Datum: 25.06.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 19:05 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:10 Uhr bis 19:45 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung
2	Nutzungsänderung von Büro zu Wohnung Grundstück: Flur-Nr. 1169/28, Gem. Hausham, Marktstraße 6 Antragsteller: Siebeneicher Edeltraud
3	Abbruch eines Einfamilienhausese und Neubau eines Wohngebäudes mit bis zu 4 Wohneinheiten Grundstück: Flur-Nr. 1208/10, Gem. Hausham, Alte Miesbacher Str. 27 Antragsteller: Aigner Dominik
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Einzelgarage: Grundstück: Flur-Nr. 1039/97, Gem. Hausham, Nähe Agatharieder Weg 1 Antragsteller: Glebke Stefan
5	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage; Grundstück: Flur-Nr. 1626/5, Gem. Hausham, Nähe Berg 112 1/2 Antragsteller: Schmid Markus
6	Bebauungsplan Nr. 7 "Tiefenbach-Holz", 31. Änderung; Billigungs- und Auslegungsbeschluss
7	Bebauungsplan Nr. 18 "Gschwendt", 14. Änderung; Billigungs- und Auslegungsbeschluss
8	Sanierung des bestehenden Geländeverlaufs zwischen Straße und Hauseingang durch neue Stützwände: Dadurch Schaffung eines Lagerraums und Änderung der Parkplätze Grundstück: Flur-Nr. 703/8, Gem. Hausham, Moosrainer Weg 2b Antragsteller: Köll Regina
9	Nutzungsänd. des besteh. Schullandheimes in eine Gästepension mit 59 Betten, mit gemeinschaftl. Frühstücksraum, gewerbl. Büroeinheit, Betriebsleiter- u. Hausmeisterwohnung, im EG u. OG "Rohrauer Haus" Grundstück: Flur-Nr. 276, Gem. Hausham, Eckart 23 Antragsteller: Eham Josef
10	Anträge und Anfragen
11	Informationen des Bürgermeisters

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1. Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

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2. Nutzungsänderung von Büro zu Wohnung Grundstück: Flur-Nr. 1169/28, Gem. Hausham, Marktstraße 6 Antragsteller: Siebeneicher Edeltraud

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Der geplante Umbau beschränkt sich auf die neue Aufteilung der Räume im Innenbereich. Die Außenansicht des Bestandsgebäudes bleibt ansonsten unverändert.

Bei dem Objekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus. Im nördlichen Gebäudeteil sind im EG und 1. OG Gewerbeeinheiten untergebracht.

Der südliche Gebäudeteil enthält im 1. OG und im 2. OG ebenfalls Wohnungen.

Zusätzliche Stellplätze sind durch diese Umbaumaßnahme nicht erforderlich. Bisher waren für das Büro drei Stellplätze erforderlich. Durch die Umnutzung in eine Wohnung sind dann noch zwei Stellplätze erforderlich. Nach dem Umbau ist dann ein Stellplatz weniger als bisher vorzuhalten.

An der bestehenden Erschließung für Wasser und Kanal werden keine Änderungen vorgenommen.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

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3. Abbruch eines Einfamilienhausese und Neubau eines Wohngebäudes mit bis zu 4 Wohneinheiten Grundstück: Flur-Nr. 1208/10, Gem. Hausham, Alte Miesbacher Str. 27 Antragsteller: Aigner Dominik

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö		3

Sachverhalt

Das Grundstück liegt in einem Gebiet, für das die Gemeinde Hausham am 27.01.2022, konkretisiert in der Sitzung des Gemeinderats am 22.01.2024 eine Satzung über die Festsetzung einer Veränderungssperre erlassen hat sowie den Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen, der das Gebiet nach § 6 a BauNVO als Urbanes Gebiet ausweisen soll.

Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB (Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen) dürfen aufgrund der Veränderungssperre nicht durchgeführt werden. Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, d.h. wenn das Bauvorhaben den beabsichtigten Planungen der Gemeinde und den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Diese Entscheidung trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Konkrete Planentwürfe des Bebauungsplans gibt es noch nicht. Somit steht noch nicht fest, welche Festsetzungen im Bebauungsplan für dieses Grundstück getroffen werden und ob die beabsichtigte Bebauung den künftigen Festsetzungen widerspricht. 

Generell wird aber davon auszugehen sein, dass aufgrund der Größe des Grundstücks und der Lage des Bestandsgebäudes weiterhin Wohnbebauung zulässig ist.

