Der Vorsitzende berichtet, in der vergangenen Woche ging noch ein Bauantrag für die Schützenstraße 9 mit verschiedenen Befreiungen ein. Nachdem die Ladungsfrist für die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses bereits verstrichen war, konnte dieser Punkt nicht mehr auf die Tagesordnung für den Ausschuss aufgenommen werden. Alle Antragspunkte sind bereits realisiert und sollen nachträglich befreit werden.
Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Unterer Steig“. Das auf dem Grundstück bestehende Wohnhaus wurde im Jahr 2021 fertiggestellt. Danach wurde ein Landschaftsbauer beauftragt die Außenanlage zu gestalten, welches aufgrund der Hanglage eine Herausforderung war.
Bei einer Baukontrolle durch das Landratsamt Würzburg wurden Abweichungen gegenüber dem Bebauungsplan festgestellt, weshalb die Bauherren die Außenanlage durch einen Vermesser haben aufnehmen lassen.
Ein Architekt erstellte Planunterlagen für die Außenanlage, welche dem Landratsamt Würzburg vorgelegt wurden.
Der Bau- und Planungsausschuss führt eine Ortseinsicht am Anwesen der Antragsteller durch. Hierzu ist auch der mit den Planunterlagen beauftragte Architekt Ralf Gärtner, Gärtner Architekten PartGmbB Höchberg anwesend um aufkommende Fragen beantworten zu kommen. Die Antragstellerin ist ebenfalls anwesend.
Herr Kirchheimer von der Gemeindeverwaltung stellt die unten aufgeführten Punkte, welche vom örtlichen Bebauungsplan abweichen und nicht dem Bebauungsplan entsprechen vor (GRZ, Stützmauerhöhe, Abstandflächen, Baugrenzen). Für die übrig aufgeführten Punkte ist das Landratsamt Würzburg als Genehmigungsbehörde zuständig und muss eine Entscheidung treffen (Abstandflächen Nachbargrundstücke, Stützmauerhöhe, Absturzsicherung, Wärmepumpe an Grundstücksgrenze).
Folgende Abweichungen und Befreiungen werden beantragt:
1. Antrag auf Abweichung von Art. 36 BayBO Absturzsicherung auf Höhe des Pools:
Es handelt sich hier um einen Privatbau und nicht um ein öffentliches Gebäude, bei dem davon ausgegangen werden kann, dass nur ortskundige Personen zu erwarten sind. Die Bauherren plädieren auf Eigenverantwortung für die Verkehrssicherheit der eigenen Familie und aller Besucher. Im Haushalt leben keine Kleinkinder. Die Bauherren haben sich aus diesem Grund für eine natürliche Hecke als Abgrenzung bzw. Absturzsicherung entschieden.
Es wird beantragt, dass dies abweichend von Art. 36 BayBO so ausgeführt werden kann (Hecke statt Absturzsicherung).
Die Entscheidung über die Anbringung einer Absturzsicherung obliegt dem Landratsamt Würzburg.
2. Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, Überschreitung der GRZ II:
Der Bebauungsplan ist aus dem Jahr von 1976. In der (dafür heranzuziehenden) BauNVO von 1962 ist die GRZ II nicht geregelt. Mit der 3. Änderung von 1995 wurde die GRZ und GFZ festgesetzt, somit muss die BauNVO von 1990 berücksichtigt werden.
Die GRZ II ist mit 0,6 festgelegt. Ohne den Stützmauern liegt die GRZ II bei 0,60. Mit allen Stützmauern (83,65 m², N+O+S+W) liegt die GRZ II bei 0,68. Das Hanggrundstück wurde mit regionalen und nachhaltigen Muschelkalkquadern abgefangen. Alternativ hätte man auch L-Steine verwenden können um die GRZ II möglichst klein zu halten. In den Fugen der Quader setzt sich mit der Zeit Bewuchs an, sodass Teile der Muschelkalkquader auch als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna gesehen werden kann.
Es wird beantragt, dass die GRZ II geringfügig (um 0,08) überschritten werden darf. Durch die Befreiung von dieser Festsetzung werden die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt.
Der Bau-und Planungsausschuss empfiehlt dem Antrag auf Befreiung über die Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ II) im Bereich den Stützmauern zuzustimmen.
3. Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, Stützmauern über 1,00 m an der Grenze zum Nachbarn FI.-Nr. 1434/1 und 1434:
Laut Bebauungsplan sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,00 m zulässig. Bei Stützmauern über 1,00 m entscheidet die Gemeinde über geländebedingte Ausnahmen. Entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbarn (beider Grundstücke) ist die Natursteinmauer an den Hochpunkten höher und an den Tiefpunkten niedriger als die laut B-Plan zulässigen 1,0 m. Das ergibt sich aus der Topographie des Grundstücks. Die mittlere Höhe der Stützmauer hat ca. die vorgegebene Höhe von etwa 1,00 m laut B-Plan. Lediglich im unteren steilen Abschnitt des Grundstücks wächst die Höhe der Stützmauer auf Grund der Geländesituation auf bis zu 2,12 m an. In diesem Bereich des Grundstücks ist laut Bebauungsplan eine Garage zulässig. Die Grenzwand der Garage wäre höher als die Stützmauer aus Naturstein.
