Aufgrund der Beschlusslage im Stadtrat (zuletzt in der Sitzung des STR am 11.05.2022) bereitete die Stadtverwaltung den Erwerb und die Renovierung des ehem. Forstamtsgebäudes für den Betrieb der Musikschule Heilsbronn weiter vor.
Grundsätzlich erscheint auch das Bahnhofsgebäude für den Betrieb einer Musikschule als gut geeignet, was im Stadtrat bereits angesprochen wurde.
Hier wird nun nach Bekanntwerden der Verkaufsbedingungen des Freistaates Bayern an Hand der aktuell vorliegenden Informationen ein Zwischenfazit gezogen:
- Ehem. Bahnmeisterei
Im Dezember 2014 wurde die ehem. Bahnmeisterei von der Stadt Heilsbronn erworben. In den vorangehenden Beratungen zum Erwerb wurde aufgrund der seinerzeit geschätzten, hohen Abrisskosten von rd. 225 T€ beschlossen, den Abbruch hinauszuziehen.
Seitdem hat sich der Stadtrat laufend mehrmals und intensiv mit dem Bahnhofsgebäude befasst.
Im Ferienausschuss vom 18.08.2021 wurde beschlossen, dem Begehren der Fraktionen hinsichtlich einer Verwertbarkeit des Bahnhofsgebäudes mit einem Fachmann nachzukommen um fest zu stellen, in wie weit eine Verwertbarkeit des Bahnhofsgebäudes überhaupt, auch hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen, möglich ist.
Eine Untersuchung durch Dipl.-Ing. Albrecht Mast vom 06.12.2021 ergab, dass u.a. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall vorhanden sind. Das Untersuchungsergebnis wurde bereits zur Verfügung gestellt. Eine Begehung des Gebäudes mit Architekt Rühl fand am Freitag, den 04.02.2022 statt.
Nach den Auswertungen und Gesprächen des Herrn Rühl, auch mit der Städtebauförderung, wäre eine Sanierung mit Mitteln der Städtebauförderung denkbar. Nach ersten Informationen würde die Städtebauförderung sogar mit bis zu 80 % der förderfähigen Kosten zur Gebäudesanierung einsteigen. Auch wäre eine Förderung der Außenanlagen in dieser Höhe evtl. möglich. Nicht förderfähig wäre nach seinerzeitiger Auskunft der Regierung an Hr. Rühl der Abriss. Unter Umständen könnte somit eine Sanierung mit der gegenüber Hr. Rühl angekündigten Städtebauförderung für die Stadt günstiger kommen, als ein (nicht geförderter) Abriss.
Grundsätzlich ist auch aufgrund bisheriger Gespräche der Verwaltung mit der Städtebauförderung anzunehmen, dass eine Förderung von 60 bis 80 % im Rahmen der Förderrichtlinie „Innen statt Außen“ der zuwendungsfähigen Kosten gewährt wird. Eine Nutzung durch rentierliche bzw. gewerbliche Nutzung mit entsprechenden Mieteinnahmen wird die Förderung jedoch schmälern.
Um mit fundierteren Kosten besser planen zu können, wurde ein Sanierungsgutachten bei der Architektur und Denkmalpflege Feulner und Häffner in Auftrag gegeben.
Das seit Ende Dezember 2022 in Teilen vorliegende und nun ergänzte Sanierungsgutachten sieht für den Bahnhof vier Nutzungsvarianten (liegen dieser Vormerkung bei) vor:
- Variante I – Café mit Coworking-Space
- Variante II – Dorfladen und Wohnungen
- Variante II – Bahnhofshalle mit Kiosk und Arztpraxis
- Variante IV – Musikschule / Musikbahnhof mit Café, öffentlichen Toiletten
Als Kostenschätzung für die ersten 3 Maßnahmen werden rund 2,3 Mio. € angenommen, für die Maßnahme IV, einer Verwendung als Musikschule, 2,61 Mio. €.
Hinsichtlich des Inhaltes des Gutachtens von 17.03.2023 wegen Nutzung des bestehenden Bahnhofsgebäudes als Musikschule / Musikbahnhof ist es erfreulich, dass das Bahnhofsgebäude wohl nicht nur als objektive Alternative zum Forstamtshaus betrachtet werden kann, sondern sogar eine Nutzung als Musikschule / Musikbahnhof gut machbar wäre.
