Datum: 07.12.2016
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus Heilsbronn
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 17:30 Uhr bis 18:05 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Behandlung der eingegangenen Bauanträge
1.1	Bauanfrage Ruf Alicia und Robin, Bergstraße 22, 91480 Markt Taschendorf Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf Fl.Nr. 374/2, Gemarkung Weißenbronn, Betzmannsdorf
1.2	Bauvoranfrage bauha Bauhandels- und Immobiliengesellschaft, Am Strichen 6, 91189 Rohr Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf Fl.Nr. 221/3, Gemarkung Heilsbronn, Hirschlachstraße
1.3	Bauantrag Hirschmann Marianne, Am Zenterling 5, 91560 Heilsbronn Errichtung einer Lagerhalle für ein Elektrounternehmen auf Fl.Nr. 43, Gemarkung Weiterndorf, Bauhofstraße
1.4	Tekturantrag Zielinski Stephan, Eiskellerweg 19, 91560 Heilsbonn Nutzungsänderung des Einliegerateliers zu einer Praxis für Psychotherapie, bedarfsweise Wohnnutzung auf Fl.Nr. 511/1, Gemarkung Heilsbronn, Eiskellerweg 19

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1. Behandlung der eingegangenen Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	43. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.12.2016	ö		1

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1.1. Bauanfrage Ruf Alicia und Robin, Bergstraße 22, 91480 Markt Taschendorf Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf Fl.Nr. 374/2, Gemarkung Weißenbronn, Betzmannsdorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	43. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.12.2016	ö	beschliessend	1.1

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Zu den Fragen fand am 29.11.2016 ein Ortstermin mit dem Bauherrn, dem Architekten sowie Herrn Nölp und Herrn Waldmann statt.

1. Kniestockhöhe

Gemäß Satzung sind keine Kniestöcke zulässig.

Beim bereits innerhalb des Geltungsbereiches errichteten Anwesen auf dem Grundstück Fl.

Nr. 947 wurde ein Kniestock von zugelassen. Nach Meinung der Verwaltung kann einer Kniestockhöhe von 0,50 m zugestimmt werden.

2. Abgrabungen talseitig

Zulässig sind Abgrabungen an der Südseite auf max. 1/3 der Gebäudelänge

Nach Ortseinsicht ist festzustellen dass eine Abgrabung nicht geplant ist. Der voraussichtlich freiliegende Keller auf der ganzen Gebäudelänge resultiert aus den bestehenden Geländeverhältnissen.

Eine Auffüllung des Geländes zur Erfüllung der Bebauungsplansatzung sollte nach Meinung der Verwaltung nicht gefordert werden. (Befreiung!)

3. Garagenstandort

Festgelegt an der Westseite des Grundstücks.

Geplant ist sie an der Ostseite des Grundstücks um im Wohnzimmer von Westen her mehr Licht zu bekommen. Beim bereits ausgeführten Bauvorhaben auf der Fl.Nr. 947 wurde einer Verlegung der Garage auf die Ostseite zugestimmt. Nach Meinung der Verwaltung wäre das auch hier vertretbar, wobei darauf hinzuweisen ist, dass hierbei eine vorhandene Straßenlampe auf Kosten des Bauherrn versetzt werden muss.

4. Baugrenze

Baugrenzenüberschreitung im Norden geplant. Nach der Ortseinsicht wäre eine Überschreitung im Norden um ca. 3,00 m vorstellbar, wobei der einzuhaltende Schutzstreifen zur Gashochdruckleitung mit dem Versorgungsträger festzulegen ist.

Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden in ähnlicher Form bereits die dem bereits errichteten Gebäude auf der Fl.Nr. 947 erteilt. Die nach der Ortseinsicht noch erforderlichen Befreiungen erscheinen nach Meinung der Verwaltung vertretbar. Die Nachbarzustimmungen sind mit dem Bauantrag beizubringen.

Beschluss

- Kniestockhöhe bis max. 0,50 m

- Abgrabung talseitig: Eine zusätzliche Auffüllung wird nicht verlangt. Sollte der Keller mehr als 1/3

  der Fassadenlänge freiliegen, erfolgt Befreiung 

- Standort Garage an der Ostseite

- Baugrenzenüberschreitung im Norden: Befreiung bis max. 3,00 m

  Der einzuhaltende Schutzstreifen zur Gashochdruckleitung ist mit Versorgungsträger abzuklären

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 1

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1.2. Bauvoranfrage bauha Bauhandels- und Immobiliengesellschaft, Am Strichen 6, 91189 Rohr Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Garagen und Stellplätzen auf Fl.Nr. 221/3, Gemarkung Heilsbronn, Hirschlachstraße

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	43. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.12.2016	ö	beschliessend	1.2

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Über eine offizielle Bauvoranfrage der Firma Noriplana wurde in der Sitzung am 21.09.2016 beraten. Der Ausschuss hat der Bauvoranfrage nicht zugestimmt. Die Voranfrage wurde dann zurückgezogen. Der Rücknahmebescheid des Landratsamtes Ansbach ist vom 26.10.2016.

