Datum: 10.12.2015
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 20:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:30 Uhr bis 21:30 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung
2	Sonderpädagogisches Förderzentrum Hausham; Informationen zum Planungsstand des Bauvorhabens "Generalsanierung und Erweiterung des sonderpädagogischen Förderzentrum Hausham", Grundstück: Flur-Nr. 1127/0, Gemarkung Hausham, Tegernseer Straße 36 Bauherr: Landkreis Miesbach
3	Bauantrag zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Carport; Grundstück: Flur-Nr. 1170/35, Gemarkung Hausham, Gartenstraße 8 Bauherr: Gräbner Christine und Harald
4	Bebauungsplan Nr. 2 "Feriendorf Holz", 9. Änderung; Herausnahme einer unbebauten Teilfläche aus dem Geltungsbereich - Änderungs- / Aufstellungsbeschluss -
5	Bebauungsplan Nr. 24 "Am Tiefenbach", 11. Änderung; Aufnahme des Grundstücks Flur-Nr. 1214/91, Gemarkung Hausham, in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes - Änderungs- / Aufstellungsbeschluss -
6	Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Grundstück: Flur-Nr. 1379/15, Gemarkung Hausham, Althaushamer Straße 6 Antragsteller: Jansen Merit, Althaushamer Straße 6, 83734 Hausham
7	Voranfrage zu einer Nutzungsänderung von einer Gaststätte in ein Spielcenter; Antragsteller: ASC BetriebsGmbH & Co.KG Grundstück: Flur-Nr. 1363/7, Gemarkung Hausham, Schlierseer Str. 8
8	Vollzug der Straßenverkehrsgesetze; Vollzug der Baugesetze; Antrag auf Errichtung eines Behindertenstellplatzes im Feriendorf "Holz" im angrenzenden Bereich des Stromhäuschens; Erbbaurechtsvertrag für das Feriendorfgebiet "Holz" aus dem Jahre 1983
9	Abweichung von der örtlichen Gestaltungssatzung; Farbliche Gestaltung der Dacheindeckung am bestehenden Wohnhaus Grundstück: Flur-Nr. 1249/6, Gemarkung Hausham, Holz 80 e Bauherr: Gregor und Susanne Weigl
10	Anträge und Anfragen
11	Informationen des Bürgermeisters

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1. Genehmigung der Niederschrift der letzten öffentlichen Sitzung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 5, Dagegen: 0

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2. Sonderpädagogisches Förderzentrum Hausham; Informationen zum Planungsstand des Bauvorhabens "Generalsanierung und Erweiterung des sonderpädagogischen Förderzentrum Hausham", Grundstück: Flur-Nr. 1127/0, Gemarkung Hausham, Tegernseer Straße 36 Bauherr: Landkreis Miesbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	informativ	2

Sachverhalt

Beschlussvorschlag

      gegenüber.

Diskussionsverlauf

Da einige Dächer in der näheren Umgebung eine dunkelrote bis braune/braungraue Dachfarbe aufweisen und das Sonderpädagogische Förderzentrum einen Sonderbau in der näheren Umgebung darstellt, steht der Bauausschuss den vorgelegten Planungen positiv gegenüber.

Frau Fellermeier-Liebl regt an, die offenen Dacheinschnitte über den Loggien zu verglasen.

Die durch den Anbau nicht mehr zur Verfügung stehenden Parkplätze sollen auf dem Grundstück Flur-Nr. 792/9 entlang der Tegernseer Straße hergestellt werden. Dieses Grundstück befindet sich im Eigentum der Gemeinde Hausham. Verhandlungen bzgl. eines Verkaufs oder einer dinglichen Sicherung laufen bereits.

Bezüglich des zeitlichen Ablaufs erläuterte Herr Geipel vom Landratsamt, dass derzeit die Kosten geprüft werden und geplant sei, das Projekt im Juni 2016 dem Gemeinderat

Hausham vorzustellen und im Jahr 2017 mit den Umbaumaßnahmen zu beginnen.

Beschluss

      gegenüber.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 0

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3. Bauantrag zum Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Carport; Grundstück: Flur-Nr. 1170/35, Gemarkung Hausham, Gartenstraße 8 Bauherr: Gräbner Christine und Harald

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB in einem „Allgemeinen Wohngebiet“. Überwiegend sind im gesamten Bereich der Gartenstraße die überbauten Grundstücksflächen im Verhältnis zur Grundstücksgröße relativ groß.

