Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 02.12.2019 den Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 41 gebilligt. Die Verwaltung wurde beauftragt, das Auslegungsverfahren durchzuführen.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Landratsamt Miesbach, Architektur/Städtebau, Schreiben vom 05.06.2020
Die Garagenzufahrten – je Doppelgarage um 50 cm in der Höhe versetzt – funktionieren aller Voraussicht nach wohl kaum. Offene Carports mit einem durchgehenden Satteldach werden dringend empfohlen.
Parzelle 11 + 12: Die beiden Doppelhaushälften liegen 50 cm zu hoch.
Östlichste Garage um 1,5 m zu hoch.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Das bestehende Gelände ist geneigt. Um den Höhenverlauf entlang des Huberspitzweges aufnehmen zu können und die Zufahrt zu den Garagen nicht zu steil werden zu lassen, sind die Garagen höhenversetzt angeordnet. Ein durgängiger First würde ungleich hohe Wandhöhen und ungleich hohe nutzbare Garagen ergeben.
Im Hinblick auf den Hochwasserschutz und die Höhenlage der Gebäude über Gelände wurden nochmals alle Höhen überprüft und ggf. angepasst, so dass auch der Tippfehler für die östlichste Garage korrigiert wurde.
Die Garagen können zudem als Sicht- und Schallschutz dienen, wobei es den Bauherren gemäß Festsetzung C 1.2 freisteht, auch Carports zu errichten.
Landratsamt Miesbach, Untere Straßenverkehrsbehörde, Schreiben vom 29.04.2020
Grundsätzlich bestehen keine Einwände gegen die beabsichtigte Planung, sofern die in der Begründung ausgeführten Maßnahmen umgesetzt werden (Verbreiterung und Ergänzung Gehweg am Huberspitzweg, Verbesserung durch bauliche Maßnahmen im Kreuzungsbereich Naturfreundestraße/Schlierachstraße, neues Brückenbauwerk und Erhalt bestehender Brücke als Fußgängerbrücke, etc.).
Bei der Ausweisung von Stellplätzen sollte auf eine ausreichende Größe der Parkstände geachtet werden. Insofern wird auf die „Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ (RASt 06) sowie vor allem auf die Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (EAR 05) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf, verwiesen, die bei Schräg- oder Senkrechtaufstellung als Mindestmaße eine Breite von 2,50 m und eine Länge von 5 m vorsehen bzw. bei Längsaufstellung eine Breite von 2 m und eine Länge von 5,20 m (ohne Markierung) bzw. 5,70 m (mit Markierung).
Bei Garagen/Carports ist ferner grds. zu beachten, dass diese nicht unmittelbar von öffentlichen Straßen angefahren werden sollten bzw. sofern eine solche direkte Anfahrtsmöglichkeit gewünscht ist, grundsätzlich ein Mindestabstand von 3 m eingehalten wird (§ 2 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)), sofern das Ortsrecht keine strengeren Regelungen vorsieht oder eine Abweichung nach §2 Abs. 1 Satz 2 GaStellV nach sorgfältiger Prüfung einer ausreichenden Sicht auf die öffentliche Verkehrsfläche gestattet werden kann.
Die Belange der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, insbesondere auf den genannten Straßen, sind jedoch zu berücksichtigen. Die uns vorliegende Verkehrsuntersuchung von gevas humberg partner scheint in diesem Fall nachvollziehbar und plausibel.
Auf die ggf. bestehende Notwendigkeit einer ordnungsgemäßen Widmung der öffentlichen Verkehrsflächen i.S.d. BayStrWG oder deren Anpassung wird hingewiesen.
Gemäß Art. 9 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BayStrWG haben die Gemeinden als Träger der Straßenbaulast für die Ortsstraßen die Straßen in einen „dem gewöhnlichen Verkehrsbedürfnis und den Erfordernissen der 
öffentlichen Sicherheit und Ordnung genügenden Zustand zu bauen und zu unterhalten" und dabei „die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und Technik zu beachten." Unter letzteren sind u.E. auch die "Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen" (RASt 06) zu zählen und entsprechend zu berücksichtigen.
Bei der Gestaltung und dem Unterhalt der Zufahrten ist jedoch im Interesse der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs für ausreichende Sichtbeziehungen sorgen.
Diesbezüglich wird eine Anwendung der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen" (RASt 06) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf, empfohlen. Hier gilt insbesondere der Abschnitt 6.3.9.3 der Rast 06 zu Sichtfeldern, nach dem Mindestsichtfelder zwischen 0,80 und 2,50 m Höhe von ständigen Sichthindernissen, parkenden Kraftfahrzeugen und sichtbehinderndem Bewuchs freizuhalten sind im Bereich des notwendigen Sichtdreieckes, gemessen 
3 m vom Fahrbahnrand bzw. 5 m hinter bevorrechtigten Radfahrern.
Tabelle 59: Schenkellänge I der Sichtfelder auf bevorrechtigte Kraftfahrzeuge
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V zul.