Das Sanierungsgutachten berücksichtigt den Raumbedarf analog den Planungen für das Forstamtsgebäude vollständig. Ein Cafè, öffentliche Toiletten und ein barrierefreier Zugang wurden ebenfalls berücksichtigt.
Allerdings ist bei allen Varianten der Außenbereich nicht mit enthalten. Eine Gebäudesanierung würde nicht nur eine Aufwertung des Umfeldes (Aufenthaltsqualität) bedeuten, sondern auch vieles darüber hinaus.
Zu erwähnen ist auch das dortige eher unempfindliche Umfeld samt dem so dringlichen Stellplatzbedarf der Verkehrsmittel sowie dass das Bahnhofsgebäude bereits im Besitz der Stadt Heilsbronn steht, also kein Erwerb mehr notwendig ist und entsprechend unmittelbar die Maßnahmen für eine Nutzung möglich sein würden.
Die Verwaltung hat sich mehrmals und laufend an die Deutsche Bahn AG – DB Immobilien wegen des ausstehenden Vollzugs des Eigentumsübergangs gewandt und endlich mit Schreiben vom 08.02.2023 mitgeteilt bekommen, dass geplant ist, sich noch in der 6. KW an das Notariat zu wenden, um die Messungsanerkennung schnellstmöglich beurkunden lassen zu können. Leider liegt hier zwischenzeitlich trotz erneuter Nachfrage noch kein Ergebnis vor.
- Ehem. Forstamt
Wie bekannt, wurde für das für die Musikschule geeignete Gebäude vor bereits 4 Jahren, am 28.03.2019 von einem Heilsbronner Architekten eine Kostenschätzung erstellt. Diese belief sich damals auf 620 T€. Diese veraltete Schätzung beinhaltet u.a. nicht einen Heizungstausch, Aufzug, Lüftungsanlage, Schallschutz, Brandmeldeanlage, 2. Rettungsweg und dürfte aufgrund der zwischenzeitlich eingetretenen Umweltauflagen, samt der allgemeinen erheblichen Kostensteigerungen deutlich anzuheben sein. Es würde wohl einer neueren mit allen fachlichen Abwägungen erforderlichen Kostenschätzung bedürfen.
Die schallimmissionsschutztechnischen Anforderungen wurden durch die Wolfgang Sorge IfB GmbH Co.KG geprüft. Ebenso wurden Raumluftuntersuchungen auf Biozide, phosphororganische Verbindungen und polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe durch die LGA durchgeführt. Auch auf Hausstaub- und Klebeproben wurde das Gebäude durch die LGA untersucht.
Zusammengefasst kommen die Untersuchungen der Raumluft zu folgendem Ergebnis:
Die im Hausstaub vorgefundenen Schadstoffkonzentrationen konnten durch die Raumluftuntersuchungen nicht bestätigt werden. Weitergehende Maßnahmen sind nach Einschätzung der LGA im aktuellen Zustand daher nicht erforderlich. Für eine evtl. regelmäßigen Nutzung durch Säuglinge oder Kleinkinder über einen andauernden und längeren Zeitraum werden staubmindernde Maßnahmen empfohlen.
Im Zusammenhang mit dem Schallschutz wurde u.a. festgestellt, dass im Rahmen des angesetzten Nutzungsprofils der Musikschule sowie der gewählten Schallemissionskenndaten die schallimmissionsschutztechnischen Anforderungen gemäß TA Lärm an allen Immissionsorten tagsüber eingehalten werden.
Auch zur Einhaltung der sehr bedeutsamen schallimmissionsschutztechnischen Anforderungen sind u.a. zu beachten bzw. wurden Hinweise für weitere Planungen gegeben:
Die Betriebszeit von 8.00 bis 21.30 Uhr, die Abfahrt aller Fahrzeuge bis 22.00 Uhr ist zu gewährleisten (wäre wohl bei Bahnhofsgebäude nicht so zu beachten).
