Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 25.02.2019 den Entwurf für die 2. Änderung des Bebauungsplans gebilligt. Die Verwaltung wurde mit der Durchführung des Auslegungsverfahrens zur frühzeitigen Beteiligung beauftragt.
Ergebnis des Auslegungsverfahrens
A) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
LRA Miesbach Architektur/Städtebau/Denkmalschutz; Schreiben vom 17.05.2019
Aufstellungsverfahren:
Bebauungspläne sind aus dem FNP zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 BauGB). Es sollte überprüft werden und in der Begründung dargelegt werden, inwiefern die im BPlan zur Festsetzung geplante Gebietsart SO „großflächiger Einzelhandel“ und WA aus MI im FNP entwickelt ist. Im Weiteren ist eine redaktionelle Anpassung bzw. Berichtigung des FNP nur im Falle einer zulässigen „Nichtentwicklung“ eines Bebauungsplans der Innenentwicklung gem. § 13a BauGB vom Gesetzgeber vorgesehen.
Ortsplanung:
Der Entwurf berücksichtigt nicht die Zielsetzung des flächensparenden Städtebaus, dabei ist es städtebaulich nicht die beste Entwicklung, den vergrößerten Parkplatz im Anschluss an die Wohnbebauung zu errichten.
Konzeptionelle Alternativen, das Gebäude näher an die bestehende Bebauung zu bringen, Teile der notwendigen Stellplätze unter das Gebäude zu bringen oder zumindest aufzusplitten und damit optisch und tatsächlich weniger derzeit unverbaute Fläche zu verbrauchen, sind in Planung und Abwägung einzustellen.
Dabei ist es geboten, die Betriebsabläufe soweit möglich den örtlichen Verhältnisse und der städtebaulichen Optimierung anzupassen.
Die Entwicklung von Bauflächen für Mehrfamilienhäuser wird ausdrücklich begrüßt. Anstelle des eher punktuellen Eingriffs der Bauleitplanung wäre es allerdings zielführender, einen größeren Umgriff (auch bereits bebauter Flächen) zu überplanen, um eine städtebaulich geordnete Entwicklung und verträgliche Nachverdichtung zu erreichen.
Der überstehende „Sporn“ durch die Baufläche des westlich (größeren) MFH sollte überdacht werden. Eine ortsrandverträgliche Bauweise ist hier geboten.
LRA Miesbach Untere Immissionsschutzbehörde; Schreiben vom 26.04.2019
Zu dem Bebauungsplanentwurf liegt die schalltechnische Untersuchung der C. Hentschel Consult Ing.-GmbH vom Januar 2019 vor. Das Gutachten ist plausibel und berücksichtigt alle relevanten Lärmquellen des Lebensmitteldiscounters. Neben den unmittelbaren Lärmauswirkungen des Lebensmittelmarktes wurde auch die Zunahme auf den Zufahrtsstraßen außerhalb des Plangebiets untersucht. Zudem wurde die auf die geplante Bebauung einwirkende Immissionsbelastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm geprüft und der Lärmpegelbereich nach DIN 4109-1 bestimmt.
- Gewerbelärm vom Lebensmitteldiscounter
Der Gutachter ging auf der Basis von Erfahrungen mit vergleichbaren Discountern von einem Kundenaufkommen von 800 Kunden pro Tag aus. Als Immissionsorte wurde die nördlich der Tegernseer Straße gelegene Wohnbebauung (Immissionsorte IO 1-IO 8), das neu ausgewiesene Allgemeine Wohngebiet südwestlich des Lebensmittelmarktes (IO A und IO B), das bebaute Mischgebietsgrundstück im Südosten des Discounters (IO 11) und die bestehende Wohnbebauung östlich des Plangebiets (IO 7-IO 10) berücksichtigt. Für die Immissionsorte IO 7 bis IO 10 wurde vom Gutachter aus unserer Sicht in sachgerechter Weise das Vorliegen einer städtebaulichen Gemengelage angenommen: Somit wurden hier zu Recht Mischgebietsrichtwerte für die Beurteilung angewandt. Eine Lärmvorbelastung durch andere Gewerbebetriebe liegt nicht vor.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass an allen maßgeblichen Immissionsorten an der Wohnbebauung nördlich, östlich und südwestlich des Vorhabens sowie an dem Immissionsort im Mischgebiet südöstlich des Vorhabens die zulässigen Immissionsrichtwerte der TA-Lärm eingehalten werden. Die Aussagen des Gutachtens basieren dabei auf folgenden wesentlichen Voraussetzungen, die als Hinweise für die Genehmigungsplanung in den Bebauungsplan eingehen sollten:
- Die Anlieferung des Lebensmitteldiscounters des Verbrauchermarktes ist komplett einzuhausen und mit einer Torrandabdichtung zu versehen. Zudem ist ein Rolltor vorzusehen, das während des Verladevorgangs geschlossen wird, wenn der Liefer-Lkw komplett innerhalb der Einhausung steht. Auf eine ausreichende Schalldämmung der Außenbauteile der Einhausung ist zu achten. Im Zuge der Genehmigungsplanung sind durch einen Schallgutachter diesbezüglich geeignete Festlegungen zu treffen.
