Datum: 16.07.2019
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Ratssaal im Rathaus
Gremium: Marktgemeinderat


Öffentliche Sitzung, 18:30 Uhr bis 21:27 Uhr

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Vereidigung Franz Obermayr als Marktgemeinderat
2 SPD-Fraktion: Neubesetzung der Ausschüsse und Gremien
3 Genehmigung Niederschriften der öffentlichen Gemeinderatsitzungen vom 21.05., 23.05., 04.06. und 06.06.2019.
4 Bauleitplanung
4.1 Realisierungswettbewerb "Wohnen zwischen Tölzer Straße und Baumgartenstraße", Zustimmung zum Wettbewerbsergebnis und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 150
5 LEADER-Projekt Baukultur Voralpenland
6 Entwicklung Wohnraum auf gemeindlichen Grundstücken Fl.Nr. 3828/5 und 3917/9 in der Maitz
7 Antrag der FWG-Fraktion vom 23.07.18: Vergabekriterien von Bauland oder Wohnungen: Einheimischenmodell
8 Unvorhergesehenes
9 Informationen
10 Wünsche / Anfragen

Sitzungsdokumente öffentlich
Download MGR 2019-07-16 Niederschrift Anwesenheit.pdf

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1. Vereidigung Franz Obermayr als Marktgemeinderat

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 1
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2. SPD-Fraktion: Neubesetzung der Ausschüsse und Gremien

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö beschließend 2

Sachverhalt

Auf Grund des Ausscheidens von Herrn Thomas Hünerfauth aus dem Marktgemeinderat ist die Umbesetzung von Ausschüssen und Gremien notwendig.

Die Fraktion der SP D benennt als Mitglied für

den Beirat Kultur- und Bürgerhaus GmbH
       Marktgemeinderätin Dr. Kathrin Simmel

den Aufsichtsrat Gemeindewerke Holzkirchen GmbH und
den Verwaltungsrat GEA Gemeindliche Einrichtungen und Abwasser
       Marktgemeinderat Simon Ammer

Die freigewordene Vertreterstelle in den Gremien
Bauausschuss
Hauptausschuss
Orts- und Verkehrsplanungsausschuss
InfraFin Infrastrukturfinanzierungsgesellschaft

wird von Marktgemeinderat Franz Obermayr besetzt.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat stimmt der genannten Umbesetzung und Vertreterregelung als Mitglied und Stellvertreter in den jeweiligen Gremien und Ausschüssen zu.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 22, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

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3. Genehmigung Niederschriften der öffentlichen Gemeinderatsitzungen vom 21.05., 23.05., 04.06. und 06.06.2019.

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 3

Beschlussvorschlag

Die Niederschriften der öffentlichen Gemeinderatsitzungen vom 21.05., 23.05., 04.06. und  06.06.2019 werden genehmigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 22, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

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4. Bauleitplanung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 4
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4.1. Realisierungswettbewerb "Wohnen zwischen Tölzer Straße und Baumgartenstraße", Zustimmung zum Wettbewerbsergebnis und Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 150

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 4.1

Sachverhalt

Für das unbebaute Areal zwischen Tölzer Straße und Baumgartenstraße wurde im März diesen Jahres ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb ausgelobt. Am Freitag, den 28.06.2019 fand hierfür die Preisgerichtssitzung statt.  Das Preisgericht entschied sich für einen 1. Platz und zwei 3. Plätze.

Stellungnahme der Verwaltung

Das Wettbewerbsverfahren wurde entsprechend der RPW 2013 (Richtlinien für Planungswettbewerbe) durchgeführt. Mit der Betreuung des Wettbewerbs wurde das Büro Hummel | Kraus aus München beauftragt. Es wurden zehn Architekturbüros zur Teilnahme eingeladen, alle Büros haben ihre Entwürfe fristgerecht abgegeben. Die Wettbewerbsunterlagen wurden am 05.03.2019 herausgegeben, Ende Mai war Abgabetermin für die Pläne. Nach Vorprüfung der Arbeiten durch das Betreuerbüro, fand am 28.06.2019 die Preisgerichtssitzung in der Aula der Grundschule Holzkirchen statt. Das Protokoll liegt dem Marktgemeinderat vor.

