Der Antragsteller beabsichtigt das bisher als Schullandheim genutzte Gebäude in eine Gästepension mit 59 Betten umzubauen.
Der geplante Umbau beschränkt sich auf die neue Aufteilung der Räume im Innenbereich. Die Außenansicht des Bestandsgebäudes bleibt ansonsten unverändert.
Im 1. OG sollen die gewerbliche Büroeinheit, die über eine separate Außentreppe erreichbar ist, sowie die Betriebsleiterwohnung errichtet werden. Im 2. OG soll die Hausmeisterwohnung errichtet werden.
Die 59 Betten der Gästepension verteilen sich im Gebäude wie folgt:
EG 8 Betten
1. OG 22 Betten
2. OG 23 Betten
DG 6 Betten
Für das Vorhaben sind insgesamt 31 Stellplätze erforderlich. Auf dem Grundstück können 32 Stellplätze nachgewiesen werden, siehe Stellplatznachweis.
Das Gebäude wurde mit Bescheid des Landratsamtes Miesbach vom 23.03.1965 als Touristenheim mit insgesamt 98 Betten genehmigt.
Mit Bescheid des Landratsamtes Miesbach vom 20.07.1977 wurde die Erweiterung des „Rohrauer Hauses“ mit dann insgesamt 82 Betten genehmigt.
Mit Vorbescheid zum Umbau + Teilabbruch mit Nutzungsänderung von Landschulheim zu Gästeappartements mit Gemeinschaftsraum (Frühstück, TV etc.) + Betriebsleiterwohnung vom 27.06.2013, hat das Landratsamt Miesbach das Vorhaben als zulässig erklärt.
Der Vorbescheid hat derzeit noch Gültigkeit, da die Verlängerung entsprechend beantragt wurde.
Das Vorhaben liegt im Außenbereich und ist nicht privilegiert i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, so dass das Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu beurteilen ist.
Demzufolge ist eine Nutzungsänderung im Außenbereich zulässig, wenn:
(§ 35 Abs. 2 BauGB)
- die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist
(§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4)
- die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.
Planungsrechtlich bestehen gegen die Nutzungsänderung keine Bedenken, da das Bestandsgebäude bereits seit 1965 als Beherbergungsstätte genutzt worden ist und insbesondere keine Änderungen am äußeren Erscheinungsbild vorgenommen werden.
An der bestehenden Erschließung für Wasser wird keine Änderungen vorgenommen. Auch an dem bestehenden Anschluss an die Kleinkläranlage sollen keine Änderungen vorgenommen werden.
