Datum: 02.07.2019
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal klein
Gremium: Hauptausschuss


Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 20:24 Uhr

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Genehmigung Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 04.12.2018.
2 Entwicklung Wohnraum auf gemeindlichen Grundstücken Fl.Nr. 3828/5 und 3917/9 in der Maitz
3 Antrag der FWG-Fraktion vom 23.07.18: Vergabekriterien von Bauland oder Wohnungen: Einheimischenmodell
4 Unvorhergesehenes
5 Informationen
6 Wünsche und Anfragen

Nichtöffentliche Sitzung

Sitzungsdokumente öffentlich
Download HA 2019-07-02 Niederschrift Anwesenheit.pdf

zum Seitenanfang

1. Genehmigung Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 04.12.2018.

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö beschließend 1

Beschlussvorschlag

Die Niederschrift der öffentlichen Hauptausschuss-Sitzung vom 04.12.2018  wird genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

zum Seitenanfang

2. Entwicklung Wohnraum auf gemeindlichen Grundstücken Fl.Nr. 3828/5 und 3917/9 in der Maitz

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö vorberatend 2
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö beschließend 6

Sachverhalt

Die beiden gemeindlichen Grundstücke mit den Flurnummern Nr. 3828/5 (988 m²) und 3917/9 (1.288 m²) in der Maitz stehen für eine Bebauung zur Verfügung. Der Bebauungsplan Nr. 138 sieht auf den Grundstücken insgesamt zwei Baufenster für jeweils ein Einzelhaus mit je einer max. Grundfläche von 260 m² und zwei Vollgeschossen vor.

Das Ortsentwicklungskonzept sieht neben kommunalen Wohnungsbau, der Wohnraumförderung und dem Bau von Werkswohnungen die Vergabe von Grundstücken für den genossenschaftlichen Wohnungsbau als Möglichkeit zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum. Um kurzfristig zusätzlichen, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, könnten die beiden Baufenster für zwei Mehrfamilienhäuser z. B. an Baugenossenschaften und/oder sog. Baugemeinschaften vergeben werden. Baugemeinschaften (oder auch Baugruppen genannt) werden durch eine Gruppe von privaten Bauherren gebildet, die ein Bauvorhaben zur Eigennutzung gemeinsam planen und bauen.

Um sich die Option zu sichern auf zukünftige Bedarfe gegebenenfalls reagieren zu können, wäre ein Modell in Erbpacht denkbar. Die Vergabe an Baugenossenschaften und/oder Baugemeinschaften fördert eine soziale Entmischung der Quartiere. Es wird preisgünstiger Wohnraum auch für untere und mittlere Einkommensgruppen möglich, da der Wohnungssuchende z. B. den ansonsten einkalkulierten Bauträgergewinn erspart. Die Projekte von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften sind oft mit einer hohen Innovationskraft verbunden, da sie individuellen, sozialen, ökologischen und architektonischen Standards entsprechen. Über das Projekt hinaus entwickeln solche Projektträger eine hohe Identifikation mit den Quartieren in denen sie leben. Sie sind damit ein wichtiger Anker im sozialen Gefüge und sorgen für eine gute Durchmischung der Bewohner im Quartier.

Um den Markt für verschiedene Genossenschaften oder Baugemeinschaften zu öffnen, könnte eine sog. Konzeptvergabe erfolgen. Bei einer Konzeptvergabe werden die Grundstücke öffentlich ausgeschrieben und die Angebote der Bieter/Bewerber mittels im Vorfeld festgelegter Kriterien bewertet. Zur Bewertung der Konzepte werden in der Regel Qualitätsstandards für die Bereiche

  • Wohnungspolitik
  • Städtebau/Quartier
  • Funktion/Architektur
  • Energie/Ökologie/Verkehr

formuliert und in Abhängigkeit von der Aufgabenstellung jeweils unterschiedlich gewichtet. Die Konzeptvergabe kann der Gemeinde als wesentliches Instrument dienen um wohnungspolitische als auch umwelt- und/oder ortsentwicklungspolitische Ziele bei der Grundstücksvergabe zu garantieren und einen überzogenen Preiswettbewerb zu verhindern.

Stellungnahme der Verwaltung

Der Marktgemeinde stehen folgende Möglichkeiten zur Realisierung von zusätzlichem Wohnraum auf den Grundstücken zur Verfügung:

Variante 1:
Wohnraum wird durch die Gemeinde selbst finanziert und in Auftrag gegeben
Grundsätzlich bietet diese Möglichkeit der Gemeinde den größten Einfluss zur Durchsetzung Wohnungs- und ortsentwicklungspolitischer Ziele. Wegen der Vielzahl an kommunalen Bauprojekten die derzeit und künftig durch die Verwaltung durchgeführt werden müssen (z. B. zusätzliche Kindertagesstätten, Bauhof, Schule, Wohnanlage Baumgartenstraße) wäre eine Realisierung in Eigenregie jedoch erst zu einem sehr späten Zeitpunkt möglich.

