Das Plangebiet gliedert sich in zwei Teilbereiche: der nördliche Teilbereich mit Grafenburg und den angrenzenden Hanglagen sowie der südliche Teilbereich mit einer kleinteiligeren Bebauung nördlich der Franz-Huber-Straße, nördlich des Bergwegs sowie südlich der Mühlauer Straße. Diese Gliederung spiegelt sich bereits in den Festsetzungen des Bebauungsplans wieder. Zur spezifischen Berücksichtigung der Anforderungen beider Teilbereiche sollten diese gesondert überplant, der Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgeteilt und fortan mit zwei Bebauungsplänen überplant werden:
- Der Bebauungsplan des nördlichen Teilbereichs (Grafenburg mit Hanglagen) umfasst die Grundstücke Fl.Nrn. 904/4 Teilfläche, 906/2 Teilfläche, 906/5, 906/9, 906/11, 906/16, 906/17, 908 Teilfläche, 912/5, 912/25, 912/26, 912/27, 912/28 und 912/29, alle Gemarkung Kiefersfelden, und wird als Bebauungsplan „Grafenburg“ bezeichnet.
Abbildung: Geltungsbereich des Bebauungsplans „Grafenburg“ (schwarze Umrandung) mit bisherigem Geltungsbereich (rote Umrandung) sowie Gemeindegrenze (violette Umrandung), ohne Maßstab, Quelle: Bayerische Vermessungsverwaltung, Stand 04/2020
- Der Bebauungsplan des südlichen Teilbereichs (bebaute Bereiche nördlich der Franz-Huber-Straße, nördlich des Bergwegs sowie südlich der Mühlauer Straße) umfasst die Grundstücke Fl.Nrn. 803 Teilfläche, 816/3 Teilfläche, 816/5, 815 Teilfläche, 817, 817/1, 828 Teilfläche, 906/2 Teilfläche, 906/4, 906/6, 906/7, 906/12, 906/14, 906/15, 907 und 908 Teilfläche, alle Gemarkung Kiefersfelden, und wird wie der bisherige Bebauungsplan bezeichnet.
Abbildung: Geltungsbereich des Bebauungsplans „Mühlbach – nördlicher Ortsrand“ für das Gebiet zwischen Mühlauer Straße, Bergweg und Franz-Huber-Straße in Mühlbach (schwarze Umrandung) mit bisherigem Geltungsbereich (rote Umrandung) sowie Gemeindegrenze (violette Umrandung), ohne Maßstab, Quelle: Bayerische Vermessungsverwaltung, Stand 04/2020
Damit kann gewährleistet werden, dass der Gebietscharakter der jeweiligen Teilbereiche angemessen berücksichtigt wird.
Der Bebauungsplan „Grafenburg“ sollte weiterhin als qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt werden. Aufgrund der vorhandenen Nutzung sollte im südlichen Bereich keine Art der baulichen Nutzung mehr festgesetzt werden. Die gewachsenen Strukturen mit einer mehrheitlichen Wohnnutzung und einem untergeordneten Anteil gewerblicher Nutzungen rechtfertigen nicht die Festsetzung eines Mischgebiets. Die gewerblichen Nutzungen sollen jedoch erhalten bleiben. Der Bebauungsplan für das Gebiet zwischen Mühlauer Straße, Bergweg und Franz-Huber-Straße in Mühlbach (südlicher Teilbereich) sollte daher als einfacher Bebauungsplan „Mühlbach – nördlicher Ortsrand“ aufgestellt werden. Die Beurteilung der zulässigen Art der baulichen Nutzung erfolgt dann nach § 34 BauGB.
Darüber hinaus sollte für den südlichen Teilbereich statt einer Grundfläche (GR) eine Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt werden. Dies führt zu einer einheitlicheren Handhabung der dort vorhandenen Grundstücke. Dabei sollte im östlichen Bereich (Bergweg 6 bis Franz-Huber-Straße 8) aufgrund der vorhandenen Bebauungsstruktur eine höhere GRZ festgesetzt werden. Eine niedrigere GRZ im westlichen Bereich begründet sich durch die dort vorhandenen ausgeprägten Hanglangen und der damit verbundenen erschwerten Erschließungsmöglichkeiten der Grundstücke. Die Bestandsorientierenden Festsetzungen der Baugrenzen sollten im Hinblick auf die Erhaltung des prägenden Orts- und Landschaftsbildes jedoch erhalten bleiben. Zur Abgrenzung der Baugrundstücke und zur Freihaltung von Bebauung sollten in sehr steilen Hanglagen private Grünflächen festgesetzt werden.
Im Hinblick auf die Bestandsbebauung sollten im nördlichen Teilbereich (Bebauungsplan „Grafenburg“) nur Einzelhäuser zulässig sein.
Im Hinblick auf die Teilung des Geltungsbereichs in zwei eigenständige Bebauungspläne sollten die Überschreitungsmöglichkeiten der Baugrenzen an die jeweilige Situation angepasst werden. Im südlichen Teilbereich (bebaute Bereiche nördlich der Franz-Huber-Straße, nördlich des Bergwegs, sowie südlich der Mühlauer Straße) sollten dahingehend die Baufenster der Mühlauer Str. 13 und Mühlauer Str. 17 bzgl. der erdgeschossigen Anbauten im Süden reduziert werden. Eine Überschreitungsmöglichkeit für erdgeschossige Anbauten sollte dementsprechend ergänzt werden. Der Bestand wird somit berücksichtigt, eine zusätzliche Aufstockung dieser Bereiche ist dann nicht möglich. Ferner sollte für Überschreitungen der Baugrenze durch erdgeschossigen Anbauten und Wintergärten ein Mindestabstand von 5 m zu öffentlichen Verkehrsflächen und Wasserflächen eingehalten werden.
Der Gemeinderat beschließt, das Plangebiet fortan in zwei Teilbereiche aufzuteilen. Der südliche Teilbereich behält die bisherige Bezeichnung des Bebauungsplans „Mühlbach – nördlicher Ortsrand“, der nördliche Teilbereich erhält die Bezeichnung Bebauungsplan „Grafenburg“. Die Planunterlagen werden entsprechend angepasst.
