- Ziel und Zweck der Planung
In den letzten beiden Jahren gingen im Stadtbauamt Lindau vermehrt Bauanträge und Anfragen zur Genehmigung von Ferienwohnungen für das gesamte Stadtgebiet ein. Die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist bereits für große Teile der Insel und für Teile von Schachen über Bebauungspläne geregelt. Nun soll auch für das Wannental in Reutin begonnen werden, Ferienwohnungen über Bebauungspläne zu regeln. Das Wannental wurde ausgewählt, da aufgrund der bevorzugten touristischen Lage bei guter Erschließung weitere Nutzungsänderungen zu erwarten sind.
Als städtebauliches Ziel wird formuliert, für das Wannental, bestehend aus dem Wirkungszusammenhang dreier zu ändernder Bebauungspläne (1. Änderung BP Nr. 38, 7. Änderung BP Nr. 55 und 1. Änderung BP Nr. 55a) sowie dem neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 136 Ferienwohnungen auszuschließen.
Wohnen ist die Hauptnutzungsart der Gebäude im Geltungsbereich und soll es auch in Zukunft bleiben. Hierzu soll planungsrechtlich steuernd eingegriffen werden. Ziel ist es einerseits, die bereits laufenden Verdrängungstendenzen von Wohnungen durch Ferienwohnungen aufzuhalten. Andererseits soll das Wohnen in seiner Anzahl, seiner Lage, seinem Ruhebedürfnis, seiner Erreichbarkeit und seinem Zugang zu den angrenzenden Freiräumen stabil bleiben. Die Bereiche im Wannental sollen damit insgesamt als Wohnstandort mit hoher Lagegunst für das gesamte Stadtgebiet erhalten, gesichert und teilweise verbessert werden.
Lindau ist seit September 2022 eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie es auf der Basis einer Rechtverordnung der Landesregierung. Grundlagen sind § 556d Abs. 2 Abs. 1 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Für die 7. Änderung des Bebauungsplanes wird zudem als Ziel formuliert, durch die teilweise vom Regelkatalog abweichende Bestimmung von allgemein zulässigen Nutzungen das Plangebiet anziehender für die Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten vorzubereiten und damit als Wohnstandort im laufenden Generationswechsel attraktiver zu gestalten.
- Bisheriges Planungsrecht und Festsetzungen des Bebauungsplanes
Der Ursprungsbebauungsplan aus dem Jahr 1969 setzt als qualifizierter Bebauungsplan größtenteils ein Reines Wohngebiet (WR) und im Süden einen kleinen Teil als Allgemeines Wohngebiet (WA) sowie eine mittig gelegene öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Spielplatz fest.
Reine Wohngebiete (WR) dienen laut BauNVO dem Wohnen, Allgemeine Wohngebiete vorwiegend dem Wohnen. Diese Hauptnutzung soll durch geeignete Nutzungen im Sinne der BauNVO ergänzt werden, um auch die Lebensbereiche Arbeiten und Freizeit eng zu verzahnen. Reine Wohngebiete sind nicht mehr zeitgemäß, da sie ein Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten und Versorgung nicht vorsehen und nicht zulassen. Es besteht das Ziel, den aktuellen Anforderungen von wohnungsnahen Arbeitsmöglichkeiten und an wohnungsnaher Versorgung für eine umweltfreundliche Mobilität gerecht zu werden. Außerdem kommen Reine Wohngebiete mit Immissionsschutzkonflikten wie auch hier (Landwirtschaft, Verkehrslärm ) eher schlecht zurecht.
Es werden zwei Kategorien von Allgemeinen Wohngebieten festgesetzt. Im südlichen WA 1 sollen versorgende Länden, Gastronomie und Handwerksbetriebe regelmäßig zulässig sein. Im nördlichen WA 2 sollen Läden, Gastronomie und Hotels nicht zugelassen werden können, denn die Erschließung in Hanglage kann den Mehrbedarf hierfür nicht aufnehmen.
In beiden Unterkategorien werden Gartenbaubetriebe und Tankstellen als nicht zulässig festgesetzt, da sie sich mit dem Charakter des Wohngebietes an dieser Stelle nicht vereinbaren lassen.
Ebenso sollen Ferienwohnungen und Ferienräume im Plangebiet nicht zugelassen werden. Ziel ist es, keine weiteren Wohnungen an den gewerblichen Sektor der Vermietung von Ferienwohnungen zu verlieren, um den festgestellten Wohnungsmangel entsprechend der städtebaulichen Ziele nicht weiter zu verschärfen.
Für die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnungen besteht eine Genehmigungspflicht bei der Baugenehmigungsbehörde der Stadt Lindau, wenn die Räume insgesamt an mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Der Nachweis der Belegung der Wohnung ist über mindestens ein Jahr zu führen und vorzulegen.
Aus städtebaulicher Sicht sollen keine weiteren Nebenwohnungen genehmigt werden, wenn dadurch eine Dauerwohnung bzw. ein genehmigtes touristisches Übernachtungsangebot entfällt oder eine Dauerwohnung nicht geschaffen wird.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Auslegung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zu dem Bebauungsplanvorentwurf einschließlich seiner Begründung mit Stand vom 21.07.2023 fand in der Zeit vom 23.10.2023 bis zum 24.11.2023 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zu der Planung schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadt Lindau vorgebracht werden.
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen zum Vorentwurf mit Stand vom 21.07.2023 keine Stellungnahmen ein.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Behörden- und Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
Die Unterlagen zur Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden am 20.10.2023 an insgesamt 18 Behörden und Träger öffentlicher Belange versendet.
Die vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Stadt Lindau geprüft und wie in Anlage 1 dargestellt, abgewogen.
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen zur frühzeitigen Auslegung und zur Trägerbeteiligung wird eine Aktualisierung der Planungsgrundlagen (konkret eine neue Teilfortschreibung des LEP) eingearbeitet. Inhaltliche Änderungen sind nicht notwendig.
