Mit Schreiben vom 19.10.2015, eingegangen am 28.10.2015, teilte das Amt für Stadtentwicklung und Klimaschutz der Stadt Ansbach mit, dass diese die Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. 1 bezüglich der textlichen Festsetzungen beabsichtigt. Im Brücken-Center Ansbach sollen nach der Schließung des Praktiker-Baumarktes 2013 die dortigen Flächen umgenutzt und umgebaut werden. Durch die geplanten Änderungen sind textliche Änderungen des geltenden VEP zu den Verkaufsflächen erforderlich.
Die Regierung von Mittelfranken führt ein Raumordnungsverfahren durch. Die gemäß Art. 26 BayLplG in der Form eines vereinfachten Raumordnungsverfahrens durchgeführte landesplanerische Überprüfung hat den Zweck festzustellen, ob das raumbedeutsame Vorhaben mit den Erfordernissen der Raumordnung übereinstimmt, ob hierfür Maßgaben vorzugeben sind und ggf. vorzuschlagen, wie das Vorhaben unter den Gesichtspunkten der Raumordnung mit anderen Planungen und Maßnahmen öffentlicher und privater Planungsträger abgestimmt werden kann.
Zum Planungsanlass machte die Stadt Ansbach folgende Angaben:
Nach Schließung des Praktiker-Baumarktes (Fachmarkt 3) im Jahr 2013 sollen die dortigen Flächen umgenutzt und umgebaut werden. Im Januar 2015 wurde bereits eine Nutzungsänderung im Fachmarkt 3 zugunsten eines Bekleidungsfachgeschäftes mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.450 m² genehmigt. Abweichend vom Bebauungsplan wurde eine Befreiung bezüglich der auf max. 10.000 m² festgesetzten Verkaufsfläche im Fachmarktzentrum sowie wegen Überschreitung der auf max. 3.000 m² festgesetzten Verkaufsfläche im Fachmarktzentrum für andere Sortimente als Baumarkt- und Elektroartikel erteilt. Die bisherige Verkaufsfläche im 1. OG des Einkaufszentrums (TC Buckenmaier) musste aufgegeben werden.
Derzeit stehen im Fachmarkt 3 noch drei mögliche Ladenflächen leer:
- Leerfläche FM 3 Ost 2 ca. 716 m²
- Leerfläche FM 3 Mitte ca. 494 m²
- Leerfläche FM 3 Nord ca. 1.300 m²
Diese sowie die oben erwähnte aufgegebene Verkaufsfläche im 1. OG des Einkaufszentrums sollen baldmöglichst einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Die geplanten Veränderungen überschreiten den Vorhaben- und Erschließungsplan im Wesentlichen in zwei Punkten:
a) Wegfall Verkaufsfläche Bau- und Gartenmarkt von mindestens 5.000 m² in den möglichen Fachmärkten.
b) Überschreitung der Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante sowie nicht zentrenrelevante Sortimente.
Durch die Überschreitung ist eine textliche Änderung des geltenden VEP erforderlich. Die Änderung des VEP wurde mit Schreiben vom 06.05.2014 von der BCA Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG beantragt.
Die Parteien sind sich einig, dass die kooperativ getroffenen Regelungen des VEP 1994 durch die „neuen Leitplanken“ von 2015 nicht reduziert oder beeinträchtigt werden dürfen, sondern eine zeitgemäße, der dem Handel immanenten deutlichen Dynamik entsprechenden Anpassung erfahren sollen.
Planungsrechtliche Situation/Bestand:
Nach den Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. 1 für den östlichen Teilbereich der ehemaligen Hindenburgkaserne aus dem Jahr 1994 sind für das festgesetzte Sondergebiet folgende Gesamtverkaufsflächen zulässig:
a) 16.000 m² in einem Einkaufszentrum, davon max. 10.000 m² Verkaufsfläche für ein einzelnes Warenhaus und max. 3.000 m² für ein einzelnes Textilhaus, wobei Unterschreitungen bei den einzelnen Verkaufsflächen die zulässige Gesamtverkaufsfläche nicht mindern.
b) 10.000 m² in Fachmärkten, davon mindestens 5.000 m² Verkaufsfläche für Bau- und Gartenmärkte und mindestens 2.000 m² Verkaufsfläche für Elektronik und Haushaltsgeräte.
Eine Überschreitung der Gesamtverkaufsfläche im Fachmarktzentrum um bis zu 10.000 m² ist für ein Möbel- und Einrichtungshaus, für Bau- und Gartenmärkte und für Elektronik und Haushaltsgeräte zulässig.
Unzulässig sind großflächige Lebensmittelgeschäfte im Fachmarktzentrum.
Beurteilung durch die Verwaltung:
Nach Rücksprache mit der Regierung von Mittelfranken liegen die Größen für die Sortimentsbereiche Nahrungs- und Genussmittel sowie Sport, Sportbekleidung und Camping jeweils etwas über der im Landesentwicklungsprogramm (LEP Bayern) geregelten Zulässigkeit, jedoch handelt es sich hierbei um Bestand und nicht um Neuansiedlungen.
Der restliche Sortimentsbereich ist zwar als grenzwertig anzusehen, liegt jedoch größentechnisch noch innerhalb des zulässigen Bereiches.
Aus Sicht der Verwaltung sollte keine Schwächung des Handels im Bereich des Unterzentrums Herrieden durch die Änderungen in der kreisfreien Stadt Ansbach zu befürchten sein, da es sich ja um bereits im Bestand befindlichen Einzelhandel handelt.
Nach hiesigem Erachten sollte daher seitens der Stadt Herrieden der vorgelegten Änderungsplanung der Stadt Ansbach unter der Maßgabe zugestimmt werden, auf entsprechende künftige Ausweisungen zu verzichten und darauf zu achten, dass auch in Zukunft die bestehenden Versorgungsstrukturen der Stadt Herrieden aufrecht erhalten werden können.