- Der Kartonagen-Presscontainer ist in die umhauste Verladezone zu integrieren oder es sind durch einen Schallgutachter gleichwertige Abschirmmaßnahmen festzulegen.
- Die Betriebszeit des Lebensmitteldiscounters sowie die Warenanlieferung und die Abholung bzw. der Austausch von Wertstoff und Abfallcontainern sind nur tagsüber in der Zeit von 06:00 bis 20:00 Uhr zulässig.
- Die Außengeräte der Klima-, Kühl- und Lüftungstechnik sind ausschließlich am westlichen Eck der Nordfassade zu installieren und dürfen in Summe einen Schallleistungspegel von Lw = 90dB(A) tagsüber und Lw = 73dB(A) nachts nicht überschreiten.
- Verkehrszunahme außerhalb des Plangebietes
Der Gutachter hat festgestellt, dass sich der Verkehrslärm von den Erschließungsstraßen außerhalb des Plangebietes durch das Vorhaben nicht in relevanter Weise erhöht.
- Auf das Plangebiet einwirkende Immissionsbelastung
Der Gutachter hat die auf die geplante Bebauung einwirkende Immissionsbelastung durch Verkehrs- und Gewerbelärm ermittelt und den Lärmpegelbereich nach DIN 4109 bestimmt. Die Fassaden im Sondergebiet liegen demnach gänzlich im Lärmpegelbereich IV nach DIN 4109-1 (Ausgabe Juli 2016). Somit ist für die Fassaden von Büroräumen und ähnlich schutzbedürftigen Räumen in diesem Bereich ein resultierendes Schalldämm-Maß von mindestens 35 dB erforderlich. Die Fassaden im neuen Allgemeinen Wohngebiet liegen nach Feststellung des Gutachters im Lärmpegelbereich II nach DIN 4109-1. Alle Fassaden von schutzbedürftigem Räumen (Schlafräume, Wohnräume, Büroräume und dgl.) in diesem Bereich müssen ein resultierendes Schalldämm-Maß von mindestens 30 dB aufweisen.
Wir bitten im Bebauungsplan den Hinweis aufzunehmen, dass im Zuge der Genehmigungsplanung vom Antragsteller bzw. dessen Planer die Vorgaben des Abschnitts 6.2 der schalltechnischen Untersuchung vom Januar 2019 bzgl. der erforderlichen Fassadendämmung nach DIN 4109-1 (Ausgabe Juli 2016) umzusetzen sind und der Unteren Immissionsschutzbehörde ein entsprechender Nachweis vorzulegen ist.
Unter den genannten Voraussetzungen erfüllt die Planung den Planungsgrundsatz des § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz, der eine verträgliche Anordnung unterschiedlicher Nutzungen vorschreibt. Die Planung nimmt in ausreichendem Umfang Rücksicht auf die umliegenden schutzbedürftigen Nutzungen. Von Seiten der Unteren Immissionsschutzbehörde besteht daher Einverständnis. Weitere Detailfragen zum Immissionsschutz können im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren geklärt werden.
LRA Miesbach Untere Straßenverkehrsbehörde; Schreiben vom 20.05.2019
Grundsätzlich bestehen keine Einwände gegen die beabsichtigte Planung.