Variante 2:
Die Grundstücke werden zur Herstellung von Wohnraum in Erbpacht vergeben
Die Vergabe an Dritte bietet eine rasche Realisierung der Bauvorhaben ohne Belastung durch Investitionen und Personal. Die Grundstücke verbleiben auch langfristig im Eigentum der Gemeinde, sodass künftig gegebenenfalls auf andere Nutzungsbedarfe reagiert werden kann. Das Ortsentwicklungskonzept sieht eine aktive Steuerung und Mitgestaltung des Wohnraumangebots vor. Es sollten entsprechend einer vielfältigen Gesellschaft Angebote für
 
  • Gemeinschaftlich orientierte Wohnformen
  • Unterstützende/betreute Wohnformen
  • Neue Wohnformen für das Leben im Alter
  • Inklusive Wohnformen
  • Generationsübergreifende Wohnformen

hergestellt werden. Bei einer Vergabe in Erbpacht kann eine sog. Konzeptvergabe durchgeführt werden, bei welcher zur Durchsetzung der städtebaulichen Ziele bzw. der o. g. Wohnraum-Angebote Vergabekriterien zur Auswahl eines geeigneten Konzepts festgesetzt werden.

Variante 3:
Veräußerung der Grundstücke zur Herstellung von Wohnraum
Eine Veräußerung der Grundstücke ist aus Sicht der Verwaltung für die Gemeinde nicht anzustreben. Bei einer Veräußerung kann die Marktgemeinde nur sehr begrenzt Einfluss auf das herzustellende Angebot nehmen und die städtebaulichen Ziele aus dem Ortsentwicklungskonzept gegebenenfalls nicht oder nur teilweise umsetzen. Es kann zudem nicht gewährleistet werden, dass auch langfristig preisgünstiger Wohnraum angeboten wird.

Empfehlung der Verwaltung:
Die Verwaltung empfiehlt zur langfristigen Sicherung preisgünstigen Wohnraums und zur Erreichung der städtebaulichen Ziele die Variante 2 (Vergabe der Grundstücke an Baugenossenschaften/Baugemeinschaften in Erbpacht) weiter zu verfolgen. Weiterhin wird empfohlen eine Konzeptvergabe durchzuführen.

Vergabeverfahren Grundstücksvergabe:
Zur Durchführung der Grundstücksvergabe stehen folgende Vergabeverfahren zur Verfügung:

  1. Direktvergabe (vergaberechtlich nur möglich wenn keine Bedingungen z. B. eigene Planungsziele damit verknüpft werden)

  1. Bieterverfahren (nur sinnvoll bei Verkauf, steht im Widerspruch zum Ziel günstigen Wohnraum zu schaffen)

c1) Konzeptvergabe mit Festpreis für Pachtzins und ausschließlicher Wertung der Konzeptqualität

c2) Konzeptvergabe mit anteiliger Wertung Pachtzins + Konzeptqualität

Die Verwaltung empfiehlt die Variante c1 (Konzeptvergabe mit Festpreis für Pachtzins) weiter zu verfolgen, da das Hauptaugenmerk auf der Schaffung günstigen Wohnraums liegen sollte und der Pachtzins daher möglichst gering angesetzt werden sollte. Über die Bewertung der Konzeptqualität können die Ziele der Ortsentwicklung realisiert werden und es verbleibt ein Innovations- und Gestaltungsspielraum für die Bewerber/Bieter. Es wird unter Beachtung des Ortsentwicklungskonzepts weiterhin empfohlen, die Grundstücksvergabe auf Baugenossenschaften und Baugemeinschaften einzugrenzen.

Diskussionsverlauf

Die Fragen des Gremiums werden vom Bürgermeister sowie der Verwaltung ausführlich beantwortet. Zur Ausarbeitung eines Kriterienkataloges werden die Fraktionen darum gebeten, vorab eigenen Vorschläge und Ideen bis Ende Juli der Verwaltung vorzulegen.

Aus der Fraktion der CSU wird darum gebeten, mit den Gemeindewerken Kontakt aufzunehmen und den Bedarf an Mitarbeiterwohnungen sowie die Bereitschaft als Bauherr aufzutreten abzufragen.