Hiermit wird beantragt, dass die Stützmauer an der Grenze zum Nachbarn FI.-Nr. 1434 und FI.-Nr. 1434/1 höher als 1,0 m sein darf (siehe Planzeichnung). Durch die Befreiung von dieser Festsetzung werden die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt.
Das Landratsamt Würzburg muss die betroffenen Grundstückseigentümer am Verfahren beteiligen und entscheiden wie weit diese aufgrund der Stützmauererhöhung eingeschränkt werden.
4. Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, Stützmauern über 1,00 m an der Grenze zur Remlinger Straße FI.-Nr. 391/1:
Laut Bebauungsplan sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,00 m zulässig. Bei Stützmauern über 1,00 m entscheidet die Gemeinde über geländebedingte Ausnahmen. Entlang der Grundstücksgrenze zur Remlinger Straße wurde eine Natursteinmauer mit zwei Versätzen in der Horizontalen errichtet. Addiert man die ersten beiden (Teil-)Mauern, die in einem Abstand von 1,50 m stehen, beträgt die Höhe ca. 2,41 m. Addiert man die Höhe der drei versetzten (Teil-)Mauern, ergibt sich eine Höhe von bis zu ca. 3,65 m (siehe Ansicht von Süden).
Die anfallenden Abstandsflächen fallen auf öffentlichen Grund. Die Abstandsflächen werden somit eingehalten. In diesem Bereich des Grundstücks ist lt. Bebauungsplan eine Garage zulässig. Die zulässige Garage hätte eine massivere Wirkung, als die zurückversetzte Natursteinwand, weil diese auf jeder Abtreppung bepflanzt ist. Die Natursteinwand bietet Lebensraum für Flora und Fauna und ist damit förderlich für die Biodiversität.
Hiermit wird beantragt, dass die Stützmauer an der Grenze zur Remlinger Straße über 1,00 m sein darf (siehe Planzeichnung). Durch die Befreiung von dieser Festsetzung werden die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt.
Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt aufgrund der Topographie des Geländes und unter Berücksichtigung der Nachbargrundstücke im weiteren Straßenverlauf der Befreiung zuzustimmen.
5. Antrag auf Abweichung von § 23 Abs. 5 BauNVO, Stützmauern über 2,00 m an der Grenze zur Remlinger Straße FI.-Nr. 391/1:
Laut §23 Abs. 5 BauNVO in Verbindung mit Art. 6 Abs. 7 S.3 BauBO sind Stützmauern außerhalb der Baugrenze bis zu einer Höhe von 2,00 m zulässig. Entlang der Grundstücksgrenze zur Remlinger Straße wurde eine Natursteinmauer mit zwei Versätzen in der Horizontalen errichtet. Addiert man die ersten beiden (Teil-) Mauern, die in einem Abstand von 1,50 m stehen, beträgt die Höhe ca. 2,41 m. Addiert man die Höhe der drei versetzten (Teil-)Mauern, ergibt sich eine Höhe von bis zu ca. 3,65 m (siehe Ansicht von Süden).
In diesem Bereich des Grundstücks ist lt. Bebauungsplan eine Garage zulässig. Die zulässige Garage hätte eine massivere Wirkung, als die zurückversetzte Natursteinwand, weil diese auf jeder Abtreppung bepflanzt ist. Die Stützmauer ist hinsichtlich der
erforderlichen Abstandsflächen unproblematisch. Die Natursteinwand bietet Lebensraum für Flora und Fauna und ist damit förderlich für die Biodiversität.
Hiermit wird beantragt, dass die Stützmauer an der Grenze zur Remlinger Straße außerhalb der Baugrenzen mit einer Höhe von bis zu ca. 3,65 m errichtet werden darf (siehe Planzeichnung).
Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt der Abweichung zum Erstellen der Stützmauer an der Grenze zur Remlinger Straße außerhalb der Baugrenze zuzustimmen.
6. Antrag auf Abweichung von BayBO Art. 6 Abs. 2 und Ab. 3, Abstandsflächenüberschreitung zu FI.-Nr. 1434/1:
Die Stützmauer zum Grundstück FI.-Nr. 1434/1 ist in einem kleinen Teilbereich, auf Grund der Topographie des natürlichen Geländes, auf einer Breite von ca. 17 cm höher als 2,00 m. Somit wirft dieser Mauerbereich Abstandsflächen. Laut Bebauungsplan ist an dieser Stelle eine Garage zulässig. Für die zulässige Garage würden bei einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3,00 m keine Abstandsflächen berechnet werden. Die Wirkung der Garage wäre wesentlich massiver als die der abgetreppten Stützmauer.
Hiermit wird beantragt, dass die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück fallen dürfen. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Belichtung und Belüftung. Die Abweichung ist unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Die Entscheidung bezüglich der Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück obliegt dem Landratsamt Würzburg.