Als Sieger gingen folgende drei Büros hervor:
1. Preis: SPP STURM PETER + PETER Architekten + Ingenieure, München
mit TRR Landschaftsarchitekten Ritz und Ließmann PartG mbB, München

3. Preis: AKFU Architekten und Stadtplaner, Germering
mit Hinnenthal Schaar Landschaftsarchitekten GmbH, München

3. Preis: su und z Architekten, München
mit studioB Landschaftsarchitektur, München

Das Büro SPP wird in der heutigen Sitzung dem Gremium das städtebauliche Entwurfskonzept vorstellen und steht für Rückfragen zur Verfügung.
Die Arbeit des 1. Preises liegt dem Marktgemeinderat vor.
Das Preisgericht kam beim 1. Preis (Arbeit 1004) zu folgender Beurteilung:

Die Bauverwaltung schließt sich der Argumentation des Preisgerichts an und empfiehlt, dem Marktgemeinderat auf der Grundlage des ersten Preisträgers einen Bebauungsplan aufzustellen. Der 1. Preisträger sollte mit der Ausarbeitung des Bebauungsplanes mit Grünordnung beauftragt werden.
Die Flächen des landwirtschaftlichen Anwesens im Osten (2. Realisierungsabschnitt) sollen im Bebauungsplan bis auf weiteres als „landwirtschaftliche Fläche“ festgesetzt werden, da der Grundeigentümer seine Landwirtschaft noch weiterbetreiben möchte. Während der Ausarbeitung des Bebauungsplanes können noch kleinere Änderungswünsche in das städtebauliche Konzept einfließen.
Nach Vorlage des endgültigen Planungskonzeptes wird der Bebauungsplanentwurf dann dem Marktgemeinderat zur Billigung vorgelegt. Anschließend kann die Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden stattfinden.
Bei der Überplanung der Fläche handelt es sich um eine Maßnahme einer innerörtlichen Nachverdichtung, so dass das Bauleitplanverfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt  werden kann. Dies bedeutet, dass die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB angewendet werden dürfen.
Parallel hierzu soll mit einer Anwaltskanzlei der Vertrag für die spätere Umlegung erarbeitet werden.
Alle 10 eingereichten Arbeiten  können im Flur der Bauverwaltung (Rathaus 2. Stock) bis Ende Juli eingesehen werden.

Diskussionsverlauf

Aus der Fraktion der FWG wird darum gebeten, erneut beim Staatlichen Bauamt Rosenheim anzufragen, ob es möglich ist, die Burgstaller- und Bergfriedstraße als Anliegerstraße auszuweisen.

Aus der Fraktion der CSU wird erwähnt, dass geplant ist, den hinteren Teil der Wohnungen mit einer Zufahrt über die bestehende Tiefgarage an der Baumgartenstraße zu erschließen. Es wird angefragt, warum die Einfahrt an der bestehenden Bebauung und nicht zentral im neuen  Baugebiet gebaut wird.
Frau Peter vom Architekturbüro teilt mit, dass die Idee erneut durchdacht und überprüft wird.  

Aus der Fraktion der CSU wird darum gebeten, den Standort für geplante Geschäfte und die Kindertagesstätte auf dem Baugebiet erneut zu prüfen. Durch den Standort der Geschäfte und der Kindertagesstätte nebeneinander und die daraus folgende Nutzung der gleichen Parkplätze würde ein höheres Verkehrsaufkommen auf der Tölzer Straße mit sich bringen.

Die weiteren Fragen des Gremiums werden vom Bürgermeister, der Verwaltung sowie dem Architekturbüro ausführlich beantwortet.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat beschließt, den Bürgermeister zu ermächtigen, auf Grundlage des Entwurfes der 1. Preisträger (Architekten SPP Sturm Peter + Peter sowie TRR Landschaftsarchitekten Ritz und Ließmann, PartGmbH, beide  München) das Verfahren für einen Bebauungsplan einzuleiten.
Weiter wird der Bürgermeister ermächtigt, die beteiligten Planungsbüros mit den Leistungsbildern § 17 Abs. 2, § 19 Abs. 1 und § 24 Abs. 1 der HOAI 2013 Teil 2 zu beauftragen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 24, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

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5. LEADER-Projekt Baukultur Voralpenland

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö beschließend 5

Sachverhalt

Ausgangslage
Im Rahmen des EU-Förderprogramms LEADER wollen die vier Landkreise Rosenheim, Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen das Projekt „Baukultur Voralpenland“ angehen, mit dem Ziel, die Qualität der Baukultur in dieser Region mit Vertretern aus Politik, Verwaltung und Zivilgesellschaft nachhaltig und langfristig zu verbessern.

Ausgang für die Projektidee „Baukulturregion Voralpenland“ waren die vom Bundesbauministerium angestoßenen bundesweiten Forschungsvorhaben „Baukultur in ländlichen Räumen“ und „Baukultur konkret“ der Bundesstiftung Baukultur, die das Projekt fachlich begleitet. Für das Projekt hat die Bayerische Landtagspräsidentin sich bereit erklärt, die Patenschaft zu übernehmen. Der Hauptgeschäftsführer des Bayerischen Bauindustrieverbandes und der Präsident der Bayerischen Akademie Ländlicher Raum haben uns ihre unterstützende Begleitung zugesagt.