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Schenkellänge
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30 km/h
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30 m
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40 km/h
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50 m
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50 km/h
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70 m
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60 km/h
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65 m
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70 km/h
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110 m
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Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Die Angaben zu den Sichtdreiecken sind bereits Bestandteil der textlichen Festsetzungen (siehe 5. Einfriedungen). Das Sichtdreieck Huberspitzweg / Einmündungsbereich zur Schlierachstraße wurde in der Plandarstellung ergänzt.
Die Größe und Beschaffenheit der PKW-Stellplätze werden mit den Bauantragsplänen und den vorzulegenden qualifizierten Freiflächenplänen geprüft. Da es sich nicht um öffentliche, sondern um private Stellplätze handelt, werden die Empfehlungen zu den Stellplatzgrößen zur Kenntnis genommen und nach Möglichkeit berücksichtigt.
Die Garagen dienen dem Schallschutz gegenüber dem angrenzenden Gewerbe und Volksfestplatz. Deshalb sind sie parallel zum Straßenverlauf angeordnet. Alle Garagen haben durch die Festsetzungen einen Abstand von mindestens 3,0 m zum Straßenrand. Für Garagen, die direkt von der Straße angefahren werden, wird unter C 1.2 folgender Satz 2 festgesetzt:
„Garagen, die nur direkt von der Straße angefahren werden können, müssen mit automatisch öffnenden Torantrieben (per Fernbedienung) ausgestattet werden.“
Abstimmung 20 : 0
Landratsamt Miesbach, Bauleitplanung und Seilbahnen, Schreiben vom 03.06.2020
1. C.2.4 dort 5. Absatz:
Die Festsetzungen zu Geländeveränderungen sind nicht ausreichend bestimmt, um eine Beurteilung der Zulässigkeit durch Gemeinde oder LRA rechtssicher zu ermöglichen. Im Freistellungsverfahren ist weder ein Einvernehmen noch eine Planprüfung vorgesehen. 
2. ebenfalls C.2.4, 5. Absatz:
Die Differenz OKFFB "unmittelbar anschließendem Gelände" von 15 cm ist zu gering, um Feuchtigkeitsschäden bei Starkregen im vorliegenden Baugrund (schwer bis nicht versickerungsfähiger Untergrund) auszuschließen (Rohdecke dann nur ca. 0-5 cm über Gelände), dies widerspricht Empfehlung des WWA.
Nachhaltige Bauweisen wie Holzbauweise ohne zusätzliche Dicht- bzw. Holzschutzstoffe werden einseitig eingeschränkt.
Empfehlung, wenn als städtebaulich erforderlich gesehen:
1. zulässige Differenz OKFFB zum Gelände erhöhen (20-25 cm)
2. Geländeveränderung von insgesamt bis z.B. +/- 30 cm zulassen,
3. sichtbaren Höhenversatz an Grenze grundsätzlich (nur) als Ausnahme, wenn technisch durch den Geländeverlauf begründet, auf z.B. 40 cm begrenzen.
- Vorteil zu 3: Die Regel ist ein fließender Übergang, Ausnahme muss begründet werden, dann Freisteller (für beide Nachbarn) ausgeschlossen und zur Prüfung liegt ein max. bestimmtes Maß und Entscheidungsgrundlage vor.
- Alternativ zu 2 und 3: Die Geländeveränderungen und -verläufe freigeben (kein Einfluss Gemeinde oder LRA), Nachbarn müssen sich privat vereinbaren, Freisteller und damit Verfahrenserleichterung möglich.
3. M 1/250 Systemschnitt:
Die Planskizze ist als Festsetzung gestalterischer Art zu unbestimmt, auch wenn sich die Zielsetzung einer einseitig durchgängigen Dachebene erschließt.
Jedoch kann der erste Bauantrag im Freistellungsverfahren für eine DH-Hälfte zulässigerweise die 
Zielsetzung undurchführbar machen, je nach Ausnutzung des Bauraums.
Wir empfehlen, diese Planskizze zu streichen oder wenn städtebaulich als erforderlich gesehen, durch weitere Festsetzung (z.B. einer Baulinie) für beide DHH zwingend machen.
4. Das Maß der baulichen Nutzung "wird in der Planzeichnung für jedes Baufenster festgesetzt" ist ebenfalls nicht ausreichend bestimmt bzw. mit den weiteren Festsetzungen missverständlich: Für die Überschreitung durch Nebenanlagen und notwendige Stellflächen und Zufahrten sind gem. BauNVO 50% vorgesehen (soweit -wie hier- im Bebauungsplan keine abweichende Überschreitung zugelassen). Im Weiteren sind "Wintergärten" bis 1,5 x 5 m, d.h. 7,5 m2 zulässig. Diese dürfen nach den Festsetzungen die Baugrenzen überschreiten, klarzustellen ist, dass die Grundfläche derselben auf die max. GR (z.B. 75 m²) anzurechnen sind. Das gleiche gilt je nach Größe für Balkone. So muss ein gem. BPlan zulässiger Giebelbalkon mit 10 m² ebenfalls auf die max. zul. GR angerechnet werden.