Bauplanungsrechtliche Bedenken bestehen nicht.

Die Garage sowie der Carport stellen eine Grenzbebauung i.S.v. Art. 6 Abs. 9 BayBO dar und sind ohne eigene Abstandsflächen zulässig.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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4. Bebauungsplan Nr. 2 "Feriendorf Holz", 9. Änderung; Herausnahme einer unbebauten Teilfläche aus dem Geltungsbereich - Änderungs- / Aufstellungsbeschluss -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Mittlerweile wurde die Teilfläche vermessen und das Flurstück 1214/91, Gemarkung Hausham, mit einer Fläche von 684 m² gebildet. Dieses Flurstück ist nun aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 „Feriendorf Holz“ herauszunehmen und der Bebauungsplan entsprechend zu ändern.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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5. Bebauungsplan Nr. 24 "Am Tiefenbach", 11. Änderung; Aufnahme des Grundstücks Flur-Nr. 1214/91, Gemarkung Hausham, in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes - Änderungs- / Aufstellungsbeschluss -

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Nr. 24 „Am Tiefenbach“, der ein Allgemeines Wohngebiet vorsieht, zu integrieren.

Mittlerweile wurde die Teilfläche vermessen und das Flurstück 1214/91, Gemarkung Hausham, mit einer Fläche von 684 m² gebildet. Dieses Flurstück wurde mit vorhergehendem Beschluss aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2 „Feriendorf Holz“ herausgenommen.

Da es sich lediglich um eine geringfügige Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes handelt, kann die Änderung im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB ohne Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung erfolgen. Der Flächennutzungsplan ist anzupassen.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 6, Dagegen: 0

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6. Antrag auf Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage; Grundstück: Flur-Nr. 1379/15, Gemarkung Hausham, Althaushamer Straße 6 Antragsteller: Jansen Merit, Althaushamer Straße 6, 83734 Hausham

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich in einem Mischgebiet. Die Beurteilung richtet sich somit nach § 34 BauGB.

Ein Neubau mit den Maßen 9,49 m x 10,99 m (Grundfläche 104,30 m², Firstrichtung Ost-West) wurde bereits in der Sitzung vom 21.09.2015 behandelt und genehmigt. Von Seiten des Landratsamtes, Herrn Pawlovsky und Herrn Deingruber, wurde der Bauwerberin mitgeteilt, dass sich der geplante Bau aufgrund seiner massiven Bauweise nicht in die nähere Umgebung einfüge. Es wurde vereinbart, den Baukörper schmäler zu gestalten und in Nord-Südrichtung auszurichten.

Das nunmehr beantragte Einfamilienhaus soll mit den Maßen 13,00 m x 8,60 m (Grundfläche 111,80 m²) in Nord-Südrichtung errichtet werden. Die Wandhöhe beträgt 5,88 m straßenseitig. Die dazugehörige Dachneigung wird mit 21° beantragt.

Die direkt an das Hauptgebäude angebaute Doppelgarage mit überdachtem Durchgang zur Haustüre, Satteldach, Dachneigung 21°, verlängert das Haus um 6,99 m Richtung Norden.

Bauplanungsrechtliche Bedenken bestehen nicht.

Beschlussvorschlag

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

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7. Voranfrage zu einer Nutzungsänderung von einer Gaststätte in ein Spielcenter; Antragsteller: ASC BetriebsGmbH & Co.KG Grundstück: Flur-Nr. 1363/7, Gemarkung Hausham, Schlierseer Str. 8

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	vorberatend	7

Sachverhalt

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich in einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO. Gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sind Vergnügungsstätten, die nicht aufgrund ihrer besonderen Zweckbestimmung oder ihrer Nutzungsfläche nur im Kerngebiet zulässig sind, im Mischgebiet in den Teilen, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind, zulässig.

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte nur gegeben, wenn es sich hierbei um einen zentralen Dienstleistungsbetrieb handelt, der für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll und eine Grundfläche von 100 m² überschreitet.