Im Vorbescheid werden konkret folgende Fragen gestellt:

1.        Ist ein Neubau eines Wohnhauses mit bis zu 4 Wohneinheiten zulässig?

       Im Zuge der Nachverdichtung und aufgrund der umliegenden Bebauung (FlNr. 1208/9 4 WE, FlNr. 1208/8 2 WE) wären generell 4 Wohneinheiten zulässig. Allerdings sind für 4 Wohneinheiten 8 Stellplätze auf dem Grundstück herzustellen, wodurch eine relativ hohe Versiegelung des Grundstücks erfolgt.

2.        Ist eine Grundfläche von bis zu 130 m² möglich?

       Aufgrund der umliegenden Bebauung (FlNr. 1208/9 149 m², FlNr. 1208/8 136 m²) ist generell eine überbaute Grundfläche von bis zu 130 m² möglich. Allerdings ist eine Bebauung entsprechend der im Lageplan der Voranfrage eingezeichneten Lage / Maße nicht möglich, da im Jahr 2000 für die Bebauung des Nachbargrundstücke Flur-Nr. 1208/8 Abstandsflächen übernommen wurden und diese Abstandsflächen sich mit den in der Voranfrage eingezeichneten Abstandsflächen überschneiden. Die Länge des geplanten Baukörpers müsste nach Süden hin reduziert werden.

3.        Ist eine Außentreppe an der Nord-Ostseite des Gebäudes zulässig?

Sofern die Abstandsflächen eingehalten werden können, ist eine Außentreppe zulässig.

4.        Ist eine Wandhöhe ab OK RFB EG von bis zu 6,50 m zulässig?

       In der umgebenden Bebauung finden sich Wandhöhen von 6,00 m, 6,35 m und 6,97 m – eine Wandhöhe von 6,50 m fügt sich ein.

5.        Kann für die Belichtung im UG hangseitig, wie im Schnitt dargestellt, abgegraben werden?

       Der Neubau befindet sich ca. 8 m – 8,50 m von der westlich angrenzenden und ca. 6 m tiefer liegenden Schlierach entfernt. Die Abgrabung soll ca. 2,70 m bei einer Breite von ca. 2,50 m betragen. Damit entspricht der Abstand zur Schlierach dem vom Wasserwirtschaftsamt geforderten Mindestabstand von 5 Metern. 

6. Ist auf der Süd-Westseite eine Gaube zulässig?

       In der umgebenden Bebauung finden sich keine Gauben. Zudem stellt sich die Frage der Erforderlichkeit einer Gaube, da aufgrund des dargestellten Schnittes eine Wohnnutzung trotz Gaube fraglich erscheint.

Beschlussvorschlag

Der Bau- und Umweltausschuss stimmt der Genehmigung der Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB durch das Landratsamt Miesbach zu.

Beschluss 2:

Der Bau- und Umweltausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB gemäß den vorgelegten Plänen.

Beschluss 3:

Der Bau- und Umweltausschuss stellt zu einem Bauantrag, bei dem die Abstandsflächen unter Berücksichtigung der übernommenen Abstandsflächen nachgewiesen werden können, die Zustimmung zur Genehmigung der Ausnahme von der Veränderungssperre, die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens sowie die Bewilligung zur Abweichung von der Satzung über die Gestaltung des Orts-, Straßen- und Landschaftsbildes hinsichtlich der Abgrabung in Aussicht.

Diskussionsverlauf

Zu Frage Nr. 5: Durch die Abgrabung des UG, erhöht sich die sichtbare Wandhöhe um ein weiteres Stockwerk. Das Gremium befürchtet, dass damit die Bebauung zu massiv wirken könnte und sich das Gebäude damit nicht mehr in die Umgebung einfügt. Anstatt der Abgrabung über die komplette Gebäudelänge sollte eher über Lichtgräben nachgedacht werden.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Einzelgarage: Grundstück: Flur-Nr. 1039/97, Gem. Hausham, Nähe Agatharieder Weg 1 Antragsteller: Glebke Stefan

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB in einem allgemeinen Wohngebiet. Die Abstandsflächen und die benötigten 2 Stellplätze können auf dem Grundstück nachgewiesen werden.

Mit Vorbescheid vom 23.06.2023 hat das Staatliche Bauamt den Neubau eines Wohnhauses mit Garage mit den Maßen 9 m x 6 m und einer Wandhöhe von 5,20 m als zulässig erklärt und mit Mail vom 16.04.2024 auch eine Bebauung mit den jetzt geplanten Maßen als vertretbar angesehen.

Die Zufahrt zum Grundstück ist über den Agatharieder Weg gesichert. Das Grundstück kann an die zentrale Wasserversorgung und den öffentlichen Abwasserkanal angeschlossen.