Mit erneuter Bauvoranfrage vom 09.11.2026 (Eingang 14.11.2016) wird nun eine geänderte Planung übersandt und folgende Frage aufgeworfen:

Ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses anstelle eines Einzel- oder Doppelhauses zulässig?

Die Festsetzung Einzelhaus umfasst auch ein Mehrfamilienhaus und wäre somit grundsätzlich zulässig.

Die Verwaltung sieht dennoch die Grundzüge der Planung berührt:

Das Grundstück liegt im Bebauungsplan Nr. B 12 VI (seit 31.01.1992 gültig) und ist das letzte noch freie Baugrundstück. Es wurden große Grundstücke entlang der Hirschlachstraße gebildet mit einem Baufenster am nördlichen Rand der Grundstücke. Dadurch entstanden Einfamilienhäuser mit großen Gärten.

Mit dem Bauvorhaben soll nun ein Wohngebäude für 5 Wohnungen mit einer Grundfläche von 13 x 14,50 m (incl. Terasse 228,5 m²) errichtet werden, das deutlich größer als die vorhandene Umgebungsbebauung ist. Weiterhin entstehen 6 Garagen und 4 Stellplätze. Der hohe Versiegelungsgrad der geplanten Bebauung überschreitet mit 516,5 m² (= GRZ 0,50) die zulässige GRZ (Grundflächenzahl) von 0,4. Zwar darf diese nach § 19 Abs. 4 BauNVO um die Hälfte überschritten werden und würde sich in diesem Maß noch befinden, im Hinblick auf die ursprüngliche Planung (Gartengrundstücke mit Einfamilienhäusern) sollte nach Ansicht der Verwaltung der Ausnahmeregelung zur GRZ nicht zugestimmt werden.

Zu bedenken ist bei dieser Betrachtung auch der sich westlich davon befindlichen Bebauungsplan Nr. B 40. Dort sollen auch Einzel- und Doppelhäuser entstehen. Auch der Lückenschluss vom vorliegenden Bebauungsplan Nr. B 12 VI zum Bebauungsplan Nr. B 40 wird in der unmittelbaren Umgebung keinen Mehrgeschosswohnungsbau haben. Dieser ist nur im Bereich des derzeitigen Industriestandortes vorgesehen. Insofern ergeben sich mit der geplanten Mehrfamilienhausbebauung ein störender Baukörper und eine Verdichtung, die dem bisherigen Wohngebiet und auch der dargestellten künftigen geplanten Bebauung widersprechen.

Auch Bezüglich des Schallschutzes weist die Verwaltung nochmals darauf hin, dass durch die zwischenzeitliche Ausweisung des Baugebietes Nr. B 40 hinsichtlich der Schallschutzauflagen neue Erkenntnisse vorliegen. Im Bereich des Baugebietes Nr. B 40 wurden weitergehende Auflagen aufgenommen, die bei der Ausweisung des Baugebietes Nr. B 12 VI noch nicht vorlagen.

Ob die immissionsschutzrechtlichen Auflagen im Falle von Abweichungen überhaupt eingehalten werden können, kann seitens der Stadtverwaltung im Rahmen der Bauvoranfrage ohne ein entsprechendes, wie vom Antragsteller zu bringendes Schallschutzgutachten und damit insbesondere ohne Einbezug des Sachgebietes Immissionsschutz des Landratsamtes Ansbach auch nicht abschließend überprüft werden (siehe hierzu auch vorausgegangenen Beschluss vom 21.09.2016, Nr. 343).

Darüber hinaus wären noch folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes B 12 VI erforderlich:

1.        Überschreitung der Baugrenze im Westen mit den Balkonen um ca. 2,50 m

2.        Garagenstandort außerhalb der Baugrenzen

3.        Dachform Garage: zulässig Satteldach, geplant Flachdach

Mit der Errichtung der sechs Garagen und vier Stellplätzen, also insgesamt zehn Stellplätze wird die Stellplatzsatzung eingehalten.

Nachbarunterschriften liegen nicht vor. Ein Antrag auf Absehen von der Nachbarbeteiligung wurde nicht gestellt.

