Datum: 07.03.2016
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal (Feuerwehrhaus)
Gremium: Gemeinderat
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:25 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung


Öffentliche Sitzung

TOP-Nr. Bezeichnung
1 Mitteilungen
2 Genehmigung des Protokolls vom 22.02.2016
3 Zukunft Eigenbetrieb Seniorenheim St. Josef
3.1 Machbarkeitsstudie Bauvorhaben
3.2 Vorschlag Pfarrer Resslhuber Stiftung
3.2.1 Eckdaten Mietvertrag
3.2.2 Förderung Ersatzbau
3.2.3 Benennung Stiftungsbeirat
3.2.4 Grundstückstausch
3.2.5 Abriss Nebengebäude
4 Anfragen / Anträge

zum Seitenanfang

1. Mitteilungen

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö informativ 1

Sachverhalt

Erster Bürgermeister Springer gibt bekannt, dass das Ergebnis der Städtebaulichen Voruntersuchung zum Areal „ Festwiese“ von den Architekten Hein-Ho efelmayr vorliegt. Der Gemeinderat erhält dieses Ergebnis, um eine Vorauswahl betreffend der vorgeschlagenen Bebauung treffen zu können.

zum Seitenanfang

2. Genehmigung des Protokolls vom 22.02.2016

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö beschließend 2

Sachverhalt

Das Protokoll wurde zusammen mit der Ladung an die Mitglieder des Gemeinderates versandt.

Beschluss

Der Gemeinderat stimmt dem öffentlichen Teilen des Protokolls vom 22.02 .2016 zu.

Abstimmungsergebnis
Mehrheitlich angenommen

zum Seitenanfang

3. Zukunft Eigenbetrieb Seniorenheim St. Josef

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3

Sachverhalt

In der Sitzung vom 28.09.2015 hat der Gemeinderat der Verwaltung den Auftrag erteilt hinsichtlich eines Ersatzbaues für das Seniorenheim St. Josef Verhandlungen aufzunehmen. In der Zwischenzeit konnten zahlreiche Fragestellungen hierzu geklärt und ein Konzept für die Umsetzung entwickelt werden.

Auf Grund der umfangreichen Thematik und den dazu notwendigen Einzelbeschlüssen soll in der heutigen Sitzung der Gemeinderat über das Grundkonzept und zahlreiche Einzelfragen informiert werden. Eine Beschlussfassung sollte ggf. erst in der nächsten Gemeinderatssitzung am 21.03.2016 erfolgen. Damit besteht die Möglichkeit evtl. aufgeworfene Fragen in der Zwischenzeit noch abzuklären.

zum Seitenanfang

3.1. Machbarkeitsstudie Bauvorhaben

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.1
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.1

Sachverhalt

Auf Grundlage der dem Gemeinderat bereits vorgestellten Machbarkeitsstudie wurden durch das Architekturbüro Hein-Höfelmayr die Vorplanungen weiterentwickelt. Nachdem die Baukosten ausschlaggebend für den zukünftigen Investitionskostentagessatzes der Bewohner des Hauses sind, wurde letztendlich nur mehr die deutlich günstigere dreigeschossige Variante verfolgt. Andere Varianten wie vollständig ebenerdig oder zweigeschossig wurden nach nochmaliger Überprüfung der Grobkostenschätzung nicht mehr weiterentwickelt, da die Kosten hierfür bei gleichen gewonnenen Nutzflächen immer über denen eines dreigeschossigen Baukörpers lagen. In der Anlage ist der derzeitige Stand der Vorplanungen ersichtlich.

Auf Grund der vorgenommenen Streichungen bzw. Umplanungen werden die reinen Baukosten des Projektes (Kostengruppen 3+4 DIN 276) auf derzeit 3.500.000 € (das entspricht 89.750 € pro Pflegeplatz) geschätzt. Dies würde zu Bruttokosten (schlüsselfertiges Gebäude einschließlich aller Nebenkosten) von geschätzten 4.550.000 € führen.

Auf Grund dieser Kostenschätzung ist der EU-Schwellenwert für VOF-Verfahren überschritten. Die Planungsleistung für dieses Bauvorhaben müssten somit grundsätzlich bereits europaweit ausgeschrieben werden.

zum Seitenanfang

3.2. Vorschlag Pfarrer Resslhuber Stiftung

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2

Sachverhalt

Ein möglicher Ersatzbau für das bestehende Hauptgebäude des Seniorenheim St. Josefs kann nicht auf eigenem Grund erfolgen. Aus diesem Grund wurde mit der Pfarrer Resslhuber Stiftung über die Nutzung/Kauf des Grundstückes FlNr. 64/2 und 62 verhandelt.