Bei der Ausweisung von Stellplätzen sollte auf eine ausreichende Größe der Parkstände geachtet werden. Insofern wird auf die „Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ (RASt 06) sowie vor allem auf die Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (EAR 05) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf, verwiesen, die bei Schräg- oder Senkrechtaufstellung als Mindestmaße eine Breite von 2,50 m und 5,20 m (ohne Markierung) bzw. 5,70 m (mit Markierung) vorsieht.
Bei Garagen / Carports ist ferner grds. zu beachten, dass diese nicht unmittelbar von öffentlichen Straßen angefahren werden sollten bzw., sofern eine solche direkte Anfahrtsmöglichkeit gewünscht ist, grundsätzlich ein Mindestabstand von 3 m eingehalten wird (§ 2 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)), sofern das Ortsrecht keine strengeren Regelungen vorsieht oder eine Abweichung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 GaStellV nach sorgfältiger Prüfung einer ausreichenden Sicht auf die öffentliche Verkehrsfläche gestattet werden kann.
Werbeanlagen:
Hinweise:
Eine Gefährdung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Straße St. 2076 ist zu vermeiden.
Bei der Positionierung der Werbeanlage an der Zufahrt sollte im Interesse der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf den Erhalt ausreichender Sichtbeziehungen geachtet werden. Diesbezüglich wird eine Anwendung der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf, empfohlen.
Auflagen:
- Bei einer etwaigen Beleuchtung darf die zulässige maximale Lichtstärke für Straßenbeleuchtung nach EN 13201 bzw. DIN EN 13201-2 bis 13201-4 nicht überschritten werden.
- Im Falle einer Beleuchtung ist diese so zu gestalten, dass eine Blendung von Verkehrsteilnehmern ausgeschlossen ist. Im Falle einer Blendung bzw. Blendgefahr ist die Lichtstärke auf Verlangen der Straßenverkehrsbehörde oder Straßenbauverwaltung auf Kosten des Antragstellers anzupassen.
- Die Stellungnahme des Staatlichen Bauamt Rosenheim – Fachbereich Straßenbau als Straßenbaulastträger der Staats-/Bundesstraße (gem. § 9 Abs. 3a FStrG und Art. 24 Abs. 1 BayStrWg) ist einzuholen und dessen Auflagen und Bedingungen zu erfüllen.
Die vorgenommenen Änderungen werden zudem begrüßt, Abrücken der Zufahrt und insbesondere die Option auf einen Geh- und Radweg in Anbindung an die St. 2076. Bei Umsetzung dieser Option wird die Berücksichtigung der „Empfehlungen für Radverkehrsanlagen“ (ERA 2010), herausgegeben von der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf (Ausgabe 2010), empfohlen.
Bei der Gestaltung und dem Unterhalt der Zufahrten ist jedoch im Interesse der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs für ausreichende Sichtbeziehungen sorgen.
Diesbezüglich wird eine Anwendung der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Arbeitsgruppe Straßenentwurf empfohlen. Hier gilt insbesondere der Abschnitt 6.3.9.3 der Rast 06 zu Sichtfeldern, nach dem Mindestsichtfelder zwischen 0,80 und 2,50 m Höhe von ständigen Sichthindernissen, parkenden Kraftfahrzeugen und sichtbehinderndem Bewuchs freizuhalten sind im Bereich des notwendigen Sichtdreieckes, gemessen 3 m vom Fahrbahnrand bzw. 5 m hinter bevorrechtigtem Radfahrern.
LRA Miesbach Wasser- und Bodenschutzrecht; Schreiben vom 04.06.2019
Hinweis Bodenschutz:
Laut vorliegendem Schreiben vom 27.02.2013 wurde das Grundstück Fl.-Nr. 1035/50, Gemarkung und Gemeinde Hausham nach Aussage eines früheren Eigentümers in den 50er/60er Jahren mit Abfall zur Herstellung einer ebeneren Landwirtschaftsfläche aufgefüllt (sog. Aschegrube). Weiterhin sei Erdaushub verfüllt worden, was bei zwei Schürfen im Jahre 1992 nachweisbar festgestellt worden sei. Im Zuge einer früheren Supermarkterrichtung auf dem betroffenen Grundstück wurde das Grundstück nach vorliegenden Informationen um ca. 2 m ausgehoben. Ausführliche Unterlagen sind laut o.g. Schreiben in den Bereichen Abfall- bzw. Bodenschutzrecht bzw. in der Registratur nicht mehr auffindbar.