Vergnügungsstätten, die der üblichen Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtviertel dienen, erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Der Schwellenwert von 100 m² Nutzfläche wurde sowohl vom BVerwG als auch vom BGH in mehreren Urteilen bestätigt. Nach einem Urteil des VGH München vom 19.10.2000, 2 B 98.2222, liegen auch bei einer Spielothek mit 105 m² Nutzfläche, 3 Billardtische und 7 Geldspielautomaten, die Voraussetzungen für eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte nicht vor.

Somit wäre das Spielcenter zulässig, sofern das umliegende Gebiet überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist. Hintergrund dieser Regelung „überwiegend gewerbliche Nutzung“ ist der Schutzgedanke des § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO, wonach die nachteiligen Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzung möglichst vermieden werden sollen. Die Mindestanforderung an den Grad der Wohnruhe im Mischgebiet ist die Vermeidung von Störungen und Belästigungen, die sich bis in die Freizeit (Feierabend), vor allem in die Zeit der Nachtruhe hinein erstrecken.

Ob und inwieweit eine überwiegend gewerbliche Nutzung vorliegt, beurteilt sich nach quantitativen und qualitativen Kriterien. In quantitativer Hinsicht bedeutet „überwiegen“, dass die gewerbliche Nutzung mehr als die Hälfte der grundstücksbezogenen Geschossfläche ausmacht und dadurch dieser Teil des Mischgebiets geprägt wird. Allerdings ist eine überwiegende gewerbliche Prägung nicht dann schon zu verneinen, wenn die der Wohnnutzung dienenden Geschossflächen überwiegen. Vielmehr ist eine Gesamtbetrachtung des in Frage kommenden Gebietes notwendig, wonach auch einzelne Betriebe eine überwiegende gewerbliche Prägung entfalten können bzw. inwieweit nicht nur im Erdgeschoss, sondern auch in den Obergeschossen eine gewerbliche Nutzung vorliegt (qualitatives Kriterium).

Betrachtet man das Gebiet zwischen der Schlierseer Straße und der Dr.-Franz-Langecker-Straße von der Alten Tegernseer Straße bis zur Sparkasse, so ergibt sich keine überwiegend gewerbliche Nutzung, da in den zumeist 3 – 4-geschossigen Gebäuden das Erdgeschoss zwar überwiegend gewerblich genutzt wird, in den Obergeschossen aber nur Wohnungen sind.

(VGH Mannheim 09.09.1993, 8S 1609,92: Die Voraussetzung der überwiegenden Prägung ist nicht erfüllt, wenn im Wesentlichen nur in den Erdgeschossen Läden und Gastwirtschaften betrieben werden, im Übrigen aber Wohnnutzung vorliegt und einzelne Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden.)

Eine Vergnügungsstätte kann aber in den Teilen des Mischgebiets, die nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt sind, ausnahmsweise zugelassen werden aufgrund von § 6 Abs. 3 BauNVO. In Frage kommen hier Gebietsteile, in denen in nicht erheblichem Umfang neben der gewerblichen Nutzung auch weniger sensible Nutzungen angesiedelt sind oder Gebietsteile mit überwiegender Wohnnutzung. Prüfmaßstab für die ausnahmsweise Zulässigkeit ist auch hier der Schutz der Wohnnutzung, wonach die nachteiligen Auswirkungen von Vergnügungsstätten auf die Wohnnutzung möglichst vermieden werden sollen. Daher wird der Schutzzweck des § 6 Abs. 3 BauNVO für Teile des Mischgebiets, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Vergnügungsstätten entgegenstehen. Wie bereits erläutert, überwiegt in dem in Frage kommenden Gebiet die Wohnnutzung.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

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8. Vollzug der Straßenverkehrsgesetze; Vollzug der Baugesetze; Antrag auf Errichtung eines Behindertenstellplatzes im Feriendorf "Holz" im angrenzenden Bereich des Stromhäuschens; Erbbaurechtsvertrag für das Feriendorfgebiet "Holz" aus dem Jahre 1983

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Das Erbbaurecht im Sinne der Erbbaurechtsverordnung, das ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk nach Maßgabe dieser Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (Reichsgesetzblatt I S. 72) zu haben. Das Erbbaurecht erstreckt sich auf die für das Bauwerk nicht erforderlichen Teile der Parzelle, die der Erbbauberechtigte als Garten und für Zugangswege benutzen kann. Der gültige Erbbaurechtsvertrag wurde von den derzeitigen Eigentümern angenommen und müsste bei einer flächenmäßigen Änderung der Kommunalflächen angepasst werden.

