Der Bau- und Umweltausschuss hat in seiner Sitzung am 08.05.2023 den Entwurf für die Satzung gebilligt. Das Auslegungsverfahren wurde in der Zeit vom 09.06.2023 – 10.07.2023 durchgeführt.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Landratsamt Miesbach, Architektur/Städtebau, Schreiben vom 30.06.2023
Die jetzt angestrebte Planung ist gegenüber der ursprünglichen Planung leider eine deutlich landschafts- und geländeunverträglichere Lösung. An dieser exponierten Stelle wäre eine deutlich zurückhaltendere Konfiguration äußerst wünschenswert.
Stellungnahme der Gemeinde
Der Bau- und Umweltausschuss nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Nach Ansicht des Gremiums ist die angedachte Bebauung mit einer gegenüber der ursprünglichen Planung deutlich geringeren Wandhöhe wünschenswerter.
Landratsamt Miesbach, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 03.07.2023
Es wird empfohlen, in den Festsetzungen Angaben zur Grünordnung zu ergänzen, um die gestalterische Abrundung des Ortsrandes zu gewährleisten. Hierzu empfehlen wir die Pflanzung von Bäumen mit folgendem Wortlaut festzusetzen:
Je 300 m² Grundstücksfläche ist ein Baum nach Pflanzliste (Empfehlenswerte standortheimische Gehölzarten für den Landkreis Miesbach – Spalte Verwendung Siedlung) im Mindestsortiment Hochstamm 3xvmDb STU 12-14 cm zu pflanzen. Um eine gute Entwicklung des Baumes zu gewährleisten, ist für Bäume 1. Wuchsordnung eine begrünte Baumscheibe mit mind. 24 m² herzustellen. Für Bäume 2. Wuchsordnung ist eine begrünte Baumscheibe mit mind. 12 m² zu gewährleisten. Im Bereich der Baumscheibe ist ein Aufbau der Vegetationstragschicht gemäß VegTraMü herzustellen. Die gesetzlichen Vorgaben des AGBGB zu Grenzabständen bei Baumpflanzungen sind zu beachten.
Stellungnahme der Gemeinde
Bei vorliegender Satzung handelt es sich um eine Satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB, die die Anwendbarkeit der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschrift des § 34 BauGB baurechtsbegründend festlegt. Die planungsrechtlichen Festsetzungen sind dabei auf ein Minimum wie Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise u.ä. zu beschränken.
Um die gestalterische Abrundung des Ortsrandes zu gewährleisten, soll in den Hinweisen folgender Passus aufgenommen werden:
Es wird empfohlen, je 300 m² unbebauter Grundstücksfläche einen standortheimischen Baum 1. oder 2. Wuchsordnung gemäß der Pflanzliste „Empfehlenswerte standortheimische Gehölzarten für den Landkreis Miesbach“ zu pflanzen.
Die weiteren Fachabteilungen am Landratsamt Miesbach haben keine Bedenken vorgebracht.
ZAS – Zweckverband zur Abwasserbeseitigung im Schlierachtal, Schreiben vom 30.06.2023
Das Grundstück ist (formal-rechtlich) abwassertechnisch nicht erschlossen! Die ordnungsgemäße kanalmäßige Erschließung ist nachzuweisen!!
Auf die erforderliche dingliche Sicherung von Abwasseranlagen (privat und öffentlich) über Fremdgrundstücke etc. im Grundbuch wird besonders hingewiesen.
Die anfallenden Schmutzwässer müssen in den öffentlichen Schmutzwasserkanal eingeleitet werden. Sämtliche unverschmutzten Oberflächenwässer aus den neu geplanten Dach-, Hof- und Straßenflächen, sowie Drainagen dürfen nicht in den öffentlichen Schmutzwasserkanal eingeleitet werden. Sie sind zu versickern oder anderweitig abzuleiten. Die fachkundige Stelle ist zu hören.
Mit dem Antrag gemäß § 10 der EWS ist die Sickerfähigkeit des Bodens zur Aufnahme sämtlicher am Grundstück anfallender Oberflächenwässer durch ein Sachverständigengutachten (Schluckbrunnenversuch etc.) nachzuweisen und die Unterlagen vorzulegen.