7. Antrag auf Abweichung von § 23 Abs. 5 BauNVO, Stützmauern über 2,00 m an der Grenze zu FI.-Nr. 1434/1:
Laut § 23 Abs. 5 BauNVO in Verbindung mit Art. 6 Abs. 7 S.3 BauBO sind Stützmauern außerhalb der Baugrenze bis zu einer Höhe von 2,0 m zulässig. Die Stützmauer zum Grundstück FI.-Nr. 1434/1 ist in einem kleinen Teilbereich, auf Grund der Topographie des natürlichen Geländes, auf einer Breite von ca. 17 cm höher als 2,00 m.
Laut Bebauungsplan ist an dieser Stelle eine Garage zulässig. Für die Garage wäre eine mittlere Wandhöhe bis zu 3,00 m zulässig. Die Wirkung der Garage wäre wesentlich massiver als die der abgetreppten Stützmauer bzw. des o.g. Teilbereichs der Mauer, der über 2,00 m hoch ist.
Hiermit wird beantragt, dass an der Grundstücksgrenze zu FI.-Nr.1434/1 eine Stützmauer außerhalb der Baugrenzen errichtet werden darf, die teilweise über 2,00 m hoch ist.
Das Landratsamt Würzburg muss die betroffenen Grundstückseigentümer am Verfahren beteiligen und entscheiden wie weit diese aufgrund der Stützmauererhöhung eingeschränkt werden.
8. Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, Stützmauern über 1,00 m an der Grenze zum Nachbarn FI.-Nr. 1431/1:
Laut Bebauungsplan sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 1,00 m zulässig. Bei Stützmauern über 1,00 m entscheidet die Gemeinde über geländebedingte Ausnahmen. Entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbarn FI.-Nr. 1431/1 ist die Natursteinmauer an den Hochpunkten höher und an den Tiefpunkten niedriger als die laut B-Plan zulässigen 1,00 m. Das ergibt sich aus der Topographie des Grundstücks.
Die mittlere Höhe der Stützmauer hat ca. die vorgegebene Höhe von etwa 1,00 m laut B- Plan. Durch die Schichtung der Kalksteinblöcke ergeben sich Abweichungen von der zulässigen Maximalhöhe der Stützmauer von bis zu 0,54 m. Die Abweichungen entstehen vor allem durch das starke Gefälle des Geländes an dieser Stelle.
Hiermit wird beantragt, dass die Stützmauer an der Grenze zum Nachbarn FI.-Nr. 1431/1 höher als 1,0 m sein darf (siehe Planzeichnung). Durch die Befreiung von dieser Festsetzung werden die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt.
Die Entscheidung obliegt dem Landratsamt Würzburg.
9. Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, Überschreitung der Baufeldgrenzen:
An der südlichen Seite des Wohnhauses wurde ein Schwimmbecken mit einem Abstand von min. 4,80 m außerhalb des Baufeldes errichtet. Das Becken hat eine Fläche von 32.18 m2
(Volumen unter 100 m³). Der Abstand zur Nachbargrundstückgrenze beträgt min. 4,56 m
und zur Remlinger Straße min. 3,99 m. Zwischen dem Becken und der Nachbargrenze wurden zwei Reihen von Bäumen gepflanzt, die als Sichtschutz dienen.
Hiermit wird beantragt, dass das Becken, wie zeichnerisch dargestellt, außerhalb der Baugrenzen errichtet werden darf. Durch die Befreiung von dieser Festsetzung werden die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht berührt.
Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt der Überschreitung der Baufeldgrenzen für das Schwimmbecken zuzustimmen.
10. Antrag auf Abweichung vom Mindestabstand (3,0 m) von der Grundstücksgrenze für die Wärmepumpe des Schwimmbeckens:
Die Wärmepumpe für den Pool befindet sich näher als 3,00 m an der Grundstücksgrenze. Dies ist grundsätzlich nicht zulässig. Aktuell findet in der Politik jedoch eine Neubewertung der Sachlage statt, um die Energiewende nicht zu gefährden. Aus diesem Anlass entschärft das Rundschreiben StMB-24-4101-10-25-89 die Abstandsregelungen für Wärmepumpen.
Nachdem die Wärmepumpe ausschließlich den Pool beheizt, läuft diese nur tagsüber, damit der Strom aus der Photovoltaikanlage genutzt werden kann. Außerdem liegt diese Wärmepumpe weit außerhalb der Baugrenzen, sodass eine Lärmbelästigung am Nachbarhaus ausgeschlossen werden kann.
Es wird beantragt, dass die Wärmepumpe so errichtet werden darf, wie sie in der Planzeichnung dargestellt ist. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Belichtung und Belüftung. Die Abweichung ist unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Zu diesem Punkt gibt es mittlerweile eindeutige Rechtsprechungen, welche Wärmepumpen an Grundstücksgrenzen zulassen. Die Endgültige Entscheidung hierzu trift das Landratsamt Würzburg.
Nach anschließender intensiver Diskussion in der Ratsstube wird seitens des Bau- und Planungsausschusses mehrheitlich empfohlen den Punkten, welche vom Gemeinderat entschieden werden können, zuzustimmen.