Wir empfehlen eine Beispielrechnung zur Klarstellung, dass die zul. GR von z.B. 75 m² eine Obergrenze all dieser auf den Hauptbaukörper (bzw. incl. Garage, Stellplätze und Zufahrt) 
angerechneten Grundflächen darstellt (bzw. 112,5 m² incl. Garage, Gartenhaus, Stellplätze und Zufahrten).
Empfehlung: Festsetzung einer auskömmlichen allgemeinen (bodenrechtlichen) Obergrenze (GRZ /GR) für das Baugebiet/Bauparzelle, zusätzlich die städtebauliche GR jeweils für die Hauptbaukörper und Garagen.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Auf Grund der komplexen Anforderungen im Baugebiet wird für die Genehmigung der Bauanträge die Durchführung eines Bauantragsverfahren festgesetzt (C 10.1 und D 5).
Die höhengleiche Geländeanpassung zweier Grundstücke wird durch die textlichen Festsetzungen bereits geregelt (s. C 8.5).
Im Hinblick auf den Hochwasserschutz und die Höhenlage der Gebäude über Gelände wurden nochmals alle Höhen überprüft und ggf. angepasst. Die zulässige Höhendifferenz zwischen Gelände und OK FFB wird auf max. 20 cm festgesetzt. Ein größeres Maß ist städtebaulich nicht gewünscht, weil dadurch die Wandhöhe der Gebäude steigt. Mit den maximal zulässigen 20 cm beträgt die zulässige, über der Geländeoberfläche sichtbare Wandhöhe max. 7,0 m.
In der Regel werden Terrassen heutzutage aus gestalterischen Gründen und Gründen der Barrierefreiheit bodenbündig mit der Oberkante des Fertigfußbodens hergestellt. Jedem Bauherrn und seinen Planern obliegt deshalb eine eigene Sorgfaltspflicht, die Neigung von Wegen, Terrassen- und Gartenflächen sowie Rinnen und Wasserabläufe so zu gestalten, dass die Wasserdichtigkeit der Bauwerke und der Hochwasserschutz gewährleistet werden können.
Das Baugebiet befindet sich in einem Hanggelände. Die natürliche Neigung des Geländes kann für außergewöhnliche Ereignisse zur Ableitung des Oberflächenwassers genutzt werden.
Darüber hinaus wird parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze des Baugebiets eine öffentliche Fläche ausgewiesen, die als Mulde ausgebildet wird, um einerseits Oberflächenwasser zu versickern oder im Extremfall gezielt Richtung Schlierach abzuleiten.
Für die Gebäude in Hanglage wird zur Straßenseite eine Baulinie festgesetzt, an die gebaut werden muss. Dadurch kann gewährleistet werden, dass die beabsichtigte Doppelhausgestaltung gem. Systemschnitt auf der Planzeichnung eingehalten wird.
Die Angaben zur GR werden konkretisiert:
C 2.1 Sätze 2 und 3:
„Neben der überbaubaren Grundfläche für Hauptgebäude wird sie auch für Garagen festsetzt. Die überbaubare Fläche für die Zufahrten zu Garagen ist gemäß Planzeichnung zulässig. Sollten darüber hinaus weitere versiegelte Flächen für erforderliche Stellplätze benötigt werden, sind diese ebenfalls zulässig.“
C 2.2 Satz 2:
„Die Fläche für Nebenanlagen wird nicht auf die zulässige Grundfläche gemäß 2.1 angerechnet.“
C 3.3 Satz 2:
„Die Flächen der o.g. zulässigen Überschreitungen der Baugrenzen werden nicht auf die Grundfläche gemäß 2.1 angerechnet.“
Abstimmung 20 : 0
Landratsamt Miesbach, Wasser- und Bodenschutzrecht, Schreiben vom 29.06.2020
(Eingang am 29.06.2020 und damit außerhalb der Frist)
Hinweis Niederschlagswasser:
Grundsätzliche Überlegungen zur naturnahen Regenwasserbewirtschaftung sollten bereits im Rahmen der Bauleitplanung beginnen. Niederschlagswasser ist grundsätzlich vor Ort über die sog. belebte Oberbodenzone wie begrünte Flächen, Mulden oder Sickerbecken zu versickern (§ 55 Abs. 2 WHG).
Um die Flächenversiegelung auf das unbedingt erforderliche Maß zu beschränken, sind wasserdurchlässige Befestigungen (insbesondere Rasengittersteine, Rasenfugenpflaster) zu verwenden. Erst wenn alle Möglichkeiten einer Muldenversickerung ausgeschöpft wurden oder wenn dichte Böden eine Oberflächenversickerung unmöglich machen, ist im zu begründenden Ausnahmefall auch eine unterirdische Versickerung über Rigolen oder Sickerschächte oder eine Einleitung in ein oberirdisches Gewässer zulässig. Bei unterirdischer Versickerung ist durch geeignete Vorbehandlungsmaßnahmen bei Einleitung in ein oberirdisches Gewässer durch ausreichenden Rückhalteraum ein sicherer Schutz des Gewässers zu gewährleisten.