Die erforderlichen Einwohnerwerte sind vorhanden und können zugeteilt werden.
Das Merkblatt DWA-M 162 „Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ ist zu beachten.
Stellungnahme der Gemeinde
Die Stellungnahme betrifft überwiegend die Bauausführung und wird an den Antragsteller zur Kenntnisnahme weitergeleitet.
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Von Seiten der Nachbarn sind folgende Stellungnahmen eingegangen:
Schreiben vom 03.07.2023
Die geplante maximale Grundfläche von 450 m² übersteigt die Grundflächen der bestehenden Nachbargebäude um das Vierfache.
Die Flächen der Nachbargebäude bewegen sich von ca. 92 m² bis ca. 112 m²
Des weiteren sind Flachdächer mit einer Fläche von 327 m² zulässig.
Aus meiner Sicht fügt sich diese Planung städtebaulich nicht in die Umgebung ein.
Mich beunruhigt die Zulassung von bis zu 4,0 m hohen Wänden im Bereich der Flachdächer, damit eine eigentlich unübliche Wandhöhe des Gebäudes von 6,55 m verborgen werden soll.
Die Baugrenzen stimmen nicht mit dem verbindlichen Schnitt überein.
Es ist nicht eindeutig erkennbar, was eigentlich gebaut werden kann.
Darf jetzt nur ein Gebäude gebaut werden, wie im Grundriss dargestellt oder müssen zwei Gebäude, wie im Schnitt dargestellt, errichtet werden.
Des weiteren gebe ich zu bedenken, dass die Tratbergstraße bereits vorgeschädigt und es zu befürchten ist, dass durch die Baumaßnahme weitere Schäden, Setzungen auftreten können.
Das Durchführen eines Beweissicherungsverfahrens ist aus meiner Sicht unerlässlich, da sich bereits Setzungen im Bereich meiner Grundstücksgrenze abzeichnen (verschobene Randsteine und nicht schließendes Gartentor).
Mir ist bewusst, dass durch die begrünten Dachflächen die Mächtigkeit der Bebauung etwas kaschiert werden soll.
Trotzdem bitte ich Sie, auch im Hinblick auf den Landschaftsschutz und den Versiegelungsgrad, diese eindeutige Gefälligkeitsplanung noch einmal zu überdenken.
Mit dieser Planung schafft sich die Gemeinde einen Präzedenzfall, den künftige Bauherren sicherlich ausnutzen können und auch werden.
Schreiben vom 10.07.2023
Ich habe große Bedenken, falls an die sehr alten Abwasserrohre angeschlossen wird, da diese ja durch 4 Grundstücke verlaufen und eventuell Probleme auf uns zukommen.
Schreiben vom 10.07.2023
Wir bitten Sie höflich zu überprüfen, ob der Kanal ausreichend dimensioniert ist für einen zusätzlichen Anschluss. Ist der Kanal frostsicher, könnte der Kanal tiefer gelegt und größer gebaut werden?
Stellungnahme der Gemeinde
Gemäß der aktuell rechtskräftigen Satzung besteht bereits seit 1996 ein Baurecht für ein Einfamilienhaus. Der Tatbestand des Einfamilienhauses wird durch die Satzungsänderung nicht berührt. Geändert wird die überbaubare Grundfläche unter Beibehaltung der in der näheren Umgebung vorherrschenden Wandhöhe. Da es sich um eine ebenerdige Bebauung handelt entspricht die Grundfläche der Geschossfläche, die im allgemeinen Wohngebiet zulässig ist.
Aufgrund der in Vergessenheit geratenen Vereinbarung hinsichtlich der Schmutzwasserkanäle sind sowohl die Gemeindeverwaltung als auch die Anwohner des Tratberg fast 60 Jahre lang davon ausgegangen, dass sich die Schmutzwasserkanäle im Bereich Tratberg im Eigentum der Anlieger befinden. Die Gemeinde wird ihrer Unterhaltsverpflichtung nachkommen und – wie bereits im Teilbereich Tratberg II geschehen – im Laufe der nächsten Jahre eine Sanierung der Ver- und Entsorgungsleitungen durchführen.