Die Fenster sind während des Probebetriebes geschlossen zu halten. Je nach Witterung nicht immer von Vorteil. Zumindest das Durchlüften wäre sinnvoll, was so nicht möglich wäre. Wie man auch aus einer benachbarten Stadt hört; dort muss die Musikschule während des Unterrichts die Fenster geschlossen halten; lässt sich dies in der Praxis nicht umsetzen, was sich nur durch eine äußerst aufwendige und auch wartungsträchtige Installation einer Lüftungsanlage beeinflussen lässt.
Es wird daher dringend empfohlen, die in der vorliegenden Bearbeitung zugrunde gelegten Ansätze zum Nutzungsprofil der Musikschule noch einmal mit den Verantwortlichen abzustimmen.
Die Thematiken wie z.B. Vorspielabende, Konzerte etc. wurden ebenfalls noch nicht betrachtet.
Ein Sanierungsgutachten für das Forstamtsgebäude ist ebenfalls zu guter Letzt wohl notwendig.
Die Stadtverwaltung ist entsprechend dem Auftrag des Stadtrates an die Immobilien Bayern (IMBY) herangetreten, ob das Gebäude anstatt es öffentlich auszuschreiben, aufgrund des geplanten Verwendungszweckes direkt an die Stadt Heilsbronn veräußert werden könnte. Diese Möglichkeit wurde von der Immobilien Bayern (IMBY) eröffnet. In diesem Verfahren wird ein Wertgutachten erstellt und auf dessen Basis wird das Gebäude der Stadt Heilsbronn zum Kauf angeboten. Innerhalb von 2 Monaten muss sich die Stadt Heilsbronn dann äußern, ob Erwerbsinteresse besteht bzw. das Angebot angenommen wird. Innerhalb von weiteren 6 Monaten muss der Kaufvertrag abgeschlossen sein, andernfalls ist das Grundstück durch die IMBY öffentlich zum Verkauf auszuschreiben.
Bisher liegt uns dieses Angebot der IMBY noch nicht vor.
Am 31.01.2023 haben Vertreter der Städtebauförderung eine Begehung in Heilsbronn durchgeführt, bei dem sie sich vor Ort ein Bild von verschiedenen anstehenden Projekten machen wollten. Dabei wurden u.a. auch das Bahnhofsgebäude sowie das ehem. Forstamt besichtigt.
Die bei der Besichtigung des Forstamtes anwesende Vertreterin der Immobilienverwaltung des Freistaates Bayern erwähnte dabei erhebliche Auflagen, die ein Kaufvertrag mit der Stadt enthalten würde. Die Verwaltung bat daraufhin, der Stadt doch diese Bedingungen zu überlassen. Die uns nun überlassenen Vertragsbedingungen sind noch nicht detailliert ausgearbeitet und auf das Vertragsobjekt abgestimmt. Insbesondere zur Aufzahlungsklausel, zum Wiederverkaufsrecht und zur Nutzungsbeschränkungen handelt es sich um nicht verhandelbare Vorgaben, an die die Immobilien Freistaat Bayern gebunden ist.
Diese gingen uns bereits am 01.02.2023 zu. Hierzu ist ausdrücklich darauf aufmerksam zu machen, dass in Bezug auf die Musikschule u.a. folgende Gefahren bestehen:
-für Musikschule wird Gebäude zu klein
- Musikschule existiert nicht mehr
- Musikschule verkleinert sich und Gebäude wird zu groß (Nutzung auch durch andere).
Um die Stadt von evtl. Schaden frei zu halten und wegen der Wichtigkeit der Angelegenheit insgesamt wurde die Kanzlei Prof. Dr. Seeling beauftragt, das uns bisher zugegangene Kaufvertragsmuster zu bewerten.
Seitens des beteiligten Rechtsanwaltes Prof. Dr. Seeling ging dazu eine Stellungnahme ein, die auch in der heutigen Sitzung von ihm erläutert wird:
„Sehr geehrter Herr Bürgermeister Dr. Pfeiffer,
in der vorbezeichneten Angelegenheit kommen wir – wie von Herrn Wittmann gebeten - zurück auf Ihre Anfrage vom 08.02.2023.