Für das Einleiten von Niederschlagswasser in das Grundwasser (auch Versickerung) gilt entweder die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) mit den dazugehörigen Technischen Regeln (TRENGW) oder es ist dafür eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig (§ 46 Abs. 2 WHG). Das Einleiten von Niederschlagswasser in ein oberirdisches Gewässer kann im Rahmen des Gemeingebrauchs (§ 25 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 WHG, Art. 18 Abs. 1 Satz 3 BayWG) erlaubnisfrei sein, wenn die dazugehörigen Technischen Regeln (TRENOG) eingehalten werden. Andernfalls ist auch hier eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig. Der Bauherr oder ein beauftragter Planer muss dabei zunächst eigenverantwortlich prüfen, ob für sein Bauvorhaben die Voraussetzungen für die Anwendung der NWFreiV vorliegen.
Unabhängig davon hat die Planung und Ausführung der Einleitungsanlagen in jedem Fall in Abstimmung mit dem Landratsamt Miesbach, Team 32.2 Wasserwirtschaft zu erfolgen.
Hinweis zum wasserrechtlichen Verfahren bei Bauvorhaben:
Soweit Bauvorhaben im 60 m-Bereich der Schlierach verwirklicht werden, unterliegen sie der Genehmigungspflicht nach Art. 20 Bayerisches Wassergesetz (BayWG).
Sollte die Gemeinde Hausham dem konkreten Bauvorhaben im Rahmen des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren zustimmen, entfällt eine Baugenehmigung. In diesem Fall ist durch den Bauherrn rechtzeitig Antrag auf Erteilung der wasserrechtlichen Genehmigung nach Art. 20 BayWG beim Landratsamt Miesbach, untere Wasserbehörde (Ansprechpartnerin Frau Schmid, Tel. 08025/704-3214) zu stellen. Das staatl. Bauamt des Landratsamtes wird zur Berücksichtigung des ggf. einzuhaltenden materiellen Baurechts beteiligt, die Genehmigung wird nach Wasserrecht erteilt.
Stimmt die Gemeinde Hausham dem Bauvorhaben nicht im vereinfachten Verfahren zu, ist eine Baugenehmigung nötig. In diesem Fall beteiligt das staatl. Bauamt die untere Wasserrechtsbehörde zur Prüfung der materiellen wasserrechtlichen Voraussetzungen (Art. 20 Abs. 5 BayWG).
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Die Hinweise zur Regenwasserbewirtschaftung werden durch den Bebauungsplan erschöpfend abgehandelt. Wesentliche Punkte der Stellungnahme sind in den Festsetzungen und Hinweisen bereits berücksichtigt.
Auf Grund der komplexen Anforderungen im Baugebiet ist für alle Bauanträge ein Baugenehmi-gungsverfahren durchzuführen, bei dem auch eine mögliche wasserrechtliche Genehmigung durch das Landratsamt geprüft wird.
Landratsamt Miesbach, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 25.05.2020
Keine Äußerung
Landratsamt Miesbach, Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 08.05.2020
Gegen die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 41 bestehen unter Berücksichtigung der vorgesehenen Lärmschutzmaßnahmen aus der Sicht des Immissionsschutzes keine Einwände.
Grundsätzlich besteht ein erhebliches Konfliktpotential zwischen dem auf Flur-Nr. 704/4 festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet und dem südlich gelegenen Gastronomiebetrieb mit großem Parkplatz. Wir hatten empfohlen, die Sachlage durch ein Schallgutachten zu klären.
Zwischenzeitlich liegt die ausführliche schalltechnische Untersuchung der C. Hentschel Consult GmbH vom März 2020 vor. Neben den Emissionen vom Alpengasthof Glückauf wurde auch das jährlich abgehaltene Volksfest und die Nutzung der Flur-Nr. 714 als Gelände für Karttraining und Kartrennen sowie für gelegentliche Zirkusveranstaltungen berücksichtigt. Schon in der Voruntersuchung wurde festgestellt, dass ohne Lärmminderungsmaßnahmen erhebliche Immissionsrichtwertüberschreitungen zu besorgen wären, die auch zu Einschränkungen für den Gaststättenbetrieb und die Sondernutzungen auf dem Aral führen könnten. Es wurde auch festgestellt, dass einfache Abschirmmaßnahmen z.B. in Form von Lärmschutzwänden in ortsgestalterisch vertretbarer Höhe bei den vorliegenden Geländeverhältnissen nicht ausreichen, um die Immissionsrichtwerteinhaltung an der heranrückenden Wohnbebauung sicherzustellen bzw. um Einschränkungen für die gewerblichen Nutzungen und Freizeitnutzungen zu vermeiden. Da die Gemeinde Hausham auch den Lösungsansatz einer abschirmenden Riegelbebauung mit einer erforderlichen Höhe von 9 m als ortgestalterisch für nicht vertretbar erachtet, wurde im aktuellen Gutachten der Lösungsansatz einer Wohnraumorientierung in Verbindung mit Maßnahmen des konstruktiven Eigenschutzes weiterverfolgt. So sollen an den Wohngebäuden durch ausreichende Bauschalldämmmaße und durch baulich-technische Maßnahmen wie verglasten Loggien, Prallscheiben, Schutzerkern, Vorhangfassaden oder dgl. mit einer Tiefe von mindestens 0,5 m vor den zu öffnenden Fenstern schutzbedürftiger Räume Immissionsrichtwertüberschreitungen sicher vermieden werden. Mit der Vorgehensweise besteht von Seiten der Unteren Immissionsschutzbehörde Einverständnis. Durch die genannten Lärmschutzmaßnahmen können auch unzulässige Lärmwirkungen vom Volksfestbetrieb sowie von den weiteren Sport-Freizeitnutzungen (Karttraining, Kartrennen, Zirkus) vermieden werden, soweit diese als „Sonderfall" bzw. „Seltene Ereignisse" im Sinne der Freizeitrichtlinie bzw. der TA-Lärm beurteilt werden können. Die von der Gutachterin erläuterten Vorgaben für den Volksfestbetrieb und das Karttraining bzw. die Kartrennen wären künftig zu beachten.