Im Projekt, das durch den Altbürgermeister von Weyarn, Michael Pelzer, angestoßen wurde, haben sich in einer Vorauswahl 13 Kommunen beworben, die am Projekt teilnehmen wollen. In diesen Kommunen soll partizipativ intensiv gearbeitet werden, mit dem Ziel, diesen dabei jeweils Strategien, Ideen und Methoden zur weiteren eigenständigen Arbeit an die Hand zu geben.

Die jeweiligen Kreisbaumeister bzw. Abteilungsleiter des Bauamts sind intensiv in das Projekt und die Entwicklung eingebunden.

Der vorgesehene Projektinhalt ist der prozesshafte Ansatz
  • zur Sensibilisierung von Politik, Verwaltung und Zivilgesellschaft,
  • zur Vermittlung von Instrumenten zur Stärkung der Baukultur auf kommunaler und regionaler Ebene und -zur Initiierung von ersten Umsetzungsprojekten

Aus den in den jeweiligen Gemeinden erarbeiteten Ergebnissen wird eine Baukulturstrategie für die gesamte Region (=Projektgebiet) entwickelt und damit ein Mehrwert für die Landkreise geschaffen. Denn die Strategie soll als politische Willensbekundung in den beteiligten Landkreisen verankert werden und als Leitfaden für zukünftige Bautätigkeiten dienen.

Dieser regionale Ansatz hat Pilotcharakter in ganz Deutschland.
 Ziele des Projekts
 
1. Sensibilisierung für Baukultur in Politik, Verwaltung und Zivilgesellschaft
Dabei wird zum einen der Fokus auf einen praxisnahen Umgang mit Baukultur in der Region und damit in den Kommunen gelegt – jeder soll mit dem Thema etwas anfangen können. Das heißt auch, dass die Umsetzung im Rahmen von regelmäßigen, öffentlichen Veranstaltungen während der gesamten Projektlaufzeit erfolgt und dabei die gesamte Bevölkerung angesprochen wird.

2. Kenntnisgewinn über den Stand der Baukultur in den Landkreisen
Es gilt, Kenntnisse über Baukulturakteure und -projekte im Projektgebiet zu gewinnen und professionelle Unterstützung bei der Durchführung von baukulturellen Initiativen und Projekten am Ort zu leisten. Durch diese Unterstützung sollen die Orte langfristig in ihrem baukulturellen Schaffen gefördert, gestärkt und begleitet werden.

3. Vermittlung von Instrumenten zur Stärkung der Baukultur auf kommunaler und regionaler Ebene
Konkrete Handlungsanleitungen und praktische Werkzeuge sollen langfristig beitragen, den Kreis der Baukulturgemeinden zu erweitern. Der Methodenkoffer des Forschungsprojekts “Baukultur konkret“ des Bundesbauministeriums wird zur Verfügung gestellt und an die individuellen Bedürfnisse am Ort angepasst, um sicherzustellen, dass die Akteure nach Abschluss des Projekts eigenständig weiterarbeiten können.

4. Umsetzungsprojekte in Gemeinden anstoßen
In der Zusammenarbeit mit der Gemeinde sollen erste baukulturelle Umsetzungsprojekte initiiert oder realisiert werden. Der Einsatz von Kommunikations- und Vermittlungstechniken – Vorträge, Expertengespräche, Workshops, Ausstellungen, Exkursionen, Filmvorführungen, mobile Beratungssysteme, Einsatz digitaler Medien – nimmt dabei einen wichtigen Platz ein.

5. Übergeordnete Baukulturstrategie für die Region formulieren
Gemeinsam mit den Vertretern verschiedener Ebenen (Landkreise und Gemeinden, Politik, Verwaltung und engagierte Zivilgesellschaft) wird im Rahmen einer politischen Willensbildung eine zweite nachhaltige Baukulturstrategie für die gesamte Region entwickelt. Diese soll in der Region und den Gemeinden verankert werden und bildet den Rahmen für die baukulturelle Arbeit der nächsten Jahre.