Hinzuweisen ist auch auf den Bestandsschutz des dortigen Industriebetriebes, Firma Polyden.

Die Verwaltung schlägt deshalb vor, die Bauvoranfrage abzulehnen, weil die Grundzüge der Planung berührt sind, und keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 12 VI auszusprechen. Bei der Vorlage an das LRA Ansbach wird gebeten, mit der Bauvoranfrage auch die immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit zu prüfen, ggf. auch für eine dem Bebauungsplan entsprechenden Bebauung.

Beschluss 1

Die Verwaltung wird beauftragt, in der Vorlage der Bauvoranfrage darauf hinzuweisen, dass unbedingt eine immissionsschutzrechtliche Prüfung erfolgt, auch zur generellen Bebaubarkeit des Grundstückes.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 2, Dagegen: 7

Beschluss 2

Die Verwaltung wird beauftragt, in der Vorlage der Bauvoranfrage darauf hinzuweisen, dass unbedingt eine immissionsschutzrechtliche Prüfung erfolgt, auch zur generellen Bebaubarkeit des Grundstückes.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 2

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1.3. Bauantrag Hirschmann Marianne, Am Zenterling 5, 91560 Heilsbronn Errichtung einer Lagerhalle für ein Elektrounternehmen auf Fl.Nr. 43, Gemarkung Weiterndorf, Bauhofstraße

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	43. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.12.2016	ö	beschliessend	1.3

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Die Halle einschließlich der Büroräume hat eine Nutzfläche von rund 394 m² und die Betriebsleiter-Wohnung rund 112 m² Wohnfläche. Sie befindet sich im 1. OG.

Seitens der Verwaltung wird Folgendes bemerkt:

Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. B 43 „Gewerbegebiet Heilsbronn Ost, 1. Erweiterung südlich der Bauhofstraße“.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes werden hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung eingehalten.

Das Vorhaben wurde im Freistellungsverfahren mit dem Antrag auf Baugenehmigung vorgelegt, falls die Gemeinde erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Gemäß § 8 der BauNVO sind Wohnungen in Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässig. Es ist deshalb eine Ausnahme für die Wohnung zu beantragen Das Freistellungsverfahren kann daher nicht angewendet werden.

Derzeit laufen die Ausschreibungen für die Erschließung (Kanal, Strom, Wasser, Straße).

Die Vergabe ist in der Sitzung des Stadtrates am 21.12.2016 geplant.

Denkbar wäre hier, dass bei einem Baubeginn im Februar 2017 diese bis spätestens zur Fertigstellung der anzuschließenden Anlagen benutzbar sein wird, § 123 Abs. 2 BauGB.

Da die städtischen Erschließungsmaßnahmen im Gewerbegebiet bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens beendet sein werden, ist die Erschließung dann auch gesichert.

Hinweis:

Das Baugrundstück befindet sich noch im Eigentum der Stadt Heilsbronn. Eine amtliche Vermessung und Abmarkung ist noch nicht beauftragt. Der Bauherr wurde seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass mit dem Bauvorhaben erst nach Beurkundung und nur nach Absprache zwischen dem Bauherrn und dem städtischen Bauamt bzw. der Bauleitung vor Ort begonnen werden kann.

Sollte dennoch kein notarieller Kaufvertrag mit dem Bauherren zustande kommen, besteht seitens des Antragstellers kein Anspruch auf Zahlungen / Entschädigung gegenüber der Stadt Heilsbronn.

Beschluss

Einer Ausnahme für die Betriebsleiterwohnung gemäß § 8 der BauNVO wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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1.4. Tekturantrag Zielinski Stephan, Eiskellerweg 19, 91560 Heilsbonn Nutzungsänderung des Einliegerateliers zu einer Praxis für Psychotherapie, bedarfsweise Wohnnutzung auf Fl.Nr. 511/1, Gemarkung Heilsbronn, Eiskellerweg 19

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	43. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	07.12.2016	ö	beschliessend	1.4

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Seitens der Verwaltung wird Folgendes bemerkt:

Das Vorhaben befindet sich im Innenbereich.

Eine Nachbarunterschrift fehlt. Die zu beteiligende Nachbarin war urlaubsbedingt nicht zu erreichen.

Es werden zwei Stellplätze der neuen Nutzung zugeordnet. Insgesamt werden vier Stellplätze benötigt. Diese vier Stellplätze sind vorhanden. Die Stellplatzsatzung der Stadt Heilsbronn ist damit erfüllt.

Bauplanungsrechtliche Versagungsgründe sind nicht ersichtlich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0