Die vom Gutachter vorgeschlagenen Festsetzungen und Hinweise zur Umsetzung der notwendigen Maßnahmen zum Schutz gegen Gewerbe- und Freizeitlärm wurden in sachgerechter Weise in den Bebauungsplan übernommen. Durch die vorgesehenen Maßnahmen kann insgesamt eine für ein Allgemeines Wohngebiet noch angemessene Wohnqualität geschaffen werden.
Als weiteres Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung ist festzuhalten, dass die in der Verkehrsuntersuchung (gevas humberg & partner) prognostizierte Verkehrszunahme für die Erschließung der Plangebiete 41, 42 und 43 um 410 Kfz-Fahrten pro Tag zwar an einigen Immissionsorten zu einer merklichen Zunahme des Verkehrslärms für die Anwohner der Erschließungsstraßen führen wird und an einigen Immissionsorten im Neubaugebiet am Huberspitzweg auch geringe Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete 
(55 dB(A)/40 dB(A)) zu erwarten sind, aber die verbindlichen Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) auch künftig überall eingehalten werden können. Aktive Lärmschutzmaßnahmen in Form von Lärmschutzwänden oder dgl. sind bezüglich des Verkehrslärms nicht erforderlich, passive Lärmschutzmaßnahmen, die im Neubaubereich aufgrund der Lärmeinwirkungen durch Gewerbe und Freizeitnutzungen ohnehin 
vorgesehen sind, reichen aus. Die Planung ist auch im Hinblick auf die Verkehrslärmbelastung somit als verträglich einzustufen.
Insgesamt ist der Trennungsgrundsatz des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz, der eine verträgliche Anordnung unterschiedlicher Nutzungsbereiche vorsieht, unter Berücksichtigung aller vorgesehenen Lärmminderungsmaßnahmen gewahrt.
LfU Bayerisches Landesamt für Umwelt, Schreiben vom 05.05.2020
Als Landesfachbehörde befassen wir uns v.a. mit umweltbezogenen Fachfragen bei Planungen und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z.B. Rohstoffgeologie, Geogefahren, Geotopschutz).
Nach Prüfung durch die betroffenen Fachreferate werden solche Belange nicht berührt bzw. wurden ausreichend berücksichtigt.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 04.05.2020
Mit der Aufstellung des BPL Nr. 41 soll das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Das Grundstück mit der Flur-Nr. 707/4 soll mit 5 Doppelhäusern und 2 Dreispännern, jeweils mit Nebengebäuden/Garagen bebaut werden. Für das Grundstück mit der Flur-Nr. 669/3 ist eine öffentliche Grünfläche geplant, die von Bebauung freigehalten werden soll. Allgemeines Ziel der Planung ist im Rahmen eines Einheimischenprogramms für junge Familien bezahlbare Baugrundstücke bereitstellen zu können.
Berührte Belange
Natur und Landschaft
Das Plangebiet wurde gemäß den eingereichten Unterlagen mit Beschluss des Kreistages vom 19.10.2016 aus dem Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes „Egartenlandschaft um Miesbach“ herausgenommen. Auf Grund der Ortsrandlage ist dennoch auf eine angepasste Baugestaltung und eine schonende Einbindung in das Orts- und Landschaftsbild zu achten (vgl. LEP 7.1.1 (G), Regionalplan Oberland (RP 17) B II 1.6 (Z)). Wir bitten diesbezüglich um Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und Naturschutzbehörde.
Hochwasserschutz
Das Gebiet nördlich des Huberspitzweges liegt gemäß dem Informationsdienst Über-schwemmungsgefährdete Gebiete in Bayern in einem wassersensiblen Bereich. Die Risiken durch Hochwasser sollen soweit als möglich verringert werden (vgl. LEP 7.2.5 (G) und Regionalplan Oberland (RP 17) B XI 6.1 (G)). Wir bitten diesbezüglich um Abstimmung mit dem zuständigen Wasserwirtschaftsamt Rosenheim.
Bewertung
Die Aufstellung des BPL Nr. 41 steht bei Berücksichtigung der aufgeführten Belange den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Planungsverband Region Oberland, Schreiben vom 05.06.2020
Schließt sich der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde an.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Die angesprochenen Fachbehörden wurden am Verfahren beteiligt.
Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 28.04.2020
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 41 besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis.
Die Pläne zur Niederschlagswasserableitung aus dem Gesamtgebiet wurden bereits aus wasserwirtschaftlicher Sicht geprüft und mit Gutachten vom 07.05.2018 bestätigt, dass die Planung alle technischen und rechtlichen Grundätze zur Niederschlagswasserableitung erfüllt.
Im nordwestlichen Bereich des neuen Baugebietes verläuft der Abwinkelbach, für den uns keine Informationen zu möglichen Hochwassergefahren vorliegen. Zumindest bei extremen Hochwasserereignissen und möglichen Verklausungen an den Brücken ist nicht auszuschließen, dass die Flächen des Bebauungsplans durch ausuferndes Hochwasser des Abwinkelbaches gefährdet werden könnten. Der östliche Rand des Bebauungsplangebietes liegt im Bereich der Überflutungsfläche bei einem extremen Hochwasserereignis (HQextrem) der Schlierach. Bei solch einem Ereignis ist an dieser Stelle mit Überflutungshöhen von bis zu 20 cm zu rechnen. Neben Hochwassergefahren, die vom Gewässer ausgehen, können auch Extremwettereignisse insbesondere in Hangbereichen zu Überflutungen führen. Sturzfluten als Folge von Starkniederschlägen können grundsätzlich überall auftreten. Im alpinen Bereich sind solche Niederschläge besonders heftig und werden durch die Klimaänderung weiter an Häufigkeit und Intensität zunehmen. Im Sinne einer umfassenden, nachhaltigen Vorsorge gegen diese Gefahren und damit verbundenen Reduktion von Risiken sollten die bekannten natürlichen Gegebenheiten bereits bei der Bauleitplanung berücksichtigt werden.
Wir halten folgende Festsetzungen und Hinweise im Bebauungsplan für erforderlich:
Festsetzungen:
- Die Rohfußboden-Oberkante der Erdgeschosse der neuen Gebäude sollte auf einer Höhenlage von mindestens 25 cm über dem umliegenden Gelände liegen.
- Die Gebäude sind mindestens bis zu diesem Maß wasserdicht zu errichten (Keller wasserdicht, dies gilt auch für Kelleröffnungen, Lichtschächte, Zugänge, Installationsdurchführungen etc.).
Hinweise:
- Auf die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums wird verwiesen
- Der Abschluss einer Elementarschadensversicherung wird empfohlen.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Zum Hochwasserschutz siehe Erläuterungen zur Stellungnahme LRA, Bauleitplanung.
Die Hinweise zum Hochwasserschutz werden unter 10.8 der textlichen Festsetzungen als zusätzlicher Hinweis aufgenommen.
10.8 Hochwasserschutz
„Für den Hochwasserschutz wird auf die Hochwasserschutzfibel des Bundesministeriums verwiesen und der Abschluss einer Elementarschadensversicherung empfohlen.“
Abstimmung 20 : 0
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Holzkirchen, Schreiben vom 19.05.2020
Das Planungsgebiet umfasst eine Fläche von ca. 8800 m². Die Fläche wurde bisher als Wiese genutzt. Die Bodengüte liegt in diesem Bereich bei einer Grünlandzahl von 55. Das höchste Ertragspotential liegt bei 100, der Landkreisdurchschnitt liegt bei 40. Somit wird der landwirtschaftlichen Nutzung ein überdurchschnittlicher Ertragsgrund entzogen. Wir weisen darauf hin, dass nach § 1a BauGB mit Grund und Boden generell sparsam und schonend umgegangen werden soll.
Nördlich und südlich des Planungsbereiches liegen landwirtschaftlich genutzte Flächen. Diese werden von einem Haupterwerbsbetrieb bewirtschaftet. Die Flächen werden als Wiese (Flur-Nrn. 670/10, 670, 670/12) und Weide (Flur-Nrn. 712, 713, 707/7) genutzt. Der Betrieb hält Tiere. Die Form der Tierhaltung ist Rinderhaltung. Der Umfang der Tierhaltung beläuft sich auf ca. 40 Großvieheinheiten. Die Umgebung ist, obwohl die Siedlungsstruktur schon stark ausgebaut ist, von landwirtschaftlichen Flächen und Betrieben untersetzt und geprägt.
Eine Besonderheit weist hierbei die Nutzung der Privatflächen 670/10, 670, 670/12, 670/8 auf, da diese Flächen nach der Realisierung des Vorhabens als „Insellage" von der Wohnbebauung eingeschlossen sind. Schon jetzt erfolgt die Zufahrt über Privatgrund von Norden aus. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass auch in Zukunft eine landwirtschaftliche Nutzung der Fläche erfolgt.
Es wird darauf hingewiesen, dass von den landwirtschaftlichen Flächen sowie Hofstellen auch bei ordnungsgerechter Bewirtschaftung von Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen auszugehen ist. Unter Umständen können diese auch Sonn- und Feiertags sowie vor 6.00 Uhr und nach 22.00 Uhr auftreten. Diese sind von den Bewohnern zu dulden.