Im Detail: Das Projekt in den Gemeinden

Es gilt, in den Gemeinden einen wirklichen Entwicklungsschritt zu machen, das  baukulturelle Klima durch die Erarbeitung einer spezifischen Baukulturstrategie nachhaltig zu verbessern. Die Gemeinden mit ihren Bürger sollen in die Lage versetzt werden, auch nach der Projektlaufzeit selbständig weiter am Thema zu arbeiten. Nachhaltig ist das baukulturelle Klima dann, wenn nach dem Prinzip des „Schneeballsystems“ auf ein qualitätsvolles Projekt weitere folgen, ohne in der Qualität nachzulassen. Deshalb wird der Prozess in Phasen unterteilt:
  • In der Phase 1 lernen Gemeinde und ihre Initiativen die eigene Motivation zu verstehen und erkennen unterschiedliche Entwicklungsperspektiven – auch am Beispiel anderer Gemeinden.
  • Ziel der Phase 2 ist ein gemeinsames Analysieren und Verstehen der eigenen Stärken, Schwächen und Chancen, Risiken und Potentiale anhand der bisherigen Leistungen auf dem Gebiet der Baukultur in der Gemeinde.
  • In Phase 3 sammeln die Gemeinde und ihre Initiativen bei ersten öffentlichen Auftritten Ideen, identifizieren die wichtigsten Baukulturbaustellen und die nächsten Umsetzungsschritte.
  • Ziel der Phase 4 ist es, trotz des kurzen Zeitraums der externen Beratung (6 Monate) möglichst rasch in die Umsetzung der ersten kleinen Schritte zu gehen, eine Struktur am Ort aufzubauen und die Personen zu stärken, die sich der Sache annehmen – bei externer Moderation und Begleitung.
  • In Phase 5 sollen die Strategien und Maßnahmen entwickelt werden, die die Akteure dabei unterstützen, den begonnenen Baukultur-Prozess zu verstetigen. Die gewonnenen Erfahrungen werden gemeinsam mit der Gemeinde analysiert und in einer Baukulturstrategie zusammengefasst. Im Idealfall wird sie durch einen politischen Beschluss verankert und so für die tägliche Arbeit in den Gemeinden auch wirksam.
  • Ziel der Phase 6 ist es, die eigenen Erfolge anzuerkennen und gebührend zu feiern. Ein Abschlussfest in der Gemeinde bietet auch einen geeigneten Rahmen, die Ergebnisse in einer entspannten Atmosphäre in die breite Öffentlichkeit zu tragen und weitere Bürger zur Mitarbeit zu motivieren.

Methoden und Arbeitsweise
 
Die am Ort gewählten Arbeitsmethoden hängen in hohem Maße von den lokalen Rahmenbedingungen, den Hemmschwellen der Beteiligten und von den individuell zu formulierenden Zielen ab. Der Baukasten muss am Ort gemeinsam mit den Partnern und Beteiligten zusammengestellt werden. Beispiele für Methoden:
  • Ortsspaziergänge (Brille des ortskundigen Bürgers/ Zahl der Sichtweisen vergrößert sich, auch mit Fahrrad oder Bus)
  • Ortsanalysen von verschiedenen Akteursgruppen (erweitert Blickwinkel)
  • Analyse von bisher durchgeführten Prozessen deckt Informationsbedürfnisse, Hindernisse, Schwachstellen und Blockaden auf
  • Siedlungs- und Stadtmorphologieanalyse erleichtert Verständnis von kulturlandschaftlichen Strukturen, ortstypischen Bebauungs- und Raumstrukturen und Wechselbeziehungen raumrelevanter Elemente
  • Geführter Spaziergang
  • Themenspezifische Ausstellungen
  • Filme, z. B. „Ort schafft Ort“
  • Baukultur-Mentoren, die während des Projekts im Rahmen eines definierten Stundenkontingents „Baukultur-Funken“ weitergeben können
  • Exkursionen („über den Tellerrand schauen“). Durch Besichtigungen und direktem Austausch der Teilnehmer mit den Akteuren woanders und mit dem Verarbeiten der Eindrücke – auch im Rahmen spezieller Workshops am Ort entsteht eine neue Dynamik und auch Verständnis für die eigene Arbeit. Die Gruppe wird zusammengeschweißt. Neue Perspektiven sind sichtbar.
  • Bürgerversammlung / Bürgerforum
  • Temporäre künstlerische Interventionen lassen sich als Dialoginstrumente einsetzen. Sie setzen Impulse, stoßen Prozesse an und sind ergebnisoffen.
  • Gestaltungsbeirat

Ablauf

Projektträger des Gesamtprojekts ist der Landkreis Miesbach. Das Förderprojekt hat eine Laufzeit (nach Ausschreibung) von ca. drei Jahren (bis 2023). In jedem Landkreis konnten sich die Gemeinden bis Ende April 2019 zur Teilnahme bewerben. Der Markt Holzkirchen hat sich erfolgreich beworben und steht als Teilnehmer und Partnergemeinde (vorbehaltlich der schriftlichen Zusicherung zur Übernahme des Eigenanteils) fest.

Jede der Gemeinden wird über einen zusammenhängenden Zeitraum von sechs Monate sehr intensiv von einem noch auszuwählenden und zu beauftragenden Büro betreut und in Workshops auf den Weg zur Baukulturgemeinde gebracht. Gleichzeitig gibt es innerhalb der drei Jahre übergeordnete Workshops, in welchen sich alle Gemeinden des Projekts austauschen.