Für alle zukünftigen Baumaßnahmen auf den betroffenen Grundstücken gilt deshalb:
- Alle künftig geplanten Aushubmaßnahmen auf dem/den Grundstück/en müssen durch ein fachlich geeignetes Ing. Büro oder einen Gutachter/Sachverständigen (nach § 18 BBodSchG) begleitend überwacht werden. Der Beginn der Arbeiten ist dem Landratsamt Miesbach, FB 32 Wasser, Abfall und Bodenschutz, und dem Wasserwirtschaftsamt Rosenheim mitzuteilen.
- Sollten während der Bauarbeiten Erkenntnisse gewonnen werden, die eine akute Gefährdung im Sinne des BBodSchG möglich erscheinen lassen, ist das Landratsamt Miesbach, FB 32 Wasser, Abfall und Bodenschutz, sowie das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim unverzüglich einzuschalten. Nach Rücksprache wird dann über weitere Maßnahmen entschieden.
- Anfallendes Aushubmaterial ist ordnungsgemäß nach Rücksprache mit dem Landratsamt Miesbach und gegen Nachweis zu entsorgen oder zu verwerten.
Hinweis Niederschlagswasser:
Grundsätzliche Überlegungen zur naturnahen Regenwasserbewirtschaftung sollten bereits im Rahmen der Bauleitplanung beginnen. Niederschlagswasser ist grundsätzlich vor Ort über die sog. belebte Oberbodenzone wie begrünte Flächen, Mulden oder Sickerbecken zu versickern (§ 55 Abs. 2 WHG).
Um die Flächenversiegelung auf das unbedingt erforderliche Maß zu beschränken, sind wasserdurchlässige Befestigungen (insbesondere Rasengittersteine, Rasenfugenpflaster) zu verwenden. Erst wenn alle Möglichkeiten einer Muldenversickerung ausgeschöpft wurden oder wenn dichte Böden eine Oberflächenversickerung unmöglich machen, ist im zu begründenden Ausnahmefall auch eine unterirdische Versickerung über Rigolen oder Sickerschächte oder eine Einleitung in ein oberirdisches Gewässer zulässig. Bei unterirdischer Versickerung ist durch geeignete Vorbehandlungsmaßnahmen bei Einleitung in ein oberirdisches Gewässer durch ausreichenden Rückhalteraum ein sicherer Schutz des Gewässers zu gewährleisten.
Für das Einleiten von Niederschlagswasser in das Grundwasser (auch Versickerung) gilt entweder die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) mit den dazugehörigen Technischen Regeln (TRENGW) oder es ist dafür eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig (§ 46 Abs. 2 WHG). Das Einleiten von Niederschlagswasser in ein oberirdisches Gewässer kann im Rahmen des Gemeingebrauchs (§ 25 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 WHG, Art. 18 Abs. 1 Satz 3 BayWG) erlaubnisfrei sein, wenn die dazugehörigen Technischen Regeln (TRENOG) eingehalten werden. Andernfalls ist auch hier eine wasserrechtliche Erlaubnis notwendig. Der Bauherr oder ein beauftragter Planer muss dabei zunächst eigenverantwortlich prüfen, ob für sein Bauvorhaben die Voraussetzungen für die Anwendung der NWFreiV vorliegen.
Unabhängig davon hat die Planung und Ausführung der Einleitungsanlagen in jedem Fall in Abstimmung mit dem Landratsamt Miesbach, Team 32.2 Wasserwirtschaft (Tel. 08025/704-3221/3222) zu erfolgen.
Hinweis für zukünftige Bauvorhaben auf den betroffenen Grundstücken:
- Gesammeltes Niederschlagswasser von Straßen sowie Dach- und Hofflächen dürfen grundsätzlich nur in unbelasteten Bereichen versickert werden.
Hinweis Anlagengenehmigung
Wenn Bauvorhaben im 60m-Bereich des westlich angrenzenden Bachlaufs verwirklicht werden, unterliegen sie der Genehmigungspflicht nach Art. 20 Bayerisches Wassergesetz (BayWG). Der Bachlauf ist ein Seitenbach der Schlierach.