Im Ergebnis raten wir dringend davon ab, den Vertrag über das Anwesen Forstamtshaus zu unterschreiben.
Bei der Prüfung des übermittelten Vertragskonzepts hat mich meine Kollegin, Frau Franziska Nickl, aus unserem Immobilienrecht-Team unterstützt. Wir sind zu dem Ergebnis gekommen, dass das Vertragskonzept über staatseigenen Grund wohl dazu benützt werden soll, den Käufer (Stadt Heilsbronn) in sehr nachteilige Rechtspositionen zu bringen. Wir sind also der Auffassung, dass einzelne Regelungen des Vertragskonzepts sehr nachteilig für den Käufer ausgestaltet sind und dürfen Ihnen hierzu zunächst folgende Einschätzung geben:
- Zu Ziffer 2. Verkauf
- Kaufgegenstand
Das Vertragskonzept spricht von „dem im Eigentum des Verkäufers stehenden, gesetzlichen Zubehör“. Zur Klarstellung empfehlen wir, mit dem Verkäufer zu klären, welches Zubehör gemeint ist, ob es Zubehör gibt, welches nicht im Eigentum des Verkäufers steht, und wie sich die Beschaffenheit des Zubehörs verhält.
Da es sich bei dem Vertragsobjekt um ein altes Forstamtsgebäude handelt, wäre mit dem Verkäufer ebenfalls zu klären, ob es landwirtschaftliches Inventar gemäß § 98 BGB gibt, welches ebenfalls mitveräußert werden soll. Schließlich ist zu prüfen, ob Regelungen des Denkmalschutzes o.ä. zu berücksichtigen wären.
- Verjährung Ansprüche auf Verschaffung des Eigentums
Gemäß dem Vertragskonzept soll der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums in gleicher Frist wie der Anspruch auf Kaufpreiszahlung verjähren. Der Kaufpreisanspruch verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Der Anspruch auf Eigentumsübergang verjährt gemäß § 196 BGB nach zehn Jahren. Die vorgesehene Regelung führt zur Kürzung der gesetzlichen Verjährungsregelung und ist damit nicht nur einseitig, sondern besonders nachteilig für den Käufer. Dies vor allem dann, wenn im Nachgang zum Vertragsschluss zunächst nicht erkennbare Probleme auftreten.
- Vormerkung
Durch die Vormerkung erhält der Käufer einen nicht zu unterschätzenden Schutz gegenüber vertragswidrigen Verfügungen des Verkäufers. Der Verzicht auf eine Vormerkung wäre demzufolge nachteilig für den Käufer. Wir empfehlen daher, nicht auf die Vormerkung zu verzichten.
- Zu Ziffer 3. Kaufpreiszahlung
- Kaufpreis
Wir weisen darauf hin, dass eine Aufschlüsselung des Kaufpreises nach Grund und Boden, Gebäude, beweglichen Gegenständen etc. grundsätzlich nicht erforderlich ist, aus auch steuerrechtlichen Gründen aber Sinn machen kann. Es könnte sich jedoch auch eine Erschwernis bei nachträglichen Feststellungen zum Kaufgegenstand ergeben.
Die Regelung zur Kostentragung bei privaten Wertgutachten ist richtlinienkonform. Nach der GrVR ist bei Freihandverkäufen dem Kaufpreis der Verkehrswert zugrunde zu legen, der gemäß Art. 64 Abs. 3 Satz 2 BayHO grundsätzlich in einem Wertermittlungsgutachten entsprechend der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien des Bundes festgestellt ist. Mit der Erstellung des Wertermittlungsgutachtens sind private Gutachter zu beauftragen, wenn die Staatsbauverwaltung nicht kurzfristig Stellung nehmen kann. Die Kosten für einen privaten Gutachter sind dem Käufer in Rechnung zu stellen.
- Fälligkeit
Das Vertragskonzept sieht vor, die Fälligkeit des Kaufpreises von einem festen Zahlungstermin abhängig zu machen.
Um dem Risiko einer ungesicherten Vorleistung durch den Käufer entgegenzuwirken, empfehlen wir, die Fälligkeit des Kaufpreises vom Eintritt der nachstehenden Voraussetzungen abhängig zu machen:
- Eintragung einer Vormerkung, sofern vereinbart (das empfehlen wir).