Die Pfarrer Resslhuber Stiftung ist grundsätzlich bereit die Grundstücke für den Ersatzbau im Wege der Erbpacht der Gemeinde zur Verfügung zu stellen. Der Stiftungsrat betont aber gleichzeitig, dass dieses Angebot auf den Eigenbetrieb Seniorenheim St. Josef beschränkt ist. Einem freien Investor kann auf Grund der Stiftungssatzung und des Stiftungsrechtes diese Möglichkeit nicht eingeräumt werden. Ein Verkauf des Grundstückes wird aus dem gleichen Gründen ebenfalls nicht in Betracht gezogen.

Während der weiteren Verhandlungen hat sich hierzu allerdings eine zusätzliche Option entwickelt. Die Pfarrer Resslhuber Stiftung bietet der Gemeinde an den Ersatzbau zu erstellen. Zur Absicherung der hierfür notwendigen Finanzierung könnte ein Mietvertrag über die Dauer von 25 Jahren geschlossen werden.

zum Seitenanfang

3.2.1. Eckdaten Mietvertrag

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2.1
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2.1

Sachverhalt

Die Stiftung hat durch die Kirschner Wirtschaftstreuhand AG, Herrn Unterforsthuber eine vorläufige Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen lassen. Auch für die Stiftung besteht die Möglichkeit eine günstige Finanzierung (Top 3.2.2) zu erhalten. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung kommt zu einem positiven Ergebnis, wenn die Stiftung über einen Mietvertrag mit 25jähriger Laufzeit die Baukosten zzgl. der Finanzierungskosten umlegen kann. Die Höhe der Jahresmiete würde der Eigenbetrieb Seniorenheim St. Josef dann über den Investitionskostentagessatz auf die Bewohner weiterverrechnen.

Vor Abschluss des Mietvertrages bzw. der Vereinbarung der Miethöhe müssen die Baukosten ermittelt werden. Da die Stiftung grundsätzlich nicht an das Vergaberecht gebunden ist, müsste sie für das Bauvorhaben kein öffentliches Ausschreibungsverfahren durchführen. Aus Gründen der Transparenz und der Kostensicherheit ist aber geplant analog einer beschränkten oder öffentlichen Ausschreibung alle einzelnen Gewerke bis zur vollständigen Fertigstellung des Gebäudes an einem Stichtag durchzuführen. Zusätzlich würde so auch die Möglichkeit geboten, dass ein Generalunternehmer das Vorhaben komplett durchführt, sofern sein Angebot das wirtschaftslichste wäre. Dies erfordert im Vorfeld die Erstellung einer vollständigen Werkplanung, die auch während der Bauphase nicht mehr abgeändert werden sollte. Nach Prüfung der Angebotssummen könnte die Vereinbarung über die jährliche Miete erfolgen, in der Folge kann dann auch der Eigenbetrieb mit dem Bezirk Niederbayern eine Tagessatzvereinbarung treffen. Die KPWT AG würde das gesamte Verfahren als Wirtschaftsprüfer sowohl aus Sicht des Eigenbetriebes als auch für die Stiftung begleiten. 

zum Seitenanfang

3.2.2. Förderung Ersatzbau

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2.2
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2.2

Sachverhalt

Teil A)
Verlässlichere Zahlen sowohl für die weiteren Berechnungen Miethöhe als auch Investitionskostentagessatz können auf Basis des Ergebnisses der Machbarkeitsstudie nicht mehr ermittelt werden. Hieraus kann die Baukostenschätzung nur auf Grundlage der Kubaturberechnung erfolgen. Eine Kostenschätzung entsprechend DIN 276 nach Einzelgewerken ist erst nach Erstellung einer Entwurfsplanung (Lph 3 nach HOAI) möglich. Diese wird aber zwingend für das gesamte weitere Verfahren (Anträge, Finanzierung, usw.) benötigt.
Das Architekturbüro Hein-Höflmayer hat der Stiftung ein Pauschalangebot bis zur Lph 3 bzw. Lph 4 (Genehmigungsplanung) gemacht (Eckdaten können in nichtöffentlicher Sitzung genannt werden). Die Stiftung bittet die Gemeinde um Gewährung eines Zuschusses in Höhe von 70.000 Euro, damit sie die Entwurfsplanung für das Vorhaben in Auftrag geben kann. Sollte es in der Folge tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages kommen, würde der Zuschuss zur Reduzierung der zu verrechnenden Baukosten führen.
Bei geschätzten 3.500.000 € Nettobaukosten ergäben sich bei einem durch die Gemeinde vereinbarten Honorar nach HOAI 2013 folgende Beträge:
1. Grundlagenermittlung
2%
7.846,60€
2. Vorplanung
7%
27.463,08€
3. Entwurfsplanung
15%
58.849,46€