Beschlussvorschlag

Der Hauptausschuss empfiehlt dem Marktgemeinderat zur Herstellung von preisgünstigem Wohnraum die Vergabe der Flurstücke  Nr. 3828/5 und 3917/9 an Baugenossenschaften und/oder Baugemeinschaften in Erbpacht. Die Vergabe soll mittels einer sog. Konzeptvergabe mit Festpreis für den Pachtzins und ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität erfolgen. Es wird empfohlen die Verwaltung mit der Ausarbeitung von Kriterien für die Konzeptvergabe zu beauftragen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

zum Seitenanfang

3. Antrag der FWG-Fraktion vom 23.07.18: Vergabekriterien von Bauland oder Wohnungen: Einheimischenmodell

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö beschließend 3
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 7

Sachverhalt

In den Verhandlungen zwischen der EU und Deutschland wurde für die Ausgestaltung von sog. Einheimischenmodellen ein  Leitlinienkompromiss entwickelt. Wesentliches Merkmal des Leitlinien Kompromisses ist die Eingrenzung der Zugangskriterien auf eine Vermögensobergrenze sowie eine Einkommensobergrenze. Das Vermögen des Bewerbers darf max. den Wert des Grundstücks betragen (nicht subventionierter Wert). Das Einkommen darf maximale die Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde (redaktionelle Anmerkung: Als Grundlage dient die Datenbank des Bayerischen Landesamts für Statistik in welcher die Lohn- und Einkommenssteuerstatistik der Kommunen eingesehen werden kann) betragen. Es gilt jedoch eine Kappungsgrenze für das durchschnittliche Jahreseinkommen von 51.000,00 € netto (entspricht Durchschnittseinkommen Bundesrepublik). Die Auswahlkriterien sind unterteilt in Ortsbezugskriterien (z. B. Wohnsitz, Arbeitsstelle, Ehrenamt) und Sozialkriterien (Vermögen/Einkommen, Familienstand, Kinder, Pflege, Behinderung). Die Ortsbezugskriterien dürfen max. 50 % der Gesamtbewertung betragen.

Es besteht im Umland von München oftmals die Problematik, dass eine Finanzierung selbst bei Einheimischenvergünstigung aufgrund der sehr hohen Grundstückspreise scheitert. In solchen Fällen bzw.  können alternativ auch Geschosswohnungen oder Grundstücke in Erbpacht im Einheimischenmodell vergeben werden.

Stellungnahme der Verwaltung

Es sollte beachtet werden, dass das Einheimischemodell lediglich eine der Möglichkeiten der Gemeinde ist  mit eigenen Mitteln auch langfristig günstigen Wohnraum zu fördern. Für eine bedarfsgerechte und ausgewogene Sozialstruktur sollten grundsätzlich alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten in die Erwägungen mit einbezogen werden. Weitere Möglichkeiten zur Förderung preisgünstigen Wohnraums wären z. B. (nicht abschließend):

  • Bei Bau von Wohnungen durch die Gemeinde: Angebot preisgedämpfter Mieten durch Förderprogramme wie z. B. Kommunales Wohnraumförderprogramm (KommWFP)
  • Bei Verkauf an Dritte: Verpflichtung zur kostengünstigen Herstellung, Verpflichtung zur Realisierung von Anteilen im öffentlich geförderten Wohnungsbau, Verpflichtung zur Vergabe an sozial Berechtigte bzw. weniger begüterte Personen, vertragliche Sicherung von Miethöhenbegrenzungen
  • Einheimischenmodell für Eigentumswohnungen (Subventionierung durch Unterwert-Verkauf)

Je nach spezifischer städtebaulicher Ausgangslage benötigt die Marktgemeinde Gestaltungsspielraum um sowohl preisgünstigen Wohnraum, als auch eine nachhaltige Sozialstruktur zu schaffen.

Grundsätzlich sieht das Ortsentwicklungskonzept aufgrund des hohen Bedarfs an kleinen Wohneinheiten (2/3 der Holzkirchner wohnen in 1 - 3 Zimmerwohnungen die jedoch nur 1/3 des Wohnraumangebots ausmachen) nur eine untergeordnete Rolle für die Vergabe im Einheimischenmodell für Einzel-, Doppel-, und Reihenhäuser. Daher sollte das Einheimischenmodell nach Möglichkeit für die Vergabe von Geschosswohnungen angewendet werden. Auch vor dem Hintergrund der gestiegenen Bau- und Grundstückspreise sind Modelle wie der kommunale Wohnungsbau, das genossenschaftliche Bauen oder der Bau von Werkswohnungen zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele (günstiger Wohnraum für Einkommensschwache) in einem größeren Anteil anzustreben.

Diskussionsverlauf

Im Jahre 2015 wurde bereits ein Antrag der CSU Fraktion gestellt, die oben genannten Leitlinien anzuwenden.

Aus der Fraktion der FWG wird angeregt, künftig vorab bei Grundstücken zu überprüfen, ob ein Einheimischenmodell geeignet ist.

Die weiteren Fragen des Gremiums werden von der Verwaltung ausführlich beantwortet.

zum Seitenanfang

4. Unvorhergesehenes

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö 4
zum Seitenanfang

5. Informationen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö 5
zum Seitenanfang

6. Wünsche und Anfragen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö 6
Datenstand vom 19.09.2019 10:55 Uhr