Mit Inkrafttreten des Ersten Modernisierungsgesetzes Bayern am 1. Januar 2025 wurden wesentliche Änderungen in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) vorgenommen. Diese Änderungen betreffen insbesondere die kommunalen Satzungen in den Bereichen Stellplatzpflicht, Kinderspielplätze und Freiflächenbegrünung. Die Änderungen treten zum 1. Oktober 2025 in Kraft, wobei eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025 gewährt wird, um bestehende Satzungen anzupassen.
Ziel ist es, denn Wohnungsbau in Bayern zu beschleunigen, bürokratische Hürden abzubauen und
Kommunen mehr Gestaltungsspielraum zu geben.
Auswirkungen auf kommunale Satzungen:
- Stellplatzpflicht
- Kommunale Entscheidung: Die allgemeine Stellplatzpflicht wird aufgehoben. Zukünftig obliegt es den Kommunen, durch Satzung festzulegen, ob eine Stellplatzpflicht bestehen soll.
- Obergrenzen: Bei Festlegung einer Stellplatzpflicht dürfen die in der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) festgelegten Obergrenzen nicht überschritten werden. Für freifinanzierte Wohnungen beträgt die Obergrenze 2 Stellplätze pro Wohnung, für geförderte Wohnungen 0,5 Stellplätze pro Wohnung.
- Übergangsfrist: Die bestehende Stellplatzsatzung, die die neuen Obergrenzen einhalten, gelten bis zum 30. September 2025 fort. Nach diesem Datum entfällt die Stellplatzpflicht, sofern keine neue Satzung erlassen wurde.
- Kinderspielplätze
- Kommunale Entscheidung: Die gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen wird gestrichen. Zukünftig obliegt es den Kommunen, durch Satzung festzulegen, ob eine Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes besteht.
- Ablöserechte: Bei Studentenwohnheimen und Seniorenwohnungen hat der Bauherr ein Recht auf Ablöse, die maximal 5.000 Euro betragen darf.
- Übergangsfrist: Bestehende Satzungen, die die neuen Regelungen berücksichtigen, gelten bis zum 30. September 2025 fort. Nach diesem Datum entfällt die Verpflichtung zur Errichtung von Kinderspielplätzen, sofern keine neue Satzung erlassen wurde.
- Freiflächengestaltungssatzung und Freiflächenbegrünung
- Grüngestaltungssatzungen: Die Möglichkeit, durch kommunale Satzung Vorgaben zur Freiflächenbegrünung zu machen, wird aufgehoben. Zukünftig obliegt es den Eigentümern, die Gestaltung ihrer Freiflächen selbst zu bestimmen.
- Bodenversiegelung: Kommunen können jedoch weiterhin durch örtliche Bauvorschriften das Verbot von Bodenversiegelung festlegen, um insbesondere Schottergärten zu verhindern.
- Ortsgestaltung
Bestehende Einfriedungssatzungen gelten fort (Art. 83 Abs. 5 Satz 1 BayBO n.F.).
Es sind auch weiterhin gestalterische Regelungen für Einfriedungen möglich.
- Auswirkung auf Bebauungspläne
Festsetzungen in Bebauungspläne, die auf konkrete Regelungen verweisen, die außer Kraft sind, entfallen. Festsetzungen zu Dachaufbauten sind nicht mehr anwendbar.
- Verfahrensfreiheit
- Dachgeschossausbau und Dachgauben
Der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sowie die Errichtung von Dachgauben sind verfahrensfrei, sofern die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleiben. Eine Anzeige bei der Gemeinde ist jedoch zwei Wochen vor Baubeginn erforderlich.
- Instandsetzungsmaßnahmen
Instandsetzungsarbeiten, die über bloße Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehen, sind nun ebenfalls verfahrensfrei. Dies gilt auch für Gebäude im Außenbereich.
- Nutzungsänderungen
Die Umnutzung von Gebäuden ist verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung gemäß der Baunutzungsverordnung im jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist.