Angedachter Zeitplan
April 2019                Bewerbungsphase à erledigt
30.04.2019                Auswahl der Gemeinden à erledigt
bis Juli 2019                Einholung der Gemeinderats- und Kreistagsbeschlüsse
Juli 2019        Sitzungen der Lenkungsausschüsse der LAGen
August 2019                Einreichung LEADER-Antrag
September 2019        Vorbereitung EU-Ausschreibung betreuendes Büro
Oktober 2019                Bewilligung durch LEADER-Förderbehörde und Start EU-Ausschreibung
01.01.2020                Projektstart
30.06.2023        Schlussrechnung

Kosten

In Bayern ist das Staatsministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (StMELF) für die LEADER-Förderung zuständig. Die zuständige Förderbehörde ist das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten in Rosenheim (AELF).

Die Gesamtkosten des Projektes belaufen sich auf ca. 1.330.000,00 € (brutto) bei 13 Gemeinden in vier Landkreisen. Die Förderung beträgt gesamt 670.200,00 €. Durch die Landkreise und Kommunen sind insgesamt 660.000,00 € zu finanzieren.

Dabei muss die Gesamtsumme vom Projektträger (Landkreis Miesbach) vorfinanziert werden. Die Partnerlandkreise Rosenheim, Bad Tölz-Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen unterstützen dies mit der jährlichen Überweisung des entsprechenden Eigenanteils nach Aufforderung durch den Landkreis Miesbach.

Die Partnergemeinde Markt Holzkirchen unterstützt dies mit der einmaligen Überweisung des Eigenanteils von 20.000,00 € brutto nach Aufforderung an den eigenen Landkreis. Dieser reicht die Summe aller Partnergemeinden aus dem Landkreis an den Landkreis Miesbach weiter.

Nach erfolgter Leistung beantragt der Projektträger jährlich die Zahlung der Förderung bei der Förderbehörde, diese zahlt die Gelder aus. Die konkreten Bedingungen der Partnerschaft hinsichtlich Zuarbeit zu Verwaltung, Abrechnung und Kostenübernahme werden entsprechend dieses Beschlusses in der Kooperationsvereinbarung fixiert.

Stellungnahme der Verwaltung

Die Verwaltung sieht im Leader-Projekt Baukultur eine große Chance, die baukulturelle Entwicklung auch überregional aktiv zu fördern und mitzugestalten. Ein gemeinsames Verständnis von Baukultur, wie es beispielsweise in Vorarlberg gelebt wird, bietet einen großen Mehrwert für die Region und den Ort. Das Projekt könnte eine sehr positive Wirkung auf die künftige bauliche Entwicklung des Marktes Holzkirchens ausüben. Der Markt Holzkirchen hat als größte Gemeinde des Landkreises Vorbildfunktion und sollte bei der Ausgestaltung einer Baukulturstrategie eine tragende Rolle übernehmen.

Diskussionsverlauf

Die Fragen des Gremiums werden von der Verwaltung sowie den Referenten ausführlich beantwortet.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat beschließt unter Vorbehalt der LEADER-Förderung, die Teilnahme am Projekt mit einer finanziellen Beteiligung von bis zu 20.000,00 € (brutto) Eigenanteil.

Der Marktgemeinderat beschließt zudem, unter Vorbehalt der LEADER-Förderung, dem Projektträger Landkreis Miesbach die nötigen Unterlagen hinsichtlich Verwaltung und Abrechnung zuzuarbeiten und dem Landkreis Miesbach die festgelegte Summe rechtzeitig zu überweisen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 9

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird angenommen. Marktgemeinderat Taubenberger war bei der Beratung und Abstimmung nicht im Ratssaal.

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6. Entwicklung Wohnraum auf gemeindlichen Grundstücken Fl.Nr. 3828/5 und 3917/9 in der Maitz

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö vorberatend 2
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö beschließend 6

Sachverhalt

Die beiden gemeindlichen Grundstücke mit den Flurnummern Nr. 3828/5 (988 m²) und 3917/9 (1.288 m²) in der Maitz stehen für eine Bebauung zur Verfügung. Der Bebauungsplan Nr. 138 sieht auf den Grundstücken insgesamt zwei Baufenster für jeweils ein Einzelhaus mit je einer max. Grundfläche von 260 m² und zwei Vollgeschossen vor.