- Lastenfreistellung von eingetragenen Belastungen des Grundstücks, welche nicht übernommen werden sollen (das muss eindeutig sein).
- Vorliegen der zum sicheren Vollzug erforderlichen Erklärungen bei bestehenden Vorkaufsrechten.
- Vorliegen der zum Vollzug erforderlichen Genehmigungen.
Für den Beginn der Fälligkeit empfehlen wir, wie üblich auf den Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars abzustellen. Zwischen der Mitteilung und dem Fälligkeitseintritt sollte eine angemessene Zahlungs- und Überweisungsfrist liegen. Wir empfehlen hier 14 Tage. Ein fester Zahlungstermin sollte lediglich nur als frühester Fälligkeitstermin definiert werden.
- Verzug
Das Vertragskonzept sieht überraschend vor, dass der Käufer gar ohne Mahnung in Verzug kommt, wenn er bei Fälligkeit nicht oder nur teilweise zahlt. Hierin ist eine unangemessene Bevorzugung des Verkäufers, da dem Käufer der Einwand auch des fehlenden Verschuldens abgeschnitten wird.
- Vollstreckungsunterwerfungsklausel
Es ist nicht unüblich, dass sich der Verkäufer die Durchsetzung seines Zahlungsanspruchs dadurch erleichtert, dass sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Soll die Unterwerfung, wie im Vertragskonzept, auch die Verzugszinsen erfassen, muss aber deren Höhe als auch der Beginn der Verzinsung genau bestimmt sein.
Hängt die Vollstreckbarkeit vom Eintritt gewisser Tatsachen, z.B. von der Fälligkeit des Kaufpreises ab, so sind diese grundsätzlich nachzuweisen. Da dieser Nachweis in der Praxis häufig nicht gelingt, wird regelmäßig - wie auch vorliegend - auf den Nachweis verzichtet.
Zum Schutz des Käufers schlagen wir vor, dass bei Abhängigkeit der Fälligkeit des Kaufpreises von bestimmten Voraussetzungen (vgl. Ziffer 3.2. dieser E-Mail), die Führung des Nachweises der Entstehung bzw. der Fälligkeit des Kaufpreisanspruches vom Verkäufer möglich ist. Falls ja, sollte hiervon wiederum die Vollstreckbarkeit anhängig gemacht werden. Unabhängig hiervon darf der Notar die vollstreckbare Ausfertigung aber auch erst dann erteilen, wenn die von ihm zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich vorliegen.
- Aufzahlungsklausel
Die Aufzahlungsklausel ist grundsätzlich richtlinienkonform. Nach der GrVR ist, wenn der Eintritt einer Wertsteigerung durch planungsrechtliche Veränderungen in absehbarer Zeit nicht ausgeschlossen werden kann, die Abschöpfung der Wertsteigerung durch Nach- oder Aufzahlungsklauseln zu sichern. Jedoch begrenz die GrVR die Länge der Bindungsfrist auf einen Zeitraum von maximal zehn Jahren. Das Vertragskonzept sieht dagegen eine nach unserer Auffassung unangemessene Bindungsfrist von 20 Jahren vor. Die vorgesehene vertragliche Regelung entspricht somit nicht den bestehenden Richtlinien und ist besonders nachteilig für den Käufer.
Entsprechend einer Bindungsfrist von maximal zehn Jahren wäre natürlich auch die vorgesehene Verjährungsfrist entsprechend anzupassen.
- Rechts- und Sachmängel
Ein vollständiger Haftungsausschluss, ausgenommen wegen Vorsatz, ist grundsätzlich zulässig.
Ein solcher Haftungsausschluss erfasst in der Regel aber nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen. Sofern die Vertragsteile auch solche Mängel von der Haftung ausschließen wollen, müssen sie dies deutlich vereinbaren, wie hier in Ziffer 8.4. des Vertragskonzeptes vorgesehen. Allerdings erscheint es fraglich, ob eine solche Ausschlussregelung auch wirklich angemessen ist. Der Verkäufer kann nämlich die Risiken einer zufällig eintretenden Verschlechterung der Kaufsache nach Vertragsschluss, solange die Gefahr noch nicht übergegangen ist, eher beherrschen als der Käufer; daher weist das Gesetz ihm auch diese Risiken gemäß § 446 BGB. Aus diesem Grunde empfehlen wir, für Sachmängel, die nach Vertragsschluss und vor Übergabe entstehen, unbedingt die gesetzlichen Regelungen gelten zu lassen.