- Solarenergieanlagen
Freiflächen-Photovoltaikanlagen entlang von Schienen- und Straßenwegen sowie andere kleinere Solarenergieanlagen sind verfahrensfrei, sofern sie gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 8 BauGB zulässig sind.
- Werbeanlagen
Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung sind verfahrensfrei, sofern sie nicht im Außenbereich liegen. Für alle übrigen Werbeanlagen gilt nach wie vor eine maximale Größe von 1 m².
- Fahrradabstellanlagen und Stellplätze
Nicht überdachte Stellplätze und Fahrradabstellanlagen sind verfahrensfrei, sofern sie nicht im Außenbereich liegen. Die bisherige Flächenbegrenzung wurde aufgehoben.
- Anzeige- und Genehmigungspflichten
Auch wenn bestimmte Vorhaben verfahrensfrei sind, können andere öffentlich-rechtliche Erlaubnisse erforderlich sein, z. B. denkmalschutzrechtliche Genehmigungen oder Baugenehmigungen gemäß Bebauungsplan.
Fachliche Bewertung:
Zu 1.)
Die Verwaltung erarbeitet bereits eine angepasste Satzung, welche in nächsten Tagesordnungspunkt ausführlicher behandelt wird.
Zu 2.)
Der Erlass einer kommunalen Kinderspielplatzsatzung ist nicht erforderlich, da dies mit einem unverhältnismäßig hohen bürokratischen Aufwand hinsichtlich des Erlasses und dem Vollzug einer solchen Satzung verbunden ist. Darüber hinaus sind ausreichend öffentliche Spielplätze im Stadtgebiet vorhanden.
Die Erforderlichkeit von Kinderspielplätzen entfällt unter anderem bereits bei:
(vgl. Simon/Busse/Taft Rn. 113; JDBW/Jäde Rn. 60).
- Wohnungen mit einer Nutzfläche weniger als 50 m², wo üblicherweise keine Kinder wohnen (vgl. Simon/Busse/Taft. 113; ähnlich Schwarzer/König Rn. 10; aA JDBW/Jäde Rn. 60).
- Wohnungen, die aufgrund einer Zuordnung von Gartenflächen oder großzügigen Terrassenflächen ausreichende Möglichkeiten für Spielflächen aufweisen.
- ländlichen oder dörflichen Lagen, die allgemeinen örtlichen Verhältnisse ausreichend Raum zum Spielen im freien Gelände bieten.
Der Erlass einer solchen Satzung birgt die Gefahr, dass Wohnbauvorhaben explizit nur noch mit kleineren Wohnungen geplant werden, sodass sich dort keine Familien ansiedeln können. Sofern Wohnbauprojekte mit ausreichend großen Wohnungen für Familien geplant werden, wird eigenverantwortlich von den Architekten ein Kinderspielplatz eingeplant.
Ergebnis: Es besteht kein Handlungsbedarf hinsichtlich einer kommunalen Kinderspielplatzpflicht.
Zu 3.)
Der Erlass eines kommunalen Flächenversiegelungsverbots ist nicht erforderlich. Im Stadtgebiet lässt sich die Anzahl von Schottergärten an einer Hand abzählen und das Bewusstsein der Bevölkerung hinsichtlich Flächenversiegelung ist so hoch, dass die Bauherren selbständig auf eine zusätzliche Flächenversiegelung im Garten verzichten.
Auswirkungen auf die Klimaziele der Stadt Lindau (B) - nur ausfüllen vom Bauamt:
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positive Auswirkungen
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Kurzerläuterung und (bei neg. Auswirkungen)
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negative Auswirkungen
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Alternativen / Optimierungsmöglichkeiten
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keine Auswirkungen
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entspricht dem Ziel der Klimaneutralität 2035
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Finanzielle Auswirkungen:
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einmalig
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laufend
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Finanzielle Auswirkungen:
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Mittel stehen (nicht) zur Verfügung
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Haushaltsstelle/
Deckungsvorschlag
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Beschlussvorschlag:
Der Bau- und Umweltausschuss nimmt die Informationen zum Modernisierungsgesetz zur Kenntnis.