Das Ortsentwicklungskonzept sieht neben kommunalen Wohnungsbau, der Wohnraumförderung und dem Bau von Werkswohnungen die Vergabe von Grundstücken für den genossenschaftlichen Wohnungsbau als Möglichkeit zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum. Um kurzfristig zusätzlichen und preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, könnten die beiden Baufenster für zwei Mehrfamilienhäuser z. B. an Baugenossenschaften und/oder sog. Baugemeinschaften vergeben werden. Baugemeinschaften (oder auch Baugruppen genannt) werden durch eine Gruppe von privaten Bauherren gebildet, die ein Bauvorhaben zur Eigennutzung gemeinsam planen und bauen.

Um sich die Option zu sichern auf zukünftige Bedarfe gegebenenfalls reagieren zu können, wäre ein Modell in Erbpacht denkbar. Die Vergabe an Baugenossenschaften und/oder Baugemeinschaften fördert eine soziale Entmischung der Quartiere. Es wird preisgünstiger Wohnraum auch für untere und mittlere Einkommensgruppen möglich, da der Wohnungssuchende z. B. den ansonsten einkalkulierten Bauträgergewinn erspart. Die Projekte von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften sind oft mit einer hohen Innovationskraft verbunden, da sie individuellen, sozialen, ökologischen und architektonischen Standards entsprechen. Über das Projekt hinaus entwickeln solche Projektträger eine hohe Identifikation mit den Quartieren in denen sie leben. Sie sind damit ein wichtiger Anker im sozialen Gefüge und sorgen für eine gute Durchmischung der Bewohner im Quartier.

Um den Markt für verschiedene Genossenschaften oder Baugemeinschaften zu öffnen, könnte eine sog. Konzeptvergabe erfolgen. Bei einer Konzeptvergabe werden die Grundstücke öffentlich ausgeschrieben und die Angebote der Bieter/Bewerber mittels im Vorfeld festgelegter Kriterien bewertet. Zur Bewertung der Konzepte werden in der Regel Qualitätsstandards für die Bereiche

  • Wohnungspolitik
  • Städtebau / Quartier
  • Funktion / Architektur
  • Energie / Ökologie / Verkehr

formuliert und in Abhängigkeit von der Aufgabenstellung jeweils unterschiedlich gewichtet. Die Konzeptvergabe kann der Gemeinde als wesentliches Instrument dienen um wohnungspolitische als auch umwelt- und/oder ortsentwicklungspolitische Ziele bei der Grundstücksvergabe zu garantieren und einen überzogenen Preiswettbewerb zu verhindern.

Stellungnahme der Verwaltung

Der Marktgemeinde stehen folgende Möglichkeiten zur Realisierung von zusätzlichem Wohnraum auf den Grundstücken zur Verfügung:

Variante 1:
Wohnraum wird durch die Gemeinde selbst finanziert und in Auftrag gegeben
Grundsätzlich bietet diese Möglichkeit der Gemeinde den größten Einfluss zur Durchsetzung Wohnungs- und ortsentwicklungspolitischer Ziele. Wegen der Vielzahl an kommunalen Bauprojekten die derzeit und künftig durch die Verwaltung durchgeführt werden müssen (z. B. zusätzliche Kindertagesstätten, Bauhof, Schule, Wohnanlage Baumgartenstraße) wäre eine Realisierung in Eigenregie jedoch erst zu einem sehr späten Zeitpunkt möglich.

Variante 2:
Die Grundstücke werden zur Herstellung von Wohnraum in Erbpacht vergeben
Die Vergabe an Dritte bietet eine rasche Realisierung der Bauvorhaben ohne Belastung durch Investitionen und Personal. Die Grundstücke verbleiben auch langfristig im Eigentum der Gemeinde, sodass künftig gegebenenfalls auf andere Nutzungsbedarfe reagiert werden kann. Das Ortsentwicklungskonzept sieht eine aktive Steuerung und Mitgestaltung des Wohnraumangebots vor. Es sollten entsprechend einer vielfältigen Gesellschaft Angebote für
 
  • Gemeinschaftlich orientierte Wohnformen
  • Unterstützende/betreute Wohnformen
  • Neue Wohnformen für das Leben im Alter
  • Inklusive Wohnformen
  • Generationsübergreifende Wohnformen

hergestellt werden. Bei einer Vergabe in Erbpacht kann eine sog. Konzeptvergabe durchgeführt werden, bei welcher zur Durchsetzung der städtebaulichen Ziele bzw. der oben genannten Wohnraum-Angebote Vergabekriterien zur Auswahl eines geeigneten Konzepts festgesetzt werden.

Variante 3:
Veräußerung der Grundstücke zur Herstellung von Wohnraum
Eine Veräußerung der Grundstücke ist aus Sicht der Verwaltung für die Gemeinde nicht anzustreben. Bei einer Veräußerung kann die Marktgemeinde nur sehr begrenzt Einfluss auf das herzustellende Angebot nehmen und die städtebaulichen Ziele aus dem Ortsentwicklungskonzept gegebenenfalls nicht oder nur teilweise umsetzen. Es kann zudem nicht gewährleistet werden, dass auch langfristig preisgünstiger Wohnraum angeboten wird.

