- Ausgangslage
Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 133 "Dreierstraße 9" (mit 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 "Westliche Insel") ist die Absicht des Vorhabenträgers im Bereich der Dreierstraße 9 ein Wohn- und Geschäftsgebäude zu errichten. Es ist ein Gebäude mit 17 Wohneinheiten und einem Café im Erdgeschoss geplant. Im Untergeschoss des Gebäudes soll zudem eine Tiefgarage mit Fahrzeugaufzug entstehen. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 133 "Dreierstraße 9" trägt zur Deckung des Wohnraumbedarfs bei. Da das Vorhaben der SoBoN-Richtlinie der Stadt Lindau unterliegt, entsteht ein Anteil an sozial geförderten Wohnungen.
Das Vorhaben wurde zuletzt im Bau- und Umweltausschuss vom 15.09.2020 vorgestellt.
- Lage im Stadtgebiet
Der zu überplanende Bereich befindet sich im südwestlichen Bereich der hinteren Insel in Lindau (B). Im Osten des Plangebietes befindet sich derzeit ein Garagenkomplex samt Scheune, der im Zuge des weiteren Verfahrens abgerissen werden soll. Der übrige Bereich besteht überwiegend aus Schotterfläche und wird gegenwärtig für Autostellplätze genutzt.
Die Zufahrt erfolgt über das Grundstück mit der Fl.-Nr. 591/3 (Teilfläche) im Nordwesten des Geltungsbereiches. Dieser Bereich ist im aktuell rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 90 "Westliche Insel" als Grünfläche festgesetzt. Die tatsächliche Nutzung ist derzeit bereits Verkehrsfläche. Im Zuge der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 133 "Dreierstraße 9" soll dieser Teilbereich nun geändert und zukünftig als Verkehrsfläche festgesetzt werden. Innerhalb des Geltungsbereiches und des Änderungsbereichs befinden sich die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 577/6, 577/8, 580/25 (Teilfläche), 590/1, 590/2, 591/3 (Teilfläche), Gemarkung Lindau (B).
- Vorhabensbeschreibung
Prof. Dr. Dr. Werner Mang plant auf dem Baugrundstück Dreierstraße 9 die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit teilgewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Einbindung einer Tiefgarage über zwei Untergeschosse. Der Baukörper liegt in Seenähe, zwischen der Karlsbastion und dem Bestandsgebäude Dreierstraße 7. Er erstreckt sich über vier Vollgeschosse und einem abschließenden Dachgeschoss mit Walmdach.
Geplant ist die Errichtung von insgesamt 17 Wohnungen unterschiedlicher Größe. Jede Wohnung verfügt entweder über eine ihr zugewiesene Terrasse, einen Balkon oder eine Loggia. Insgesamt 7 Wohneinheiten sind gemäß dem Beschluss der Stadt Lindau (B) zur sozialgerechten Bodenutzung (SoBoN) als geförderte Wohnung für untere und mittlere Einkommensgruppen vorgesehen.
Im Erdgeschoss ist neben der Wohnungsnutzung auch die Errichtung eines kleinen Café´s mit dazugehörigem Küchenbereich und WC´s vorgesehen. Im vorgelagerten Bereich sind einige Sitzplätze für die Außengastronomie geplant.
In zwei Tiefgaragengeschossen sind u.a. insgesamt 16 PKW-Stellplätze geplant, deren verkehrstechnische Erschließung über einen ins Gebäude integrierten PKW-Aufzug erfolgt.
Der Neubau nimmt hinsichtlich Maßstab, Proportion und Gebäudehöhe Bezug auf die bereits bestehenden, benachbarten Gebäude, insbesondere auch auf das Objekt Dreierstraße 7/ 7a.
Gemäß den Vorgaben des Rahmenplanes ist ein Baukörper geplant, der straßenseitig, im Verlauf der Dreierstraße auf die Gebäudeflucht des angrenzenden Bestandsgebäudes reagiert.
Im Dachbereich wurde zur Erzielung eines ruhigen Erscheinungsbildes auf Dachgaupen oder Dachvorbauten verzichtet. Die geplante Photovoltaikanlage wird in Dachfläche aus roten Biberschwanzziegeln integriert. Einzelne Ziegel sind hierbei als Indachkollektoren vorgesehen und lassen sich harmonisch in die mit Ziegeln gedeckte Dachfläche integrieren. Balkone sind für einzelne Wohnungen auf der vom öffentlichen Raum abgewandten Gebäudrückseite geplant. Im Verlauf der Dreierstraße erhalten die Wohnungen ausschließlich Loggien, um auch hier eine möglichst ruhiges Fassadenbild zu erzielen.
- Rahmenplan Hintere Insel
Das Vorhaben ist Teil des Rahmenplanes "städtebauliche Entwicklung Hintere Insel". Dieser dient der Schaffung eines neuen Stadtquartieres auf der Insel und soll somit die Insel in ihrer Zentrumsfunktion nachhaltig stärken. Konkret befindet sich das Vorhaben im Quartier Süd, welches sich durch die Nutzungen Wohnen, Neues Arbeiten, Co Working, Handwerk, Kultur, Veranstaltungen und Gastronomie auszeichnen soll. Es soll ein Wohnviertel mit dem Schwerpunkt für Dienstleistungen und Einzelhandel zur Alltagsversorgung entstehen. Die Vorgaben des Rahmenplanes "städtebauliche Entwicklung Hintere Insel" zur Nutzung werden durch das Vorhaben erfüllt.
- Planungsziel
Planungsziel ist die die Schaffung dringend benötigten Wohnraums sowie der Beginn der Umsetzung des Rahmenplanes Hintere Insel. Weiterhin ist es ein Ziel, die im Flächennutzungsplan dargestellte und ebenfalls im Rahmenplan vorgesehene gemischte Nutzung zu realisieren. Allgemeine Zielsetzung der Planung ist es, bei möglichst effektiver Ausnutzung der Flächen, attraktiven Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen.
- Verfahrenswahl
Für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 133 „Dreierstraße 9“ wird das klassische Vollverfahren mit Umweltprüfung und Umweltbericht gewählt. Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB konnte nicht ausgewählt werden, da durch die Nähe zum FFH-Gebiet Bayerischer Bodensee Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter nicht ausgeschlossen werden konnten.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Art der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung „Wohnen und Gastronomie“ fest. Die Definition der Art der Nutzung erfolgt nicht auf der Grundlage des § 9 BauGB in Verbindung mit den Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO), sondern als andere Bestimmung zur Zulässigkeit des Vorhabens (§ 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Diese Vorgehensweise macht es möglich, dass die Festsetzungen sehr stark auf das konkrete Vorhaben zugeschnitten werden. Die Festsetzung der Zulässigkeiten orientiert sich an der Systematik der Zulässigkeiten entsprechend der §§ 2-9 BauNVO. Wie in der BauNVO werden die Zulässigkeiten anhand einer Positivliste definiert. Diese Liste regelt die Zulässigkeiten innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes abschließend. Alle anderen Nutzungen sind im Umkehrschluss nicht zulässig.
Maß der baulichen Nutzung
Es wird eine auf das Vorhaben zugeschnittene max. zulässige Grundfläche (GR) von 425 m² festgesetzt. Die max. zulässige Gesamthöhe (GH) liegt bei 418,50 m ü. NHN. Als Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (EFH) wird eine Höhe von 400,00 m ü. NHN festgesetzt. Als Bauweise wird eine offene Bauweise festgesetzt.
Weiterhin bestehen Festsetzungen zum Immissionsschutz und zur Grünordnung.
