuch der vorgenannten FlNrn. vorgelegt. Die Erschließung ist bauordnungsrechtlich gesichert.
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2. Vergabe von Ingenieurleistungen für den erforderlichen Austausch der Armaturen in den Abwasserleitungen der Ortsteile Oberndorf, Westerndorf und Amperpettenbach
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Gremium
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Sitzung
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Beratungstyp
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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Sachverhalt
Im Jahr 2020 wurde das Ingenieurbüro Dippold+Gerold mit der Ermittlung des Sanierungsbedarfs der Regen- und Schmutzwasserkanäle in den Ortsteilen Amperpettenbach, Oberndorf und Westerndorf beauftragt. Die Erstellung eines Sanierungskonzepts ist der Gemeinde für Mitte des Jahres in Aussicht gestellt worden.
Im Zuge dieser Beauftragung erfolgte auch eine Dichtigkeitsprüfung der vier Druckleitungen im Gemeindegebiet, die Ende 2024 abgeschlossen werden konnte. Diese ergab, dass die Armaturen in den Abwasserleitungen getauscht werden müssen. Die Kosten hierfür wurden auf ca. 63.000,- Euro (netto) geschätzt.
Bezüglich der Vergabe dieser Leistung bedarf es externe Unterstützung, da dies aktuell seitens der Verwaltung nicht geleistet werden kann. Es wurde daher ein entsprechendes Honorarangebot des Ingenieurbüros XXX für die Leistungsphasen 1 bis 9 der HOAI sowie für die örtliche Bauüberwachung eingeholt. Auf Basis der vorgenannten Kostenschätzung ergibt sich eine vorläufige Angebotssumme von 13.831,83 Euro (netto) und 16.459,88 Euro (brutto). Die Vorläufigkeit ergibt sich daraus, dass der erforderliche Stundenaufwand vorerst geschätzt wurde. Abgerechnet wird nach tatsächlichem Aufwand.
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3. Vergabe von Planerleistungen für die Hydraulische Sanierungsbedarfsermittlung Ortsnetz Haimhausen
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Gremium
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Sitzung
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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Sachverhalt
Für die wiederkehrende Prüfung und auch im Hinblick auf die Starkregen-Ereignisse in 2024 mit der abgehaltenen Bürgerversammlung soll das Ortsnetz Haimhausen Hydraulisch überrechnet werden sowie daraus abgeleitet Sanierungsstrategien ermittelt werden.
Eine Kostenschätzung ging für den planerischen Aufwand von 70.000€ aus. Damit sind für die Freiberuflichen Leistungen die Schwellenwerte der Direktbeauftragung (<100.000 €) einschlägig.
Zu einer wirtschaftlichen Betrachtung wurden 2 Angebote eingeholt.
Hierauf wurden folgende Angebote abgegeben:
A: Fa. X 68.150,92 € brutto
B: Fa. Y 69.800,00 € brutto
Inhalt und Angebotsaufstellung finden sich als Anhang im TOP 9 der nichtöffentlichen Sitzung.
Die Firma X betreut das örtliche Kanalnetz seit vielen Jahren und sollte daher durch Synergie- und Wissenseffekte deutlich günstiger sein als ein Unternehmen das die Ortsnetzdaten erst neu erheben und validieren muss. Zudem ergaben sich in der Vergangenheit vermehrt Probleme in Bezug auf die Bereitstellung der ALKIS Daten, die durch eine veraltete Software seitens der Firma X erstellt werden und dann bei der Migration durch RIWA in das GIS der Gemeinde Probleme bereiten.
Zu guter Letzt ist auch der vergaberechtliche Punkt der Durchmischung, also Aufträge auch mal an andere Firmen zu vergeben um den Wettbewerb zu erhalten anzudenken.
Daher empfiehlt die Verwaltung, trotz der geringen Mehrkosten von ca. 1.600€ brutto, nicht den günstigeren Anbieter zu wählen, sondern diesen zu wechseln.
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4. Vergabe von Maklerleistungen bezüglich des Verkaufs der Grundstücke für den Geschosswohnungsbau und Gewerbe im Baugebiet "Nördlich des Amperbergs"
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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ö / nö
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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ö
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4 |
Sachverhalt
Nach der Vorstellung in der Klausur am 16.11.2024 und der Präsentation am 10.04.2025 erschient es angemessen, die Vermarktung der Geschosswohnungsbauten und des Gewerbegebietes im Baugebiet „Nördlich des Amperberg“ an einen Makler zu vergeben. Die Vergabe der Einzel- und Doppelhausparzellen bleibt in der Aufgabe des KU Liegenschaften.
Grund ist, dass die Geschosswohnungsbauten aus wirtschaftlichen Gründen nicht durch das KUL entstehen können (keine KommWFP mehr, keine wirtschaftliche Gesamt-Vergabe möglich, da über EU-Schwellenwert). Hier bedarf es also eines Investors, der entweder mit besonders günstigen Konditionen bauen kann oder über genug Eigenmittel verfügt, um bei der derzeitigen Zinslage einen verkaufbaren Baupreis zu schaffen.
Das Gewerbegrundstück ist zwar bereits in Vermarktung, aber hier findet sich Aufgrund der begrenzten Zielgruppe nicht der richtige Kontakt in den offenen Plattformen, auch hier sind gewissen Verbindungen zur richtigen Investorensuche notwendig, über die das KU Liegenschaften nicht verfügt.
Für die Vergabe wurden vier regionale Makler zur Angebotsabgabe aufgefordert. Folgende Angebote wurden abgegeben:
Angebotstyp Geschosswohnung Gewerbe Zusammen
xx 2,19% inkl. USt 113.288,70€ 22.995,00€ 136.283,70€
(ohne Außenprovision)
xx 2,38%inkl. USt. 123.117,40€ 24.990,00€ 148.107,40€
(Prov. für Käufer 2,38%GeWo, 2,38% Gewerbe)
xx 1,19% inkl. USt. 61.558,70€ 12.495,00€ 74.053,70€
(Prov. für Käufer 1,19%GeWo, 2,38% Gewerbe)
xx 2,38%inkl. USt. 123.117,40€ 24.990,00€ 148.107,40€
Bei % Werten wurde der VK 1.000€/m² für Wohnbauland und 500€/m² Gewerbe als Basis angewendet.
Geschosswohnungsbau 4559m² Wohnbau + 1098 Gewerbe + 5 Zisternen= 5.173.000€
Gewebe 2408m² + 2x Zisternen = 1.230.000€
Das wirtschaftlichste Angebot ist das der Firma xx.
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5. Veröffentlichung von Beschlüssen aus den nichtöffentlichen Sitzungen des Bau- Planungs- und Umweltausschusses
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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ö / nö
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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ö
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5 |
Sachverhalt
In dem Bau-/Planungs- und Umweltausschuss waren keine Themen auf der nichtöffentlichen Tagesordnung und somit wurden auch keine Beschlüsse gefasst, die gegebenenfalls zu veröffentlichen wären.
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6. Bericht des Bürgermeisters
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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ö / nö
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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ö
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6 |
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6.1. Nicht vorab veröffentlichter TOP / Wird in der Sitzung bekanntgegeben
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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ö / nö
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Nicht sichtbar
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7. Wünsche und Anregungen
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Gremium
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Sitzung
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Sitzungsdatum
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ö / nö
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Beratungstyp
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TOP-Nr. |
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Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)
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Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
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13.05.2025
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ö
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Datenstand vom 13.05.2025 09:44 Uhr