Datum: 16.05.2018
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus Heilsbronn
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Öffentliche Sitzung, 16:30 Uhr bis 16:45 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Behandlung der eingegangenen Bauanträge
1.1	Bauantrag Neubau eines Fitnessstudios auf Fl.Nr. 43/1, Gemarkung Weiterndorf (Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren)
1.2	Antrag auf isolierte Befreiung bezüglich der Höhe der Stützmauer auf Fl.Nr. 79/19, Gemarkung Weiterndorf
1.3	Bauantrag Umbau eines Einfamilienhauses, Abbruch der Scheune, Hühner- u. Schweinestall, Neubau eines Anbaues, Wintergarten und Doppelcarport auf Fl.Nr. 300, Gemarkung Seitendorf
2	Bauleitplanungen benachbarter Kommunen
2.1	Gemeinde Petersaurach - Aufstellung des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 17/5 "Schafhof" im Ortsteil Schafhof
2.2	Stadt Windsbach; 7. Änderung des Flächennutzungsplans sowie 2. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet "Fohlenhof-Nord"; frühzeitige Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB

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1. Behandlung der eingegangenen Bauanträge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö		1

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1.1. Bauantrag Neubau eines Fitnessstudios auf Fl.Nr. 43/1, Gemarkung Weiterndorf (Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	1.1

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Nunmehr wurde die Planung erneut zum vierten Mal überarbeitet und als neuer Bauantrag am 23.04.2018 eingereicht.

Der Antragsteller plant wiederum den Neubau eines Fitnessstudios auf dem genannten Grundstück in der Bauhofstraße mit folgenden Änderungen:

Die Außenabmessungen des Bauvorhabens ändern sich nicht und betragen weiterhin 31,30 m x 31,30 m was eine Grundfläche von 979 m² ergibt. Das Gebäude weiterhin nach BayBO mit 2 Vollgeschossen (zulässig II) mit Pultdach (zulässig).

Änderungen:

Die Gesamthöhe beträgt nun an der Attika 13,55 m (vormals 13,00 m - hierzu keine Festsetzung im Bebauungsplan) und erweitert sich im vorderen Dachbereich um einen Aufgang mit Dachterrasse und Sauna. Die Gesamthöhe am abgesetzten Pultdach beträgt somit 18,37 m (vormals 15,86 m) (weiterhin zulässig).

Eine innen gepl. Treppe vom OG wechselt nun wieder nach außen. Die andere Treppe ist weiterhin ein eigenständiges, abgeschlossenes Treppenhaus (Brandschutz).

Im OG wird der Fitnessraum entsprechend um die Fläche des einen Treppenhauses größer.

Die Besonderheit ist weiterhin, dass 1 Treppenhaus weiterhin bis über das Pultdach geführt wird, um einen Zugang zur Dachterrasse, die nunmehr eine Größe von 254 m² erhält, zu behalten.

Zu erwähnen ist noch, dass alle Bereiche durch einen Aufzug erreichbar sind.

Stellungnahme der Verwaltung:

Durch die vorgelegte Planung ergibt sich zwar ein Baukörper über 4 Geschosse, dennoch werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes mit 2 Vollgeschossen eingehalten. Das LRA Ansbach / Herr Ebert hat diese Frage auch geprüft und fernmündlich bestätigt.

Die Geschossflächenzahl verändert sich hier nicht und beträgt weiterhin 0,19 (zulässig: 1,8) und die Grundflächenzahl beträgt 0,35 (zulässig 0,8).

Im Erdgeschoss sollen laut der eingereichten Bauantragsunterlagen wiederum u. a. eine Lounge mit rund 80 m² (10 Sitzplätze) und der Empfang/Bar mit ebenfalls rund 80 m² mit Thekenplätzen. Die Anzahl der Thekenplätze wurde nicht angegeben.

Die Außenbestuhlung ist mit rund 130 m² (36 Sitzplätze) deutlich kleiner als beim letzten Bauantrag mit 209 m².