Wir bitten darum, den entsprechenden Passus in die Satzung mit aufzunehmen.
Die von der Abteilung Untere Forstbehörde wahrzunehmenden öffentlichen Belange werden nicht berührt, da von dem Bebauungsplan kein Wald betroffen ist.
Bayerischer Bauernverband Holzkirchen, Schreiben vom 27.05.2020
Die Nutzung und Bewirtschaftung der mittelbar und unmittelbar angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Gebäude und Wege dürfen durch die geplante Bebauung nicht beeinträchtigt werden. Die Bewirtschaftung muss — sofern erntebedingt erforderlich — zu jeder Tages- und Nachtzeit uneingeschränkt möglich sein. Auch dürfen die Zufahrtsmöglichkeiten zu den landwirtschaftlich genutzten Flächen durch beispielsweise parkende Autos nicht verengt oder verstellt werden. Zu den im folgenden Text genannten Flurstücken muss stets eine gesicherte Zufahrtsmöglichkeit gewährt und offen gelassen werden.
Als Anmerkung für künftige grundbuchrechtliche Übertragungsgeschäfte regen wir an — um Konflikte schon im
Vorfeld weitestgehend auszuschließen — in die notariellen Kaufverträge mit den jeweiligen Erwerbern Duldungsverpflichtungen mittels Grunddienstbarkeiten aufzunehmen, wonach landwirtschaftliche Emissionen entschädigungslos hinzunehmen sind. Aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung der Flurnummern 670/10, 670, 670/12 sowie 712 und 707/7, welche zusätzlich beweidet werden, ist mit entsprechenden und üblichen Emissionen zu rechnen, die zur ordentlichen Bewirtschaftung gehören und geduldet werden müssen. Besonders ist hier auf die Lärmbelästigung durch Tierhaltung und Fahrverkehr von landwirtschaftlichen Maschinen hinzuweisen. Auch Verkehrslärm, der nach 22:00 Uhr oder vor 6:00 Uhr durch erntebedingten Fahrverkehr, Silage oder Heuernte oder sonstigen landwirtschaftlichen Verkehr entsteht, ist zu dulden.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Der Hinweis zur landwirtschaftlichen Nutzung wird unter 10.9 der textlichen Festsetzungen als zusätzlicher Hinweis aufgenommen.
10.9 Landwirtschaftliche Nutzung
„Nordöstlich des Plangebiets befinden sich landwirtschaftliche Flächen sowie Hofstellen. Auch bei ordnungsgerechter Bewirtschaftung ist von Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen auszugehen. Unter Umständen können diese auch Sonn- und Feiertags sowie vor 6.00 Uhr und nach 22.00 Uhr auftreten. Diese sind von den Bewohnern zu dulden.“
Abstimmung 20 : 0
Landesbund für Vogelschutz, Kreisgruppe Miesbach, Schreiben vom 29.05.2020
Nach Einhaltung aller Maßgaben in den uns am 14.04.2020 zugesandten Unterlagen sowie einer Ergänzung bei Punkt 5, Einfriedungen – Zäune:
„Die Durchgängigkeit für Kleintiere (Igel, Frosch und Co.) muss gewährleistet sein“
haben wir keine weiteren naturschutzfachlichen Einwände.
Wir bitten jedoch um Berücksichtigung zusätzlicher freiwilliger Ausgleichsmaßnahmen im Bereich des „Naturschutzes an Gebäuden“ z.B. Nistmöglichkeiten für Vögel (Mauersegler und Fledermäuse) und das Anbringen von Vogelschutzfolien gegen Vogelschlag an Glasflächen gem. neuesten aktuellen Erkenntnissen (Info: www.vonkuester.de).
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.
Bei C 5. wird folgender Satz 4 angefügt:
„Bei Einfriedungen zwischen den Grundstücken ist auf die Durchlässigkeit für Kleintiere (Igel, Frosch und Co.) zu achten.“
Abstimmung 20 : 0
IHK für München und Oberbayern, Schreiben vom 19.05.2020
Mit dem dargelegten Planvorhaben zur Ausweisung weiterer Wohnbauflächen besteht grundsätzlich Einverständnis. Es ist nachvollziehbar, dass mit diesem Planvorhaben der großen Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde Rechnung getragen werden soll. Städtebauliche Einwendungen oder Hemmnisse, die gegen eine Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets nach § 4BauNVO sprächen, sind nicht zu erkennen. Aus Sicht der gewerblichen Wirtschaft besteht Einverständnis.
Handwerkskammer für München und Oberbayern, Schreiben vom 02.06.2020
Die Gemeinde Hausham möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnbebauung und eine öffentliche Grünfläche für Erholungs- und Spielmöglichkeiten schaffen. Es bestehen seitens der Handwerkskammer für München und Oberbayern keine Einwände oder Anmerkungen.
