- Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes, Ziel und Zweck der Planung
Das Plangebiet befindet sich im östlichen Teilbereich des Gewerbegebietes an der Robert-Bosch-Straße im Stadtteil Reutin und umfasst eine Größe von ca. 11,3 ha. Der Planbereich ist bereits durch eine gewerblich genutzte Bebauung geprägt, es sind jedoch noch einige Baulücken vorhanden, welche für weitere bauliche Entwicklungen zur Verfügung stehen.
Mit der Änderung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, in dem bestehenden Gewerbegebiet, zusätzlich zu den bereits vorhandenen Ausschlüssen von Nutzungen, Beherbergungsbetriebe auszuschließen.
Folgende städtebaulichen Ziele werden durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 79, 6. Änderung verfolgt:
- Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
- Steuerung der vorhandenen Nachverdichtungspotentiale
- Sicherung der bestehenden gewerblichen Struktur
- Stärkung des produzierenden Gewerbes und Büros
Die vorhandenen, ausgewiesenen Gewerbegebiete sollen aus aufgeführten Gründen zur Ansiedlung von Gewerbebetrieben, vorzugsweise produzierendem Gewerbe, zur Verfügung stehen. Eine Nutzungssteuerung zur Sicherung der städtebaulichen Ziele durch Änderung des Bebauungsplanes ist demnach notwendig.
- Bisheriges Planungsrecht
Für den Planbereich besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 79 “Rickenbacher Wiesen” (rechtsverbindlich seit 04.07.1981). Er sieht im gesamten Geltungsbereich ein Gewerbegebiet vor. Ziel des Bebauungsplanes war die Schaffung von weiteren Bauplätzen für Gewerbebetriebe im Anschluss an das vorhandene Gewerbegebiet. Der Geltungsbereich umfasst überwiegend das Betriebsgelände der damals ansässigen Firma Bahlsen.
In einer 1. Änderung des Bebauungsplanes (rechtsverbindlich seit 15.02.1998) wurde die Art der baulichen Nutzung hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben eingeschränkt. Aufgrund der topografischen Situation und der aus immissionsschutzfachlicher Sicht vorteilhaften Lage für Gewerbebetriebe solle das Gewerbegebiet dazu dienen, bestehenden Betrieben Erweiterungsflächen zur Verfügung zu stellen und weitere vergleichbare Gewerbebetriebe anzusiedeln. Einzelhandelsbetriebe entsprachen nicht dem Ziel Gewerbebetriebe anzusiedeln und Erweiterungsflächen für bereits vorhandene Betriebe zu schaffen.
Auch in der 2. Änderung des Bebauungsplanes (rechtsverbindlich seit 14.03.1997) erfolgte eine weitere Einschränkung der Art der baulichen Nutzung. Es wurden, zusätzlich zu den Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Des Weiteren wurde eine Ausnahme für bestehende Einzelhandelsbetriebe ergänzt.
- Verfahrensbearbeitung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 79 “Rickenbacher Wiesen”, 6. Änderung “Beherbergungsbetriebe” wurde am 24.06.2020 durch den Stadtrat beschlossen. Ebenfalls wurde in derselben Sitzung am 24.06.2020 der Entwurf in der Fassung vom 08.06.2020 gebilligt und die öffentliche Beteiligung gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Die öffentliche Beteiligung wurde in der Zeit vom 20.07.2020 bis 21.08.2020 durchgeführt. In diesem Zeitraum wurden Stellungnahmen zum Beteiligungsverfahren abgegeben, die im Anschluss durch die Verwaltung geprüft wurden. Nach ausführlicher Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und Abstimmung mit dem beratenden Rechtsanwalt, ist ein Verfahrenswechsel von § 13a BauGB in das Regelverfahren aus folgenden Gründen zur Rechtssicherheit sinnvoll:
- Grundflächenbegrenzung: Aufgrund einer aktuellen Rechtsprechung ergibt sich eine Änderung in der Berechnung der zulässigen Grundfläche. Die zulässige Grundfläche im vorliegenden Bauleitplanverfahren überschreitet nun die Grenzwerte des § 13a BauGB.
- Kumulation: Parallel befinden sich drei weitere Bebauungspläne (BP 73 “Erweiterung des Gewerbegebietes”, 8. Änderung “Beherbergungsbetriebe”, BP Nr. 96 “Gewerbegebiet an der Autobahn”, 2. Änderung “Beherbergungsbetriebe” und BP 33 “Lehmgrubenweg”, 1. Änderung “Beherbergungsbetriebe”) in Aufstellung. Hieraus ergibt sich ein enger sachlicher, räumlicher und zeitlicher Zusammenhang, wodurch eine Umsetzung gem. § 13a BauGB eingeschränkt wird.
Aufgrund des Verfahrenswechsels in ein Regelverfahren ist es notwendig, zwingend erforderliche Verfahrensschritte nachzuholen und Inhalte zu ergänzen. Dementsprechend ist zum einen eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführen, in der die erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt sowie in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Zum anderen muss zunächst die frühzeitige Beteiligung nachgeholt werden und im Anschluss nochmals eine förmliche Beteiligung erfolgen.
Hinweis: Für den Bereich der 6. Änderung “Beherbergungsbetriebe” des Bebauungsplanes Nr. 79 “Rickenbacher Wiesen” liegt eine Veränderungssperre vor. Diese ist bis 10.07.2022 gültig.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Im gesamten Änderungsbereich wird ein Gewerbegebiet festgesetzt. Um die Nutzungen innerhalb dieses Gewerbegebietes steuern zu können, werden einzelne Nutzungen im Sinne von § 1 Abs. 5 BauNVO als nicht zulässig festgesetzt. Durch die 6. Änderung werden nun zusätzlich zu Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausgeschlossen.
Damit sollen vor allem die vorhandenen Gewerbeflächen dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten werden und die Ansiedlung von Gast- und Vergnügungsstätten vermieden werden. Eine Ausweiterung würde zu ordnungsrechtlichen Problemen und durch den nächtlichen Zu- und Abfahrtsverkehr zu Immissionsbelastungen auch in entfernter liegenden Wohnbereichen führen. Die vorhandenen Betriebe haben Bestandsschutz. Durch den Ausschluss der Betriebe des Beherbergungsgewerbes soll die Schwächung anderer touristisch geprägter Teilbereiche im Stadtgebiet vermieden werden.
Um den bestehenden Einzelhandelsbetrieben eine Erweiterung nicht zu verwehren, wird die bereits in der 2. Änderung aufgeführte Ausnahme zur Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben weiter aufgeführt. Demnach können bestehende Einzelhandelsbetriebe in räumlichem Zusammenhang mit den bestehenden Betriebsanlagen erweitert werden. Dadurch soll eine Bestandssicherung erfolgen und die vorhandene Nahversorgung für die Bevölkerung weiterhin gesichert werden. Bei vorhandenen Einzelhandelsbetrieben ist die Gesamtverkaufsfläche einschließlich der überdachten und sonstigen Freiflächen auf 4.000 m² begrenzt (Verkaufsfläche für Baumarkt und Gartenmarkt jeweils max. 2.000 m²).