Die Gemeinde Hausham stellt allen Erbbauberechtigten sogenannte Kommunalflächen zur Verfügung. Diese sind Straßen, Wege, KFZ-Abstellplätze und Grünflächen. Diese Flächen stehen im Eigentum der Gemeinde Hausham. Die Kommunalflächen werden anteilsmäßig nach Grundstücksfläche und Kosten den Erbbauberechtigten auferlegt.

Das Gesamtgrundstück der Gemeinde Hausham, auf dem sich auch die Abstellplätze befinden, ist niedergeschrieben im Veränderungsnachweis Nr. 1275 des Vermessungsamtes Miesbach. Die Gemeinde Hausham hat sich gegenüber den Erbbauberechtigten dazu verpflichtet, das gesamte Gebiet „Feriendorf Holz“ voll zu erschließen und baureif zu machen; die Erschließung umfasste auch alle erforderlichen KFZ-Abstellplätze und Zugangswege.

Bereits im Jahre 1996 wurde ein ähnlicher Fall aktenkundig. Der damals beantragte Stellplatz befand sich ebenfalls auf einer Kommunalfläche (öffentliche Fläche). Die Fläche ist weder damals noch jetzt im Bebauungsplan sowie im dazugehörigen Erbbaurechtsvertrag als Stellplatz ausgewiesen.

Um einen Präzedenzfall zu vermeiden, wäre eine Abweichung von dieser Regelung nicht ratsam. Bei der Errichtung des Parkplatzes wären auch die Kosten für die Pflege und Wartung der Kommunalflächen neu zu berechnen, da die Stellplatzfläche im Erbbaurecht vom Antragsteller zuvor erworben werden müsste.

Beschlussvorschlag

Der Erbbaurechtsvertrag, insbesondere die darin verankerten Kommunalflächen sind flächenmäßig und kostenmäßig anzupassen.

Beschluss

Der Erbbaurechtsvertrag, insbesondere die darin verankerten Kommunalflächen sind flächenmäßig und kostenmäßig anzupassen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

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9. Abweichung von der örtlichen Gestaltungssatzung; Farbliche Gestaltung der Dacheindeckung am bestehenden Wohnhaus Grundstück: Flur-Nr. 1249/6, Gemarkung Hausham, Holz 80 e Bauherr: Gregor und Susanne Weigl

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Bei einem Termin mit der Bauwerberin wurde die Thematik diskutiert und Lösungsvorschläge erörtert.

Nach Rücksprache mit dem damaligen Dachdecker durch den Bauherrn wären die Kosten für die Abdeckung und die neue Erstellung des Daches doppelt so hoch wie die herkömmlichen Deckungskosten. Dazu kämen Gerüst- und Deponiekosten. Als Gesamtkosten würden demnach die Bauherren bei einer neuen Eindeckung mit satzungskonformen Dachziegel etwa mit 17.000,00 € belastet. Diese Summe würde sich aus neuen Dachziegeln, Gerüstkosten und Deponiekosten für die Altziegel zusammensetzen.

Eine Neueinfärbung / Beschichtung der jetzigen Dachfläche ist leider nicht möglich.  Eine Einfärbung wäre nur bei Betondachsteinen (vor Ort) möglich.

Anzumerken ist noch, dass die derzeit angebrachten Dachziegel nach Auskunft des Dachdeckers noch nachdunkeln und somit nach gewisser Zeit ein Unterschied zu der vorgeschriebenen Ziegelfarbe (Satzung) kaum mehr feststellbar sein wird.

Beschlussvorschlag

Die Entscheidung beruht auf dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, da die Nachteile, die mit der Tatsache der falschen farblichen Eindeckung und den damit verbundenen Kosten der Neueindeckung der Dachfläche verbunden sind, die Vorteile nicht  überwiegen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 0, Dagegen: 6

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10. Anträge und Anfragen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	informativ	10

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11. Informationen des Bürgermeisters

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	10.12.2015	ö	informativ	11