Bauplanungsrechtliche Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen nicht.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

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5. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage; Grundstück: Flur-Nr. 1626/5, Gem. Hausham, Nähe Berg 112 1/2 Antragsteller: Schmid Markus

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Außenbereichssatzung „Bergerhofweg“ und entspricht den Vorgaben der Satzung. Planungsrechtliche Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen nicht.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Bebauungsplan Nr. 7 "Tiefenbach-Holz", 31. Änderung; Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Der Planentwurf liegt nunmehr vor.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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7. Bebauungsplan Nr. 18 "Gschwendt", 14. Änderung; Billigungs- und Auslegungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Der Planentwurf liegt nunmehr vor.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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8. Sanierung des bestehenden Geländeverlaufs zwischen Straße und Hauseingang durch neue Stützwände: Dadurch Schaffung eines Lagerraums und Änderung der Parkplätze Grundstück: Flur-Nr. 703/8, Gem. Hausham, Moosrainer Weg 2b Antragsteller: Köll Regina

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im Allgemeinen Wohngebiet.

Bei dem Grundstück handelt es sich um ein Hanggrundstück. Die Höhe der Stützmauer orientiert sich an der Höhe der bisherigen Stützmauer und beträgt ca. 2,42 m. Die neue Stützmauer wird ca. 2,80 m näher am Gebäude errichtet. Dadurch können die Parkplätze neu geordnet werden. Zusätzlich entsteht ein, von der Straße nicht sichtbarer, Lagerraum mit den Maßen 2,76 m x 12,23 m.

Zwischen dem Lagerraum und dem Wohngebäude sollen zusätzlich noch L-Steine mit einer Höhe von 1,50 m und einer Länge von 8 m errichtet werden. Die L-Steine werden an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer Höhe von 0,50 m und einer Länge von 15,50 m fortgeführt. 

 

Die Zufahrt zum Grundstück ist über den Moosrainer Weg gesichert. An der bestehenden Erschließung für Wasser und Kanal werden keine Änderungen vorgenommen.

Bauplanungsrechtliche Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen nicht.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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9. Nutzungsänd. des besteh. Schullandheimes in eine Gästepension mit 59 Betten, mit gemeinschaftl. Frühstücksraum, gewerbl. Büroeinheit, Betriebsleiter- u. Hausmeisterwohnung, im EG u. OG "Rohrauer Haus" Grundstück: Flur-Nr. 276, Gem. Hausham, Eckart 23 Antragsteller: Eham Josef

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Der geplante Umbau beschränkt sich auf die neue Aufteilung der Räume im Innenbereich. Die Außenansicht des Bestandsgebäudes bleibt ansonsten unverändert.

Im 1. OG sollen die gewerbliche Büroeinheit, die über eine separate Außentreppe erreichbar ist, sowie die Betriebsleiterwohnung errichtet werden. Im 2. OG soll die Hausmeisterwohnung errichtet werden.

Die 59 Betten der Gästepension verteilen sich im Gebäude wie folgt:

EG                8 Betten

1. OG                22 Betten

2. OG                23 Betten

DG                6 Betten

Für das Vorhaben sind insgesamt 31 Stellplätze erforderlich. Auf dem Grundstück können 32 Stellplätze nachgewiesen werden, siehe Stellplatznachweis.

Das Gebäude wurde mit Bescheid des Landratsamtes Miesbach vom 23.03.1965 als Touristenheim mit insgesamt 98 Betten genehmigt.

Mit Bescheid des Landratsamtes Miesbach vom 20.07.1977 wurde die Erweiterung des „Rohrauer Hauses“ mit dann insgesamt 82 Betten genehmigt. 

Mit Vorbescheid zum Umbau + Teilabbruch mit Nutzungsänderung von Landschulheim zu Gästeappartements mit Gemeinschaftsraum (Frühstück, TV etc.) + Betriebsleiterwohnung vom 27.06.2013, hat das Landratsamt Miesbach das Vorhaben als zulässig erklärt.

Der Vorbescheid hat derzeit noch Gültigkeit, da die Verlängerung entsprechend beantragt wurde. 

Das Vorhaben liegt im Außenbereich und ist nicht privilegiert i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, so dass das Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB zu beurteilen ist. 

Demzufolge ist eine Nutzungsänderung im Außenbereich zulässig, wenn:
(§ 35 Abs. 2 BauGB)

die Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist 

(§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4)

die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.

Planungsrechtlich bestehen gegen die Nutzungsänderung keine Bedenken, da das Bestandsgebäude bereits seit 1965 als Beherbergungsstätte genutzt worden ist und insbesondere keine Änderungen am äußeren Erscheinungsbild vorgenommen werden.

An der bestehenden Erschließung für Wasser wird keine Änderungen vorgenommen. Auch an dem bestehenden Anschluss an die Kleinkläranlage sollen keine Änderungen vorgenommen werden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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10. Anträge und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	informativ	10

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11. Informationen des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	25.06.2024	ö	informativ	11