Auf die Stellungnahme der Verwaltung zum Lounge-Betrieb in der vorangegangenen Behandlung des Bauantrages vom 19.10.2017 (s. Bau- und Umweltausschuss vom 15.11.2017) wird verwiesen.

Danach ist auch vorliegend die Lounge als unselbständiger Bestandteil der Hauptnutzung Fitnessstudio anzusehen.

Im Dachgeschoss ist nunmehr eine Küche eingeplant mit einer Größe von rd. 58 m². Eine Küche war bisher nicht geplant. Gemäß Beschreibung im Antrag dient das Dachgeschoss einer Büro- und Verwaltungsnutzung. Die relativ große Küche war Anlass, beim Planer und Bauherrn nachzufragen, ob eine gastronomische Nutzung aufgenommen wird. Letzterem widersprach der Bauherr telefonisch, eine schriftliche Bestätigung wollte er jedoch nicht einreichen. In der Baubeschreibung wurde unter Ziff. 4 „Angaben zum Vorhaben“ auch keine gastronomische Nutzung angegeben, so dass antragsgemäß von einer Büro- und Verwaltungsnutzung auszugehen ist.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass das Bauvorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren beantragt wurde und damit die Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes dem Antragsteller obliegt. Sollten bei der Bauausführung Abweichungen hiervon festgestellt werden, wäre das Landratsamt Ansbach einzuschalten.

Mit dem letzten Bauantrag wurde der Eingrünungsplan vorgelegt. Dieser entspricht den Festsetzungen der Grünordnung des Bebauungsplanes. Es wurde mündlich bestätigt, dass dieser Eingrünungsplan eingehalten wird.

Bei dem im Lageplan eingezeichneten Nebengebäude handelt es sich um eine Fertiggarage, welche nach der BayBO verfahrensfrei wäre.

Die Zustimmung des Straßenbaulastträgers gemäß Pkt. 3.5 der Bebauungsplansatzung für die Errichtung von Gebäudeteilen in der Anbaubeschränkungszone BBZ 2 (30,00 m bis 40,00 m Abstand vom Fahrbahnrand der Bundesstraße 14) ist im Bauantragsverfahren einzuholen. Es ist aber hier mit der Zustimmung zu rechnen, da sich die Lage zur B14 nicht verändert hat.

Gemäß der städtischen Stellplatzsatzung Pkt. 5.8 sind 43 Stellplätze erforderlich. Errichtet werden 73 Stellplätze.

Fazit:

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 43 „Gewerbegebiet Ost – 1. Erweiterung südlich der Bauhofstraße“ werden eingehalten.

Hinweis:

Eine Prüfung bzgl. Statik / Brandschutzes ist nicht Aufgabenbereich der Stadtverwaltung, erfolgt aber auch im Freistellungsverfahren durch das Landratsamt Ansbach (Gebäudeklasse 5).

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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1.2. Antrag auf isolierte Befreiung bezüglich der Höhe der Stützmauer auf Fl.Nr. 79/19, Gemarkung Weiterndorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	1.2

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Bei einer Baukontrolle durch das Landratsamt Ansbach am 14.02.2018 wurde festgestellt, dass die an der Südgrenze des Grundstücks errichtete Stützmauer abweichend von den eingereichten Plänen die gemäß Bebauungsplan zulässige max. Höhe von 0,80 m zum Teil um ca. 0.30 m überschreitet.

Die Antragsteller wurden mit Schreiben vom 21.02.2018 zur Überprüfung der nachträglichen Genehmigungsfähigkeit der Stützmauer aufgefordert, einen Antrag auf isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes bei der Stadt einzureichen oder alternativ die Stützmauer so abzuändern bzw. umzugestalten, dass sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.

Nachdem es sich um ein verfahrensfreies Vorhaben gemäß BayBO handelt, liegt die Erteilung der isolierten Befreiung im Zuständigkeitsbereich der Stadt Heilsbronn.

Der Antrag auf isolierte Befreiung ging erstmals am 12.04.2018 bei der Stadt ein. Er wurde aber wegen der fehlenden Nachbarunterschriften zurückgegeben und am 25.04.2018 erneut eingereicht.