Sollte die Gemeinde Hausham dem konkreten Bauvorhaben im Rahmen des geänderten Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren zustimmen, entfällt eine Baugenehmigung. In diesem Fall ist durch den Bauherrn rechtzeitig Antrag auf Erteilung der wasserrechtlichen Genehmigung nach Art. 20 BayWG beim Landratsamt Miesbach, untere Wasserbehörde (Ansprechpartnerin Frau Bauer, Tel. 08025/704-3212) zu stellen. Das staatl. Bauamt des Landratsamtes wird zur Berücksichtigung des ggf. einzuhaltenden materiellen Baurechts beteiligt, die Genehmigung wird nach Wasserrecht erteilt.
Stimmt die Gemeinde Hausham dem Bauvorhaben nicht im vereinfachten Verfahren zu, ist eine Baugenehmigung nötig. In diesem Fall beteiligt das staatl. Bauamt die untere Wasserrechtsbehörde zur Prüfung der materiellen wasserrechtlichen Voraussetzungen (Art. 20 Abs. 5 BayWG)
LRA Miesbach Untere Naturschutzbehörde; Schreiben vom 24.05.2019
Einwendungen:
Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans „Sprenger-Wiese“ soll u.a. die bauplanungsrechtliche Grundlage geschaffen werden, um das bestehende Supermarktgebäude abbrechen und in deutlich vergrößerter Form und nach modernen Gesichtspunkten gestaltet, wieder errichten zu können. Geplant sind eine deutliche Ausweitung der ebenerdigen Stellplatzflächen und eine Vergrößerung des Supermarktgebäudes auf eine Verkaufsfläche von 1.200 m2. Die bauliche Ausweitung des Areals betrifft landwirtschaftlich genutzte Grünlandflächen am westlichen Ortsrand, die bisher im Landschaftsschutzgebiet „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“ liegen.
Wie in verschiedenen Vorgesprächen mit der Gemeinde Hausham bereits erläutert, sieht die untere Naturschutzbehörde in der Planung einen unangemessen hohen Verbrauch an Grund und Boden, da sämtliche Nutzungen (Ladenfläche, Parkplatz) ausschließlich ebenerdig angeordnet werden. Von Seiten des Naturschutzes wurde angeregt, die Planung bezüglich des sehr hohen Flächenverbrauchs zu optimieren, indem verschiedene Nutzungen sinnvoll übereinandergelegt werden. Wir bedauern sehr, dass am ursprünglichen Konzept trotzdem unverändert festgehalten wurde.
Die rein ebenerige Anordnung von Stellplatz- und Ladenfläche bringt einen unverhältnismäßig hohen Flächenverbrauch und Eingriffe in Natur- und Landschaft mit sich, die eigentlich vermeidbar wären. Die Planung ist vor diesem Hintergrund nicht mehr zeitgemäß und widerspricht dem Grundsatz des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 1 BauGB).
Die untere Naturschutzbehörde sieht vor diesem Hintergrund einen Widerspruch zu den Zielen der Landschaftsschutzverordnung „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“. Die notwendige Befreiung von der LSG-Verordnung kann von der unteren Naturschutzbehörde deshalb nicht in Aussicht gestellt werden.
Rechtsgrundlagen:
Landschaftsschutzgebietsverordnung „Schutz der Egartenlandschaft um Miesbach“
§ 14 ff. BNatSchG
§ 1a Abs. 1 BauGB
Möglichkeiten der Überwindung (z.B. Ausnahmen oder Befreiungen)
- Flächensparende Realisierung des Projekts durch eine Planung, die auch eine übereinanderliegende Anordnung verschiedener Nutzungen vorsieht, z.B. Parkplätze-Ladenfläche, Ladenfläche-Wohnungen.
- Um eine Realisierung der jetzt vorliegenden, mit großem Flächenverbrauch verbundenen Planung erreichen zu können, wäre eine Änderung der LSG-Schutzgebietsverordnung erforderlich, über die der betroffene Bereich aus dem Umgriff des Landschaftsschutzgebiets herausgenommen wird. Über die Änderung hätte der Kreistag zu entscheiden. Der fachliche Naturschutz würde im Verfahren eine negative Stellungnahme hierzu abgeben.
Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit
Im Umweltbericht wurde die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ speziell bei der Bewertung der Schutzgüter und der Festlegung der Kompensationsfaktoren nicht korrekt vorgenommen. Die konkrete Berechnung des Kompensationsumfangs bleibt unklar. Der Bericht muss fachlich nochmals überarbeitet werden.