24%
94.159,14€
Teil B)
Zur Finanzierung des Vorhabens möchte die Pfarrer Resslhuber Stiftung bei der Reg. v. Niederbayern einen Antrag auf Gewährung eines Förderdarlehens stellen. Entsprechend der Hinweise zum Verfahren bei der Vergabe von Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen und Ersatzneubauten von stationären Altenpflegeeinrichtungen ist die Gewährung dieses zinsverbilligten Darlehens (Konditionen derzeit 30 Jahre Laufzeit, 5 Jahre Tilgungsfrei, 10 jährige Zinsbindung auf 0,9 %, für 100 % der förderfähigen Kosten) wahrscheinlich, wenn die Wohnsitzgemeinde eine Bürgschaft zur Absicherung dieses Darlehens gewährt. Zugleich weist die Kommune damit nach, dass sie den Neubau der Einrichtung für erforderlich hält.  Die Pfarrer Resslhuber Stiftung bittet die Gemeinde deshalb um die Zusicherung, dass im Falle der Realisierung des Vorhabens, die Gemeinde entsprechend ihrer Deminimis-Richtlinien 80 % des zu beantragenden Darlehens mit einer Bürgschaft absichern würde. Für die erforderliche Restabsicherung des Darlehens würde die Pfarrer-Resslhuber-Stiftung banküblich eine Grundschuldeintragung vornehmen.

zum Seitenanfang

3.2.3. Benennung Stiftungsbeirat

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2.3
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2.3

Sachverhalt

Die Pfarrer Resslhuber Stiftung würde für das gesamte Vorhaben einen Stiftungsbeirat institutionieren. Der Stiftungsbeirat soll das gesamte Vorhaben verantwortlich begleiten. In diesem sollte die Gemeinde durch Mitglieder des Gemeinderates paritätisch vertreten sein. Die Stiftung bittet je Fraktion einen Vertreter für den Stiftungsbeirat zu benennen. Damit könnte bereits bei der Planungsphase auch sichergestellt werden, dass die Interessen des Eigenbetriebes an einem wirtschaftlichen Baukörper beachtet werden. 

zum Seitenanfang

3.2.4. Grundstückstausch

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2.4
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2.4

Sachverhalt

Die Gemeinde hat mit der Pfarrer-Resslhuber-Stiftung im Februar 2013 einen Erbpachtvertrag über die für den Kindergartenneu- bzw. umbau benötigten Flächen geschlossen. Diese Flächen könnten mit der im Gemeindebesitz stehenden und für den Ersatzneubau benötigten Fläche getauscht werden.

zum Seitenanfang

3.2.5. Abriss Nebengebäude

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö 3.2.5
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 21.03.2016 ö 3.2.5

Sachverhalt

Im Vorfeld der Erstellung des Ersatzneubaus ist der Abriss des bestehenden Nebengebäudes zu klären. Das Dach des Nebengebäudes wurde durch die Gemeinde an die Zukunftsenergie Kirchdorf GmbH zur Errichtung einer Photovoltaikanlage für die Dauer von 20 Jahren verpachtet. Die Zukunftsenergie Kirchdorf GmbH ist mit der kostenfreien Auflösung des Pachtvertrages einverstanden, wenn die Gemeinde ihr zugleich für die Restpachtdauer das Dach des benachbarten Kindergartens St. Martin zur Verfügung stellt. Nach Rücksprache mit E.on Bayern kann die Einspeisezusage auf dieses Gebäude übertragen werden. Die Zukunftsenergie Kirchdorf GmbH würde den Umbau der Anlage während der Wintermonate durchführen.

zum Seitenanfang

4. Anfragen / Anträge

Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Sitzung des Gemeinderates 07.03.2016 ö informativ 4
Datenstand vom 22.03.2016 16:18 Uhr