Die ausführliche Begründung der Antragsteller zum Antrag auf isolierte Befreiung ist im RIS hinterlegt.

Stellungnahme der Verwaltung:

Nachbarunterschriften:

Es wurden nur zwei von drei erforderlichen Nachbarunterschriften vorgelegt. Der Antragsteller hat persönlich mitgeteilt, dass der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 79/3 die Unterschrift nicht leistet.

Die Begründung der vorhandenen Abweichung ist zwar ausführlich beschrieben, hätte jedoch nach Meinung der Verwaltung bei sorgsamer Planung der Außenanlagen vermieden werden können.

Nach Vermutung der Verwaltung wollten die Antragsteller eher einen ebenen/waagerechten Garten in einer Hanglage bekommen.

Befreiungen hinsichtlich der Stützmauerhöhe sind bisher nicht eingereicht worden.

Nach Meinung der Verwaltung sollte dem Antrag auf isolierte Befreiung auch unter dem Aspekt der fehlenden Nachbarunterschrift nicht zugestimmt werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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1.3. Bauantrag Umbau eines Einfamilienhauses, Abbruch der Scheune, Hühner- u. Schweinestall, Neubau eines Anbaues, Wintergarten und Doppelcarport auf Fl.Nr. 300, Gemarkung Seitendorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	1.3

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Seitens der Verwaltung wird Folgendes bemerkt:

Im Planungsbereich bestehende Nebengebäude sollen abgebrochen werden. Die erforderliche Abbruchanzeige ist dem Bauantrag beigefügt.

Einen Bebauungsplan gibt es für diesen Bereich nicht.

Das Bauvorhaben ist deshalb nach § 34 Baugesetzbuch (Bauen im Innenbereich) zu beurteilen.

Das Baufeld ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche ausgewiesen.

Mit dem geplanten Doppelcarport wird die Stellplatzsatzung der Stadt Heilsbronn eingehalten.

Die Nachbarbeteiligung des Landkreises für die angrenzende Kreisstraße erfolgt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens.

Die weiteren Nachbarunterschriften sind vollständig

Ob für die Nichteinhaltung der Abstandsflächen im Süden eine Abweichung zugelassen wird, oder ob eine Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn erfolgen muss, liegt im Zuständigkeitsbereich des Landratsamtes Ansbach. Der betroffene Nachbar hat der Planung mit seiner Unterschrift zugestimmt.

Bauplanungsrechtliche Versagungsgründe sind nicht ersichtlich.

Das gemeindliche Einvernehmen ist zu erteilen.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2. Bauleitplanungen benachbarter Kommunen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	2

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2.1. Gemeinde Petersaurach - Aufstellung des Bebauungsplans mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 17/5 "Schafhof" im Ortsteil Schafhof

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	2.1

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Für den Bereich wurde bereits eine Einbeziehungssatzung erlassen, die aus formellen Gründen wieder aufgehoben werden musste. Nun soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung mittels Bebauungsplan verfolgt werden. Mit der Bauleitplanung soll die aktuelle Nachfrage nach Baugrundstücken befriedigt werden.

Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht ersichtlich.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

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2.2. Stadt Windsbach; 7. Änderung des Flächennutzungsplans sowie 2. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet "Fohlenhof-Nord"; frühzeitige Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss	68. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	16.05.2018	ö	beschliessend	2.2

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Die Änderung des Bebauungsplanes umfasst die Einbeziehung einer kleinen Teilfläche im nördlichen Gebietsbereich in das Plangebiet sowie die Änderung einzelner Festsetzungen und die Neugestaltung der inneren Erschließung.

Mit diesen Änderungen soll die Vermarktung der Gewerbeflächen vereinfacht werden, da laut Begründung des Bebauungsplanes die Nachfrage nach den derzeit festgesetzten Flächen stagnierte.

Der ursprüngliche Bebauungsplan wurde im Jahr 2008 rechtskräftig. Auch durch die Änderung des Bebauungsplanes sind keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Heilsbronn ersichtlich, Einwendungen im Verfahren sollten daher nicht vorgetragen werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0