Empfehlung der Verwaltung:
Die Verwaltung empfiehlt zur langfristigen Sicherung preisgünstigen Wohnraums und zur Erreichung der städtebaulichen Ziele die Variante 2 (Vergabe der Grundstücke an Baugenossenschaften/Baugemeinschaften in Erbpacht) weiter zu verfolgen. Weiterhin wird empfohlen eine Konzeptvergabe durchzuführen.

Vergabeverfahren Grundstücksvergabe:
Zur Durchführung der Grundstücksvergabe stehen folgende Vergabeverfahren zur Verfügung:

  1. Direktvergabe (vergaberechtlich nur möglich wenn keine Bedingungen z. B. eigene Planungsziele damit verknüpft werden)

  1. Bieterverfahren (nur sinnvoll bei Verkauf, steht im Widerspruch zum Ziel günstigen Wohnraum zu schaffen)

c1) Konzeptvergabe mit Festpreis für Pachtzins und ausschließlicher Wertung der Konzeptqualität

c2) Konzeptvergabe mit anteiliger Wertung Pachtzins + Konzeptqualität

Die Verwaltung empfiehlt die Variante c1 (Konzeptvergabe mit Festpreis für Pachtzins) weiter zu verfolgen, da das Hauptaugenmerk auf der Schaffung günstigen Wohnraums liegen sollte und der Pachtzins daher möglichst gering angesetzt werden sollte. Über die Bewertung der Konzeptqualität können die Ziele der Ortsentwicklung realisiert werden und es verbleibt ein Innovations- und Gestaltungsspielraum für die Bewerber/Bieter. Es wird unter Beachtung des Ortsentwicklungskonzepts weiterhin empfohlen,  die Grundstücksvergabe auf Baugenossenschaften und Baugemeinschaften einzugrenzen.

Diskussionsverlauf

Die Fragen des Gremiums werden vom Bürgermeister sowie der Verwaltung ausführlich beantwortet. Zur Ausarbeitung eines Kriterienkataloges werden die Fraktionen darauf hingewiesen,
dass noch bis Ende Juli die Möglichkeit besteht, der Verwaltung Vorschläge vorzulegen.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat beschließt auf Empfehlung des Hauptausschusses, zur Herstellung von preisgünstigem Wohnraum die Vergabe der Flurstücke  Nr. 3828/5 und 3917/9 an Baugenossenschaften und/oder Baugemeinschaften in Erbpacht. Die Vergabe soll mittels einer sog. Konzeptvergabe mit Festpreis für den Pachtzins und ausschließlicher Bewertung der Konzeptqualität erfolgen. Es wird empfohlen die Verwaltung mit der Ausarbeitung von Kriterien für die Konzeptvergabe zu beauftragen.  

Abstimmungsergebnis
Dafür: 24, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird einstimmig angenommen.

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7. Antrag der FWG-Fraktion vom 23.07.18: Vergabekriterien von Bauland oder Wohnungen: Einheimischenmodell

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Hauptausschuss Hauptausschuss-Sitzung 02.07.2019 ö beschließend 3
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 7

Sachverhalt

Antragsgegenstand:
Die EU-Kommission hat aufgrund der bislang von den Gemeinden durchgeführten „Einheimischenmodelle“ ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland geführt. Auf der Grundlage des inzwischen getroffenen Urteils des Europäischen Gerichtshofes (EUGH v. 8.5.2013-C-197/11, C-203/11 „Flämisches Dekret“, EuZW 2013, 507) erarbeitete die Oberste Baubehörde des Bayer. Staatsministeriums Richtlinien für Einheimischenprogramme (sog. Leitlinienkompromiss). Diese neuen Richtlinien ermöglichen es nun den Gemeinden vergünstigt Bauland an Einheimische zu vergeben. Die FWG Fraktion beantragt die Aufstellung eines Kriterienkatalogs zur Anwendung für die Gemeinde für die Vergabe von Baugrundstücken unter Berücksichtigung der Richtlinien. Weiterhin wird beantragt, dass bei der Vergabe von Bauland oder Wohnungen geprüft werden soll, ob nach diesen Kriterien eine Vergabe an Einheimische in Betracht kommt und umgesetzt werden kann.