Regierung von Oberbayern; Schreiben vom 30.04.2019
Vorhaben
Die Gemeinde Hausham plant im Ortsteil Nagelbach im Bereich der Grundstücke Fl.Nr. 1035/50, Gem. Hausham die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer max. Verkaufsfläche von 1.200 m2 sowie zweier Wohngebäude im Süden des Planungsbereichs zu schaffen. Das derzeit leerstehende Gebäude des ehemaligen Netto-Markts soll abgebrochen werden.
Der Planungsbereich ist ca. 1,13 ha groß und im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde als gemischte Baufläche dargestellt. Im Zuge der vorliegenden Bebauungsplanänderung soll der nördliche Bereich als Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ und der südliche Bereich als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Der Flächennutzungsplan soll redaktionell angepasst werden.
Bewertung
Bei der vorliegenden Größenordnung der geplanten Errichtung eines Lebensmitteldiskounters handelt es sich um ein Einzelhandelsgroßprojekt.
Gem. Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) 5.3.1 (Z) dürfen Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte nur in Zentralen Orten ausgewiesen werden. Abweichend sind Ausnahmen zulässig für Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m2 Verkaufsfläche in allen Gemeinden.
Lage im Raum
Die Gemeinde Hausham liegt gem. LEP 2.2.1 (Z) Anhang Strukturkarte im allgemeinen ländlichen Raum und ist gem. LEP 2.1.5 (Z) Anhang Zentrale Orte gemeinsam mit Miesbach als Mittelzentrum ausgewiesen.
Lage in der Gemeinde
Die Flächenausweisung hat an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen (LEP 5.3.2 (Z)). Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient. Bei vorliegendem Standort handelt es sich um eine städtebaulich integrierte Lage, die direkt an einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen angrenzt, über einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr verfügt.
Die geplante Verkaufsfläche von1.200 m2 für den Lebensmitteldiscounter entspricht am gewählten Standort den Erfordernissen der Raumordnung.
Ergebnis
Die vorliegende Bebauungsplanänderung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen.
Die Festsetzungen zur Nutzung regenerativer Energien entsprechen den Festlegungen des LEP-Ziels 6.2.1 und des Regionalplanziels (RP 17) B X 3.4, wonach erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen sind.
Unabhängig davon weisen wir darauf hin, dass sich der Änderungsbereich im Landschaftsschutzgebiet „Egartenlandschaft um Miesbach“ befindet. Die Planung ist demnach mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.
Im Übrigen bitten wir mit Blick auf die Aktualisierung unseres Raumordnungskatasters um entsprechende Mitteilung, sobald der Flächennutzungsplan bezüglich der verfahrensgegenständlichen Änderung angepasst wird (vgl. Art. 30, 31 BayLplG).
Planungsverband Region Oberbayern; Schreiben vom 17.05.2019
Auf Vorschlag unserer Regionsbeauftragten schließen wir uns der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde vom 30.04.2019 an.
Staatliches Bauamt Rosenheim; Schreiben vom 13.05.2019
Einwendungen:
Anbauverbot: Die geplanten baulichen Anlagen liegen aus verkehrsrechtlicher Sicht zum Teil innerhalb sowie außerhalb der Ortsdurchfahrt. Aus straßenbaurechtlicher Sicht liegen die geplanten baulichen Anlagen außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der Ortsdurchfahrt an freier Strecke entlang der St 2076 und unterliegen somit den Bestimmungen des Art. 23 Abs. 1 BayStrWG und befinden sich daher in der Anbauverbotszone von 20 m. In der Anbauverbotszone dürfen daher bauliche Anlagen, dazu zählen auch Hallen, Stellplätze, Garagen, genehmigungspflichtige Einfriedungen usw., in einer Entfernung bis zu 20 m gemessen vom Rand der befestigten Fahrbahn der St 2076 grundsätzlich nicht errichtet werden.
Um dennoch eine funktionale Bebauung des Grundstückes zu ermöglichen, stimmt das Staatliche Bauamt Rosenheim nach Abwägung des Sachverhaltes in Anlehnung an die bestehende Bebauung und deren Abstand zum Fahrbahnrand einer Reduzierung der Anbauverbotszone für das am weitesten vorspringende Bauteil des neuen Lebensmitteldiscounters auf 14,00 m zu. Mit der Lage der Stellplätze in der Anbauverbotszone besteht unter Einhaltung der im Bebauungsplan dargestellten Abstände zum Fahrbahnrand der St 2076 (mind. 7,00 – 10,00 m) Einverständnis.