- Wiederkaufsrecht
Die Regelung zum Wiederkaufsrecht ist richtlinienkonform. Nach der GrVR ist die Veräußerung eines staatseigenen Grundstücks grundsätzlich durch ein Wiederkaufsrecht zu sichern, wenn mit der Veräußerung ein besonderer Zweck verfolgt wird. Ein besonderer Zweck wird in der Regel verfolgt, wenn das Grundstück im Wege des Freihandverkaufs (ohne öffentliche Ausschreibung) veräußert wird. Nach der GrVR kann in den Fällen des Freihandverkaufs der Staat das Wiederkaufsrecht bei bebauten Grundstücken nur dann ausüben, wenn das Grundstück nicht innerhalb einer Frist von drei Jahren ab Vertragsschluss der vertragsgemäßen Nutzung zugeführt wird.
Das Vertragskonzept enthält dagegen noch weitere Eintrittsvoraussetzungen:
- Veräußerung des Vertragsobjekts innerhalb von 20 Jahren.
- Nutzungsüberlassung des Vertragsobjekt innerhalb von 20 Jahren.
- Vermögensverfall des Käufers innerhalb von 20 Jahren.
- Aufgabe der vertragsgemäßen Nutzung innerhalb von 20 Jahren.
Der Verkäufer hat nach dem Vertragskonzept demzufolge sehr weitreichende, einseitige Möglichkeiten, ein Wiederkaufsrecht geltend zu machen als es die Richtlinie vorsieht. Ebenfalls halten wir den Bindungszeitraum von 20 Jahren als völlig unangemessen lang.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass bei einer genauen Zweckfestlegung im Hinblick auf eine zulässige Verwendung des Kaufgegenstandes, Anpassungen oder auch Änderungen dieser Verwendung, die sich im Laufe der Zeit oft ergeben können oder sinnvoll wären, dann wohl als vertragswidrig einzustufen sind. Insbesondere sind dann getätigte Investitionen möglicherweise verloren.
Sofern das Grundstück nach einer unbedingten öffentlichen Ausschreibung veräußert wird, ist ein Wiederkaufsrecht nicht zu vereinbaren.
Wir hoffen, dass Ihnen unsere vorstehende erste Einschätzung behilflich ist.
Bei etwaigen Rückfragen weise ich darauf hin, dass ich mich vom 20.02.2023 bis einschließlich 01.03.2023 im Urlaub befinde.
Mit besten Grüßen und guten Wünschen für einen erholsamen Urlaub
Prof. Dr. Rolf Otto Seeling
Da jederzeit mit dem Eingang des Angebotes der IMBY gerechnet werden muss und die Annahmefrist mit 8 Wochen sehr kurz ist, wurde diese Thematik auf die Tagesordnung genommen.
Auch wurde mit der Städtebauförderung besprochen, wie innerhalb dieser Annahmefrist die Städtebauförderung einbezogen werden kann, um keine Fördermittel zu gefährden.
Hier erhielten wir folgende Aussage:
- Eine Förderung des Grunderwerbs erfolgt grundsätzlich nur bei einem erheblichen Interesse der Stadt.
- Da aus Zeitgründen kein förmlicher Zuwendungsantrag gestellt werden kann, besteht die Möglichkeit einer Zustimmung zum vorzeitigen Grunderwerb für die nutzungsunabhängige (grundsätzlich ist auch das Bahnhofsgebäude in der Betrachtung) Zwischenfinanzierung des Forstamtsgebäudes.
- Ergänzend ist ein Antrag auf unmittelbare Erforderlichkeit dieses Erwerbs zu stellen. Die Stadt soll nutzungsunabhängig begründen, weshalb ein Erwerb erfolgen muss (deutlicher Missstand, Leerstand etc.). Warum hält die Stadt den Erwerb dieser Liegenschaft an dieser Stelle daher für unbedingt erforderlich?