In den Verhandlungen zwischen der EU und Deutschland wurde für die Ausgestaltung von sog. Einheimischenmodellen ein  Leitlinien-Kompromiss entwickelt. Wesentliches Merkmal des Leitlinien Kompromisses ist die Eingrenzung der Zugangskriterien auf eine Vermögensobergrenze sowie eine Einkommensobergrenze. Das Vermögen des Bewerbers darf max. den Wert des Grundstücks betragen (nicht subventionierter Wert). Das Einkommen darf maximale die Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde (redaktionelle Anmerkung: Als Grundlage dient die Datenbank des Bayerischen Landesamts für Statistik in welcher die Lohn- und Einkommenssteuerstatistik der Kommunen eingesehen werden kann) betragen. Es gilt jedoch eine Kappungsgrenze für das durchschnittliche Jahreseinkommen von 51.000,00 € netto (entspricht Durchschnittseinkommen Bundesrepublik). Die Auswahlkriterien sind unterteilt in Ortsbezugskriterien (z. B. Wohnsitz, Arbeitsstelle, Ehrenamt) und Sozialkriterien (Vermögen/Einkommen, Familienstand, Kinder, Pflege, Behinderung). Die Ortsbezugskriterien dürfen max. 50 % der Gesamtbewertung betragen.

Stellungnahme der Verwaltung

Es besteht im Umland von München oftmals die Problematik, dass eine Finanzierung selbst bei Einheimischenvergünstigung aufgrund der sehr hohen Grundstückspreise scheitert. In solchen Fällen bzw.  können alternativ auch Geschosswohnungen oder Grundstücke in Erbpacht im Einheimischenmodell vergeben werden.

Es sollte beachtet werden, dass das Einheimischemodell lediglich eine der Möglichkeiten der Gemeinde ist, mit eigenen Mitteln auch langfristig günstigen Wohnraum zu fördern. Für eine bedarfsgerechte und ausgewogene Sozialstruktur sollten grundsätzlich alle zur Verfügung stehenden Möglichkeiten in die Erwägungen mit einbezogen werden. Weitere Möglichkeiten zur Förderung preisgünstigen Wohnraums wären z. B. (nicht abschließend):
  • Bei Bau von Wohnungen durch die Gemeinde: Angebot preisgedämpfter Mieten durch Förderprogramme wie z. B. Kommunales Wohnraumförderprogramm (KommWFP)
  • Bei Verkauf an Dritte: Verpflichtung zur kostengünstigen Herstellung, Verpflichtung zur Realisierung von Anteilen im öffentlich geförderten Wohnungsbau, Verpflichtung zur Vergabe an sozial Berechtigte bzw. weniger begüterte Personen, vertragliche Sicherung von Miethöhenbegrenzungen
  • Einheimischenmodell für Eigentumswohnungen (Subventionierung durch Unterwert-Verkauf)

Je nach spezifischer städtebaulicher Ausgangslage benötigt die Marktgemeinde Gestaltungsspielraum um sowohl preisgünstigen Wohnraum, als auch eine nachhaltige Sozialstruktur zu schaffen.
Grundsätzlich sieht das Ortsentwicklungskonzept aufgrund des hohen Bedarfs an kleinen Wohneinheiten (2/3 der Holzkirchner wohnen in 1-3 Zimmerwohnungen die jedoch nur 1/3 des Wohnraumangebots ausmachen) nur eine untergeordnete Rolle für die Vergabe im Einheimischenmodell für Einzel-, Doppel-, und Reihenhäuser. Daher sollte das Einheimischenmodell nach Möglichkeit für die Vergabe von Geschosswohnungen angewendet werden. Auch vor dem Hintergrund der gestiegenen Bau- und Grundstückspreise sind Modelle wie der kommunale Wohnungsbau, das genossenschaftliche Bauen oder der Bau von Werkswohnungen zur Umsetzung der städtebaulichen Ziele (günstiger Wohnraum für Einkommensschwache) in einem größeren Anteil anzustreben.

Diskussionsverlauf

Die Fragen des Gremiums werden von der Verwaltung ausführlich beantwortet.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat beauftragt die Verwaltung einen Kriterienkatalog für ein Einheimischenmodell unter Berücksichtigung der Anforderung aus dem Leitlinienkompromiss zu erarbeiten. Bei der Konzeption zur Schaffung von Wohnraum für untere Einkommensgruppen soll neben den Möglichkeiten wie z. B. kommunaler Wohnungsbau, genossenschaftliches Wohnen und geförderter Wohnraum auch die Vergabe von Grundstücken/Wohnungen im Einheimischenmodell berücksichtigt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 22, Dagegen: 2

Abstimmungsbemerkung/Beschluss
Der Beschlussvorschlag wird angenommen.

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8. Unvorhergesehenes

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 8
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9. Informationen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 9
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10. Wünsche / Anfragen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Marktgemeinderat Marktgemeinderatssitzung 16.07.2019 ö 10
Datenstand vom 05.08.2019 09:30 Uhr