Die Gemeinde Hausham hat nördlich des Lebensmitteldiscounters bzw. südlich der St 2076 ausreichend Flächen für die geplanten Geh- und Radwegverbindung Gmund – Hausham festzusetzen bzw. zu sichern und freizuhalten.
Neu zu pflanzende Bäume und Sträucher dürfen nur hinter dem neuen Geh- und Radweg und der bestehenden Schutzplanke unter Einhaltung der Sichtdreiecke gepflanzt werden. Das Lichtraumprofil der St 2076 ist freizuhalten.
Wir weisen darauf hin, dass bei einer weiteren baulichen Erschließung des Grundstücks mit der Flur-Nr. 1035/3 entlang der St 2076 die Anbauverbotszone von 20 m, gemessen vom äußeren Fahrbahnrand der St 2076, einzuhalten ist.
Erschließung: Die Erschließung hat weiterhin über die Nagelbachstraße zur St 2076 zu erfolgen. Der Lebensmittelmarkt erhält gegenüber der bestehenden Situation nur noch eine, von der St 2076 abgerückte Ein- und Ausfahrt zur Nagelbachstraße. Unmittelbare Zufahrten zur St 2076 dürfen nicht angelegt werden.
Lärmschutz: Wegen des starken Verkehrsaufkommens auf der St 2076 ist mit Emissionen zu rechnen. Zur Abklärung erforderlicher Immissionsschutzeinrichtungen sind die für deren Bemessung nötigen Angaben über die Immissionsschutzbehörde zu ermitteln. Eventuelle erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden nicht vom Baulastträger der Bundesstraße übernommen (Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BimSchV).
Entwässerung: Die bestehende Straßenentwässerung der St 2076 darf durch die Baumaßnahme nicht beeinträchtigt werden. Der St 2076 und ihren Nebenanlagen dürfen daher keine Abwässer, Oberflächen- sowie Dach- und Niederschlagswässer aus den Grundstücken zugeführt werden.
Sichtflächen: Zur Sicherstellung von ausreichenden Sichtflächen beim Ein- und Ausfahren auf die St 2076 sind wegen der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs weiterhin ausreichende Sichtdreiecke gemäß RASt 06 Abschnitt 6.3.9.3 bezogen auf die Fahrbahn mit den Abmessungen von 3,0 m Tiefe ab dem durchgehenden Fahrbahnrand der St 2076 und 70,00 m Schenkellänge parallel zur St 2076 in beide Richtungen herzustellen und auf Dauer freizuhalten.
Innerhalb der Sichtflächen dürfen außer Zäunen neue Hochbauten nicht errichtet werden; Wälle, Sichtschutzzäune, Anpflanzungen aller Art und Zäune sowie Stapel, Haufen u.ä. mit dem Grundstück nicht fest verbundene Gegenstände dürfen nicht angelegt werden, wenn sie sich mehr als 0,80 m über die Fahrbahnebene erheben. Ebenso wenig dürfen dort genehmigungs- und anzeigefreie Bauten oder Stell- und Parkplätze errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten. Dies gilt auch für die Dauer der Bauzeit.
Einfriedung: Sollte eine Einfriedung errichtet werden, hat dies ausschließlich auf Privatgrund unter Einhaltung der Sichtdreiecke zu erfolgen.
Wasserwerk Hausham; Schreiben vom 16.05.2019
Einwendungen: Bei der im Bebauungsplan Nr. 14 dargestellten gelben Fläche handelt es sich um die Zufahrt zu den Wohnblöcken und somit muss eine Grunddienstbarkeit der Trinkwasserleitung eingetragen werden. Die Trinkwasserversorgung wird von der Nagelbachstraße aus verlegt.
IHK für München und Oberbayern; Schreiben vom 14.05.2019
Die Satzung Nr. 4.1 Abstandsflächen sollte entsprechend vervollständigt werden:
Im WA gilt die Abstandsflächenregelung des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO.