Nach einem evtl. erfolgten Erwerb des Forstamtshauses soll die Stadt eine Leerstandstudie (welche Nutzung ist wo sinnvoll) beauftragen, anhand des Ergebnisses ist dann das ISEK anzupassen. Unser erst vor ca. 10 Jahren verabschiedetes ISEK ist noch gültig; aber nach Ansicht der Städtebauförderung jedenfalls überarbeitungsbedürftig.
Nach dieser erfolgten Anpassung ist eine nachträgliche Grunderwerbsförderung nach dem Verkehrswertgutachten noch möglich, wenn die Erforderlichkeit für das Gebäude entsprechend berücksichtigt wurde.
- Fazit
Es ist nun zu entscheiden, wie die Stadt Heilsbronn (auch unter Berücksichtigung der aktuellen wirtschaftlichen Situation, der Entwicklung unserer freien Finanzspanne und der immensen Investitionen, die auf die Stadt Heilsbronn zukommen) mit diesen beiden Gebäuden weiter verfahren will bzw. ob dem Kaufangebot des Freistaates für das ehem. Forstamtsgebäude zu den nun bekannten Bedingungen näher getreten werden soll.
Den Kosten zur Sanierung des Bahnhofsgebäudes als „Musikbahnhof“ mit ca. 2,61 Mio. € stehen die Erwerbskosten und die Kosten der Sanierung des Forstamtes (samt der begrenzten Lage) für den gewollten Zweck wohl mit einem ähnlichen Betrag für Sanierung und Kauf gegenüber.
Beide Maßnahmen würden nach bisherigen Kenntnissen u.a. durch die Städtebauförderung im Rahmen des Programmes „Innen statt Außen“ mit 60 % bis zu 80 % der zuwendungsfähigen Kosten unterstützt. Grundsätzlich ist hier auch der Grunderwerb förderfähig. Bei beiden Gebäuden handelt es sich um historische Gebäude mit entsprechender Bausubstanz und ggf. Belastungen daraus, jedoch in unterschiedlicher Lage.
Die Verwertung und Sanierung des Forstamtsgebäudes ist für die Stadt Heilsbronn nicht zwingend. Nach den städteplanerischen Vorgaben unseres selbst erstellten Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes stellt das Bahnhofsgebäude samt Umfeld ein wichtiges Element des Erscheinungsbildes der Stadt Heilsbronn dar, welches aufgewertet und evtl. sogar einer Mehrfachnutzung (z.B. Café im EG, 1. u. 2. OG Musikschule) zugeführt werden muss.
Seitens der Finanzverwaltung wird angemerkt, dass wegen den erheblichen anstehenden Investitionen (s. beschlossene Investitionsplanung 2023 bis 2026) eine Verwirklichung beider Maßnahmen aktuell nicht empfohlen werden kann. Anstehende Großbaumaßnahmen z.B. im Bereich Schulen, Abwasserbeseitigung und Innenstadtsanierung… schränken den finanziellen Spielraum im Finanzplanungszeitraum massiv ein.
Die laufenden Unterhaltungskosten, eines ggf. sanierten und für Jahrzehnte im Bestand gesicherten derartigen weiteren Gebäudes sind ebenfalls zu bedenken.
Die weitere, künftige finanzielle Entwicklung vorauszusehen zeigt sich besonders schwierig, da die Auswirkungen u.a. aus Inflation, Ukraine-Krieg, Klimaschutz und Energiekrise nicht absehbar sind.
Nicht nur finanziell gesehen ist es nach Ansicht der Verwaltung vorteilhafter, die dringendere städtebauliche Maßnahme am Bahnhof u.a. mit der Unterbringung der Musikschule zu kombinieren. Die Frage nach Investoren sollte keine Bedingung sein, die bisherigen Erfahrungen waren leider nicht gut.
Abzuwägen sind auch die Vor- und Nachteile der jeweiligen Standorte für den Betrieb einer Musikschule wie z.B. Lautstärke, Kfz.-Stellflächen, Verkehrslage, Innenstadtbelebung und weitere Immissionen etc..