VIVO Kommunalunternehmen, Schreiben vom 12.05.2020
Aus Sicht der VIVO KU bestehen keine Bedenken gegen den BPL Nr. 41. Grundsätzlich sind nach § 15 Abs. 7 der Satzung über die Vermeidung und Bewirtschaftung von Abfällen im Landkreis Miesbach Abfallbehältnisse an der nächsten vom Abfuhrfahrzeug anfahrbaren Straße bereit zu stellen. Rückwärtsfahren ist nicht zulässig.
Stellungnahme des Gemeinderats
Der Gemeinderat nimmt die Stellungnahmen zur Kenntnis.
Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 28.05.2020
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden. Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:
- dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
- dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den
Erschließungsträger erfolgt.
- Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der
Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.
- In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Schreiben vom 25.05.2020
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet.
Bayernwerk AG, Netzcenter Kolbermoor, Schreiben vom 21.04.2020
Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
ESB Energie Südbayern, Schreiben vom 05.06.2020
Hinweis: Die bestehende Erdgasleitung (d 110) darf nicht mit Bäumen bepflanzt werden.
Wasserwerk Hausham, Schreiben vom 11.05.2020
In der Erschließungsplanung müssen die auf den Grundstücken verlegten Leitungen GG DN 350 und GG DN 200 umgelegt werden.
ZAS Zweckverband zur Abwasserbeseitigung im Schlierachtal, Schreiben vom 04.06.2020
Der in den Grundstücken Flur-Nrn. 707/4 und 669/3 befindliche öffentliche Kanal wurde bereits in geschlossener Bauweise saniert und wird mit der Baumaßnahme überbaut. Zur Sicherstellung eines ordnungsgemäßen Kanalbetriebs ist dieser an geeigneter Stelle neu zu verlegen bzw. die Planung entsprechend zu ändern!
Für die Beurteilung der ordnungsgemäßen kanalmäßigen Erschließung ist eine
Erschließungsplanung vorzulegen. Die geplanten Grundstücksgrenzen, öffentliche und private Grundstücksflächen etc. sind in dieser Planung mit darzustellen. Besonders wird darauf hingewiesen, dass für die ordnungsgemäße kanalmäßige Erschließung die öffentliche
Abwasseranlage bis in Höhe der Grundstücksgrenze des jeweiligen Grundstücks herangeführt werden muss. Auf die erforderliche dingliche Sicherung von Abwasseranlagen (privat und öffentlich) über Fremdgrundstücke etc. im Grundbuch wird besonders hingewiesen.
Die anfallenden Schmutzwässer müssen in den öffentlichen Schmutzwasserkanal eingeleitet werden.
Sämtliche unverschmutzten Oberflächenwässer aus den neu geplanten Dach-, Hof- und Straßenflächen sowie Drainagen dürfen nicht in den öffentlichen Schmutzwasserkanal eingeleitet werden. Sie sind zu versickern oder anderweitig abzuleiten. Die fachkundige Stelle ist zu hören.
Die Sickerfähigkeit des Bodens zur Aufnahme sämtlicher im Baugebiet anfallender Oberflächen-
wässer ist durch ein Sachverständigengutachten (Schluckbrunnenversuch etc.) nachzuweisen. Besonders wird darauf hingewiesen, sollte eine Versickerung der Oberflächenwässer nicht möglich sein, die Beseitigung derselben in die Erschießungsplanung mit aufzunehmen ist. Das Gebiet wird ausschließlich im Trennsystem entwässert!
Im Grundstück Fl.Nr. 669/3 ist eine Regenwasserrückhaltung vorgesehen. Diese tangiert die im Grundstück befindlichen öffentlichen Abwasseranlagen. Die Regenwasserrückhaltung ist an anderer Stelle zu planen.
Die Erstellung sämtlicher Abwasseranlagen (Grundstücksanschluss, Grundstücksentwäs-serungsanlage und öffentlicher Kanal) erfolgt ausschließlich nach Maßgabe eines zu erstellenden Standsicherheitsnachweises (Statik) abgeglichen zum Ergebnis der erforderlichen Bodenansprache.
Das Merkblatt DWA-M 162 „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" ist zu beachten.
Stellungnahme des Gemeinderats zu den Stellungnahmen der Spartenträger
Im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans ist eine geordnete Erschließung des Plangebiets mit den öffentlichen Versorgungsanlagen sicherzustellen. Die von den Spartenträgern vorhandenen Kanäle und Leitungen werden in den Planungen berücksichtigt. Zudem werden alle Spartenträger im Rahmen der Erschließungsplanung an den Planungen beteiligt. Es wurde bereits ein Fachplanungsbüro mit der Planung der öffentlichen Versorgungsleitungen einschließlich der Oberflächenentwässerung beauftragt. Die Deutsche Telekom hat mit Schreiben vom 17.10.2018 bereits erklärt, das gesamte Neubaugebiet im Eigenausbau mit Glasfasertechnik FTTH zu erschließen.
Abstimmung 20 : 0
Freiwillige Feuerwehr Hausham, Schreiben vom 17.04.2020
Keine Äußerung
Folgende Träger öffentlicher Belange und Naturschutzverbände wurden am Verfahren beteiligt, aber haben sich nicht geäußert
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege; Direktion für ländliche Entwicklung München; Bund Naturschutz
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Von Seiten der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