Nr. 4.3 regelt ausschließlich die Beschaffenheit der Stellplätze, nicht aber deren Anzahl oder die örtliche Bauvorschrift anhand welcher die Stellplätze zu bestimmen sind. Dies bitten wir zu ergänzen.
Dem Planungsziel, die Versorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs in fußläufiger Entfernung der umliegenden Siedlungen und des geplanten Neubaugebiets zu sichern, können wir zustimmen.
Um immissionsschutzrechtliche Konflikte zwischen dem Discounter und den unmittelbar südlich angrenzenden Wohnnutzern zu vermeiden regen wir allerdings an, im Rahmen des Bebauungsplans die Anlieferung an einer der Wohnungen abgewandten Seite vorzusehen.
Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Handwerkskammer für München und Oberbayern; Schreiben vom 16.05.2019
Die Gemeinde Hausham möchte die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb als Lebensmitteldiscountmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.200m2 mit den dazugehörigen Parkflächen schaffen. Es soll dadurch die Nahversorgung der angrenzenden Wohngebiete wiederhergestellt werden.
Da die Gemeinde Hausham die Planungshoheit hat und das Vorhaben genehmigungsfähig ist, bestehen seitens der Handwerkskammer für München und Oberbayern keine Anmerkungen.
Regierung von Oberbayern, Bergamt Südbayern; Schreiben vom 06.05.2019
Bezugnehmend auf Ihr Schreiben vom 15.04.2019 teilen wir Ihnen mit, dass sich aus den am Bergamt Südbayern sich befindenden Unterlagen Hinweise auf Altbergbau für die Bebauungsfläche ergeben. Da dieser jedoch vor über 100 Jahren in einer Teufe > 500 m stattgefunden hat, sind heute keine Auswirkungen an der Tagesoberfläche zu erwarten. Aus Sicht des Bergamts Südbayern sind keine Einwendungen gegen die o.g. 2. Änderung des Bebauungsplans zu erheben.
E.ON SE; Schreiben vom 13.05.2019
Den Geltungsbereich des Bebauungsplans haben wir dem v.g. Plan im Maßstab 1:500 entnommen.
Wir stellen fest, dass unsere Gesellschaft an dem o.g. Bauleitplanverfahren bis heute noch nicht beteiligt wurde.
Unsere erstmalige Stellungnahme zur bergbaulichen Situation, die sich auf den v.g. Geltungsbereich bezieht, lautet wie folgt:
Der o.a. Planbereich liegt über dem stillgelegten Bergwerkseigentum der E.ON SE.
Aus Gründen des früheren Bergbaus, soweit er von der E.ON SE zu vertreten ist, haben wir weder Anregungen oder Bedenken vorzubringen.
Unsere Unterlagen weisen für den Geltungsbereich des o.a. Bebauungsplans weder Schächte noch Tagesöffnungen oder tagesnahen Bergbau aus.
Wir weisen jedoch darauf hin, dass nach den geologischen Gegebenheiten in diesem Bereich Abbau Dritter, den E.ON SE nicht zu vertreten hat, nicht ausgeschlossen werden kann. Unsere Unterlagen weisen über eine solche Tätigkeit ebenfalls nichts aus.
FFW Hausham; Schreiben vom 02.05.2019
Auf ausreichende Wasserversorgung für Hydranten ist zu achten und eine Umfahrung des Gebäudes für die Feuerwehr sollte möglich sein.
Bayerisches Landesamt für Umwelt; Schreiben vom 29.04.2019
Als Landesfachbehörde befassen wir uns v.a. mit umweltbezogenen Fachfragen bei Planungen und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z.B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren).
Nach Prüfung durch die betroffenen Fachreferate werden solche Belange nicht berührt bzw. wurden ausreichend berücksichtigt.
Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahme des Landratsamtes Miesbach (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde).
Die Belange der Wasserwirtschaft und des versorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.
Bayernwerk Netz GmbH: Schreiben vom 25.06.2019
Keine Einwendungen
Stadt Miesbach und Gemeinde Gmund a. Tegernsee
keine Äußerung
B) Beteiligung der Öffentlichkeit
Der Grundstückseigentümer des benachbarten Grundstücks Flur.Nr. 1035/51 hat angeregt, die bisherigen beiden Zufahrten zum Parkplatz beizubehalten. Weitere Stellungnahmen von Seiten der Öffentlichkeit sind nicht eingegangen.